尽管波斯纳教授认同，《社区再投资法案》确实“要求联邦银行监管机构鼓励银行贷款给那些信用风险大的人群，因为他们收入一般”，而其他于20世纪90年代通过大量的各项立法也确实在“鼓励房利美和房地美提高向中低收入家庭发放由其担保的贷款的数量”，但与此同时，波斯纳教授却体会到，“法律确实没有要求银行发放高风险贷款。”事实不辨自明。当银行因为未能提交给监管部门它所希望看到的数字而遭受歧视性的高昂制裁之时，当银行同样因为未能提交给司法部门它所希望看到的数字而遭到司法部门的指控之时，法律的一切实际目的便演绎成为，发放那些在没有威胁的情况下绝对不可能发放的高风险贷款。
来自《社区再投资法案》下银行业四大监管机构；美联储、联邦储蓄再保险公司、联邦储蓄管理局以及货币监管局的官员们一致否认《社区再投资法案》为房地产兴衰大爆发的根源。他们以及他们的支持者提出了四项主要的抗辩：
1.《社区再投资法案》于1977年通过立法，而房地产的兴衰骤然爆发于21世纪。
2.绝大多数的贷款并非《社区再投资法案》下的贷款。
3.发放绝大多数次级抵押贷款的机构绝大多数并非《社区再投资法案》范围内的机构，而是非银行类型的金融机构，诸如抵押贷款公司、金融公司，以及信用合作社等。
4.贷款逾期率、违约率，以及丧失抵押品赎回权率在《社区再投资法案》贷款与其他类型的抵押贷款之间并无太大差别。
无论这些抗辩如何受欢迎，它们都禁不起认真的盘查。至关重要的，并非1977年《社区再投资法案》通过立法之时的平淡无奇，而是在该法案的保护伞下，尤其是在90年代及之后丰满起来的实施细则和实践。1989年、1995年以及2005年三次出台的监管细则，不仅仅旨在向银行施压，强制其改变现有营业网点分布格局，向“被服务水平低下”的人群靠近，更是实实在在地强制要求银行向这一人群发放贷款，即便要做到这一点不得不采用“创新性的、灵活的”信贷实践。就像前面已经提到过的那样，联邦监管部门给每一家银行为“被服务水平低下”人群发放贷款的情况进行评级，并且在银行申请获得监管部门对其商业决策的批准时，慎重考虑银行获得的评级得分。
尽管非银行借款人，诸如抵押贷款公司、金融公司，以及信用合作社等，并非《社区再投资法案》监管的范畴，但它们同样受到反对信贷歧视的《公平住房法案》（Fair Housing Act）以及《平等信用机会法案》（Equal Credit Opportunity）的制约，并在受迫于负面监管或检举行动的威胁下，与住房与城市发展部于20世纪90年代签署了所谓的“自愿”协议，该自愿协议同样将《社区再投资法案》的各项基本原则奉如神明。《公平住房法案》以及《平等信用机会法案》保护伞下的检举和起诉仍然可以仅仅依据单纯的统计偏差。而即便是借款人一项普通至诸如“不向价值低于60000美元的房产提供贷款”的小政策，也会被冠以“制度种族主义”的罪名，因为此类房产在很大比例上由低收入的少数种族人民所拥有，对于他们来说，这样的政策将造成“不利的影响”。
正如某些“社区投资”支持者所抗辩的那样，如果说《社区再投资法案》贷款并不比其他类型的贷款更具风险，那么，我们不禁要提出这样的问题，即做比较的贷款究竟属于何种类型？存在于哪一个时期？从某种程度上讲，如果《社区在投资法案》贷款比较的对象同样产出于类似的政府胁迫，那么，不同的机制也仍造就相同的结果，从本质上换汤不换药，不过，这无疑构成一个论战的焦点。
