四、无形资产后续计量
（一）无形资产的摊销
1.使用寿命有限的无形资产核算对于使用寿命有限的无形资产，企业应当在其预计的使用寿命内，采用合理的方法对应摊销金额进行摊销。应摊销金额，是指无形资产的成本扣除残值后的金额，已计提减值准备的无形资产还应扣除无形资产减值准备。使用寿命有限的无形资产残值一般应当视为零。
无形资产的摊销额一般计入当期损益。企业自用的无形资产，其摊销金额计入管理费用；出租的无形资产，其摊销金额计入其他业务成本；某项无形资产包含的经济利益通过所生产的产品或其他资产实现的，其摊销金额应计入相关资产成本。
揖例8鄄9铱华远股份有限公司购入专利权用于生产经营，法律规定该专利权使用寿命10年，采用直线法按10年摊销，专利权购买成本260000元。购买专利权时：
企业应当至少于每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命进行复核。如果无形资产的预计使用寿命及未来经济利益的消耗方式与以前估计不同，就应当改变摊销期限和摊销方法；同时，如果无形资产计提了减值准备，则减值准备金额要从应摊销金额中扣除，以后每年的摊销金额要重新调整计算。
承揖例8鄄9铱，假定华远股份有限公司在使用该专利权的第3年年末，经重新复核，此项专利权尚可使用4年，而且公司在第3年年末对该专利权计提了减值准备30000元，则公司第3年的摊销金额为：（260000-26000伊2-30000）衣5=35600（元）。如果以后各年有关条件不变，则以后每年的摊销金额均为35600元。
2.使用寿命不确定的无形资产核算对于使用寿命不确定的无形资产，在持有期限内不需进行摊销，但应当在每个会计期间对其进行减值测试，如果表明其已发生减值，即无形资产可收回金额低于其账面价值，则应计提减值准备，借记”资产减值损失冶，贷记“无形资产减值准备冶。无形资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
（二）无形资产的处置
1.无形资产出售的处理
企业出售无形资产，应当将取得价款与该无形资产账面价值（成本减去累计摊销和计提减值准备）差额计入当期损益（营业外收入或营业外支出）。
揖例8鄄10铱甲公司拥有的某项商标权的成本为5000000元，已摊销金额为3000000元，已计提的减值准备为500000元。该公司于当期出售该商标权，取得出售收入2000000元，应交纳的营业税为120000元。甲公司会计处理如下：
借
2.无形资产出租的处理企业让渡无形资产使用权形成的租金收入和发生的相关费用，分别确认为其他业务收入和其他业务成本。
揖例8鄄11铱华远股份有限公司将一项专利技术出租给大明公司使用，该专利技术账面余额为5000000元，摊销期为10年。合同规定，大明公司每销售一件用该专利技术生产的产品，必须付给华远股份有限公司10元使用费。
华远股份有限公司会计处理如下：大明公司当年销售该产品100000件。
借：银行存款1000000
贷：其他业务收入1000000
借：其他业务成本500000
贷：累计摊销500000
3.无形资产报废的处理
如果无形资产预期不能为企业带来经济利益时，应将其予以报废。无形资产报废时，应将其账面价值转作当期损益（营业外支出）。
揖例8鄄12铱2007年1月1日，甲公司拥有的某项专利权的账面余额为6000000元，该专利的摊销期为10年，已摊销5年，按直线法摊销，已累计计提减值准备1600000元。假定以该专利权生产的产品已没有市场，预期不能再为企业带来经济利益。
甲公司会计处理如下：
借：累计摊销3000000
无形资产减值准备1600000
营业外支出---处置非流动资产损失1400000
贷：无形资产---专利权6000000
投资性房地产
一、投资性房地产概述
（一）投资性房地产含义
投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。投资性房地产应当能够单独计量和出售。
（二）属于投资性房地产的项目
1.已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。2.持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。
3.已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物。企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应将其确认为投资性房地产。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。
（三）不属于投资性房地产的项目
1.自用房地产
即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。例如，企业拥有并自行经营的旅馆饭店，其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
2.作为存货的房地产通常是指房地产开发公司在正常经营过程中销售的或为销售而开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。
二、投资性房地产初始计量
投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
（一）外购的投资性房地产
