个人住房按揭贷款更是小心谨慎。虽然建设银行早在20世纪80年代就在广东试水个人住房按揭贷款业务，但那属于在沿海开放区的探索，内地影子都见不着，北京也没推行。据说，“按揭”一词就是首先从香港传到广东的，它是英语中“mortgage”的半粤语半英语谐音，我不懂粤语，不知此说是不是真的。
1997年，潘石屹在北京开发现代城的时候，除了从万通分家得来的份额，口袋里没几元钱。最先是想引进凯德置地和新加坡政府投资公司GIC的资本，但谈判被东南亚金融危机打断了。张欣在香港待了那么多年，懂得个人按揭的神奇，就让潘石屹去找银行。
潘石屹去找建设银行北京分行，工作人员尚不知按揭为何物，拒绝了现代城的申请。潘石屹后来告诉我说，他又去找了建行行长。那时，正值国务院决定停止住房实物分配的前后，建行行长高屋建瓴地表态说：“这不是支持一个项目的问题，是启动中国经济的问题。”当即决定在现代城做个人按揭。据说，后来工行、中行都找上门来了。现代城销售速度大增。
潘石屹说：“是我教会了银行怎么做个人按揭。”这话听起来有点儿夸张。老潘的意思可能是说，他帮北京的银行引进了个人按揭。他还说，现代城是北京首个做个人住房按揭贷款的项目。我没有研究过中国个人住房按揭贷款的幼年时期，不知道他说的是不是真的。
1998～2003年，我能真切地感觉到房贷市场不断蹿升的热度。那几年，以基建贷款起家的建设银行（主营业务如其名）一枝独秀。但工行醒过味来，紧紧追赶。有时一个房地产项目往往就是这两大银行在争夺发放贷款。
大约是2002年某个时间，建行房地产信贷部一位负责人找到建设部住宅与房地产业司的领导，请他帮忙给某地产商捎个话，让建行来做这个大项目的贷款。地产商往往是将开发贷款与个人按揭捆绑，如果银行想获得自己项目的个人按揭贷款业务，就必须先给地产商发放开发贷款。这个惯例沿用至今。
按揭贷款对中国老百姓的消费习惯，是一个颠覆性的挑战。几十年来，除了做生意，老百姓都是先存钱，量入为出，有几个人会借钱消费？但说来奇怪，购买住房这么高价值的商品，老百姓很快就接受了贷款这种方式，一贷就是几十万元（那时房子很少过百万元），一贷就是二三十年。也许是实物分房排了几十年的队，压抑得太久了。
按揭购房让老百姓提前圆了住房梦。全国个人住房贷款余额，由1998年的42616亿元增长到2009年年底的44万亿元，增长超过100倍，占金融机构各项贷款余额的比例由049%上升到11%。这种增速估计全世界也找不到第二个。
房地产开发贷款增长也很快。房地产开发贷款余额，从1998年的20289亿元增长到2007年年末的18万亿元，年均增长2745%。增速明显低于个人住房贷款，但快于金融机构其他贷款。
兴业银行行长李仁杰说，“房贷是银行的优质资产”。如果他指的是个人住房贷款，那么我要加上一个形容词：房贷是银行最优质的资产。
早年间，未进行股份制改革的国有银行，不良率都很高。
据建设银行公布的数据，2002年年底，按照信贷资产质量五级分类口径计算，其整体不良资产率为1517%。但2001年年底建行个人住房贷款的不良率仅为135%。2006年6月，国有银行平均不良贷款率为802%，但个人住房按揭的不良贷款率仅为15%左右。2009年年底，全国个人住房贷款不良率降到060%。
质量如此之高，各家银行争抢个人住房贷款就不足为奇了。
表面来看，上面讲的是银行的个人住房贷款发展简史，银行因为挖掘到这座富矿，营业收入持续大幅攀升。但聪明如你，一眼就能看出来，个人住房贷款和开发贷款几乎是与1998年住房商品化同步起飞的，没有来自银行的这些贷款，就没有房地产长达10多年的持续繁荣。
不必说，这是房地产最好的时代。当大批投资者刚进入房地产市场时，很多是两手空空，没过几年，却纷纷登上了内地富豪榜。用消费者的钱，借银行的钱，来赚自己的钱，这就是杠杆化。金融杠杆化撬起了整个房地产行业，也撬起了地产商的财富。
被法定制度固定的杠杆化。
地产商这种钱生钱的生意，有一个正式名称，叫商品房预售制度。
商品房预售制度，往前追溯到20世纪80年代末，广东人对它有另外有一个称呼，叫“炒楼花”。住房按揭学的是香港，“炒楼花”也是从香港传过来的。没完工的房子叫“楼花”，但可以先买卖。海南最疯狂的1992年、1993年，何止是房子还没盖，图纸刚出来，交一点定金就可以买，然后转身加价卖给后来者，所以叫“炒楼花”。
治理房地产过热，除了中央文件，还得有法律。于是就赶紧制定了《城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人大常委会第八次会议通过、2007年8月30日第十届全国人大常委会第二十九次会议修改通过）。
