更重要的一点，当一个人或少数人“用明天的钱圆今天的梦”还似乎可行，因为他们尚能用明天的钱，买下今天价格的房子。但是，当多数人都在用明天的钱的话，那么今天的房价也就不再是今天的房价，而变成了明天的房价。大家都在用明天的钱，买下了明天的房价，甚至是后天的房价，加上利息因素。假如，泡沫的破灭，影响到实体经济，造成失业率上升，明天的钱没有了，房市就将下跌，今天的美国就是如此。
这些年，在美国，每个家庭买房子贷款、买汽车贷款、甚至买个几百块钱的电视机或床垫也分期付款，几乎所有的美国人，一拿到薪水，就立刻穹支票付账。每个月，四五十张账单，都是分期付款。CNN做过一个调查，发现现在美国的中产阶级离穷人只有三个月的距离。也就是说一旦被炒鱿鱼了，三个月后，等到失业救济金拿完了之后，那些账单就没有办法支付，中产阶级的工人们，也就只能宣布破产，靠政府救济，立马沦为穷人。
正可谓“天有不测风云，人有旦夕祸福”，用“明天的钱”不靠谱，因为明天的钱不一定会有。当你借用明天的钱，买下了明天甚至后天价格的房子之后，一旦你的经济出了状况，那明天的钱就只能圆明天的噩梦。这在今天的美国，在这次金融危机中，就已经有1200多万百姓作出了“榜样”，而且，还将继续有更多这样的噩梦不断地涌现。
中国百姓千万警惕啊！别看美国人现在过得潇洒，可千万不能“东施效颦”啊！
6.房价由谁决定？
几年前，有个网友在我微博上留言说，股市跌跌不休不敢进去了，而金、银的风险又太大怕被套，高处不胜寒，想来想去觉得投资（投机）买房风险最小，于是他也参与了他所在的沈阳掀起的个人投资房地产旋风，与很多人一样，把存在银行的钱取了出来，借给当地的房地产开发商收取高利率。他还说，据当时最新公布的数据，沈阳5月的房价比4月上涨了2.16%，那他这样做也该美其名曰“搞投资”吧。
当时，尽管国家连续出台了一系列政策，其目的是打击投机炒房，可中国的房价比“猪坚强”更坚强，政府越是调控房价，炒房的现象就越热乎。微博上流传着这样一段有关炒房的热帖：
中国百姓十年炒房的结果，有个段子说：自行车进去，奔驰出来；光着屁股进去，穿着皮尔卡丹出来；乒乓球进去，地球出来；打工仔进去，老板出来；壁虎进去，鳄鱼出来；蚯蚓进去，蟒蛇出来；拖根绳子进去，拉着藏獒出来……
曾准确预言日本经济泡沫化的大前研一更在几年前便语出惊人说，中国经济目前最大的问题是房地产泡沫，大概有8000万套不是买来自住的，完全是用于投机，房价已经达到年收入的80倍，这在各国经济史上没有先例。为了避免重蹈日本覆辙，除了将泡沫尽早吹破之外没有更好的选择。
随着2012年的到来，中国的房价泡沫终于撑不下去了。几个月前网上流传“房地产崩盘时间表”显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇相似。国土资源部也终于承认北京、上海、深圳等一线城市住宅市场已经出现了严重泡沫，且在向二线城市扩展。
那么中国的房价会跌多少？经济学家茅于轼说，房价要跌一半。
众所周知，任何商品的价格都由供给和需求所决定，供给是分母，需求是分子，当分子远大于分母时，价格上升，反之下跌。在一种商品吹起泡沫时，没有最高只有更高。因为在泡沫没有破灭之前，人们听到的都是赚钱发财的故事。如中国10年房市，炒房者人人赚钱，所以人人都想买房，有房子的人想买第二第三套；没有房子的呢，唯恐不买就再也买不起了，拼了命也要挤上这趟发财的列车。于是‘需求’无限增大，在‘供给’相对不变的情况下，想买的话就必须出更高的价格，房价自然一路上升……人类本性中的贪婪，就这样被转化成所谓的“刚性需求”。
但是这样的“刚性需求”就能确保中国的房价不跌吗？
从金融的角度上来看，哪怕再值钱的商品也要看你在哪个价位买入的，在合理价位之下买入才会物超所值，起到保值增值的作用。一旦超越了合理价位之上买入，你便进入了一场击鼓传花，即投机炒作的零和游戏中。显然，在对中国房子的“刚性需求”中，投机炒作带来的“需求”越来越多，那正是合理价位之上的泡沫。而从“学生在东莞购买680套房子来投机”这一令人惊讶的案例中，便可见中国的房地产泡沫异常惊人！
