1.1研究背景和意义
1.1.1研究背景
(1)土地市场在城市经济和房地产市场发展中发挥着日益重要的作用
我国城市土地市场建立于20世纪80年代后期，随着我国经济体制的改革和对外开放的深化而逐步发展和完善。土地市场的建立，显现了土地资产的价值，改变了原有行政划拨分配方式下土地资源利用的低效率。土地市场的运行，一方面通过有效的土地供给支持城市经济增长，另一方面通过对土地用途的空间配置实现城市结构的优化，对促进社会经济发展发挥着重要作用。
同时，作为房地产市场中物业空间形成的基础，土地市场的有效运行直接从产业上游的角度影响房地产市场的发展。在政府调控房地产市场的过程中，土地政策被作为一种重要的工具。土地供应的数量、结构、空间分布决定着房地产开发的产出量和产出结构，并会通过市场参与者的预期影响到房地产价格的变化。土地市场的运行与房地产市场的发展紧密相关。
(2)地价成为土地市场有效运行的核心和实现土地资源优化配置的关键
我国自20世纪80年代末期开始进行城镇土地分等定级和基准地价评估试点，试图建立城镇土地价格体系，为市场参与者和市场管理者提供引导和决策支持。目前，全国县级以上城市已基本完成了基准地价的评估工作。基准地价在我国现行地价体系中发挥着基础性作用，是政府管理部门调控城市土地市场的重要参考。但由于基准地价无法实时更新，对市场价格信息的反映具有滞后性，制约了政府对地价管理的有效性。与基准地价并行的另一种地价体系是我国自2000年开始实施的城市地价动态监测系统，目前已涵盖全国105个城市。城市地价动态监测体系是我国土地市场建设的重要成果，也是指导政府运用土地这一政策工具参与宏观调控的重要依据。但监测地价是以监测点地价的评估为基础形成的，在土地市场不完善、缺乏足够市场交易信息的条件下，难免存在受人为因素影响较大以及对市场供求变化反应不灵敏等缺陷。
因此，有必要研究地价的内在决定机理，以提高土地市场的有效运行。
此外，受计划经济体制的影响，我国城市存量土地的利用结构和空间布局还比较混乱，土地市场建立后，地价受市场条件的影响，并对预期的用途做出反馈，这为当前土地利用结构实现向高效利用的转变提供了引导。地价在提高土地利用效率和优化城市空间结构方面的作用日益明显。特别是对转型经济国家而言，土地市场仍会受到与计划经济有关的一些因素的影响，科学认识地价的决定机理，是转型经济过程中有效管理和使用土地资源的最重要因素之一。
(3)如何在保持土地市场竞争性的同时又不引致地价过度膨胀是我国当前土地市场发展过程中亟待解决的问题
自20世纪80年代后期，我国各城市开始推行土地有偿使用制度。
1994年7月通过的《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条规定“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式冶。拍卖和招标的土地出让方式通过法律规定引入土地使用权出让中。但在实际操作中，各城市的土地出让大多数采用协议方式。协议出让由于缺乏竞争、信息不公开，容易导致寻租行为、降低土地利用效率，同时也可能导致国有资产流失、扰乱土地市场秩序、影响土地合理利用。为此，国土资源部、监察部于2004年3月推出《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发也2004页71号)，要求“各地8月31日后不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权冶，也即俗称的“8·31冶大限。
经营性土地招拍挂出让方式的全面引入提高了土地交易的公开性和透明性，减少了寻租空间，有利于显示土地的市场价格。但在当前我国房地产市场快速发展阶段，开发企业对未来房地产市场发展的乐观预期往往会导致其在土地招拍挂过程中产生过度竞买行为，从而引发地价膨胀，甚至出现“面粉比面包贵冶的现象，严重影响了房地产市场的稳定和可持续发展，使市场参与者对招拍挂机制的合理性产生质疑。由此，也引发了市场中有关“地价推升房价冶还是“房价拉升地价冶的地价与房价的“先有鸡还是先有蛋冶的争论。特别是2006年以来，我国公开资本市场的扩容为房地产企业创造了便利的融资渠道，土地成为开发企业上市融资的资本运作工具，股市与楼市的螺旋推动成为政府宏观调控的一个关注点。因此，有必要研究招拍挂机制下地价形成的微观结构特征，为政府稳定市场同时也为市场参与者做出理性竞买决策提供指导。
