这并不是财政部部长盖特纳专属的问题，而是政府政策制定者们的通病，也是市场做出的决策与政府做出的决策之间一个显著的差异因素。许多人既抱怨自由市场的决策，也不满政府做出的决策，事实上，他们把抱怨和不满基于一个隐含的前提之上，即决策所需的知识在决策之时便已然具备——这一前提可能对也可能不对。但是，不论市场和政府最初的知识或信念是什么，市场中的人们在市场上的其他人面对变化的选择，面对经济损失的时候，必须改变自己的论断。然而，对于政府来说，不仅缺失改变的动机，相反，却具备相反的政治动机，那就是，继续坚持现有政策的正确性，至于其恶劣的后果，则都是其他人的过错。
在错综复杂的金融形势下，我们很容易迷失掉一个简单而基本的事实——即在所有这些标新立异的证券以及复杂深奥的金融工具背后，其实是美国各地数以百万计的购房者所支付的月供。一旦这些月供停止到来，任凭华尔街的金融专家还是华盛顿政府监管部门的干预，都将无法拯救这一构建在抵押贷款支付基础之上的投资结构。
因此，一个基本的问题便浮出水面：为什么这么多的月供停止了支付？一个基本的答案也不言自明：因为抵押贷款更多地发放给了一些支付前景大不如过去的贷款人群体。这并不是简单的银行或其他借款人判断失误的问题。在政治压力之下，由手握银行及其他借款人，以及房利美和房地美的经济生杀大权的政府设定的强制信贷指标，导致了与过去相比，高风险的信贷实践。不仅如此，构建了这些系统性危机的两党政客，却鲜有动机去改变自己的作为，而后续事件也表明，只要能够转嫁责难，政客们几乎无需付出任何的政治代价。
无论给予经济造成怎样的风险，打造宽松信贷政策的政客们承受到的风险却小之又小，如果存在的话，看看他们是何等轻易便逃脱掉对房地产暴涨暴跌的责任和责难便可知道。据《纽约时报》报道，2009年11月，众议员巴尼·弗兰克在接受采访时谈到，“他计划于次年推出立法，将联邦住房协会（FHA）下的贷款最高额度提高100000美元，达到839750美元。”这会不会如同众议员弗兰克此前的“经济适用房”运动一样，给经济造成巨大的灾难还未确定，用他的话来说，他选择了“掷骰子”，但确定的是，一定会有其他的人站到他的委员会前在全国电视媒体上接受责难，为受到诟病的灾难负责。而且毋庸置疑的是，站上责难席位的人，完全不具备为危机负责的职权。
突发因素
在助力因素和受迫因素的作用下，构建起房地产和金融市场的动荡与混乱局面，那么，又是什么样的突发因素导致这幢纸牌屋的最终垮塌呢？
关键便在于房产的价格。只要房产价格持续上涨，投机者、购房者以及信贷机构都将受益，购买抵押贷款型证券的投资者也同样受益，他们的收入将随着月供的滚滚而来而源源不断。但是，一旦房产价格趋于稳定，投机者便会发现自己陷入难以为继的尴尬境地，手中多套原本预期能够在上涨房市下，在变动利率抵押贷款的低廉“诱导”利率期结束前快速卖出并获利而购置的房产，立刻变成沉重的贷款负担。
从某种意义上来说，许多普通的购房者也形同投机者，即便他们的房产仅投机为自己唯一的居所，尤其是在昂贵的房地产市场上，房价的持续上涨成为抵押贷款再融资以延迟本金偿付到期时间的必要前提时。信贷机构在同意房产再融资时，也同样在投机房价的上涨，投机房产市场价值的增值。这有点像抢座位游戏，一切都有赖于音乐停止的那一刻所发生的事实。对于房地产来说，音乐停止，房价停止上涨，联邦储备系统停止保持历史利率低点。随着利率的上涨，基于低利率水平的房价也停止了上涨。
房价停止上涨之后，只需一点点的跌幅，至2006年年底开始的6个月周期内1.4%的跌幅，便足以掀起一波抵押贷款违约和抵押品赎回权丧失的热潮。购买多套房产的投机者，原本期望在低廉的初始月供期间快速转售房产并获利，却只好在无望快速转售房产或是无法收回投入的情况下，违约无力偿还抵押贷款。
选择了可变利率抵押贷款的房屋持有者也要面对月供上涨的局面，他们通常不是无力支付上涨了的贷款月供，便是主动决定放弃支付贷款月供，尤其是在房产的价格不仅停止上涨，而且开始下降的情况下，要知道，此时，他们的房产价值往往已经低于抵押贷款的数额。
