若中新地产不能在2009年2月22日前偿付15亿元票息，债权人有权要求其提前偿还4亿美元本金。2009年6月，中新地产尚需赎回11亿港元可转债，两者相加4个月时间须支付的资金达30多亿港元。与现金相比，缺口达10多亿元。
2009年1月21日，中新地产的新会计师事务所陈叶冯会计师事务所发布截至2008年10月31日的未经审计的中期业绩显示，中新地产营业额为5780万港元，同比大幅减少944%。期末的经营性现金流是-14亿元。中新地产非流动贷款一年后需偿还24亿元，另有近20亿元的应付贷款。
10多亿元的资金缺口，即使对于一般地产商也不算什么难事。但问题在于，2006～2007年大举圈地，令中新地产面临应付土地款和在建工程资金需求的巨大压力。至2008年年底，中新地产在12个城市有16个大型发展项目，土地储备约为1480万平方米。正是它的土地储备量，使得原本名不见经传的中新地产为人所知。
2007年10月9日，中新集团发布公告称，已通过股权收购的方式投入31亿元入主珠海淇澳岛影视城。该项目建筑面积约2216万平方米。原定于2008年年底通过规划并开工的淇澳岛，2009年底仍未通过规划。而正是这个项目，成了压垮中新地产的一根大棒。
中新地产的前董事局主席郦松校为此以个人名义向上海城开借得18亿元。正是这笔借款，将上海城开引入了中新地产后来的重组。
2010年1月19日晚，上实控股（0363-HK）发布公告称，将收购中新地产（00563-HK）前主席郦松校所持有的5亿股旧股及由中新地产发行的684亿股新股，收购价格为2746亿港元。收购完成后，上实控股将占中新地产扩大股本后的4502%，成为中新地产单一最大股东。上实控股拥有上海城开59%的股权。
与此同时，中新地产前主席郦松校将以25亿元向中新地产购回淇澳岛项目。交易完成后，郦氏占中新地产扩大后股本211%的股权。剔除淇澳岛项目，上实取得中新地产在11个城市超过1100万平方米的土地储备。
截至2009年12月31日，中新地产总负债高达193亿港元。而1～8月，中新地产销售额仅为513亿港元；幸好四季度业绩大幅增长，全年预售款共得876亿港元。但即使如此，将其资产和债务冲抵后，净资产却所剩无多，基本相当于郦松校从上海城开借的那18亿元欠债。也就是说，上实控股以18亿元债权换来了中新地产45%的股权。
第一轮的房地产调控，顺驰倒下，创始人孙宏斌只剩526%股权，但保留了一个完整的融创中国，并于2010年10月7日在香港成功上市；第二轮的房地产调控，中新地产中招，创始人郦松校毅然割臂求存，留下211%的股权和一个2009年12月31日评估价为人民币225亿元的淇澳岛项目。
中新地产虽是香港上市公司，在内地知名度并不高，它的倒下未引起太大反响。在我看来，中新地产的案例提供的启示是：第一，不可贪大，否则有可能食而不化。第二，不可盲目轻信投行，到境外高息借债。这种债券也差点绊倒绿城、恒大。第三，管理要本地化，销售要市场化。中新地产的营销管理乏善可陈。第四，危机来临，果断断臂。这一点郦松校做得比孙宏斌好。
在普通人看来，顺驰和中新地产都是资金链断裂后拱手易主，而路劲基建主席单伟豹却说：顺驰的问题，从根本上说还是管理的问题。单主席评论孙宏斌是一个“极端聪明的人”，而有些远不如孙宏斌聪明的地产商，正在为自己很好地活到现在而自大自恋，但这些只是撞了大运的人，终有一天会为自己的狭隘短浅付出代价。
邹锡昌：上市不成反赔钱。
广州的昌盛集团也被2008年的房地产调控击中。但与顺驰和中新地产不同，邹锡昌的昌盛集团虽然上市失败，但公司控股权还在他手里，只是交了一笔不菲的学费。
2007年12月，当听说邹锡昌确实已在路演时，说实话，我是吃惊的。因为一年前的2006年9月，在北京东四十条的南新仓大厦，他还对我们说只满足于现状，不会跟风去上市。但当年年底，他还是被投行的利嘴说动了心。
按照邹锡昌自己的解释，昌盛集团并不是非上市不可，但那时广东不少地产商都已经或正在准备上市，谈起来，邹锡昌觉得自己并不比别人差，怎么就不可以上市。而昌盛集团是邹锡昌百分百控股，上市以后可以完善治理结构。于是，他说服公司高管，决定引进战略投资者。