然而古今中外的金融史上，就像地心引力那样，只要是泡沫最终都会以破灭而告终。因为但凡泡沫都有一个特点，其价格要么继续涨，要么突然下跌，无所谓“软着陆”（不涨不跌），就好似“娱乐至死”一般，泡沫总是涨到下跌破灭之前——价格一旦不涨了，投机者便无利可图，他们会立刻抛弃泡沫商品，从而引发价格下跌。
到那时，人性中胆怯和恐惧就将占上风。这时的价格没有最低只有更低。就拿房子来说，拥有者都想趁价格高赶紧抛，生怕价格进一步下跌。如果价格下跌后再向上就难了，因此只要价格稍微上扬，原先被套的人就会渴望解套继续抛售，而原先的想买房者就会观望，形成供大于求的现象，价格自然一路向下，比如当年日本房价一路大跌90%。
再比如网络泡沫破灭之后的纳斯达克指数，从5千4百多点一路下跌至3千8百多点后，当小幅回升至4千点时，之前在4千点进场的人由于恐惧，便立刻在这一高点解套抛售。如此一来，股市再继续往下跌。到跌破3千点后，又曾小幅回升到3千多点以上，而之前在3千多点进场的人由于恐惧，又在这一“高点”解套抛售，就这样进入下跌轨道，越跌敢接盘的人就越少，“供过于求”，于是如此恶性循环，一直跌到2千多点，最后跌到底1千1百点时才算止住……
而中国房市很可能会像纳斯达克指数一样，在向上时，人们受贪念驱动蜂拥而至；一旦利好价格向下跌时，人们又将被恐惧所控制，作鸟兽散，这样的戏码在A股中已经上演了一回。
你也许想问，既然早就说国内房价有泡沫了，可怎么房价还一直在涨呢？这个问题我已经被问过无数遍，每次我都回答：“这个问题要问你自己，其实房子的定价权在你的手上。”
此话怎讲？
房子和其他商品一样，自有其合理价格（Intrinsic value）。国际上最常用的尺，就是租售比，房价和月租比一旦超过160倍，这房价就高估了。由于中国情况特殊（比如还没有征收房地产税），这合理的租售比可以到200音。
租售比一旦超过200倍，房价再涨，其实就是因为最后的买家愿意出那个价。这时，房子就像古董一样，一个古董很难说值多少钱，最后那个买家愿意出多少钱，它就值多少。像前些日子，在伦敦拍卖的那个乾隆官窑瓶，专家估价最多180万英镑，结果最后以人民币5亿多元卖出，它就值5个多亿！
房子也一样，好些人将中国房价飞涨怪罪于地价太高、房地产商利润太高、炒房的把房价炒高等。当然，这些因素确实都存在，但其实怪谁都没用。要是没有最后的买家不惜一切代价，他们无论怎么炒都炒不起来。比如，最后的买家只愿意出价100万，一旦超过100万就不买，那房子就只能值100万。房地产商造了房子，开出100万的价格卖不出去，他能不降价吗？炒房者炒到100万时，没有最后的买家接手，这房子就会砸在手里，炒家就会倾家荡产。
因此，说穿了，中国房价的定价权在谁手中呢？就在你——最后的买家手中！当然，那是集体概念。
7.为买房借大钱，胸闷
我的同事吉米是苏州人，上海交大的电子工程学士，出国前在上海工作了好几年。6年前，他移民来多伦多，找了半年的工作，没有合适的。于是，他申请多伦多大学攻读硕士学位，毕业后顺利地进入加拿大的华尔街——“海湾街”（Bay Street，所有加拿大大金融机构的总部都在这条大街上）。
近日，吉米迷上了周立波，将网上所有周立波的节目全部下载刻成光碟，反复地看。他得知我也是上海出来的，每次和我聊天他都要学几句周立波。
某个周一，他走进我办公室，学着周立波的口吻说道：“思进，我胸……闷。”原以为他又要学周立波什么段子，看他心事重重的样子又不像，便问他怎么回事。
原来，他堂弟要结婚了。按说结婚是喜事，怎么会搞得吉米“胸闷”呢？他堂弟也是大学毕业后来到上海工作，好几年前就和一个东北姑娘好上了，他堂弟和女友每个月赚1万5千元，现在租了一套很不错的公寓住着，房租5000元一个月，过得很潇洒。