就像在房产价格上涨阶段时人们不必付出便可以获取房产净值一样，在房产价格下跌阶段，人们付出了也仍然可能损失的房产净值。对于那些以房产净值贷款的房屋持有者来说，房价的下跌更是进一步减少了房产的剩余净值，也同时进一步增加了房产持有人发现自己的房产处于净负值的机会，如流行的说法“被潜水”。这同样也为购房者提供了停止支付贷款月供的动机，即便购房者有能力负担，引发了更多的贷款逾期、贷款违约以及抵押品赎回权丧失。还有一个事实也不容忽视，即加利福尼亚州及其他诸州的法律并未授予借款人更多的资源来应对购房者的违约，这使得违约在加州等各州更加容易，而在有些州，如果借款人回收的房产价值不能覆盖贷款的价值，那么借款人可以寻求司法程序来截获贷款人的其他资产，以弥补其间的差额。
随着价格下跌，房产价值下降，房地产的整个链条也在做出自身的反馈和调整。发现自己拥有过多抵押品赎回权丧失案例的银行，以不计成本的价格，快速向市场推出和兜售回收的房产，因为它深知自己并非房地产的从业者——如果假装房地产从业者那样试图管理库存日渐增长的丧失抵押品赎回权的回收房产，很可能损失更大。总之，价格回落导致更多丧失抵押品赎回权的回收房产涌入市场，并造成房产价格的进一步下跌。
尽管非比寻常的急速而持续的房产价格下跌主要集中在特定的房地产市场，贷款逾期与违约也同样集中在特定的房地产市场，但不容忽视的事实是，基于这些特定房产的抵押贷款是在全国范围内销售，基于贷款月供支付的证券更是在全球范围内销售，其造成的金融影响远远超越其起源地的范畴。
房地产泡沫破灭始于2006年后半年，抵押贷款月供的逾期、违约以及丧失抵押品赎回权却一直持续。正如2009年11月《华尔街日报》报道的那样：
美国房产中，抵押贷款数额超越房产价值的比例膨胀至23%，严重威胁房地产取得实质性复苏的前景。
超过1000万个美国家庭处于这样的境地，其中，超过500万个家庭所拥有房产的市场价值低于其所负担的抵押贷款的20%。与政坛和媒体营造的印象不同，人们通常在这样的情况下违约，也就是说，人们通常主动选择放弃支付贷款月供，而不是无力支付贷款月供。“去年，大约588000位贷款人出现抵押贷款违约，即便他们完全有能力负担贷款，”《华尔街日报》如是报道。此外，这一数字是去年的两倍。总体而言，大约有7500万人出现至少30天的贷款逾期或丧失抵押品赎回权。他们并非都是高风险的次级贷款人。一旦房产价格开始下跌，即便是以30年期，首付20%房款的传统方式抵押贷款的房产，其价格也将因为被倾销到市场上的丧失抵押品赎回权的回收房产的竞争而被拉低。
就像房地产的其他特征一样，这些情况也存在巨大的地区差异，在加利福尼亚州、内华达州、亚利桑那州，以及佛罗里达州普遍存在，而在其他各州则不尽然。在内华达州，几乎有30%的抵押贷款人所负担的贷款超过了其房产价值的50%。而且，这并非一时的现象，而是3年前房地产泡沫破灭以来一直持续的状况。纵观整个房地产大起大落的过程，这些效应都高度区域化。尽管拉斯维加斯的房产价格不到37个月前的一半，但在达拉斯，房产价格却仅仅下跌区区5%。
金融市场遭受的影响
房地产市场的某些历史记忆或许有助于解释金融市场处理基于抵押贷款型证券时的某些沾沾自喜，尤其是当这样的沾沾自喜因为获得政府授权的证券评级机构对证券的高评级而得以加固时。“借钱给美国购房者几乎是近百年来银行能够介入的风险最小，利润最大的业务了，”一位信贷金融公司的经济学家曾出此言。一位前任掌管标准普尔公司债务抵押债券业务的官员也有类似的言论，“抵押贷款市场一直以来没有任何问题，也没有人认为它有什么问题。”正是政客们的大量干预，造成了市场灾难性的改变，不仅仅关系到银行，也关系到整个经济。
对于现实的另一个解释是，华尔街的“贪婪”。但是，以“贪婪”作为解释的人们却无法提供任何证据以证明，房地产堪称最安全投资的若干年里的贪婪，不论如何界定，比它演变成为最高风险投资之一的近年来的贪婪来得少。公开指责他人的缺点或许能够提供精神上以及政治上的收益，但无法替代证据或逻辑。
