我个人觉得，实行商品房预售资金监管，本质上并没有减少地产商的现金流量，对地产商的资金链不会构成根本影响。如果把预售资金看成一条河流，预售资金监管至多是在河流里砌了几道小石坎，地产商稍稍一跳就过去了。
区别在于：此前地产商可以将全部预售款（包括购房者的定金、首付、按揭贷款等）用在任何一个开发环节，包括买地；实行专户监管后，地产商所得的预售款，必须分成几个时间点来用。仅仅是部分资金被推后一段时间使用，增加了几道申请手续而已，但地产商应得的资金一分钱也没有少。
这一办法可以防范少数地产商挪用预售款而造成资金链断裂、商品房烂尾的现象，但它本身与房价成本并不构成直接的逻辑关系，声称实行专户监管制度后会迫使地产商降价的说法，缺乏严谨的逻辑推导，也没有实践支持。广州市早已实施预售款监管制度，但房价并未因此而下跌。
所以，实行商品房预售资金监管而不改变商品房预售制度，地产商的金融杠杆化机制就依然存在，地产商用银行和购房者的资金，创造自己的利润和财富的过程，也将继续下去，虽然这样的过程并非一帆风顺。
2008年银行救了地产商。
银行是个放贷者，而且是一个势利的放贷者。在市场经济时代，银行都愿意锦上添花，没几个雪中送炭。听好几个地产商讲过，当自己在好地段拿了个项目，或者产品好卖，恨不得所有支行的行长都排队请你吃饭，贷多少款都可以；而当调控来临，项目急需输血时，你想屈尊请放贷员吃饭，人家都要借口推托。
2008年年底，绿城和富力都有过这样的遭遇。
2007年，绿城四处抢地，似乎手里的钱多得花不完。它曾经在1个月之内连夺两个地王：2007年5月，绿城联手杭州葛洲坝公司等，以349亿元取得杭州蓝色钱江地块，楼面价11759元/平方米，是当年杭州的地王。一个月之后，2007年6月，绿城又以126亿元取得上海新江湾城D1地块，楼面价12509元/平方米，是该地块挂牌起始价的25倍，是当年上海的新地王。
绿城那一年买地花了多少钱？
2006年7月，绿城赴港上市时，土地储备总建筑面积为800多万平方米，而至2008年年底，土地储备已增至2520万平方米。其中，2007新增土地面积超过1000万平方米，花费160亿元，绿城出资约100亿元，合作伙伴出资约60亿元。
我私下揣测，如此不计成本地扩张，绿城来年应该是想“干票大的”。
果然，绿城副董事长兼行政总裁寿柏年透露了他们的野心。2008年4月22日他在公司2007年财报发布会上表示，“2008年，公司预计可以预售的房源价值大约300亿元，如果以2007年大约85%的预售率来计算，大概可以实现230亿元左右的预售收入”。
随后，绿城谨慎地对外宣布，2008年的销售计划是200亿元以上。但我那时了解到的情况是，当年集团内部制订的销售计划是250亿元，并已分解到各区域公司。
我们后来都知道，2008年没几个公司完成了销售任务。绿城实际完成的情况已通过2008年财报公布出来：全年销售（预售）额为152亿元，仅比2007年增加1亿元，比内部计划的销售额少了约100亿元。
那时的绿城，财务报表简直糟糕得要命。
2008年年底，绿城的现金额只有区区的1718亿元，而总借贷高达16118亿元，资产负债比例为1401%。寿柏年后来透露，绿城一年期短债共66亿元，2009年尚需偿还60亿元土地款项及90亿元楼盘开发费用。
地产商都是根据资金计划来安排项目进度。而即使是按绿城对外宣布的200亿元销售计划，也有50亿元的差距。这个窟窿只有通过借贷来填充。
2008年，绿城的贷款额直线上升。短期贷款从年初的2436亿元，增至年底的3868亿元；一年以上的中长期贷款，由年初的4368亿元增至年底的7385亿元。此外，公司还发行了2701亿元的高息收益债券。
2008年11月，是宋卫平最艰难的时刻。一批贷款即将到期，一批土地款需要偿还，还有建筑款等支出，而冬季却是销售淡季，何况那时正值全行业最悲观的时候。此时，“绿城可能是第二个顺驰”的传闻不胫而走。我相信，此时的绿城面临的压力确实并不小于当年的顺驰，如果没有新的资金来源，任何一根稻草都有可能将绿城压垮。
绿城一直与中、农、工、建四大银行有合作，但此时银行2008年年度贷款额已经用完，新的贷款额度需要总行批准了给绿城的授信额度后才能发放。而总行迟迟没有消息。
偶然的原因，12月绿城找到民生银行杭州分行。成立于2008年1月的民生银行房地产事业部，也需要寻找利润增长点。约20亿元的贷款，当月申请，当月就发放下来了。夸张一点说，民生银行的这笔贷款救了绿城的命。
对绿城和富力来说，幸福或许不同，不幸却是相同的。也是在2008年11月，富力地产的日子也很难过，被“资金链断裂”、“即将破产倒闭”的传闻包围。原因与绿城一样：2007年在土地市场过于狂飙突进，埋下了祸根。
