准确把握买卖房产最佳时机
在房产市场上众多的投资者从事房产买卖，主要是由两个因素决定的：一是主观因素；二是客观因素。主观因素使投资者产生买卖动机，而客观因素则会影响投资者作出买卖决策。因此，房地产买卖的成功与否，关键在于投资者能否深入细致地分析影响房地产市场的各种因素，在此基础上决定房地产买卖的最佳时机。
分析并判断影响房地产买卖时机的因素，可以单个因素，也可以综合分析。有时只分析单个因素就能判断买卖时机，有时则必须进行综合分析后才能判断出房地产买卖时机。其基本准则是：当房地产的市场价格高于它的内在价值时，为卖出时机；当房地产的市场价格低于它的内在价值时，为买入时机。
1.买入时机
对于房地产投资者来说，确定最佳的购买时机是非常重要的。最佳的房地产购买时机，就是成交价比预期购买价要低，也就是说以较低的价格买进房地产，从而减少本金。房地产价格不同于股票，很少有大起大落的现象，它有其自身的特点和规律，一般来说，下列情况是投资者购买房地产的最佳时机：
（1）开发时期。房地产刚开发时期，大多数人对该地区价值认识不足，因而其价格常常受到压抑，其市场价格往往低于实际价值，而且人们的购买力尚未转入该地区的房地产市场，所以需求者相对较少；另一方面，房地产开发商一般都急于回收资金归还银行贷款，清偿各种债务，愿意以较低价出售。但当人们的购买力投入该地区房地产市场后，购买需求将增加；同时，随着房地产开发进程加快，投资资金的不断涌入，从需求、供应两方面推动房地产价格直线上涨。因此，房地产刚开发时期是低价买入房地产的有利时机。
（2）经济萧条时期。当社会经济萧条时，人们整体投资水平将下降，购买力也会下降，人们对房地产的需求减少，于是，房地产价格下跌。反之，当经济逐渐复苏，人们的购买力将上涨，投资也会逐步上升，相应的人们对房地产的需求增加，房地产价格上涨。所以，经济萧条时期是低价买进房地产的大好时机。
（3）在通货膨胀到来之前。通货膨胀使物价持续上涨，实际上是一种“泡沫经济”，常常引起货币贬值。通货膨胀通常也会引起房产价格上升。但通货膨胀时间一般不会长久，国家会通过各种宏观手段如提高利率等措施来抑制通货膨胀。因此房产价格上涨也是比较短暂的，涨到一定程度会随着通货膨胀的抑制而停止甚至下跌。房产投资者如果能对经济形势有比较全面的了解，在通货膨胀到来之前买入房产，那么，当通货膨胀发生时你所购入的房产将以较大幅度增加价值。
（4）把握房产交易中的机会，抓住时机以低价购入。这需要投资者有丰富的投资经验以及对房产行情准确的判断。只有对房产不同时期、不同区域行情变化态势有准确把握，对所要购买楼盘的开发商的整体实力和经济策略进行准确分析和判断，才能掌握最佳购买时机。虽然房产价格不像股票价格那样瞬息万变，但由于供求关系和竞争作用的结果，房产价格也会有一定的波动，能否把握时机在低价时买进，取决于投资者对当地房产形势的判断和投资者自身的心理素质。
2.卖出时机
房产最佳卖出时机是在房地产价格波动中的高峰时卖出，即“贵时卖出”。如果投资者在买入房产时抓住了有利时机，然后又在应该卖出时及时卖出，那么，一买一卖便是成功的投资。一般下列情况是房产卖出的较好时机：
（1）房产市场价格大于目标卖价或预期卖价。目标卖价就是你参考原市场价格所制定的某一具体价格；预期卖价就是你在心里计划抛售的价格。在房产市场价格大于目标卖价时卖出可以使你获得目标利润，但这并不一定是赚取最多利润的时机。
（2）经济高涨时期。经济高涨时期各个行业投资上涨，对房产的需求相对增大。由于需求增加，房产价格上涨也就很自然。如果投资者在经济高涨时抛售房产，然后在经济下滑之前时购入，那么你也许拥有更多数目的房产，或手中的资金增加了许多。
