最为讽刺的是，那些发起这场经济危机的人，正是缔造这场危机的主要受益者。
——彼得·史威泽（Peter Schweizer）
回到2002年，《新闻周刊》经济专栏作家罗伯特J.塞缪尔森（Robert J.Samuelson）写道：
任何略知一点点历史的人都知道，房地产繁荣一定会是一个神奇的源泉。它通常引发经济衰退。抵押贷款利率上升，接着房屋建设和销量下滑。
这个历史性的模式仅仅在4年之后便再次上演。互相指责的“抹黑”行动也迅速展开，许多政客和媒体纷纷表态，认为问题的症结在于市场缺乏监管，而政府必须即刻介入。
由银行以及银行背后的房利美和房地美所演绎的宽松信贷标准的灾难片，绝不是缺乏政府调控和监管的结果，恰恰正是政府调控和监管的后果，它直接与通过“经济适用房”而取得更高房屋自有率的政治目标相契合。这些放宽的信贷标准构成了“纸牌屋”的基石，随时等候“适合”的轻轻一指，便轰然坍塌。
这轻轻的一指，来自美联储，在将利率降低至极端的1个百分点后，从2004年开始缓慢地提高利率，并一直回升到略高于正常值的水平。非同寻常的低利率是美联储常用的调控手段之一，通常是在经济出现衰退迹象的时期，为维持整个经济的信用消费而采取的宏观经济举措。但是，极低的利率水平无法在不引起无限供给的轻松信用信贷泛滥的情况下无限期地实行。美联储的权威因此开始逐渐、稳步地提升利率，从1%的极致低点一直提高到2006年的5.25%。
由于金融机构获取资金的费用增加，它们自然要提高贷款的利率，包括房贷利率。利率的提高影响到的不仅仅是新增的贷款人，也同样影响到那些选择了可变利率贷款的存量贷款人。美联储基准利率降低，抵押贷款利率降低，美联储基准利率提高，抵押贷款利率也相应提高。因此，在非同寻常的极低利率的条件下，更多的人对月供有更多的承受力，于是，房地产需求增加，房价上涨。反之，一旦利率提升到正常水平，月供负担增大，房地产需求下降。
房产价格下跌
房产价格自2006年起开始回落，这是10余年来的第一次，同时，回落的幅度也创下了纪录。在那些前期涨幅尤其巨大的地区，降幅也相当惊人，也就是在这些地区，人们为购房产，在高风险的“创新”金融手段的扶持下走得最远，从而也更有可能在利率提高、月供负担加重的情况下出现贷款违约。负担着多处房产抵押贷款的投机者们，如果房产不再能够以上涨后的价格出售——甚或是以购入时的价格出手，那么，他们必将成为贷款违约的高危人群，即便违约也将意味着破产。随着借款人不断回收房产，不断将回收的房产推出到市场，房产供应量的增加也进一步推动房产价格进一步地下跌。
2006年9月，房产价格开始下降，加利福尼亚州领跑全国房地产市场上丧失抵押品抵押贷款的赎回权率。旧金山市和毗邻的圣马特奥县出现的丧失抵押品赎回权的数量与一年前相比翻番。同样来自旧金山湾的阿拉米达县（Alameda County）一年内，丧失抵押品赎回权的数量上涨3倍以上。
以上所述并非一时的突发事件，而是在此之前多年一直上演的长青剧目。2007年6月，全国丧失抵押品赎回权数量较上一年度上涨87%。旧金山湾区，更是叹为观止，一年间丧失抵押品赎回权的数量上涨接近3倍。整个加利福尼亚州，银行收回抵押品所有权的房屋的数量上涨800%。对于丧失房屋的人群来说，丧失抵押品赎回权无疑是场灾难，而对于银行来说，回收房屋同样构成了大难题，银行每回收一处房产平均损失40000美元。对于不经营房地产的银行来说，以任何价格快速处理掉回收的房产无疑都是最明智的职业选择。
大规模的抵押品赎回意味着房价的下降，因为，赎回的房产进一步增加了供给量，而与此同时需求量却没有相应的提升。正如《旧金山纪事报》报道的那样，“整个旧金山湾8月（2008年）已售房产的半数都来自以一手价格出售的、没有抵押贷款的银行收回房产。”银行收回房产的抛售使得房价“跌入了新的低谷，吸引外来的购房者”。在旧金山湾区9个县，“房价与一年前相比，下跌了46.8%以上。”
《旧金山纪事报》报道。加利福尼亚州之外，有着类似房价飞天经历的地区，同样在房地产泡沫破裂之后，遭遇房价雪崩。
亚利桑那州凤凰城，一度被《纽约时报》评选为“全国近期建筑业繁荣的中心”，同样在2006年房地产泡沫破灭之时，态势急转直下：