吉米告诉我，前天他堂弟来电话，说想把他们现在租的公寓买下来，300万。首付75万，他已经凑到了65万，包括自己和父母储蓄，爷爷奶奶外公外婆掏空养老储蓄的“赞助”。就差10万了，所以，问吉米借2万加币。借吧，自己还没有买房呢，准备等房价再跌就要买了。不借吧，怎么说呢？
我一算，不对呀。300万的房子，按每月5000元的房租算，每年租金不过6万而已，售租比50，远远超过合理的售租比15的3倍，单按这个金融标准，房价泡沫太大了，而租房太合算了！我曾在北美曼哈顿生活多年，就是一直租公寓住。那时，我住的公寓售价100万美元，每年租金3万。曼哈顿的地产税是房价的2%到3%，如果买下我所租的公寓，至少100万美元。每年支付地产税、公寓管理费再加上水电费甚至要超过三万美元，根本得不偿失。这也就是90%以上的曼哈顿人情愿一辈子租房住的原因。曼哈顿公寓的售租比30左右，租房合算。上海就更不用说了，为何吉米的堂弟非要买呢？
听了我这一说，吉米说和堂弟再沟通一下。过了几天，他又走进我办公室，“思进，我‘胸还是……闷’。”“怎么啦？”我问道。吉米告诉我，原来他堂弟和女友同居多年，就是因为没有房子而一直没结婚。准丈母娘早就告诫下来：“没有自己的房子，绝不能结婚！”
我对吉米说，据我所知，现在国内新房的设计寿命一般定在30～50年，也就是说，50年后房子就将变成一堆废墟。花个300万，别说还要付银行利息了，住50年，每年合着也要6万元，也就超过租金了。假设将300万存人银行，一年利息收入付房租也都足够有余。最关键的是，从金融角度上说，所谓拥有房地产，指的是拥有土地。然而在目前中国，个人是不能拥有土地的，即使买了房子，只是拥有最多70年的住房使用权而已。所以，对中国人来说，不管你买房子也好，租房也罢，区别只是租用的长短而已，都不是真正拥有。
吉米说：“这些我也都知道的呀，我也都说给我堂弟听了。但我叔叔第二天来电话，一开口就说：‘你是不是要我们家断子绝孙？！借还是不借，说句痛快的吧。’话说到这个份上，我非得借了。不借的话，连亲戚都做不成了。我也知道，钱借了出去，就别指望他们还了。他们都将成了房奴了，哪还有钱还我？算了。”
看来吉米这下要胸闷好长日子了。而国内这些房奴，真是死要面子活受罪啊……
8.去海外炒房能发财吗
这几年，欧美绝大多数城市的房价都在下跌，唯独中国移民的群居之地不降反升。在全球，中国人的聚集之地如纽约的唐人街、皇后区的法拉盛和布鲁克林的八大道，还有旧金山和洛杉矶的唐人区，以及加拿大的温哥华和多伦多，澳大利亚的悉尼和墨尔本等地，房价都被高高吹起，形成了一道“亮丽的景观”。就在全球经济危机、一般欧美人，特别是美国人谈房色变之际，似乎唯独中国人在逆流而上。
好些人以为房市上涨对经济有利，但事实上房价上涨是一把双刃剑。特别是一旦房价飞涨，对当地人而言绝对是弊大于利，对于移民本身也一样。房价越高越买不起，哪怕起先以低价买进，上涨之后也只是纸面富贵，除非是炒房赢利的投机者。因为在美欧国家购得房产之后，每年必须支付1%到3%不等的地产税，假如地税高到无法承担的水平，屋主就得卖房搬家，哪还有安居乐业可言。
我有一个好朋友，为了让孩子能在好学区接受教育，夫妇俩十二年前在纽约上州买下一栋50万美元的房子，与克林顿总统退休隐居的地点同属一个社区，可说是克林顿夫妇的邻居，可见地段之好。前几年房价猛涨，他们房产的市价一度高达100万美元。有一次聚会相见，我恭贺他们成为“百万富翁”了！没想到他们苦笑道：“有什么好祝贺的，这几年房产税随着房价年年涨，本来一万五千美元地税，现在房价一百万，每年地税就要交三万美元。再这样下去，明年我们就住不起啦！”他们话音未落，“幸好”房价开始下跌。目前，他们房子的市值已回落到60万～70万美元，这才松了一口气。可见房价飞涨，会惹出“大事”的。
最近，温哥华市议员及市长候选人Peter Ladner明确表示，鉴于温哥华地产价格飙升的趋势，政府应限制外国人，特别是中国人购买房子。他指出，大量来自中国的炒房者是导致房价高升的主要原因，“由于房价飙升，迫使本地人大量地迁出，同时阻止了新移民的进入，最后所得到的已经不是我们曾为之自豪的城市。”