（3）通货膨胀时期。通货膨胀对持有大量货币的人的心理会产生震动，认为货币会贬值，钱不值钱了，还是变成实物安全得多，而房产往往被人们认为是最具有长期、稳定价值的实物。特别是在通货膨胀较为严重时期，人们为了避免货币贬值的损失，达到保值、增值的目的，会急于将自己的钱变为实实在在的实物，大多数人会选择购买房产，大量资金会涌入房产市场，使房产市场供不应求，加上通货膨胀本身带来的房产价格上扬的自然因素，促使房产价格上升到非常高的水平。对持有房产的投资者来说，此时将房产卖出无疑是最好的时机，可以获得丰厚的利润。
人们知道，投资房地产只有“贱买贵卖”才能获得厚利，可是在实际的交易中，大概是因为人的欲望做怪，反其道而行之者数不胜数。当某种房产非常有利时，反而很少有人问津，而敢于大量吃进者寥若晨星。他们担心房产下跌之势会不会继续下去，犹豫旁观，迟迟做不了决定；即使买了，也是担惊受怕。谁知，不久房产价格连续上涨，要买又买不到了，眼睁睁地看着收益从眼前流失。
不少人有随众心理，喜欢在楼市上涨时购买房产，以为其他投资者都在赚钱，跟着别人也能赚上一笔。这样做有时是可以赚到钱，但是，这种做法的缺陷是即使获了利，比起下跌时购买，赚得少多了；而且这种跟着别人盲目购买，风险性很大。因为，房产价格越是暴涨，在某一时刻回跌的危险性就越大。
当然，坚持价低买进，并不是一见到房产价格下跌就买，更不是买得越多越好。通常房产价格走势下跌，一方面成交困难，另一方面成交后也不见得容易出手，房价迟迟不回升，而如果你急需用钱，只好低价卖出，往往得不偿失。
逢涨出手，可是在什么涨点上卖出房地产最适时呢？可以说除了操纵房地产市场的投机者外，其他绝大多数投资者都无法确定这个时刻。这就需要投资者保持“知足常乐”的心态。只要达到了自己预期的目的，卖出有了收益，就是合算的。
房产投资的基本策略
从风险报酬原则来说，房产投资基本上是风险小而收益大。从保值增值功能来说，房产要远远超过黄金饰品和股票债券等。
房屋价格涨势迅猛，主要有以下几个方面原因：
（1）房屋需求增大。按照我国目前的经济建设能力，每年只能新建住房7000多万平方米，而实际的需要却是1.5亿平方米，所以存在很大缺口。此外，商业性用房如商业铺面房十分缺乏，供求矛盾十分尖锐，庞大的需求，强劲地拉动房地产市场，使房地产业持续狂热。
（2）土地费用增加，原材料上涨。房地产包括土地、建筑物及其附着于土地和建筑物之上的不可分离的物件。因此，从本质上来说房地产包括土地和建筑物两大部分。
房屋一定要建在土地上，“空中楼阁”在现实生活中是根本不存在的。根据国家相关法规规定，住房开发商必须向政府通过有偿转让方式才能取得建筑土地的使用权。住宅开发商所付出的实际上是土地征用费，按有关规定，每亩土地征用费一般为2～3万元，实际上目前各地的征用费都超过了10万元，甚至达到30万元，如果开发商要负责拆迁安置原土地上的居民，花费则更高。
房屋不同于其他简单商品，所关联的行业十分广泛，如钢铁、水泥、装潢、电器、五金、建筑、土木、玻璃，甚至包括能源、交通运输和通信等各行各业。如果这些原材料涨价，房屋价格自然也会涨价。
另外，我国经济持续高速发展的势头和国外房产投资商的参与投资，也是使我国房产价格只涨不跌或多涨少跌的重要因素。因此，房产投资是非常有利可图的。但必须要掌握一定的原则、方法和技巧。
1.投资地点的选择
由于房产属于不动产，具有不可移动性，这使得地点的选择对房产投资来说变得尤为重要。
投资者在选择投资地点时，可以从以下几个方面综合考虑：
（1）要有升值潜力。黄金地段并不一定具有投资价值，因为高地价会使房地产业及其相关行业成本过高，使竞争力减弱。城市中心的房地产也未必具有投资价值。比如，有些大城市的中产阶级纷纷到郊区购房居住，从而使市中心房产价格不涨反跌。当然在远郊作房产投资，虽然投入本金较少，但房产的使用价值则会大打折扣。具有短期升值潜力的房产地点，主要是那些正在开发中的成片区域，特别是那些已完成了区域规划并具备了基本的交通条件和供水、供电、供气等配套设施的小区或开发区。一般情况下，这些区域内的地价相对适中，投资还可以享受某些行政优惠政策，区内的房地产增值潜力较大。