直到最近，这个快速发展的区域都还是建筑商们的人间天堂。举个例子，富尔顿房地产（Fulton Home’s）开发的房产去年受到超级热捧，其开发的新房价格甚至可以做到以每周1000美元到10000美元的幅度上涨。
“人们排起长队摇号购房，”凤凰城地区最大的私人房地产开发商之一的富尔顿房地产公司董事会主席道格拉斯S.富尔顿（Douglas S.Fulton）回顾这段历史时感叹道，“他们不惜夙夜露营，满心期待自己的是会是下一幢房屋摇号的中奖号码。”
时过境迁，风光不再。现在，耐心期待的一方变做了富尔顿的销售代理商们。对于他们来说，不仅新客户难觅，就连已经交付了定金的许多客户都懒于现身，懒得去商讨定金的损失。
“人们似乎一夜之间人间蒸发，”富尔顿先生谈道，并特别强调，取消销售交易通常意味着购买者将损失房产总价款的5%。原因何在？投机者们畏缩了，或者更简单——旧屋无法售出。
房价一泻千里的局面直至2008年仍在继续。2008年年底，标准普尔报告指出，本年度10月份的房价指数，与上一年度同期相比，下降的幅度堪称20年来之最。2008年10月与2007年10月相比，全美六大中心城市房价跌幅超过25%，其中三大中心城市——凤凰城、拉斯维加斯以及旧金山，房价降幅更是突破了30%。
加利福尼亚州沿海岸各郡更是遭受重创。仅仅一年的时间，圣地亚哥房价回落27%，洛杉矶房价回落28%，旧金山房价回落31%。其他一些地区同样形势严峻——迈阿密在一年间房价跌幅29%，拉斯维加斯跌幅32%，凤凰城跌幅33%。不过，在25个房价跌幅最剧烈的中心城市中，有16个集中在加利福尼亚州。对加利福尼亚州整体而言，在2007～2008年间，每幢房屋的房价平均跌去100000美元。而在2000～2005年间房价翻倍的圣地亚哥，也在2006～2008年间平均每幢房屋跌价200000美元。
影响差异
不同的地区房地产市场的不同条件表明，除了某些区域房价跌幅巨大而外，就全美国而言，2007年房价跌幅在2%～9%，按照房价指数计算。全国超过50个中心城市的房价跌幅为5%或5%以内。仅有不超过10个中心城市的房价跌幅超过20%。与此同时，有不超过20个中心城市的房价仍在上涨。因此，不论是房价上涨到无法承受，还是接踵而来的房价下跌，都不能说是全美国的现象。它们两者都只是特殊地区的严峻课题。
在达拉斯，房价跌幅仅为3%。在这个城市里，几乎没有任何的建筑限制令，房价仅占普通工资收入的13%，人们毫无动力为购买房产铤而走险去选择高风险的金融杠杆，因而房地产的膨胀与破灭的风险就低得多。正如艾伦·格林斯潘2005年所说的那样，“我们并没有看到全国性的泡沫，但我们不难看到一些区域性的泡沫。”
此外，不断上涨的利率对于选择不同类型抵押贷款的不同人群具有不同的影响。对于选择固定利率贷款的老房主来说，利率的变动没有任何影响，但是，对于新购房者以及选择变动利率抵押贷款的人群来说，则影响巨大，利率上涨意味着月供上涨。对于那些采用了按月决策式“可变利率抵押贷款”（ARMs）的购房一族来说，房市的低迷犹如当头棒喝。2009年1月，据《华尔街日报》报道，“根据J.P.摩根证券公司的数据，随着房价的跌落，在选择性可变利率抵押贷款的人群中，有超过55%的贷款人房产为净负值。”这些贷款人中，最终有28%的群体拖欠抵押贷款或是丧失抵押品赎回权。
尽管选择传统的、固定利率抵押贷款方式的老房主所需缴付的月供并没有因为利率上涨而受到直接影响，房产的贬值却一视同仁。此外，传统的固定利率30年期抵押贷款已不再是抵押贷款的标准样式，如今，它仅占所有抵押贷款1/3的江山。
许多选择仅付利息式可变利率抵押贷款的勉强购房一族，在利率上涨并导致月供上涨之后，发现自己被逼到了财务崩溃的边缘，甚至是仅支付贷款利息期也会焦头烂额。在利率上涨、月供上涨的同时，对时间点上已到既定偿付本金的此类贷款人群来说，打击更是致命性的。截至2007年，所有可变利率抵押贷款，仅付利息式抵押贷款，以及月供支付方式可变通式抵押贷款中，约有1/4的贷款出现了至少60天的贷款月供支付延期。这一数字是传统的30年期固定利率抵押贷款的一倍以上。
