2.1地价的微观影响因素研究
从微观角度构建地价决定模型并揭示地价变化的影响因素，一直以来都是城市经济学领域研究的一个重要课题。一方面，学者需要基于对地价的研究来回答与城市土地市场和城市空间结构相关的问题，为土地资源的有效配置提出政策建议；另一方面，对地价影响因素与变化趋势的识别可以为区划、土地储备、土地征用、土地评估和财政规划等提供参考，及时、准确的地价信息也是城市规划者和地方政府进行决策的重要依据。
2.1.1国外研究综述
Alonso、Muth和Mills提出的单中心城市模型为学者提供了构建地价决定方程的基本思路，即城市土地价格随着到城市中心(CBD)距离的增加而以指数函数形式衰减。在该模型的基础上，学者基于不同的数据信息，对地价影响因素进行了不同角度的探讨。
简单的地价决定模型中通常只考虑地块物理属性和区位属性变量。
Kau和Sirmans利用美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration，FHA)在进行住房抵押贷款时评估的地块价值数据建立了住宅用地价格的决定模型，但由于数据信息的限制，模型只引入了地块大小和都市区域哑元变量作为地块属性的控制变量。Cowell和Sirmans研究了地块规模、时间和到CBD的距离对土地总价值的影响，并重点检查了土地开发的规模报酬递增效应(Plottage Effect)和规模报酬递减效应(Plattage Effect)，从而给出土地进行整理(Land Assemble)开发还是分割开发(Land Subdivision)更有效的判断方法。
Colwell和Munneke、Thorsnes和McMillen的研究表明地价与地块规模之间为凹函数的关系，而Lin和Evans、Tabuchi的研究则得出地价与地块规模之间为凸函数的关系。Dale-Johnson等研究了转型经济过程中地价的时空演变，重点研究了地价中体现的区位价值随时间的变化；实证研究采用了Hedonic回归的方法，与地块质量相关的控制变量包括地块大小、容积率和地块与基础设施的临近度；研究发现，自引入市场经济以来，区位因素对地价的影响随着时间的推移而更为显着。
随着地块微观数据信息获取度的提高，学者在研究中也尝试检验规划管制以及地块邻里属性等变量对地价形成的影响。Brigham利用税收评估记录数据，通过实证研究探索了住宅用地价格的决定因素；在模型建立过程中考虑的因素包括地块与经济活动之间的可达性(Accessibility)、周边公共服务、地形特点、土地用途和历史因素的影响。他指出，在控制这些因素后，定性指标对地价的影响可以通过地价真实值与预测值的差进行说明。Adams等从地块的可达性、地块开发状态、区划三个方面选取变量，从微观角度研究了与地块属性相关的变量对住宅用地价格的影响；其中，区位因素考虑的变量包括到CBD的距离、到城市市区的通勤时间、到新兴商业中心的距离、到最近的交通站点的距离、是否位于新兴商业区，地块的开发状态分别考察了地块是否为毛地、地块是否在街内，区划变量主要考察了地块隶属于哪类住宅规划区——独户住宅规划区(Single Family Zoning)、双户住宅规划区(Twin Family Zoning)和联排住宅规划区(Row House Zoning)。Hushak对城乡结合部地价影响因素的研究中发现，地块规模、可达性、区划和物业税都会对地价产生影响。Hushak和Karzem在后来的研究中得到同样的结果。Ihlanfeldt和Thorsnes分别研究了土地利用管制和区划对地价的影响。Hiltunen将已有研究中普遍采用的地价影响因素归纳为：地块规模、允许建筑面积、容积率、到CBD距离、出售时间、土地类型、收入水平、居住人口及其增长、建筑成本、区域的社会形态、到河流湖等自然景观的距离。Wang利用35个城市2000-2004年基准地价样本点数据估计了商业用地与居住用地的价格梯度，研究结果表明，中国城市总体上仍呈现单中心的空间结构，商业用地与居住用地的价格梯度分别为-0.32和-0.26。