《城市房地产管理法》确立了几项重大制度：房地产开发制度、房地产转让制度、房地产权属登记制度、商品房预售与按揭制度、物业管理制度等。这些制度均沿用至今。
其中的商品房预售制度，第四章第四十五条是这么规定的：商品房预售，应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
现在，“炒楼花”当然是不可以的了，但由它发轫的商品房预售制度，经法律固定下来后，先天就为地产商提供了金融杠杆化的巨大空间。所谓预售，从法律上说是一种对未来的承诺，但说白了，就是地产商利用购房者的预售款来建房子。
不过，商品房预售制度只是给地产商提供了金融杠杆化的条件，而地产商想成功实现高杠杆化，前提是必须如期将商品房预售出去，否则，不但做不了杠杆化，资金链还会断裂。这时，不良地产商想出了假按揭的办法。
所谓假按揭，就是地产商以自己公司职工或其他关系人冒充购房人，通过虚假销售的方式，套取银行贷款。假按揭既可以骗得银行贷款，又可以制造楼盘畅销的假象，风险全部推到银行身上，一旦楼盘烂尾或久售不出，被骗取的贷款就会沦为不良资产。
譬如，2003年6月25日，时任国家审计署审计长的李金华在第十届全国人大第三次会议上作2002年年度审计报告时透露：审计署抽查建行广州地区8家支行的楼宇按揭贷款，发现有10亿元是虚假按揭。其中，广东省汕尾市公安局某副局长，1998～1999年冒用他人名义，出具虚假证明，骗取建行广州市芳村支行按揭贷款3793万元，有3270万元已无法追回。
这样的案例还有不少。2005年4月，中国银行对外披露称：从2000年12月～2002年6月，由邹庆担任法人代表的北京市华运达房地产开发公司以森豪公寓为幌子，采取假按揭的方式，从中行北京市分行申请按揭贷款199笔，涉及公寓273套，形成风险敞口6449亿元。法院审理查明，还是这个邹庆，2001年9月～2002年6月间，以另一个公司的名义，从中行北京分行骗取个人按揭贷款共计107亿元。
2002年6月～2004年间，北京永基世纪房地产有限责任公司董事长王硕在收购建国公寓项目过程中，以北京裕金房地产开发有限公司的名义，使用假按揭，骗取中国银行北京分行崇文支行、中国建设银行朝阳支行个人住房按揭贷款共计16亿余元，案发时尚有12亿余元未归还。
在我印象中，发生假按揭现象最多的时期是1999～2003年。实行新的房改以后，房地产市场化刚启动，但楼市依旧低迷，少数地产商资金匮乏，铤而走险。监管层注意到，假按揭表面上是不法之徒钻了银行审核不严的空子，本质上却是商品房预售制度引发的风险。
2005年8月15日，央行金融市场司房地产金融分析小组在发布的《2004中国房地产金融报告》中提出，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。
这一建议引发了地产商的激烈抗议。任志强说，“取消商品房预售制度”这一提法是典型的计划经济心态，对开发商的资金压力考验太大，一旦实行，房价必然大涨。他的依据是，所有预售的商品房价格都要低于现房。世联地产董事长陈劲松甚至认为，取消商品房预售制度，深圳房价将上涨50%以上。
潘石屹直言，取消商品房预售制度的建议被人大和政府采纳而修改《房地产法》的可能性不大。果然，8月24日，建设部新闻发言人表示，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。
地产商们又赢了。
但是，任志强建议“应该对商品房预售资金加强监管”的建议在住建部以后的文件里得到采纳。
2010年4月13日，住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房53号文件）里，再次提出了“商品住房预售资金要全部纳入监管账户”的规定。2010年9月1日施行的《深圳市房地产市场监管办法》，其中之一就是要将预售资金纳入专户监管。此前，广州市已实行预售资金专户监管。
2010年12月1日起执行的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》似乎引起了市场更大的关注。甚至有机构称，地产商有40%的资金被管起来了，资金链受到严重影响，将被迫降价。潘石屹表示，监管办法的影响将在半年后显现，开发商资金很可能完全冻结在监管账户里，但他认为这对抑制房价并非是一件好事。浙江等地也与北京同期实施预售资金监管。