(4)系统研究地价决定机理已成为迫切需要解决的理论和现实问题
探索地价决定机理，并进而阐释参与者的市场行为以及城市空间结构的演变，是城市经济学领域的一个研究热点。从早期古典经济学家对地租理论的阐述，到新发展的考虑集聚经济的内生城市空间结构的分析，国内外学者在该领域的理论与实证研究不断向前推进。但由于数据的局限，已有文献尚缺乏对地价决定机理的系统研究，特别是在将城市经济活动的选址行为与地价形成相联系，以及在地价的微观结构特征方面，实证研究远远落后于理论分析。利用城市经济学的基本理论和方法，系统研究城市土地价格的决定机理，将是对该领域学术研究的一个贡献。
此外，在我国快速城市化以及城市经济高速增长的现阶段，对土地的旺盛需求必然引发地价的上涨。但过高的地价会带来城市生产和生活成本的提高，降低城市对资本和人才的吸引力，从而对城市的可持续增长产生影响。如何保持合理的地价水平是宏观调控的关注点。而宏观环境与微观经济行为之间存在着互动的关系。因此，从微观角度研究地价决定机理，可以为政府制定和实施宏观调控政策提供参考。
1.1.2研究目的
本书的研究目的如下：
(1)追踪地价形成理论研究进展，结合中国土地市场特点，构建中国城市地价微观决定机理的理论分析框架。本书追述城市经济学中阐释地价决定机理的基本理论，借鉴经典文献研究的相关方法与思路，从经济力量与机制设计的角度系统而全面地审视城市土地价格的微观决定机理，为相关实证研究的开展提供一个理论平台。
(2)利用土地市场微观交易数据，研究我国城市土地价格的时空变化规律。本书利用北京市土地市场的微观交易数据，探索土地市场建立以来地价的时空变化规律，检验城市经济学的相关预测在新兴土地市场的适用性，同时对中国土地市场的有效性与地价时空变化的合理性进行判断。
(3)借助内生城市模型，从集聚经济的视角阐释地价的微观决定机理，为内生城市模型的应用提供实证案例。本书借助于新发展的内生城市模型(Endogenous City Model)的基本思想，检验集聚经济(Agglomeration Economies)对地价形成的影响，并在此基础上对城市空间结构的演变，特别是城市经济中心的形成进行分析。
(4)基于土地招拍挂出让信息，实证研究拍卖机制下地价形成的微观结构特征。本书基于地块招拍挂出让的相关信息，对土地竞买价格形成的微观结构特征以及竞买溢价的影响因素进行实证研究，揭示拍卖机制本身以及开发企业的竞买行为对地价的内在影响，并进一步分析开发企业的过度竞买行为，为我国目前的地价管理提供参考。
1.1.3研究意义
1)理论意义
(1)完善国内对地价决定机理的现有研究，为国际学术界在本领域的相关研究提供实证案例。数据的难以获取是对城市内部地价的时空变化规律进行深入研究时面临的主要问题。目前比较成熟的几个研究主要集中在美国的纽约市(New York)、芝加哥市(Chicago)和波兰的克拉科夫市(Cracow)。本书利用北京市土地市场建立以来翔实的微观数据，研究转型经济国家地价的微观决定机理，研究结果可以检验已有的研究结论，也可以提供新兴土地市场中地价决定机理及其时空演变的新案例。
(2)揭示城市内部集聚经济对地价的影响，为解释城市土地价格的决定机理提供一个新的视角，同时，也为内生增长理论(Endogenous Growth Theory)提供实证依据。Romer、Lucas、Stokey和Young对内生增长理论的阐释是宏观经济学中增长理论的重要组成部分，其强调由于外部性经济(External Economies)的存在而带来的经济活动对空间集聚的要求，是经济增长的原动力。但对外部经济的大小和作用范围给出实证判断的文献很少。本书基于内生城市模型的思想，对集聚经济作用下地价决定机理的实证研究，将为该研究领域的发展做出贡献。