在房市开足马力繁荣上升时期，一切高风险的贷款都显得合情合理。正如《宾夕法尼亚州立大学法律评论》上的一篇学术文章所言，“《社区再投资法案》贷款（至少迄今为止）已被证明如同非《社区再投资法案》贷款一样信誉可靠且利润丰厚。”但说这话可是在1995年房市兴旺的时候。在2005年房市最辉煌的时候，如同我们在第3章中描述过的，“圣地亚哥和迈阿密甚至没有人会延误月供。”即便无力偿还月供，也仍然不必形成贷款违约，就像我们已在第1章中描述过的，他们通常还有选择，在快速上涨的房市下，只要卖出房产，便可以偿清所有抵押贷款，同时还能够得到盈余的现金。一位投资者这样总结：“房市上升阶段，次级贷款也能够成为优质贷款。”
许多高风险的贷款一直表现良好，直到房市急转直下。当此之时，也正是次级贷款与传统贷款在丧失抵押品赎回权率上演化出巨大背离之时。房地产，乃至整个经济，都似乎欣欣向荣，直至崩盘的那一刻。然而，这并不证明兴旺的同时就没有巨大的风险。然而，最终，市场与政府的大论战并没有过多地放到《社区再投资法案》上。《社区再投资法案》只是一个更大论题的组成部分，即政府向私营借款人施压，要求借款人将贷款发放到政客们希望的地方，而非自由市场的激励与制约的边界条件下借款人的贷款方向。不论《社区再投资法案》作为说服政坛及绝大多数媒体的某种思想的象征意义是什么，这一思想都有着其他许多具体的表述，例如，司法部将统计偏差等同于歧视的指控，由住房与城市发展部强加于信贷机构的“自愿”协议，以及强加于房利美和房地美购买风险不断加剧的抵押贷款的数字“目标”等。尽管一直有观察家谴责自由市场是房地产大起大落的罪魁祸首，然而，房地产的兴旺与衰败其实却都是政府行为的结果。绝大多数构成房市暴涨源头的地域，都是那些国家或地方政府出台的建造限制令成为其房价飞涨关键因素的地区。华盛顿政客坚持认为这些沉重的地方房价负担是全国性的问题，还需一个全国性的解决方案，并积极向借款人施加压力，以获得“创新性的”，同时也是高风险的“解决方案”。哪里房市更自由，哪里房价更便宜，房价仅仅占到家庭收入的一小部分，与此相反，哪里政府建造限制令盛行，哪里房价高昂，人们为头顶的一片瓦甚至要付出一半的家庭收入。
那些引领房市暴涨的地区远远谈不上自由市场。房利美和房地美同样远离自由市场。与许多自由市场下的企业不同，这些混血组织不仅由联邦政府成立，不仅由美国总统亲自任命其18位董事构成的董事会中的5个席位，它们享受更多特权，例如豁免竞争对手必须缴纳的国税和地税，豁免证券和交易委员会收取其竞争对手的交易费，以及要求竞争对手遵循的各种限制，此外，由于明确的以及不明确的联邦支持，它们的融资成本也低于竞争对手。一句话，它们没有任何特征符合任何人对于自由市场下的企业的定义。
借款人，不论是《社区再投资法案》下的各银行，还是“自愿”接受住房与城市发展部各项目标约束的其他借款人，同样也不符合任何人在自由市场范围内对其的定义。我们大可不必为自由市场的精确定义而苦恼。地方房地产市场，显然，有的更自由有的更不自由，后者即为房价一飞冲天，紧接着一落千丈的区域。因而，信贷市场，显然，有时政府调控宽松，有时政府调控升级。在政府以各种形式大规模介入之前，房地产世代名列最稳健的投资品之一。更不用说，社区活动暴徒集结起来从信贷企业套取数十亿美元的行为会是一种自由市场的行为。
华尔街整体，尤其是那些购买抵押贷款并发行抵押贷款型证券的华尔街公司，俨然成为谴责缺乏监管的自由市场成为自己惨痛命运刽子手的场所。然而，即便是在此处，证券评级机构也扮演了关键角色，它们对抵押贷款类型的证券给予的高评级误导全国乃至全球的投资者购买这些风险远远超出评级建议的证券。
尽管穆迪公司、标准普尔公司以及菲奇公司都是私营企业，但这并不能保证证券评级市场是一个自由市场。相反，在房地产兴旺上升的大多数时间里，当抵押贷款型证券上报证券交易委员会审批时，这三家企业完全扮演着政府钦定的卡特尔（垄断联盟）的角色。市场上有许多证券评级公司，但唯有这三家公司获得证券交易委员会的官方认可，而法律要求各类金融机构（包括保险公司及货币市场基金公司等）必须遵守证券交易委员会的各项规则。一个政府炮制的卡特尔的失败并不是一个自由市场的失败。
