富豪榜上的地产大亨。
房地产是最早向民营企业开放的行业之一。30年来，凡是向民间资本开放的领域，都会产生一批富豪。饲料行业的开放，产生了刘永行、刘永好兄弟；奶业开放，蒙牛异军突起；燃气领域部分开放，新奥燃气的王玉琐迅速成长。更别说吸纳资金最多的房地产行业了。
任志强曾经对我说，地产资本化最直接的效应，就是地产公司的资本呈等比级数快速增长，当然也包括公司所有者个人财富的迅速增长。潘石屹如此，任志强如此，其他地产大亨也是如此。
自从出现中国内地富豪榜这个标靶之后，地产商就稳稳地占据着最重要的位置，虽然近几年所占比例有下降的趋势。
2010年10月12日，胡润发布2010年内地富豪榜，虽然前10名的富豪只有两位来自房地产（上一年是6位），分别是以350亿元财富排名第7位的大连万达集团董事长王健林，以及以330亿元财富排名第10位的世茂集团许荣茂家族，但房地产行业的富豪仍然最多，占201%（10年前占50%）。房地产行业前50位的平均财富远远高于其他行业，是排名第二位行业平均财富的2倍。前50位中，住宅开发的人数最多，其次为商业地产。
我个人认为，胡润这个排行榜，恒大地产主席许家印夫妇的真实地位被忽视了。另据透露，当胡润刚做这个排行榜时，潘石屹曾多次给胡润发律师函，要求不要把他们纳入富豪排行榜。不过，美国人可不买这个账，10月28日公布的2010年《福布斯》全球富豪榜，“张欣及其家族”以20亿美元的身价位列全球第488名。美国人还挺心细，称“张欣及其家族”，而不是“潘石屹及其家族”。
2009年11月发布的《福布斯》中国内地400富豪榜单中，有154位个人和家族来自房地产业，占比超过1/3。2010年10月28日发布的《福布斯》中国内地富豪榜，受到严厉调控的房地产，依然是贡献数量最多富豪的行业，共有118名主营或者兼营地产的富豪入榜。不过，他们的财富已大幅缩水，且前10名富豪只有一位来自房地产。
但毋庸置疑的是，地产商的财富实力已被多个排行榜所证实。中国校友会网2010年5月25日发布的《2010中国亿万富豪调查报告》，对1999～2009年“胡润中国百富榜”、“《福布斯》中国富豪榜”、“《南方周末》中国(内地)人物创富榜”和“《新财富》500富人榜”等上榜的亿万富豪进行调查统计分析后显示，涉足房地产行业的亿万富豪人数最多，有567人，居各行业首位，约占富豪总数的2896%；这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的2844%。而涉足房地产的富豪所属企业，主要集中在上海、北京、杭州、广州、深圳、绍兴、大连、成都、重庆、天津、南京、温州等城市，均是我国房价相对较高的区域。
多数地产商的财富是经由资本市场而呈等比级数放大的。碧桂园上市前，有几个知道杨国强家族的财富？而一旦上市，碧桂园的大股东杨惠妍（股权安排如此）瞬间就登上了首富的座位。
有些地产商，虽然还未上市，人们也知道他们的财富不可斗量。如星河湾地产的黄文仔，仅北京、上海、太原几个星河湾的销售额就达百亿元。而王健林已被富豪榜盯上多年。房地产业内盛行的说法是，一旦万达上市后，王健林将成为名副其实的内地首富——而不仅仅是地产首富。
前面说过，地产商的巨额财富，为他们挣得了物质社会中的荣光以及世俗的地位，虽然未必都值得尊敬。我相信，地产商长期占据富豪榜的前列，是我们这个转型中的人口大国的独特现象。仅仅报之以怨恨和妒忌是可笑的，哪怕仅仅是源于把企业做大的愿望，哪怕只是对物质无止境的追求，他们的故事也能给我们一些启迪。
地产商创富故事背后的企业管理。
我曾经听北京一位地产商两次说：我这一生最正确的选择，是做了房地产。我对这话的理解是，不仅因为房地产是自20世纪90年代以后发展最迅猛、财富积累最丰厚的行业，而且还因为房地产是观察和折射整个社会变迁的最好窗口。
在“速富”越来越成为这个时代最耀眼的价值观时，地产商的故事无疑颇具吸引力。我愿意和你分享我对一些地产商的认知。但是，如果你盯住的只是他们身上命运的眷顾和财富的光芒，而无视智慧、学识、韬略、机变与商业精神的力量，那么，你不如去买彩票。
地产商的故事，我想拿三个企业来作个简单的比较。恒大地产、顺驰和龙湖地产。
