(3)发展拍卖理论在房地产研究领域中的应用，揭示城市土地价格形成的微观结构特征。拍卖机制为我们提供了一个很好的研究价格形成的微观结构特征的机会，这种价格的微观结构特征对于理解交易不活跃、竞争不充分的房地产市场的行为规律具有重要意义。研究拍卖机制下房地产价格的微观决定机理是一个前沿的学术问题。本书利用北京市全面实施经营性土地招拍挂出让制度以来的地块微观交易数据，对拍卖机制下的地价决定机理进行实证研究，研究的实证发现将拓展拍卖理论在房地产研究领域中的应用。
2)现实意义
(1)为市场参与者正确认识地价的内在决定机理提供参考。中国土地市场与住房市场的快速发展得到了国内外投资者的关注，但由于中国长期计划经济体制与短期市场经济的特点，投资者往往对市场的理性运行产生质疑。本书对我国土地市场建立以来地价决定机理及时空变化规律的研究，有助于揭示经济转型过程中土地市场发挥的效用以及计划经济体制的惯性影响。同时，本书对地价微观影响因素的定量识别，有助于市场参与者对不同地块进行合理估值，对促进土地市场健康稳步发展具有较强的现实意义。
(2)为土地利用结构和城市空间布局的规划提供借鉴。城市规划和土地利用规划的主要出发点是减小经济活动之间的负外部性，为经济活动的选址决策提供引导。科学的规划应与市场力量相协调，因此，必须建立在对市场行为正确把握的基础上。随着我国土地市场的日益成熟，市场参与者能够更好地掌握价格信号，从而做出选址决策。对地价微观决定机理的研究，有助于揭示经济活动的选址行为，探索影响城市土地利用模式的主要因素。这对城市土地资源的有效配置和城市空间布局的合理规划具有重要的借鉴价值。
(3)为土地招拍挂机制的改进和市场参与者的理性竞买提供参考。
我国全面实施经营性土地招拍挂出让制度以来，各城市的房价与地价均呈现较大幅度的上涨。招拍挂机制是否是导致地价与房价高涨的主要原因，一直是市场参与者争议的话题。本书对我国目前招拍挂机制下地价决定机理的探索以及土地竞买溢价和开发企业过度竞买行为的研究，可以为相关论点提供佐证；同时，本书对土地招拍挂机制与土地竞买行为的阐释，可以为政府管理部门以提高土地市场竞争性和优化土地资源配置为目标，逐步规范开发企业的竞买行为，提高土地招拍挂供应机制的效率提供参考。
1.2研究对象与研究范围
1.2.1研究对象
本书的研究对象是城市土地价格，研究致力于从微观层面揭示其决定机理。本书基于城市经济学中阐释城市空间结构的两大基本理论，研究地价形成的经济驱动力；同时，结合中国土地市场体制变迁这一现实背景，从机制设计的角度研究地价形成的微观结构特征；对中国城市土地价格的微观决定机理进行全面而系统的审视。
需要说明的是，城市土地价格的形成是一个复杂的系统，从不同层面、不同角度反映了市场行为与城市空间结构的特征。本书的研究侧重于微观层面，并结合中国土地市场运行的现实背景，从经济力量与机制设计的角度展开研究。因此，地价宏观层面上变化的内在规律，不是本书的研究重点。
1.2.2关键概念
1)城市土地(Urban Land)
从纯经济学的角度来看，城市土地以城市的存在为前提，是随着城市的形成和发展而产生的一个动态概念。从城市规划和城市行政区划的角度看，城市土地包含三个层次：一是城市建成区的土地；二是城市规划区范围内的土地，包括城市建成区及其外延扩建区域的土地；三是城市管辖区内的土地，包括城市行政区域内的所有土地。其中，城市建成区是指城市中基础设施和地面建筑物或构筑物已经建成并连成片的城市市区；城市规划区包括城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域；城市管辖区是指城市所包括的行政管理范围。本书中的城市土地主要指城市管辖区内用于房地产开发建设的土地。
2)土地用途(Land Use)
土地用途是基于土地被用于何种经济活动而对土地进行的分类。
我国现行的土地分类采取国家统一的标准，其依据是《土地利用现状分类》，由中华人民共和国质量监督检验检疫总局和中国国家标准化管理委员会于2007年8月10日联合发布。《土地利用现状分类》国家标准采用一级、二级两个层次的分类体系，共分12个一级类、57个二级类。
其中一级类包括：耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地。