2007年，富力地产获得土地1030万平方米，耗资近70亿元，至2007年年底土地储备达2617万平方米，比年初增加46%。仅为这些新增土地，需新增投入约100亿元。
现在看来，2007年富力新增土地成本每平方米不足1000元，简直太便宜了。但那时富力的资金状况是怎样的呢？据富力地产年报披露，2007年年底，富力地产负债比例为7657%，净负债权益高达1395%，2008年须偿还银行贷款近74亿元，需要支付土地款超过80亿元，而手中的现金仅有133亿元。资金状况的改善，完全寄托在2008年销售款的回笼上。
这个世界，有时真是无巧不成书。上面提到，绿城寿柏年在香港透露其销售计划时，是在2008年4月，差不多相近的时间点，2008年4月29日，3月刚当上广东地产商会会长的富力地产董事长李思廉对媒体说：“目前房价已行至大时代的低点，地产业最困难的时期已经过去。”
当然，我们会看到，当时的实际情况是，地产业最困难的时期还没到来，至少富力地产的资金面正在迅速恶化。
据富力地产中报的披露，截至2008年6月30日，富力地产银行借款总额约206亿元，其中一年内到期的短期借款为8073亿元，长期借款为12516亿元，资产负债率达1394%。富力地产还有88亿元的土地出让金未支付，其中下半年要支付38亿元，而手上持有的现金仅19亿元。往前翻一页，你会发现，其资产负债率和现金余额与绿城惊人的相似。
富力地产同样没能完成销售计划。2008年其销售计划原为240亿元，后降至220亿元，三季度再将该目标下调至180亿元，最后只完成合同销售额1602亿元。
2008年10月26日、27日，富力地产股票暴跌，盘中最高一度下跌50%。最低价23港元，与一年前最高价45港元相比，重挫约95%。相隔这么久，我们又置身事外，很难体会到当事人的心情。想来那个时刻必定是惊心动魄的，百亿财富就这么被风吹走。
地产商必然要展开自救。11月5日，李思廉以广东省地产商会会长的身份，召集广州几大地产商与广州地区主要银行，在丽思？卡尔顿酒店举行了一个“银企高峰座谈会”，两小时的闭门会议，其实只有一个主题：贷款延期。会后，李思廉告诉媒体，广东地产商会已联合省政策研究中心，向省政府递交了一份房地产白皮书，希望金融方面加大政策支持力度，以唤起广州房地产市场信心。
一位国有银行人士当晚透露，此前，四大国有银行基本停止向地产商发放房地产开发贷款，除了和黄地产，其他地产商无一幸免。而是否会给地产商贷款延期，仍须假以时日。
幸运的是，广州的地产商没有等待很久。富力地产很快就在香港宣布，其80多亿元的到期贷款已获银行延期。
贷款被延期的不只是富力地产，还有广州一批地产商，还有绿城，以及刚将总部迁到北京没多久的龙湖地产等。
现在我们已经知道，绿城和富力地产被银行拯救，与中央政府4万亿元投资计划有关，与中央政府2008年10月以来一系列救市政策有关。2008年初银监会曾经口头通知各金融机构，当年新增贷款总量不得超过2007年全年的363万亿元，但2008年实际新增491万亿元，多增加128万亿元。为什么？
因为，2008年11月，货币政策迅速转为宽松，新增贷款指标即日下达，各商业银行纷纷在11月、12月被追加了贷款额，甚至要求必须完成。这些新增贷款额的一部分，就流进了绿城和富力地产等企业那里，或者，至少是给他们延了期。
2008年11～12月，银行贷款的延期，或新增贷款，无疑救了这些地产商的命，让他们获得了喘息的机会。2009年3月，楼市开始酝酿反弹，并于5月蔚然成为一场新的风暴。
有件事值得一提。2008年八九月，凭经验觉得买地时机到了，我两次向潘石屹建议去买两块地，我知道他手里握着一大笔现金，但他不为所动。后来我才明白，老潘那时是在等待收购可能面临清盘的地产商的优良项目，譬如绿城。当然，潘石屹失望了。土地的底没抄成，目标地产商全都好好活下来了。
我们完全可以想象老潘的沮丧。“2008年底，有许多房地产企业的资金链马上就要绷断，很多国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表，在市场上面不断地做空和打压这些企业，他们在随时等待聆听中国房地产企业资金链断裂、破产的爆炸声。”潘石屹后来谈到这个危机时，不无怅然地说，“就在这紧要关头，中国的银行大量发放贷款，据我所知，截至2008年年底到期的房地产公司的贷款，银行基本都给延期了。同时，各个城市的地方政府为了化解这一危机，针对房地产企业所欠政府的土地出让金，都出台了红头文件，允许其延期交纳。于是在政府的鼎力帮助下，中国房地产企业在2008年年底、2009年年初的生死关头获得注血，度过了这一生死劫。”
多年以后，潘石屹的这段话，仍可作为2008年中国部分地产商绝地逢生的最好注释。
