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第13章 房地产的萧条(2)

房地产泡沫破灭之后,众议员巴尼·弗兰克和参议员克里斯托弗·多德,作为与房地产市场关系最为密切的住房和参议院委员会的主席,同时他们也正是导致房地产兴衰的各项政策的长期鼓吹者,频频作为专家曝光于媒体,对出现的问题给予解释,并提出解决方案。

电视财经节目主持人玛丽亚·巴提罗莫(Maria Bartiromo)是质疑参议员多德或众议员弗兰克在房地产抵押贷款危机中所扮演的角色的少数派之一。在众议院弗兰克发表了自己对于危机的起因及整治的观点之后……以下是双方小小的交战:

我没有冒犯之意,参议员,我看了一盘过去的录像带,你当时这么说:“让我们大胆地放开信贷,房地产市场状况很好。”

没有,你不可能看到这样的录像带。我看了,我在电视上看到的。哦,好吧,我从未说过打开房地产市场,房地产市场状况是良好的。那么,这会是谁的过错呢?

右翼共和党人一直认为监管总是不好的,市场完全能够自我修正,没有必要对资金的自由流动采取任何的限制措施。

这一修正历史忽略了一个事实,即不论布什政府提出不理智的干预建议,还是稳妥的干预建议,包括它试图加强对房利美和房地美的监管力度等,都无一例外地遭到了众议院的巴尼·弗兰克,以及参议员的克里斯托弗·多德两者的反对,两人一直都是国会阻碍监管实施的中坚力量。

众议员弗兰克修正历史最登峰造极的一笔或许当属他于2009年发表的一番言论:“我公开反对过向资质不足的人群发放抵押贷款的做法,因为我相信有些家庭更适合租住。”众议员弗兰克这许多年来应对给予房利美和房地美的各种风险警告一直就是一个态度,即强调房利美和房地美的风险,就像他2003年提炼总结的那样,无异于将“经济适用房”的非凡目标轻率地忘怀。诚然,2009年中,众议员巴尼·弗兰克的确给房利美和房地美的头儿们写过一封信,谈及它们对于公寓买家的信贷标准“或许太过于麻烦”。就好像之前加诸于房利美和房地美的低下的抵押贷款背书标准的政治命令从未发生过一般——好像给美国国内和全球国际市场所造成的严重后果从未发生过一样。真正没有发生的,其实是众议员弗兰克丝毫不必承担任何严重的政治后果。

在共和党一方,参议员基特·邦德(Kit Bond)同样曾竭力阻止对房利美和房地美的政府监管,而如今,却跳出来呼吁“成立新的机构,并赋予它更宽泛的权力来监管这两家政府资助型的抵押贷款公司房利美和房地美,如果它们还能够继续存活的话”,接着又补充道,“这无疑是一个迟到太久但万分必要的举措。”此外,邦德议员又谈到,联邦住房企业管理局(OFHEO)“未监督和检查房利美和房地美的信贷实践”,而此前联邦住房企业管理局曾断然宣告“房利美和房地美的运作是健康的”。精确地讲,恰恰是联邦住房企业管理局对于房利美的制裁曾激怒过参议员邦德。修正历史一直都不只是一党的专利。《圣路易斯邮报》曾在头版回顾事实,与参议员邦德的版本相反,其文章的标题为《邦德关于房利美和房地美的强硬言论的实质就是空话套话》。

政治解决方案

无论出现怎样的问题,总会有解决它的“政治解决方案”。解决方案从临时性的干预,到重大的机构变革等多种多样,例如对房地产和金融市场更多的监控。倡导政府发挥更积极的作用同样在捍卫政府此前的干预,例如各项《社区投资法案》下的举措。

临时干预

关于房地产危机的短视的解决方案提案同样来源于两党。民主党参议员芭芭拉·博克瑟(Barbara Boxer)提倡政府更多地干预房地产市场。“要允许通过破产裁决来修正主要住宅贷款,”博克瑟参议员如是谈到,而众议员约翰·科尼尔斯(John Conyers)和参议员理查德·德宾(Richard Durbin)则及时引入相关法规跟进。参议员哈利·里德(Harry Reid)也主张同样的理念。至于如何授权裁决,以避免信贷合同影响借款人将来继续向公众发放贷款的意愿,则避而不谈。这又是一桩经典的案例:政客们“解决”掉一个难题的同时,却忽略了解决问题的“解决方案”本身所引发的诸多难题。

