与选择30年期固定利率贷款的贷款人群相比，选择可变利率抵押贷款人群特殊的脆弱性反映在房产衰退期出现的还贷违约率及丧失抵押品赎回权率上。2007年，美联储主席本·伯南克宣布：“本年度头两个季度分别出现高达320000起抵押品赎回权丧失的案例，其中超过一半是次级贷款，相对于过去六年来平均220000起的数字有所上升。”又据《纽约时报》报道：“少数种族的房产持有人在次级贷款中的份额明显失调。来自借款机构的有关《房屋抵押公开法案》（Home Mortgage Disclosure Act）的最新数据表明，超过50%的非洲裔美国人，以及40%的拉美裔美国人接受了次级贷款。”这两大人群均在随后的房地产泡沫破灭中遭受重创。想想，我们曾经给予少数种族那么多的优惠！
投机者又是什么情况呢？房地产繁荣时期，房产投机者完全有可能在很短的时间内，凭借超低的“诱导”利率获取抵押贷款，并在超低的贷款利率回复到正常的市场利率之前转手售出房产以获取可观的利益。而此时，泡沫破灭之后，投机者发现自己身陷泥潭，不得不为很难卖出或是很难在成本之上，甚或是以成本价格卖出，以支付昂贵房屋的巨额月供贷款。身陷房地产沼泽的贷款人并不都是无辜受冤。相反，他们当中相当一部分是房市兴隆的受益者，也还是他们，满心希望着在房市破灭的泡沫中利用纳税人的真金白银实现对自己的救赎。
2007年，《旧金山纪事报》的研究结果指出，自1月到9月间，旧金山湾区493人名下的近千套房产中，发生了多起房产抵押品赎回权丧失的案例。此外，“其中349宗案例涉及贷款人所填写的通讯地址邮编与所购买房产的地址邮编不一致——也就是说，该房产为投资所用，而非主要居住地。”《拉斯维加斯太阳报》（Las Vegas Sun）发现，“今年六个月来，丧失抵押品赎回权的独幢房屋中，74%为外来的投资客所有。”和其他地区的房市一样，空巢房主出现丧失抵押品赎回权的情况在加利福尼亚州、内华达州、亚利桑那州以及佛罗里达州同样普遍——所有这些地区的共同特点都是曾经房价飞涨，大量吸引外来投资客。
上述情形的区域化特质实际上更加严重。华尔街日报记者霍尔曼·詹金斯（Holman Jenkins）曾呼吁密切关注一个“令人震惊的事实”：绝大部分的次级贷款危机都集中发生在4个州内的各县中。抵押品赎回权丧失的案例也同样集中发生在相同的区域。2009年4月，《今日美国》（USA Today）报道：“全美五大州——加利福尼亚州、佛罗里达州、亚利桑那州、内华达州以及伊利诺伊州，第一季度发生的抵押品赎回权丧失案例占全美总量的近60%。”也就是说，不论是政府干预房市导致的“经济适用房”短缺，还是由于政府干预引发的房地产繁荣与衰退，都不是美国统一、一致的现象。抵押品赎回权丧失的现象也同样分布不均。遍及全美，乃至世界的，是对金融市场的负面影响。
对金融市场的负面影响
尽管从某种意义上来说，房市破溃的重灾区从地域上集中在房价最高、前期涨幅最大的区域，然而，房市崩溃的负面影响却波及全国，乃至世界。
集中在诸如加利福尼亚州沿海岸、迈阿密州，以及凤凰城等地区的区域性高房价，以及随后的区域性巨大房价跌幅，及其所导致的奇高的抵押贷款违约比例，最终产生了全国性的负面影响，因为这些地区房产的泡沫价格得到了诸如房地美和房利美，以及华尔街等全国性机构的认同，这些全国性的机构不仅购买了此类房产的抵押贷款，而且还基于所购入的泡沫性质的抵押贷款开发出证券产品，向全美乃至全球销售。房利美和房地美所发行的证券的购买者，不仅局限于国人，更包括海外投资者。这也正是一家德国银行因美国房价大跌而不得不申请保释的原因。
正如一项学术研究所指出的那样，“在购买和销售此类证券的投资者中，许多是资深的专业投资者，诸如贝尔斯登、美林证券或花旗银行。”然而，资深和专业仍然没能挽救他们的决策：
无数华尔街巨鳄在投资次级贷款类型证券的大潮中纷纷折戟，损失动辄数十亿美元……事实上，次级链上的各个层级都遭受到了巨大的实质性损失……次级抵押贷款一夜暴热的风光可以从其资金规模的发展速度窥见一斑。次级抵押贷款于1995年构建之初为650亿美元的规模，到2003年时，其规模急速膨胀5倍以上，达到3320亿美元。由于广泛利用次级贷款的时代尚且年幼，因此，不论是购买次级贷款的华尔街，还是华尔街的投资者们在购买次级抵押贷款类证券时所依赖其评级的诸如穆迪或标准普尔这样的证券评级公司，都没有足够的历史依据来评测次级贷款类证券的风险。此外，关于这项深奥的新型金融工具的历史数据不仅简洁，而且完全集中在房地产的繁荣阶段，而不是像传统的抵押贷款以及其他的金融工具那样，历经几十年风雨及各种经济形势。就像一项研究指出的那样：