顺驰的狂飙突进的羽翼，是被第一轮房地产调控残酷折断的。从2003年8月到2004年4月，顺驰高举“战略性进入”的大旗，连续在石家庄、北京、南京、苏州、无锡斩获多个地王，新增规划建筑面积近千万平方米。
2003年顺驰在天津的销售额不过30多亿元，但2004年须偿付的土地款就达100亿元。这要求当年顺驰的快速销售策略能够得到市场的即时回应。而2004年恰恰是1998年房改以来对房地产调控的第一年，虽然直接针对的是投资过热，但受影响最大的还是房地产。2004年，顺驰号称销售实现100亿元，但我是怀疑的。
2005年宏观调控升级，而且目标直接针对房价。那时，地产圈里普遍抱怨：上海生病，全国吃药。或者是：长三角生病，全国吃药。说的是以上海为中心的长三角房价大涨，却让全国的地产商一起服药，而中西部的地产商就更有意见了。
顺驰2004年拖欠的土地款，到2005年被催得更急了，但销售回款却更加不畅，因为其发展重心已转到长三角，而苏、锡、宁几个大盘由于受调控影响现金流几乎枯竭。在这种背景下，转让项目是很难找到合适买家的。
在为顺驰后来的命运唏嘘叹息时，我们想知道，恒大地产2006～2007年扩张的速度远比顺驰当年迅疾，为什么许家印却安然过关，直至成功上市，而孙宏斌却不得不将顺驰廉价交出？
毫无疑问，老孙与许家印都有着强烈的冒险主义精神，后者的赌性甚至更大。顺驰的新东家路劲基建董事局主席单伟豹后来评论，顺驰表面是受累于资金链的断裂，实际上是输在人才和管理，尤其是管理。但论企业管理和产品，顺驰和恒大都不够突出，在行业内都没有鲜明的亮点。论人才，人们只知顺驰有孙宏斌，恒大有许家印，职业经理层都被轻忽。
相比较而言，顺驰当年灌输的企业文化、企业价值观，至少表面上比恒大要明亮一点。但顺驰管理确实太混乱，表面上是由于老孙过于授权，实则是失控。举例来说，北京有个项目，销售刚启动，营销费用就花了近亿元。连我都知道，很多钱流到了内部人口袋。老板的信任，被内部人滥用了。恒大地产2007年开盘还花大价钱请明星来做形象宣传，也令我百思不得其解。房子不是快销品，有几个人会因为有香港明星代言而掏钱买你的房？
想来想去，许家印的聪明在于，他利用了国际投行的贪婪。2006～2007年，恒大不是欠了投行10亿美元吗，2008年干脆再借5亿美元，承诺更高的回报，如果上市不成，甚至愿意出让控股权，变成小股东。那时业界说许家印“绑架”了香港大佬和国际投行，其实是许家印把准了他们的脉。人情如纸薄，利益才是根本。第二轮的国际融资救了恒大地产，挺过了2008年。
如果非要总结恒大地产从危机中生存的法则，那就是：赌就要大赌，要么大赢笑傲江湖，要么惨败，甚至交出企业。不过，你若真想效仿，那你也得像许家印这么幸运。
顺驰不走运，出师就撞在了长三角的调控关口，而且胃口太大，全是地王。但不走运也不至于全军覆没，关键时刻老孙没有壮士断臂的勇气，或者说还心存侥幸。如果2005年孙宏斌愿意让出高份额股份跟大摩对赌，或者同意以融创作担保，顺驰也能熬过危机。2006～2007年地价大涨，使当年的地王出现溢价，不想做也可以转让了。
如果非要总结顺驰的教训，那就是：从商不怕冒险，但要有标明底线的风险意识；管理必须精细，职业经理人可以授权，也应该信任，但必须有制度规范作保障。此外，还得有点好运气。
按理说龙湖地产与以上两家企业没什么共同点，勉强放在一起说几句，是因为2008年有人称龙湖是第二个顺驰。那是龙湖实施全国化战略以来最困难的时候。
2007年的龙湖，与当年的顺驰有两个共同点：充满激情，扩张很快。龙湖各分公司管理团队大多是年轻人居多，朝气蓬勃，活力洋溢。2007年为配合上市，龙湖也是大举扩张，不乏高价拿地，以至于到调整时期的2008年，龙湖的现金流也绷得很紧。但它跟银行的关系，比顺驰要紧密得多，行业最悲观的时候也能拿到建行40亿元的授信。龙湖的销售回款和资金周转速率也要高于顺驰。
至于管理和产品，龙湖不仅高于恒大和顺驰，更是业内翘楚。这一点业内是公认的。龙湖仅是园林景观一项，就让同行感叹不已，业内老大万科专门去学习过。产品做得也很优秀的绿城，宋卫平亲自带着200多人去考察学习。龙湖的管理，虽然也是授权，但绝不放权，管理程序简单，但效率极高。譬如，龙湖所有资金流都及时在内部IT系统赤裸裸地呈现，内部人几乎没有揩油的机会。所以，2008年9月、10月龙湖备受质疑的时候，我反而处处跟别人宣传：龙湖没问题的。
