影响力仅次于1998年房改？
地产GDP主义的源头是土地招拍挂制度。
国土资源部2010年2月3日公开发布的统计数据显示，1999～2008年，全国土地出让收入累计53万亿元。而2009年，中国土地出让合同价款收入为159万亿元（财政部公布的142万亿元是当年实得收入），2010年土地合同价款为27万亿元。1999~2010年这12年的土地总收入已达96万亿元。其中多数为2004年土地出让实行“招拍挂”以来所获得。
2010年11月12日，国土资源部土地利用管理司地价处处长刘彦在人民网强调，土地出让采用的招拍挂制度不会有很大改变。到目前为止，没有比招拍挂更好的制度。也就是说，这个作为地方政府生财之道的制度核心不会改变。
土地价值的挖掘，是近五六年才蔚为壮观。在曾经长达近40年的时间里，土地的商品属性一直在沉睡。1987年12月1日，深圳首次土地使用权拍卖会（违宪），结束了我国土地使用行政划拨，无偿、无期限使用的历史，直接推动了1988年《中华人民共和国宪法》的修改和新的土地管理制度的建立。
土地商品属性的唤醒，让许多城市找到了撬动城市建设的宝贵资金。陆家嘴就是这样发展起来的。但是，1988年以后10多年时间，虽然《土地管理法》授予了地方政府一个金饭碗，但全国各个城市尚未发现，土地出让仍以协议方式为主。
协议出让的弊端是显而易见的。最为人们诟病的，是它为利益相关方的土地寻租提供了方便之门。倒在土地市场上的官员，不胜枚举。这样的故事直到今天依然在继续，只是更加隐秘罢了。案例虽然少了，但单个数额在剧增，动辄就是上千万元。
改革土地协议出让的呼声，催生了新的制度。
1999年1月27日，国土资源部《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》要求：“今年，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标、拍卖出让国有土地使用权。”
2001年4月30日，国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》要求：“各地要大力推行土地使用权招标、拍卖”，“商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供”。
2002年5月9日，国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定：“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”，“同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让”。这就是那个让潘石屹认为是“新土地革命”的文件。
国土资源部、监察部分别于2002年8月26日、2003年4月2日下发《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》、《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》，督促各地于6月月底以前建立土地使用权招标拍卖挂牌制度。
由于土地协议出让的历史遗留问题较为复杂，不少地方久拖不行。
2004年3月31日，国土资源部、监察部发出《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求对土地出让的所有历史遗留问题，必须在2004年8月31日前界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。业内称之为“831大限”。国土资源部为此多次召开座谈会和电视电话会议作出部署。也就是2004年9月1日以后，土地使用权招标拍卖挂牌制度（简称土地招拍挂制度）得以在全国建立。
有时候，金钱的力量要大过行政的力量。1999年1月到2004年8月，国土资源部用了5年时间，发了一个又一个部文，后来还把监察部拉进来，才勉强建立了一项新的土地制度。但我认为，土地招拍挂制度的建立，最终还是靠金钱之手的力量。一幅土地就能卖出几个亿，甚至十几个亿，哪个市长能抵挡得住它的诱惑？
土地公开出让这个金饭碗的功能，终于被所有城市发现。目前，以协议方式取得土地的地产商或者投资机构仍然不少，且多在当地有通天的本事，但经营性用地的公开出让已逐渐占据绝对比例也是事实。2009年，全国招拍挂比例达到85%。如今，即使是在我的老家，中部小小的县城，卖一幅几亩的土地，也都是招拍挂。