对于企业外购的房地产，只有在购入房地产同时开始对外出租（自租赁期开始日起）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产成本，包括购买价款、相关税费和直接归属于该资产其他支出。
企业购入房地产，自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的，应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，才能从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
揖例8鄄13铱2007年8月31日，华远股份有限公司购入一栋写字楼用于出租给甲公司，根据租赁合同，租赁期开始日为2007年9月1日，租赁期为5年。华远股份有限公司实际支付购买价款和相关税费共计2400万元。
借：投资性房地产---写字楼24000000
贷：银行存款24000000
（二）自行建造的投资性房地产
企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。
企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间对外出租或用于资本增值，应先将自行建造房地产确认为固定资产或无形资产，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
揖例8鄄14铱2008年华远股份有限公司采用出包方式建造写字楼用于出租，总投资2000万元，1月支付工程款500万元，10月31日工程达到可使用状态，验收完毕支付剩余工程款，已办理经营租赁手续。
1月支付工程款500万元：
借：在建工程5000000
贷：银行存款5000000
10月支付剩余工程款1500万元：
借：在建工程15000000
贷：银行存款15000000
10月31日工程达到可使用状态：
借：投资性房地产---写字楼20000000
贷：在建工程20000000
三、投资性房地产后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
（一）投资性房地产按成本模式进行后续计量
1.非投资性房地产转换为投资性房地产房地产的转换，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业将作为存货的房地产改为出租、自用建筑物或土地使用权停止自用，改为出租以及将自用土地使用权停止自用改用于资本增值时，应当将相应的固定资产、无形资产或开发商品转换为投资性房地产。
企业应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
（1）将作为存货的房地产转换为投资性房地产的，应按其在转换日的账面余额，借记”投资性房地产冶科目，贷记“开发产品冶等科目。已计提跌价准备的，还应同时结转跌价准备。
（2）将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧（摊销）、减值准备等，分别转入”投资性房地产冶科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）冶、”投资性房地产减值准备冶科目。
揖例8鄄15铱甲企业拥有一栋办公楼，用于本企业总部办公。20伊7年3月10日，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为20伊7年4月15日，为期5年。20伊7年4月15日，这栋办公楼的账面余额450000000元，已计提折旧3000000元。假设甲企业所在城市没有活跃的房地产交易市场。甲企业20伊7年4月15日的账务处理如下：
按成本模式进行后续计量的投资性房地产应当按照固定资产或无形资产的有关规定，按期计提折旧或摊销。对投资性房地产计提折旧或进行摊销时，借记“其他业务成本冶科目，贷记”投资性房地产累计折旧（摊销）冶科目。取得租金收入时，借记“银行存款冶等科目，贷记”其他业务收入冶等科目。
揖例8鄄16铱2008年华远股份有限公司对出租楼房收取租金900000元，计提折旧500000元，会计处理如下：
借：银行存款900000
贷：其他业务收入900000
借：其他业务成本500000
贷：投资性房地产累计折旧500000
3.投资性房地产计提减值准备
投资性房地产存在减值迹象的，应当按照资产减值的有关规定计提减值准备，借记“资产减值损失冶科目，贷记”投资性房地产减值准备冶科目。已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。
揖例8鄄17铱2008年华远股份有限公司一栋出租的写字楼出现减值迹象，经减值测试，确定其可收回金额为1500万元，该写字楼账面余额为2000万元，已提折旧200万元。
写字楼账面价值=2000-200=1800（万元）
4.投资性房地产的后续支出投资性房地产的后续支出是指投资性房地产在持有期间发生的与其使用效能直接相关的各种支出，如改建扩建支出、装潢装修支出等。投资性房地产的后续支出满足资本化确认条件的，应将其资本化，计入投资性房地产成本；不满足资本化条件的，应在发生时计入当期损益。
揖例8鄄18铱华远股份有限公司对一栋出租的写字楼进行重新装修以提高租金收入，该写字楼原价为1850万元，已提折旧370万元，用银行存款支付装修支出共计160万元。装修完工，写字楼继续出租。
