第12章第6节涨是苦，跌也是苦——房价涨跌的是非
2008年伴随着万科大张旗鼓的“降价潮”，上海楼市开始降价。房市降价也从老百姓的一种心理预期，变成了一种普遍真切的市场现象。自从1998年到现在，房价就一直看涨，政府一直在说调整房价，但房价从来没跌过，至少从来没跌到消费者的心理价位。
之所以房价会暂时下跌，是因为自2008年下半年以来，由于国际经济形势的急转直下和股市连续下挫，部分投资者或准购房人的资金被套牢，使大部分购房需求无法实现。
股市下挫导致资金套牢最终影响购房者购房计划或付款进度的，约占整个购房比例的25%。这使得原本坚持房价仍旧坚挺、能顺利度过低迷期的申城开发商，在僵持了近半年后不得不面对现实——商品房成交量大幅下滑，成交价上涨势头被遏制。一时间习惯于快速开发、销售的开发商们遭遇了前所未有的资金回笼过慢局面。正当部分中小开发商由于资金回笼过慢转而想向银行寻求贷款时，央行从今年伊始起实行了资金紧缩政策，这无疑让开发商们雪上加霜。
房地产市场开始了一系列微妙变化。其中，从“土地为王”到“资金为王”的转变最为明显。2008年4月初，上海土地交易市场成立后举行首场土地竞拍。在出让的八幅土地中，两幅流标，三幅只有一个竞买人。其中，最受关注的南汇区惠南镇金粤广场储备地块的成交楼板价不到去年高峰时期的一半。
复旦大学房地产研究中心副主任华伟介绍，上海许多房地产企业原来的资金比例中，自有资金比例可以高达80％，而经历这一波宏观调控和市场观望后，该比例已下降到了15％左右。“在房地产开发企业中有这样的现象，一些公司下属的某个项目资金是达标的，但整个集团公司的资金处于短缺局面。”房地产市场低迷，开发商资金链断裂，七成开发商存在资金问题，大量开发商不得不选择降价出售。
房价下跌使得开发商们欲哭无泪，与此同时，房价暴跌更让银行寝食难安。
统计数据显示，2007年个人住房按揭贷款增量为7147亿元，个人按揭贷款占全部个人贷款总额的825%。“100万元的房子，如果跌到70万元，业主肯定选择停止供房，而银行即使把房子收回拍卖，也同样要承受市场价格下跌的损失。一旦大家都选择停止供房，那银行的损失就大了，国内的银行经不起这种折腾。”
专门针对房地产行业的宏观调控推行3年之后，“金融安全”的命题伴随着深圳等地房价的大幅波动，摆在了中国决策层的面前。根据有关专家的研究，中国房企上半年的资金缺口多达4000亿元。信贷紧缩之下的房地产企业缺钱已经不是秘密，但坐拥资本平台的上市公司，资金链也变得脆弱起来。利用上市公司年报与宏观经济数据综合分析，专家得出的结论是，中国房地产上市公司今年的资金缺口在4000亿元人民币的规模量级。上市公司资金的缺口，足以反映房地产行业所承受的巨大压力。
国务院分管领导在布置金融安全工作的部分中提出稳定房地产市场、稳定房地产价格的要求，显然，稳定房价被注入了确保金融安全的内容。银行系统密切关注华南和华东房价的波动。按照通常的理论计算，房价跌幅不超过首付比例，银行的风险并不是太高，最高13%的跌幅也是在首付比例的范围内，但银行担心的就是这种趋势。
目前银行的按揭贷款是以住房为抵押的，因此，无论房价的跌幅是否超出通行的首付比例，都意味着银行在还贷人拒绝还贷从而收回抵押物进行处置时，评估之后的价格是受到损失的。
只要房价不下跌到大规模地出现贷款人不还贷的情况，银行的损失是不会出现的；但问题是，现在10%左右的跌幅，可能不会引发大规模的拒绝还贷现象，如果跌幅继续加大，会有越来越多的人拒绝还贷，而选择把抵押物不动产丢给银行；这样，呆坏账会大量上升，银行抛售抵押的不动产，也不足以填平呆坏账。这就是房价波动给银行带来的风险。
随着金融紧缩、融资渠道把严，开发商融资圈地、圈地再融资的路走不通了。一位银行内部人士甚至表示：“目前已经有一些商业银行将房地产行业列为高危行业，不再进行贷款审批。”另外，央行仍在继续推行加息政策，开发贷款不仅门槛提高，风险也进一步加大。在大幅降价销售无异于杀鸡取卵的共识下，开发商只能将目光转向土地和项目转让。
这样一来，地方政府的土地财政无疑面临着大考。开发商资金紧缺，拿地情绪低落，土地不得不以底价或起拍价成交。习惯了靠土地出让收益支撑的地方政府也面临着财政“过冬”的局面。地方政府考虑自身财政收支和土地后续推出计划，针对区域市场必然采取“托市”行为。
先是从商务部手中争取外商直接投资内地房地产项目的备案权，促使“限外令”开始松动；紧接着降低住房公积金贷款门槛；实行交易契税减免，只有成交量的上升和土地市场的升值才能带来房地产在该区域的加大投资，从而确保地方财政目标实现和城市形象的提升。地方政府能做的，只是表明他们和开发商一起“过冬”。地方政府救市不能说是对中央政策的抵触，只能表明地方政府在楼市观望潮中面临着巨大的压力。
看来，房价下跌对开发商、银行以及地方政府来说，都不是一件好事，那么对老百姓来说，算不算一件好事呢？
有人说，房价跌得越厉害，百姓越高兴。
也有人说，房价下跌哭的是老百姓。说老百姓为买房子把一生的积蓄都投到了房地产上，房价一旦下跌，他们就成了负债的房主；对没有买房的消费者而言，看到房子降价以后，大家是买涨不买落，纷纷不买房，最后导致房产形成真正的泡沫。所以，房产降价以后第一个哭的是我们老百姓。
众多纷纭，那么到底房价跌了，对老百姓而言，是喜是忧，请拭目以待。