支持以“贪婪”解释金融市场破溃的一个理论便是，许多金融公司鼓励高管高风险运作的补偿金制度，该制度导致高管们不惜给公司造成财务风险而买入高风险高回报的抵押贷款型证券。然而，如果补偿金以本公司证券的形式来体现，那么，它的价值将取决于高管们投资的安全性，从这个意义上来说，如果购入的抵押贷款型证券的质量低于预期，那么，损失的恰恰是高管们自己的钱。
贝尔·斯特恩斯当属投资次级贷款型证券最多的投资银行。在这些证券价值最终揭晓，远低于预期之后，贝尔·斯特恩斯高管层集体损失的个人持有此类股票的数额高达数十亿美元之多。雷曼兄弟仅首席执行官一人，便损失上亿美元。然而，据《纽约时报》的报道，“雷曼兄弟首席执行官理查德·富尔德（Richard Fuld）曾因巨额补偿金事宜受到国会听证会的拷问。富尔德的补偿金绝大部分都是公司的股票和期权，他从未进行过任何违规的套现。”只有雷曼兄弟公司的股票价值超越富尔德支付的购入价格，富尔德的补偿金才有可能变成巨额财富。也就是说，那种认为他为了个人利益而不惜以公司利益为代价的说法是不符合实际情况的。
也确实有这样一些金融机构，他们的高管，不管公司遭受怎样的损失，都能够按照合同取得巨额的红利。但是，其他主要金融机构不在此例的事实却无疑意味着人性的缺陷和世事的无常，而非蓄意的犯罪。
一个至关重要的失误在于轻信了评级机构给予抵押贷款型证券的超高评级，而这纯属事后诸葛亮般的事后证明，评级机构采用的风险评估方法所得出的风险预期，要远远低于实际的风险。2007年，在房地产泡沫破灭之后，穆迪终于姗姗来迟地调低了对抵押贷款型证券的评级，大量的愤怒邮件一时间挤爆了穆迪的邮箱，这意味着，华尔街的很多人以及评级机构的监管政府机构，给予了穆迪名不副实的评级过多的信任。“如果你们无法预期损失，那么，你们的评级究竟有何用处？”一位投资公司的高管在给穆迪的信件中如是写道。
蓄意犯罪之于灾难，相比人性的缺陷或是固有的不足来说，是一个更受欢迎的解释。蓄意犯罪至少提供了可以责难的人选，而人性的缺陷以及知识的缺失则太过宽泛而无法提供类似控诉的情绪宣泄的着力点。对于政客来说，只要有华盛顿之外的人选来承受责难，都备受欢迎。不过，尽管对金融市场的误判助长了房地产的暴涨暴跌，但评级机构仍然只是一个助力因素，犹如一道无法阻挡洪水的堤坝，而不是一个暴涨暴跌背后的被动因素，或是导致抵押贷款违约、逾期以及丧失抵押品赎回权的洪流的突发因素。即便没有评级机构的误判，华尔街的这些抵押贷款型证券也难以支撑自己的风险。
政治干预
不管是市场还是政府，只要是人就会犯错，但普遍流行的观点认为，只要市场出现问题，便意味着政府应当采取干预，就好像政府永不犯错。然而，不论是华盛顿还是华尔街，都不是圣人，也非一贯正确。对市场和政府决策机制的任何现实的评价，都务必审视决策者所面对的动机和限制。首先，这样的审视必须基于决策可能导致的实际后果这一艰难的事实，不论决策的目标、希望或是修辞有多么美好。
政府行为从来不经公众探讨，仿佛政府就是公众利益的化身。政府行为的实质是政治行为，即便是在民主国家。当选的官员其任职周期通常都截至下一次选举。速效对策便是这种政治体制的一项“成果”。对于美国政坛来说，这也不是什么新鲜和特别的事情。回顾1776年亚当·斯密对大英帝国的写照，“那些阴险狡诈的动物，俗称政治家或政客，他们的市政大厅完全被突发的、波动的事务所左右。”也就是说，政客们的速效对策几百年来一贯通行于大西洋两岸。
许多“急需”政客们着手“解决”的“难题”，都是同样的政客或是其他政客之前速效对策所遗留的恶果。这其中便包括某些地区的房价问题，人们为头顶上的那一片瓦竟然要付出半数的家当。为解决这一问题，政府发起全国性的住房运动，通过设定抵押贷款指标，以及高风险的信贷实践，试图缔造“经济适用房”以解决这一问题，却同时制造了另一个更大的问题。现在，这一面向全国的“解决方案”已然引发出一个更大的问题，而为解决这个更大的问题所提出的更新的“解决方案”，在今后仍然是越加庞大的问题，它需要一代人或是几代人来背负政客们缔造的一个庞大的债务，并且从此以后，“亿万”一词将不绝于耳，以至于让人们丧失如同以往一样对它的庞大和危害的警觉。