（2）区域内或附近地区生活设施是否完善。区域生活设施指商场、邮局、饭店、银行、医院、车站、公园、游乐场、影剧院、运动场等娱乐设施和消费服务网点。生活设施越完善的地方，投资房地产的收益越大。
（3）教育是否发达也是重要的考虑内容。教育发达说明该地区经济发展具有潜力，也意味着居住人口将不断增加，所以房地产的增值潜力相当大。
2.提升房产价值的方法
对于已取得房产所有权或使用权的投资者来说，无论是出租还是出售，都希望能够卖个高价，因此，设法提升房产的价值而获取丰厚的利润，也是房地产投资的一个重要方面。
投资者要提升房产价值，可以借鉴下面的方法：
（1）修缮改造。投资者要想通过修缮改造提升房产价值，必须结合实际情况。如果房屋结构完好，设施较为齐全，即使只作简单的修缮、粉刷、打扫、油漆等，也可以使房屋大幅增值。但对于大规模翻修改造，则要谨慎行事、考虑周全。大规模翻新改造，不仅投入成本较大，而且如果改造后房市不佳，难免要亏本的，另外，许多城市对房屋的翻修改造制定了专门的规定，并且要经过有关部门的批准。
（2）改变用途，增添设施。房产的使用价值是最重要的，而房产的用途又极为广泛。所以，只要根据市场需求的变化和周围环境的变化，适时适当地改变房屋的用途，获利是不成问题的，即使需要投入一定的人力、物力和财力，多数情况下也是很划算的。
（3）做好宣传工作。广告和公关艺术，对房产投资和经营影响非常大。房产广告讲究艺术性和技巧性，不仅不能使消费者反感，还要形象地向消费者勾勒出房产的现实图景，巧妙地暗示潜在的发展前景，使投资者和消费者产生深刻印象。
选择正确的投资对象
成功进行房地产投资的第一步，就是正确判别房产的价值。详细估算房产的价值是一门专业，最精于此道莫过于房产估价师。当然，要投资者达到房产估价师的水平是不现实的，但投资者至少要了解，什么房产才是最好的投资对象。
工业用地，交通水利用地一般都不是理想的投资对象。同样的房屋，城市的房产价格要比乡村高出许多。在城市的房产中，商业区和住宅区的房产相对来说是比较好的投资对象，文教区、农业区、保护区的房产次之。
同样是商业区和住宅区，因地段不同也会有好坏之分。有的地段商业发达，人口集中，非常繁荣；而有的地段则有待开发，许多公共设施尚未建设起来。对于投资者而言，投资兴旺地段，或即将兴旺的地段，比投资偏僻冷清的地段有利。城郊或离市中心较远的偏僻地段，如果再加上交通不便，一两年之内不可能繁荣起来，就不是投资的理想去处。
同一街区，同一地段的不同房产，其价值的大小与房产的位置有着密切关系。地产界向来有“金角、银边、铜尾、黑爪子、草肚皮”的说法。“金角”是指临街的街角地，街角地交通便利、客流量大、位置醒目、商业价值高，是设店开铺的首选位置。“银边”是指繁华街道的临街地，商业价值仅次于“金角”。“铜尾”则是指靠近相对清静一侧街道的临街地，商业价值虽不及“金角”、“银边”，但其价值远高于普通的住宅地。“黑爪子”是指超越街道建筑界限，伸出人行道的地段。从长远看，“黑爪子”的建筑不合章法，迟早要拆除，但就近期而言，“黑爪子”因其突出街道，醒目耀眼，其商业价值可与“金角”相提并论。“草肚皮”是指不沿街的地方，其商业价值不大，一般只作仓库和住宅用地。
房产所处的地段，对房地产投资的成败至关重要。房地产界流传一句名言：“不怕好的地段买到坏房子，就怕不好的地段买到房子”。好地段的坏房子，经过整修和重建，就会身价百倍。
贪图价格便宜，在偏僻的地段投资房产是欠考虑的，虽然房产总价会提高，但如果急需用钱而找买主套现，难度会很大。
经济适用房的投资方式
1.变现物超所“值”
经济适用房不但“经济适用”，而且物超所值。经济适用房的价格低并不是说它的本身质量也低。同普通商品房相比，经济适用房价格低的原因在于政府税费的减免。
国家政策规定：经济适用房在安全、适用、耐久、环境等各方面必须要达到和其他商品房同样的指标。
由此看来，经济适用房的规划设计、工程质量、物业服务等都与商品房没有什么区别，除了面积、设施选择受些影响外，在功能、实用性上并无区别，有的甚至超过普通商品房。