2006年年底，昌盛集团与高盛旗下创投基金GSSIA签署协议，向后者发行2500万美元可赎回可转换债券，利率7%。双方约定，如果上市成功，GSSIA可占125%的股份，如果上市失败，则罚息，利息增至每年28%。这实际上就是一个人们常说的投行与待上市公司的对赌协议，美林与恒大地产就签了类似协议。
邹锡昌原计划在2007年10月上市，那会是个绝佳的时间窗，SOHO中国就是在当年的这个顶峰卖出了一个好价钱。但2007年的香港资本市场，一如既往地讲求土地储备数量，如果没有成规模的土地储备，就得有潘石屹那样的商业故事讲。昌盛中国土地储备只有区区80万平方米，商业模式也未成型，中华广场是商业加写字楼，其他都是住宅。所以，必须加大土地储备。
2007年3月，邹锡昌经人介绍，看中了广州花都一块建筑面积40多万平方米的土地，可以很快办好手续，不会耽误当年10月的上市。但遭到高盛派往昌盛集团的执行董事的反对。这位勤勉的董事四处看地，发现了中山一幅体量巨大的地块。
2007年9月18日下午，昌盛集团举牌308次，以79亿元的价格竞得中山市西区沙朗一幅占地3517万平方米（合5275358亩）的地块，合楼面地价2261元/平方米，而当时周边房价只有约3000元/平方米。这意味着该项目日后的售价须达5000元/平方米以上。
邹锡昌对这块地的心理价位是5亿元，却以近8亿元成交。这种行为对行事谨慎的邹锡昌来说，无疑是个巨大的冒险。力促邹锡昌拍地的高盛集团，以自己是公司股东为名，不肯借钱给昌盛集团。无奈，邹锡昌于当年11月以年息13%的高昂成本，向皇家苏格兰银行借款648亿元，支付土地款。这块地和这笔借款，是埋在邹锡昌身边的另一个地雷。
到2007年年底，昌盛集团已拥有包括山西太原规划建筑面积约50万平方米的商住项目，广东中山规划建筑面积120万平方米的低密度住宅和购物中心项目，山西侯马6000亩土地，武汉郊区145亩的项目，总计约300万平方米。后来，昌盛集团还在天津获得一个规划建筑面积30万平方米的项目。
2008年1月8日，邹锡昌在电话里向我确认，昌盛中国将于1月31日在香港挂牌，预计1月23日确定全球挂牌价格，融资23亿～31亿港元。但随后鉴于表现不佳的市场环境，将集资总额大幅削减至83亿～1128亿港元。
2008年1月22日，“黑色星期二”降临香港和A股市场。当日，港股暴跌2000多点，下跌87%，创下2001年9月11日后的最大跌幅。次日，昌盛中国宣布暂停首次公开募股计划。3月20日，1年聆讯有效期闪过。后来，邹锡昌表示暂不考虑上市事宜。
上市失败，邹锡昌却要面对投行的罚息和高息还款。2008年，广州地产界几度盛传昌盛集团正在寻找中华广场买家的消息。事实上，邹锡昌不得不在已建成的广州中华广场和仅是一幅净地的“中山广场”之间作出选择。
邹锡昌留下了自己倾尽10年心血打造的中华广场。2009年6月，昌盛集团以64亿元的价格将中山广场项目转让给奥园中国，邹锡昌在该项目上亏损超过2亿元。8月，邹锡昌将中华广场商场部分14年经营权租给海印股份。所有欠款还清。
为什么许家印向投行借款10亿美元，反而熬过来了，并成功上市，而借款额仅及许家印十分之一的邹锡昌反要割地大出血？邹锡昌后来谈到这件事时说：“我没有许家印的那个狠劲。许家印可以去跟美林、德银那些投行拍桌子，我不行。我没有他的魄力。”
当时的背景是，高盛威胁要拍卖中华广场，拿回它的那份投资。而邹锡昌心疼自己辛苦养大的孩子，不愿意被嗜血的投行抱走，只有忍痛卖地。邹锡昌在回顾这段历程时一再劝诫同行，国际投行都是利益至上的动物，不要把他们当成救世主，否则难免被咬。
在我看来，邹锡昌没有任何必要去上市。他既没有香港投资者所需要的商业模式，也没有庞大的土地储备，即使2007年10月勉强上市，也卖不出好价钱。昌盛集团一个项目接一个项目地做，资金需求并不迫切，实在周转不开，收益稳定的中华广场随时都可以抵押贷款数十亿元。
有时，一个小小的偶然因素会将企业引向另一个完全陌生的轨道。仅仅是因为潮汕人讲面子，被别人友善地开了几句玩笑，邹锡昌就决定也要上市，未免过于仓促草率，代价也过于沉重。这或许也从另一方面说明，昌盛集团更多的是凭老板的悟性、直觉在运作，企业战略不够清晰，即使有战略，执行不够坚决。
幸运的是，2007年昌盛集团没有为上市而疯狂借贷大举圈地，否则，昌盛集团后来的命运就很难说了。
