★奥运，给北京房地产洗牌
★蛋糕规模究竟有多大
★别墅市场的第三次浪潮
★进京赶考，意在奥运地产
★奥运地产，这样最精彩
★地产开发的题材效应
★个人怎样投资奥运房产
奥运带来的商机，影响最大的首先是房地产业。考察奥运题材与房地产业之间的关系，有人把前者比作是雄伟的“立交桥”，把后者比喻成“爬山虎”。意思是说，看上去“爬山虎”的叶子满满的，实际上它的郁郁葱葱需要依附于一个什么东西才能有可靠支撑。至于奥运结束以后房地产业是否必然会有一个倒退或暴跌，却难预料。咱们还是走着瞧吧。
如果没有北京奥运，北京房地产市场也许不会像今天这样汹涌澎湃。2008年北京奥运会的先期冲击波，给北京房地产业带来了全新格局。
2002年3月13日，与房地产业相关的北京市政府职能部门负责人、专家学者、企业家近百人，汇聚一堂共商“京城地产商如何应对2008年挑战”大计。
大家首先不约而同想到的就是这样两个字——奥运。
对任何一个经营者来说，如果在市场大潮中不能把握商机，就会面临生存或死亡的选择。如果要抓住奥运商机，完善房地产市场的游戏规则就成为当今房地产商所面临的严重挑战。
竞争正在拆去围墙
北京城建投资发展股份有限公司总经理赵广义认为，如果说改革开放打开了中国面向世界的窗户，那么北京的申奥成功与加入世贸组织，则向全球推倒了所有的围墙，从此以后中国将和世界融为一体。
未来几年，北京将投入1800亿元资金进行基础设施建设，城市道路、环境绿化、市政配套建设、体育场馆等都将上一个新台阶。这非常诱人的发展前景，不但吸引着众多北京商家的目光，而且还吸引了众多外省市以及国外有实力的房地产开发企业，纷纷涌入北京房地产市场。
据不完全统计，北京目前已有4000多家房地产开发企业。就北京而言，房地产市场已经很拥挤，然而，一些具有资金与规模优势、专业化程度更高的外国房地产公司，仍在带来更大的冲击。
奥运是房地产的香饽饽
早在2000年悉尼奥运会时，北京市就有众多房地产开发商亲临现场。他们不是去“凑热闹”的，而是亲身实地去考察“奥运会对主办城市房地产业的影响”。
据介绍，1993～1999年的7年中，由于悉尼奥运会的积极刺激，悉尼的房价一直保持着增长势头，城市房价平均每年的递增超过了10%。
然而应当看到的是，奥运会之后，悉尼的房地产市场就处在一个相对停滞的状态。
因此，将心比心，作为房地产投资者来说，不仅要考虑北京奥运会之前的几年中房地产业会怎样发展，而且还要考虑得更加长远，这样才不会被胜利冲昏头脑。
外来的和尚要念经
北京不仅仅是北京人的北京，而且也是全国人民的北京。既然是一个开放市场，那么毫无疑问会有许多外地乃至于外国的开发商要进来。
外来的“和尚”要念经，而且念得很“起劲”。
专家指出，通向2008年的旅程将是北京房地产的国际化之旅，房地产资金国际化对北京来说是必由之路。房地产商建设什么样的房子、在什么地方建，都是本地化的，而资金可以是国际化的，设计、管理、服务等理念也可以是国际化的。
以北京、上海、天津的优越地段为例，那些以创新的设计发展、具有竞争力的一流办公楼，已经成为新加坡政府投资公司的目标。
例如在上海，新加坡政府产业投资公司2002年2月就以4200万美元的价格，购买了上海浦东市中心地段，准备兴建一栋7万平方米的国际高档写字楼。
这表明，海外融资已经成为中国房地产持续发展的又一强劲动力。
各路兵马正在抢食奥运大餐
国外企业不远万里到中国来抢食，国内企业当然更有地理优势。
上海建材集团认真制定了进京方案，把已经进京或准备进京的企业变分散为集中、变自立门户为整体进入，以增强竞争力。
作为国内最大铝合金门窗、幕墙、软篷车厢生产企业之一的辽宁营口东林集团，早就已经调人派驻北京安营扎寨。并且，他们把在建的北京分厂建筑面积由3000平方米扩大到了6000平方米。
一些地区则由政府出面。
河北省承德市建材局局长田文表示，该市从提高水泥总产量、加快产品结构调整、打出承德石材品牌3个方面入手，迎接奥运会带来的商机。
山东省莱州市政府则干脆组队北上，在北京人民大会堂向在京的设计单位、建筑施工企业、新闻界暗送秋波，全面推介当地的石材业。