共和党参议员明奇·麦康奈尔(Mitch McConnell)关于“向任何具备信用条件的贷款人提供由政府背书的、4%固定利率的贷款”的提案的短视性同样昭显无遗。房地产市场经济学专家、哈佛大学教授爱德华·格莱泽(Edward Glaeser)评价共和党的计划,不仅“代价极其高昂,而且效果极其无效”。

参议员多德关于房地产兴衰的解决方案与他引入房地产兴衰的倡议如出一辙,同样强调最终结果,而缺乏通盘的系统性思考,对派生的枝叶缺乏预见和思考。

“房屋自有”的赞歌,如今加入了“消灭抵押品赎回权丧失”的和弦。至于人们何以陷入丧失抵押品赎回权的境地,以及政府干预抵押品赎回权丧失后房地产市场究竟会发生怎样的状况,则没有丝毫的表述。然而,这一附加的强制目标并没有替代此前的强制目标。在提供法律支持,设立新的监管机构以代替监管房利美和房地美的现行机构之时,参议员多德宣布,此举将使得这些政府资助型企业“更好地实现房屋自有的可支付金融支持的远大使命”。

众议员巴尼·弗兰克也在众议院引入了类似的法律支持,利用纳税人的钱或是借款人的钱来减轻贷款人的金融责任,以期拯救人民于丧失抵押品赎回权的沼泽。将一部分人的过错造成的损失强加于另一部分人身上的做法,在事实面前很难谈得上合理,从勉励将来减少错误的角度来说,则更加缺乏说服力。

看看加利福尼亚人民在面对后果时,是以怎样的速度减少“创新金融工具”的使用的,便可以推知以联邦立法的手段来庇护人们免于承担后果的意图是何其的明显。与给予金融机构资金援助不同——对这个问题争议的焦点是这些金融机构的倒闭所造成的信用萎缩对整体经济的伤害,阻止抵押贷款抵押品赎回权丧失则毫无争议。尽管房价下跌或许对于老业主来说是种伤痛,但下跌的房价却强化了潜在购房者的购买力——这不恰恰正是政客们豪言壮语追求多年的目标吗!然而,市场自身运行所获得的可承受房市却无法给当选政客们带来任何的政治利益,引致任何的政治支持。

流行的观点认为,抵押品赎回权丧失的问题是一个需要政治解决方案的问题,而面临抵押品赎回权丧失的人们都是“受害者”,顺理成章,“责难受害者”是一种政治错误。不幸的是,现实世界演绎的却是别样的剧情。变更抵押贷款的相关条款帮助拖欠贷款的贷款人免责的做法被之后的事实证明无效。2009年2月《经济学人》报道:“在去年一季度73000件修改条款的贷款中,43%件贷款于8个月后再次出现违约的情况。”丧失抵押品赎回权并不是偶然发生的,如同遭遇电击一般的意外。丧失抵押品赎回权是由借款人和贷款人在过去共同参与,而更多的借款人和贷款人于将来还要继续参与某个过程的最终结果。在这样一个连续的过程中,政府于其中某个时点上的强行介入的合理性必须进行评估,不仅要评估介入时点的合理性——毕竟人们的选择是过去发生的,也要评估介入对于未来进入流程的借款人和贷款人所产生的激励和制约效果。

几乎可以肯定地说,在预见到未来由于更多的政治干预而导致回收贷款难度增加的情况下,这样的政治干预必将更多地降低更多借款人的借款意愿。最终,贷款人很可能发现,很难获得抵押贷款,或者需要承受更高的贷款利率,以抵消更多政治干预造成的更大风险。简而言之,除了糟糕的决策造成的损失,为将来的无辜贷款者形成了无数繁杂的贷款条款。

为什么做出这些错误决策的人们要被免于后果,而与错误毫不相干的人们却被迫承受后果呢?这个问题很少被提及,更鲜有答案。政治答案当然就是,当选政客有足够的动机利用纳税人的钱来做对自己有利的事情。却没有任何动力从自己缔造的政策灾难中获取教训,如果他们能够转嫁责难的话。一代又一代的政客们事实上都在重复着错误的房地产市场政治干预,却一次又一次地在由于政治干预而导致的房市危机和崩盘中幸存下来。

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