这里，再次浮现一个问题，即投资者究竟是应该被告知“责任需自负，购买需谨慎”呢，还是应当被告知政府通过授权三家公司评估投资者所购买证券的风险的方式来保护投资者呢。我们很难相信，如果没有这一最终被证明为虚假担保的政府炮制型卡特尔的评级，这一新兴的抵押贷款型证券，在只有很少甚至没有历史记录的情况下，可否取得同样的销售业绩。
指责缺乏监管的自由市场是造成房地产大起大落，并带来进一步悲惨后果的抗辩，确实可以形成一个真命题而变得不可辩驳，只需简单地将涉及其中的所有关键机构都定义为监管缺失的自由市场即可，这彻底地颠覆事实。也许有人会说，换一种截然不同的监管就能真正降低房地产市场以及金融市场的风险，或许吧，不过，减少实际强加的监管真的可以减少房地产市场以及金融市场的风险。此外，现实中的监管模式精确地符合政治动机，因而，那些呼吁更加大而化之的“监管”的好心人事实上正好为政治性的监管创造出极佳的“条件”，甚或加剧了现实中的问题。
房地产的华丽修辞
抵押贷款信贷并非那些华丽修辞，如“社区”投资、贷款“通途”，“资本的民主化”泛滥其中，经不起推敲却成为至关重要的政策存在的唯一领域。许多其他房地产政策的语言包装同样对动员那些并不牵涉自身当前实质性利益的人们的广泛政治支持至关重要。
以土地使用限制为例，如果仅仅单纯地称之为“土地使用限制”，就像学者们在房地产的学术研究中使用的那样，那么，它显然无法唤起太多共鸣。但是，一旦进行语言包装，例如为“保护环境”而设立《空地保护法》，为子孙后代牟利而“保留农田”，防止“城市随意扩张”，“保护历史遗迹”等，这些限制筑建房屋的辞藻所携带的理想主义的光芒，无疑能够吸引那些没有个人利益纠葛其中，因而也没有动机去详细盘查光芒背后枝末细节的广大群众的支持。
尽管媒体和政坛喧嚣叫嚷着表示对少数种族可能受到来自抵押贷款借款人的伤害，却显然很少提及少数种族在这些靓丽言辞包装的房地产限制令下所受到的实际影响。例如，在全国范围内，建造限制严厉、房价冲天的特定社区，对黑人的打击尤其巨大，即便这些社区已然在政策上开明慷慨，并十分关注少数种族、穷人和儿童。事实上，这些受到特别关注的群体，恰恰正是受累于高昂的居住成本而被迫搬离的主要人群。
以圣地亚哥为例，自1970年以来，黑人的人口数量锐减半数。
甚至在更短的时间内，例如1990～2000年，人口普查的数据仍然显示，加利福尼亚州四个地区——洛杉矶、圣马特奥、阿拉米达以及旧金山，黑人人口数量均减少过万，尽管四个地方同期总人口数都有所增加。黑人也并非无法维系旧金山生活的唯一群体。中低收入家庭同样无法维系。2002～2006年短短5年间，旧金山家庭年收入低于150000美元的住户减少了16000多户，而与此同时，家庭年收入为150000美元及以上的住户则增加超过17000户。至于儿童，在加利福尼亚州沿海的许多社区内，无数学校被迫关闭，原因是许多有孩子的家庭由于高昂的居住成本而不得不搬离社区。在帕罗奥多（Palo Alto）房价高涨期间，学校的入学人数由15000下降到9000，直接导致该社区内一系列学校相继关闭。对尚在抚养学龄儿童的年轻夫妇来说，他们尚未进入有可能负担高昂房价的收入高峰时期。
不论主流理念或是与之相伴的华丽辞藻是什么，也无论人们说了或是打算说些什么，与人们的实际行动造成的后果相比，统统无足轻重，即便这些与流行理念不相符合的后果一贯为媒体和许多人所忽略。然而，不管这些无关紧要的华丽辞藻如何偏离事实，政治性的花言巧语都无疑在炮制导致房地产灾难的各项政策的过程中，扮演了主要的角色。