中国建材之乡——福建南安，在北京人民大会堂举办了产品推介会，以及以南安水头命名的“中国石材城”大会，主题便是“助北京奥运展风采”。
中国石材协会、中国奥委会向南安市政府官员、企业家介绍了奥运商机。全国最大的石材集散地、信息中心的水头镇，则规划在2006年建成占地1000亩、总投资6亿元人民币、年创利10亿元以上的大型建材市场，以便赶在奥运举办前“火一把”。
“没妈的孩子”纷纷单枪匹马在北京设立最新的生产线。
例如，早就在北京安营扎寨的洛阳北方玻璃，迅速扩大了生产规模、新上专利技术——水平连续式平弯钢化玻璃生产线。
天津新世纪东泰管业公司，也把它开发生产的两种绿色环保节能型建材产品迅速推向北京市场。
建筑以突出人情味见长
建筑是人类社会生活的一部分。一个城市现代化的标志，已经不再仅仅是摩天大楼了，一些更具有人情味的细节性设计已成为现代建筑的潮流。
特别是对于北京奥运会来说，这一点尤其重要。
例如，无障碍设施是否完备，不仅反映了社会对残疾人的关照程度，而且已经成为城市现代化的标志。
残疾人的基本要求是“只想和正常人一样生活”。所以，为残疾人设计便于使用的无障碍设施，就是其中最基础的一种关怀。关于这一点，应当在建筑设计之初就加以统一考虑。
然而遗憾的是，目前我国许多房地产项目根本就没有无障碍措施。
对此，北京市社会科学院教授钱光培认为，随着世界经济的发展，在社会消费结构中文化消费已经占有重要取向，而“房地产开发是以人为本的产业，确立自己的文化策略十分必要。”
本书作者在这里想到了北京奥运会提出的“人文奥运”口号。北京作为中国的首都，充当着中国向世界展示文化魅力的最大窗口。作为房地产开发商，不能不考虑增加建筑的人文特色，与城市发展功能相匹配。
北京房地产还将高速发展
之所以这样说，依据就在与世界较发达国家相比，北京的人均住房面积舒适值还差11平方米。
2001年，北京市人均国民生产总值达到3000美元，这表明，住宅、汽车等即将成为人们日常生活的需求。
根据北京市“十五”计划确定的目标，2005年北京的人均住房面积是18平方米，而现在这个目标已经提前实现（2001年末北京人均住房使用面积17.62平方米，相当于建筑面积24平方米）。
但是，如果把目光与世界其他国家相比，发达国家的人均住房建筑面积是35～40平方米，较发达国家人均住房建筑面积是30～35平方米，如果取其中间数35平方米，那么其中还有11平方米的差距。
这说明什么？这就表明，如果北京人要达到这个水平，北京的房地产市场高速发展期还将持续6～10年。
从市场上来进行验证。在新建商品房的销售中，面积在80～120平方米的户型住房供应量最大、销售也最好。
为什么？因为按照我国一般家庭人口3人计算，这种户型的人均建筑面积正好是三四十平方米。数字透露了秘密！
当然，以上推算还没有包括由于北京举办奥运会和我国加入WTO所引发的大量商务机构、跨国公司的进入，给北京增加住房需求的绝对值。
所以说，以上推算结果是相对保守的。
奥运给京城房地产业补课
为什么要补课？因为面对奥运商机，房地产业一定要清醒地看到投资的潜在风险和面临的挑战。
实事求是地说，当前的北京房地产市场存在不少问题。近年来，与房地产商相关的纠纷时有发生。
北京市城市开发集团有限公司总经理赵康认为，开发商方面的问题是目前造成纠纷的重要方面。他分析，有的纠纷是开发商出于恶意目的，利用购房者专业知识不足，欺诈客户，获取不义之财；有的是由于开发商缺乏法律意识，在广告宣传、合同签订、手续办理等方面没有仔细推敲，一旦出现漏洞，造成买卖双方在认识上不一致；还有的是开发商在纠纷处理上不重视技巧，不注意和客户沟通，考虑问题不周，最后导致矛盾激化。
北京城建投资发展股份有限公司总经理赵广义认为，我国房地产市场正在发生三个明显的转变，即购房主体由集团购买为主向个体购买为主转变，房地产市场由卖方市场向买方市场转变，消费者住房观念由生存空间向生活空间转变。
这些变化和挑战，都对开发商的资金、规模、人才、管理等综合实力提出了更高要求。
有关人士指出，这些问题不尽早解决，不仅会影响居民的居住环境和生活质量，还会对主办奥运会造成不良影响。