2004年9月1日以后建立的土地招拍挂制度，主要是运用于住宅和商业用地，而工业用地仍以协议为主。2007年国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（修订草案）》，工业用地被列入土地招拍挂范围。2009年8月，国土资源部、监察部出台《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》，再次催促各地将工业用地出让纳入该制度。工业用地全面纳入招拍挂制度的大框架内，是迟早的事。
本章讨论土地财政一开始，我就列举了大量数据，证明列入政府性基金的土地收入，是地方收入最重要的来源之一。在全国层面，土地收入可能相当于财政收入的20%～30%，而在许多城市，则可能相当于40%、50%甚至更高。
我并已揭示，土地收入这笔巨款，可以让地方政府干很多大事，修完大马路修地铁，建完大广场建机场，以及其他数不清的大工程，都可将土地收入列入“城市建设”项目来支出。没有这笔收入，市长的政绩会黯淡许多。
将这个收入来源固定下来的，就是土地招拍挂制度。该项制度全面实施5年多以后，并不是没有改革的呼声。国土资源部政策法规司司长王守智2010年7月26日称，国土资源部将进一步修改“招拍挂”制度，但招拍挂制度的方向不会改变。这项制度的“修改”，尚未在拟议修改的《土地管理法》中体现，一些地方，如北京正在尝试，土地出让更多采用招标方式，而不是挂牌和拍卖方式，随后在2010年11月还对地价设立上限。
我相信，即使国土资源部想改变这个招拍挂制度，也必将受到地方政府的坚决抵抗，其难度正如当年国土部推行该制度一样。地方政府对土地财政的依赖，本质上就是对招拍挂制度的依赖。
2010年9月18日，我们采访阳光100置业集团董事长易小迪时，请他说一说最近10多年房地产最重要的几个事件，他毫不犹豫地说，第一个是1998年取消住房实物分配、实行住房商品化，第二个就是土地招拍挂制度。近几年来，每当房价加快上涨的时期，易小迪都要提醒大家警惕“地价泡沫”，非理性的地价泡沫在推动房价加速上涨。
不管实行土地招拍挂制度是不是一项错误的改革，但我可以肯定，土地招拍挂制度是推动房价上涨的又一个重要因素。
招拍挂必然导致地价上涨。
土地招拍挂制度推动房价上涨，是因为这个制度必然导致地价上涨。原因很简单，这主要是一个竞价制度。
拍卖和挂牌方式，都是价高者得。招标方式，虽然未必是价高者得，但价格仍然是竞标时权重最大的因素之一。
2010年4月中旬，北京市宣布进行土地出让改革，拟更多采用“综合条件最优者”的招标方式。一是拟将投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度、企业资质、业绩、财务状况、以往出让合同履约情况、参与建设的政策性住房规模、近期拿地情况和对未来商品住房销售价格的承诺等因素，作为评标条件；二是设定合理价格区间；三是弱化投标价格因素，其所占分值由50分降低到25分，最终按照综合条件最佳者得的原则确定土地受让人。
随后北京市进行的土地招标中，多次出现出价最高却未中标的情况，任志强更是屡次出价最高而不中。但是，哪个地产商都不敢把地价出到最低。所以，即使是2010年的招标，地价也仍在上涨，只是涨幅没有2009年那么疯狂罢了。这就是为什么即使是调控力度空前的2010年前三季度，105个城市的地价同比仍上涨75%的原因。
招拍挂制度必然会推动房价上涨，但地价是否必然推动房价上涨？这是有争议的。
2009年1月，全国工商联房地产商会向全国工商联提交了一份《我国房价何以居高不下》的报告。当年3月，该报告以全国工商联的名义提交到全国“两会”作了书面发言。报告指出，房地产开发项目的土地成本占直接成本的比例为582%；开发费用总支出中流向政府的部分（土地成本+总税收）所占比例为4942%。“开发费用一半流向政府”的说法盛行一时。很显然，根据这份报告，房价上涨的重要原因，被归结到了地价身上。
这种观点与国土资源部是完全对立的。国土资源部副部长贠小苏和原国土部副部长、现甘肃省委副书记鹿心社在多次讲话中表示，是房价推高地价，而不是相反。地产商敢于去高价拿地，就是因为他预期房价会继续上涨，高价拿地仍可获利。该部一直坚持是供求关系决定房价。
房地产商会的上述报告，引起轩然大波，房价上涨的矛头指向地价。不过据说全国工商联领导为此也批评了房地产商会。