根据国家《城镇土地估价规程》，土地估价过程中将土地用途分为五类：居住用地，工业用地，商业、旅游、娱乐用地，综合用地，教育、科技、文化、卫生、体育和其他用地。该分类标准与我国城镇国有土地使用权出让的最高使用年限的规定相一致。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，居住用地使用权出让的最高年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，教育、科技、文化、卫生、体育用地以及综合或其他用地为50年。
在《北京市基准地价表》中，土地用途被分为四类：(1)商业类用地，包括商业服务业用地、旅游业用地、金融保险业用地、餐饮娱乐业用地。(2)综合类用地，包括办公科研用地、文体教育用地、医疗卫生用地。(3)居住类用地，包括居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种居住类型用地。(4)工业类用地，包括工业用地、仓储用地、交通运输用地。附录的表A中给出了各类用地的细分项。本书在实证研究中采用的土地用途分类标准与此相一致。此外，为了使土地用途的名称与主要经济活动内容相对应，研究中将商业类用地、综合类用地和居住类用地分别命名为商业用地、办公用地和居住用地。
3)土地价格(Land Price)
土地价格简称地价，是土地在一定权利状态下的某一时点的价格，是指为获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地价格反映了土地的经济价值。我国的土地价格的含义不同于一般私有制国家，它是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付多年地租的现值总和。土地价格根据其形成方式的不同，可以分为交易价格和评估价格；在我国目前的土地市场中，交易价格包括土地一级市场中的拍卖价格、招投标价格、挂牌价格和协议价格，以及土地二级市场中的租赁价格和转让价格；评估地价包括基准地价、标定地价、交易底价、土地抵押价格和土地课税价格。本书中的土地价格是指土地一级市场中的交易价格。
4)土地拍卖(Land Auction)
拍卖是最古老的营销机制(Marketing Mechanism)之一，它是拍卖人在特定的时间段内，从众多的竞买人中选择最符合自己设定标准的买方进而达成交易的过程。经济学上，对拍卖的分类主要考虑两方面的因素：拍卖商品的性质和竞价规则。其中，按照拍卖商品的性质，拍卖可分为个人价值(Private Value)拍卖和共同价值(Common Value)拍卖。
根据竞价规则，通常研究的拍卖形式有四种，即英国式拍卖(English Auction)、荷兰式拍卖(Dutch Auction)、首价格密封投标拍卖(First Price Sealed Auction)和次价格密封投标拍卖(Second Price Sealed Auction)。
我国的土地拍卖是指以公开竞价的形式出让国有土地使用权的土地竞买(Land Bidding)机制，包括招标、拍卖、挂牌三种形式(简称为“招拍挂冶)。除特殊说明外，本书中的土地拍卖指广义的拍卖概念，即土地竞买，而不是特指土地招拍挂中的拍卖方式。
1.2.3研究范围
本书在实证研究中，以北京市为案例展开，研究属于城市内部问题。
本书在第4章的定量分析以及第5章和第6章的实证研究中的研究范围是城区，研究中重点考虑两种经济活动，即办公和居住。办公和居住是城市经济活动的主体，也在很大程度上影响着城市空间结构的形成与演变，因此，书中选取办公和居住两类用地为研究重点，以提高研究问题的深度和研究结果在现实应用方面的针对性。
在第7章的研究中，本书将研究区域扩展到包括远郊区县在内的整个行政区域，并采用办公、居住和商业三类用地。研究区域与土地用途的扩大有利于增加实证研究的样本量，但不会对相关的理论推断产生颠覆。
1.3本书的研究方法与技术路线
1.3.1研究方法
本书采用理论分析(Theoretical Study)与实证研究(Empirical Study)相结合的方法。理论分析部分主要涉及城市经济学相关理论和微观经济学中的拍卖理论，揭示地价形成的理论内涵。实证研究以定量分析为主，基于地块交易的微观数据，采用统计分析和计量经济学分析的方法，从经济力量与机制设计两个角度阐释我国土地市场中地价的微观决定机理，对相关的理论推断进行实证判断。
1.3.2技术路线
本书以地价的决定机理为核心展开研究。