抵押贷款的信用情况在那些年间好得不能再好了。到了2005年，随着失业率的下降以及房价的飞涨，抵押贷款的违约率和拖欠时间都下降到了历史的低点。在圣地亚哥或是迈阿密，拖欠贷款的情形几近绝迹。
在2005年房市最为火爆的时候，甚至连次级抵押贷款都呈现出极低的丧失抵押品赎回权率。此外，次级贷款的丧失抵押品赎回权的比率也并未明显高于优质抵押贷款的丧失、抵押品赎回权的比率，尽管在2006年接踵而来的房市破溃中，次级抵押贷款的丧失、抵押品赎回权的比率急剧飙升，绝对且明显高于优质抵押贷款的丧失、抵押品赎回权的比率。尽管对于评级公司给予次级抵押贷款型证券的过高评级的批评喧嚣尘上，但事实是，在房地产市场崩盘之前确实并没有出现充足的证据和理由，去调低对于次级贷款证券的评级。
这样的说法或许无知，对于这一点我们或许早该警惕，但是，市场的确缺乏可靠的依据来给予特别的低评级。许多投资者其实是远离原始抵押贷款的始作俑者。这些抵押贷款随后被出售给其他的金融机构，接着被打包成为债券，每一只这样的债券背后是许许多多的抵押贷款。整个流程还不仅止于此。次级抵押贷款债券继续被打包，成为所谓的“债务抵押证券”（collateralized debt obligations）——这愈加远离原始的抵押贷款，同时，也远离了贷款所涉及的房产所有者的认知，远离了对相关资产评估的可靠性，以及其他影响风险的因素。《经济学人》杂志称购买此类证券，无异于黑暗中的贸然行动。
2006年房市的破溃迫使对抵押贷款型证券的评级进行调整。据《纽约时报》报道：
2007年4月，穆迪宣布修订用于评估次级贷款的模型。穆迪注意到，该模型“首次使用的时间为2002年，此后，抵押贷款市场演变剧烈。”这样的坦白着实让人吃惊：原来，穆迪的模型竟然是构筑于一片虚无的世界之上。
次级抵押贷款，以及基于此上的次级证券的一夜风行并不是市场给予它们过于乐观的信用评级的唯一原因。抵押贷款证券的发行方“可以在三个主要评级机构里‘上架销售’证券，并且选用其中给出的最高评级”。不慎重地给予这些新型的、未经检验的证券良好评级的信用评级机构，理所当然成为金融危机的推手之一。
然而，最根本的问题还在于房地产市场本身。在较高的利率导致的高房价突然转入破溃的时候，即便是不存在优质抵押贷款和变动利率抵押贷款之忧的老业主，都仍然不可避免地受到利率上涨的间接影响。因此，许多购房者，不论他们选择的是何种方式的抵押贷款，不难发现，自己所购入房产的价值突然跌破了自己抵押贷款的数值。于是，一个令人揪心的问题便摆在了面前：“为什么还要继续为一幢当前价值仅为350000美元的房产支付500000美元数额的抵押贷款呢？”简而言之，即便是对有能力支付抵押贷款的人来说，此刻也有了停止支付的动机。至于选择按净值进行抵押贷款的购房者，在既需要支付抵押贷款又需偿付房产净值贷款的情况下，则更有可能发现自己背负的抵押贷款数额超出了房产的剩余净值。这样的购房者，同样谈不上被无法掌控的局面拖入泥潭，而应该说，是他们选择了高风险的方式去获取现金但最终痛失金钱。
现在，各种条件的购房者都有了贷款违约的理由，而且他们真的这样去做了，不论他们是迫不得已，还是自主选择。于是，一系列的事情依次发生，首先，是贷款违约率和抵押品赎回权丧失率上升，接着，由于所持有的抵押贷款的价值下降而导致金融机构的资产缩水。持有这些金融机构股票的股东们便看到自己所持有的股票大幅贬值，其中，某些位于大洋彼岸的金融机构更是损失惨重，因为它们所投资的证券完全基于美国房地产抵押贷款的价值。
始于区域房地产市场，并逐渐传播到全美，乃至全球金融市场的金融海啸，犹如山间的大瀑布，积蓄待发，一泻千里，最终造成远离水源的下游地区洪水泛滥成灾。或许，牢固的河堤能够抵挡洪水的袭击，但是，下游的河堤本身并不能改变山间积蓄洪流的事实。房市轰然倒塌之后，大量言论纷纷指责政府对金融市场监管不当，纵容房屋抵押贷款转变成为深奥的华尔街证券，增加了金融市场的风险。可是，人们此刻却忘了，只要大家继续支付月供，这些证券本身仍然会是安全无恙的。
最终，一路狂飙的抵押贷款违约率和逾期率形成了导致下游洪水泛滥成灾的山间暴雨。正如得克萨斯大学达拉斯分校教授史丹利·利博维茨（Stanley Liebowitz）所言，“以现在歇斯底里的状态，我们只能这么思考，银行突发奇想放松了自己的背书标准，而政府管理机构则刚好在此时打了个盹儿。”政府可不是一味地被动不作为，它们万分热情地推销高风险的抵押贷款借款实践。