在Hedonic价格模型中引入买方属性对地价的影响，也是文献中构建地价决定模型的一个角度。Chicoine在Hushak和Karzem研究的基础上指出，除地块规模、可达性、区划和物业税等因素外，地块周边的土地利用结构以及买方属性也会对地价产生影响，其中，买方属性主要从三个方面进行度量，即考虑买方是个人、公司还是合伙人。Bao和Zhou以北京市为例，采用Hedonic模型的方法构建了地价决定模型，研究中国新型土地市场的有效性；其考虑的地价影响因素包括地块区位、地块规模、规划管制、邻里社会经济属性、买方特征等方面。文章对邻里社会经济属性的度量指标包括地块所在区的面积、地块所在行政区零售部门就业人口、地块所在行政区外来人口人数；买方特征以哑元变量的形式引入模型中，即考虑买方是否为国有企业、是否为私营企业和是否为外资企业。研究发现，地块规模、规划用途、区位因素和其他邻里属性均对地价产生影响，此外，中国经济体制所表现出的独特性也是影响地价的一个因素，即国有企业由于更容易获得融资，因此，整体上比其他企业类型，特别是外商投资公司支付更高的地价。
Dunford等在地价决定模型中除引入买方特征变量，还考虑了买方对地块周边未来五年内的开发预期对地价的影响。Peiser从六个方面选取变量研究了非住宅用地的价格决定模型，包括地块的物理属性、与CBD有关的区位变量、其他区位变量、开发预期、邻里特征、宏观经济和金融变量；文中分别用密度和区划来度量开发预期，但没有得到一致的实证结果。Capozza和Helsley研究指出，在地价决定模型中，对城市未来增长预期的解释能力超过50%。Guntermann就预期对未开发土地价值的影响这一问题进行了更深入的研究，包括对城市增长的预期和对地块开发情况的预期两个方面。研究指出，在快速增长的城市，对城市未来增长的预期在地价中表现为一个显着溢价，这为Capozza和Helsley的推断提供了实证依据。但与Capozza和Helsley的研究不同的是，文章从微观角度考虑了开发预期对地价形成的影响。Guntermann的实证研究中主要从地块属性、地方预期增长、地块开发预期和其他宏观经济因素四个方面选取变量，构建地价决定模型。研究中采用的地块属性变量包括地块规模、规划用途、到最近的已开发区的距离、到最近的高速路的距离、是否有配套基础设施；开发预期包括规划区内人口和就业增长的预测、1-3平方英里(即2.6-7.8km2)范围内的居住活动；地方预期增长包括工资水平、建筑业就业人数、人口及人口的净增长；其他宏观经济因素用真实利率来表征。研究认为，城市的整体增长在地价中有溢价，净迁入人口是反映城市增长的一个很好的指标；近期规划对人口和就业的预测对地价有着显着影响；周边的开发活动会对当前地块的开发产生影响。
2.1.2国内研究综述
从城市经济学的基本理论出发，系统研究地价的影响因素在国内研究中尚处于探索阶段。虽然国内学者早在1990年就指出了研究城市地价影响因素的重要性，但之后大多数研究仍以定性阐述为主，定量研究相对不足。
国内早期的研究大多从定性的角度来分析地价的影响因素，考虑的指标偏向于宏观层面，包括土地收益、利息率、土地开发成本、土地供求状况、土地使用权出让期、土地利用规划等有关土地的政策和规定、政治因素和预期等心理因素。饶会林还考虑了经济增长、城市规模、城市基础设施条件以及与市中心的距离等因素。杨继瑞从城市土地供求状况、物理因素、环境因素、行政因素、经济因素、人口因素、城市社会因素、心理因素、国际因素等方面总结了影响城市地价的因素体系。
王爱国强调了基础设施投资水平的差异是导致城市地价差异的一个主要原因。高林远等构建了城市土地价格的动态模型，阐释了城市增长与地价变化之间的关系。
也有文献从定性和定量的角度研究了城市规划对地价的影响。陈佳农和李伟指出，城市规划通过土地资源的配置、用地功能的布局和城市基础设施的提供、建筑总体容量的控制影响市场参与者对未来地价的预期，并从地块的使用功能、开发强度和环境控制等方面对当前的地价水平产生影响。王秀斌从城市性质、城市规模、城市结构、城市交通规划、用地性质和容积率等方面选取城市规划的度量指标，定量研究了城市规划对地价的影响。
之后，学者逐步探索微观因素对地价的影响。欧阳安蛟从土地开发经营收益和土地供求关系两个角度分析了容积率对地价的作用机制，并指出地价与容积率之间为倒U形的关系。郑云有和周国华、张雅彬等分别以株洲市和南京市六合区为例，定量分析了容积率对地价的影响。
杜德斌和徐建刚最早采用GIS技术对地价影响因素进行了定量研究，其回归模型中主要考虑了区位因素，包括到市中心的距离、到繁华商业街的距离和到交通节点的距离。蒋芳和朱道林用同样的方法研究了住宅用地价格的区位影响因素，包括到市中心的距离、到地铁站点的距离、到最近环线的距离、到最近高速路的距离、到主要道路的距离、到最近商圈的距离和到公园的距离，但其实证模型中删除了到市中心的距离这一变量。
近年来，国内学者对地价微观影响因素的研究逐步深入。郑贤和庄焰9-5分别研究了轨道交通对沿线住宅地价和商业地价的影响，并测算了核心影响半径和有效影响半径。罗罡辉等研究了宗地面积对住宅地价的影响，发现其影响在空间上有很大的差异。张洪和金杰以昆明市为例，运用Hedonic价格模型实证研究了不同用途地价的空间分布特征和影响地价空间分布的主要因素，模型中考虑的因素包括到市中心的距离、到环境优美区的距离、宗地周边500m以内公交站点的个数、土地交易方式以及地块是否在商业繁华区、学校、医院、铁路和优劣环境的影响范围内。刘耀林等从一般因素和微观邻里因素两个方面选取变量，以丹阳市为例研究了住宅用地价格的影响因素，分别考察了到CBD的距离、到城市主干道的距离、与城市公共设施的距离以及地块周边的土地利用模式对地价的影响。周刚华基于调研数据，运用Hedonic价格模型对城市土地价格的微观影响因素进行了实证研究，这是目前国内基于Hedonic模型的思想对地价微观影响因素开展的较为全面的定量研究。
2.2地价的时空变化研究
地价作为土地市场运行的指示器以及宏观经济运行的晴雨表，从理论上来说其在时间上的变化应与经济基本面的变化存在着互动的关系。此外，地块区位、邻里环境与社会经济特征的空间异质性也使得地价在城市内部空间中表现出整体的差异，地价的空间分布是描述和解释城市空间结构演变的一个重要角度。研究地价的时空变化规律，可以从宏观角度对城市管理者的政策制定以及市场参与者的投资决策提供参考。
2.2.1地价时间变化的影响因素研究
地价随时间的变化体现了多种影响因素共同作用的结果，经济基本面、房地产市场条件以及建筑活动的变化都会导致地价的波动。
Lavin和Zorn指出，现实市场中，由于价格的过度反馈和理性预期泡沫的存在，真实价格往往会偏离基本价值(Fundamental Value)，即某一资产未来现金流的折现值；文章以美国爱荷华州(Iowa)和内布拉斯加州(Nebraska)在1910-1995年农地价格为数据基础，采用不同的方法检验了地价与基本价值的偏离归因于价格的过度反馈还是理性预期泡沫。
同样是对农地价格随时间变化的研究，Allen和Baker发现，房地产价值、真实资产价值和真实利率水平的冲击(Shock)都会导致地价作出过度反馈。
Adams等运用1945-1962年东北费城(Northeast Philadelphia)地区的地块交易数据，通过建立对数-半对数模型，研究了地价随时间的变化。在控制区位因素、管制、税收和公共品等影响地价空间变化的变量后，文章检验了住宅用地价格对其均衡值的偏离与宏观经济变量之间的关系。研究发现，一期滞后的住房新开工面积与地价对均衡值的偏离之间有较强的正相关性；利率水平对地价偏离的影响为负。
