这次检查的17户企业中，大多数企业是通过国有土地出让的方式取得土地；有少数企业是与一些国有单位进行合作建房，由国有企业出地，房地产公司出资进行开发建设。
针对上述情况，稽查人员对以国有土地出让方式取得土地使用权的行为计算了其应缴纳的契税和土地使用税，而对以合作建房方式进行房地产开发的行为，因为没有发生土地使用权的转移（土地使用权仍然在该国有单位）未计算土地使用税，对于契税，建议税源管理部门对合作建房（一方出地，一方出资）行为加以关注，尤其是对提供土地一方所提供土地使用权的相应成交价格作为契税的计税依据加以核实，而后根据《财政部、国家税务总局对河南省财政厅〈关于契税有关政策问题的请示〉的批复》（财税[2000]14号）第一条的规定，对出资一方征收契税。
2.项目开发方式。
这次检查的17户企业中除少数企业无项目无土地外，部分企业属已开发未完工状态；还有部分企业属已完工，但尚未进行验收或清算，另外还有少数企业属部分完工状态，如宇宁房地产公司开发的“信宏小区”就属于部分完工，但未分别完工项目与未完工项目进行决算。
由于房地产开发项目是一个连续性的业务，每个年度都会取得预收款、会预交土地增值税，因此对土地增值税只能按照累计发生的数字进行计算，所以建议由税源管理部门对预收款涉及应预交的土地增值税，进行统一的核实，并进行催交。
对由地税部门主管的4户企业（安宇、新安宇、宇宁、钜鎏），以2006年度的预收款为基数，按照国税发[2006]31号文的规定，房地产开发公司应预缴的企业所得税应为按照临汾属地级市（毛利率为15%）扣除相关的期间费用和营业税金及附加后并入当期的应纳税所得额，再计算应预缴的企业所得税，而我们实施检查是在年初，所以不适宜进行企业所得税的检查，但由于房地产公司的规模和项目大小不同，每个项目都有着少则一两个多则几十栋的商品住宅楼，因此建议税源管理部门对各个项目分别楼号进行登记管理，督促企业会计分楼号进行会计核算，及时对已竣工验收的项目进行清算。
二、征管中存在的问题
1.集资建房是否应缴纳营业税金及附加
在17户企业中，除煜昌地产开发公司以职工集资建房为由少缴“销售不动产”营业税金及附加36.6万元外，其余企业均能按照账上预收款的金额缴纳营业税金及附加。
对于单位销售集资房应否缴纳营业税的问题，各地税务机关有不同的规定，即有的地方明确应征，有的地方则规定在符合条件的情况下免征，我省暂时还没有这样的规定，根据国税发[1999]210号文《财政部 国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》第一款第二项规定，“为了支持住房制度的改革，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征收营业税。”但根据国家税务总局《关于呼和浩特市铁路局向职工销售住房征免营业税问题的批复》（国税函[2005]334号）中规定，“纳税人自建住房销售给本单位职工，属于销售不动产行为，应照章征收营业税。”所以建议我省能够根据自己的实际情况尽早出台相关的税收政策，以便于操作和执行。
2.契税缴纳不及时，征收处罚力度不够
这次检查的主要以国有土地出让的方式取得土地的8户企业均未能及时足额缴纳契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的有关规定，纳税人应当自签订土地、房屋权属转移合同的10日内，按照土地成交价格和4%的税率计算缴纳税款。在检查中，通过查阅土地使用权出让合同，发现有的房地产开发企业甚至早在2000年度就取得土地并进行开发，但迟迟不能申报缴纳契税，造成这种情况的原因是一方面企业的纳税意识不强，在思想上存在能不缴就不缴的侥幸心理；另一方面，税务机关滞纳金加收不及时也是契税征管力度不够的一个重要因素。
3.预缴土地增值税差额过大
取得预收款的9户企业均未及时预缴土地增值税，2005年4月，省局根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等制定了《山西省土地增值税预征管理办法》并规定了按预收款2%的预征率进行征收，但征收情况很不理想，实际缴纳数均与应申报数相距很大，例如，临汾宇宁房地产开发公司2005至2006年度账面累计已超过2亿的预收款，但却只申报缴纳土地增值税22万元，少预缴土地增值税达379万元。
4.预缴和清算企业所得税差别大。
企业所得税应进行预缴。在检查5户企业所得税缴纳情况中，有3户企业预缴企业所得税，有2户企业从未进行过预缴。临汾宇宁房地产开发公司，2005至2006年度累计预收销售不动产收入达2亿元，应预缴企业所得税185.77万元，而实际预缴企业所得税只有5万元，少预缴企业所得税180.77万元。
三、征管建议
1.加强对国家新出台税收政策的培训力度
一方面要加强对我们税务人员的培训工作，尤其是专用于建造拆迁返还房屋的用地是否征收土地使用税、集资建房后以市场价卖给内部职工的收入是否征收营业税，2002年以后新办企业（投资人全部为自然人）的企业所得税是否全部在国税缴纳，企业销售商品房合同应按什么合同缴纳印花税等问题，都需要区局及时组织专家进行专项的培训和政策的明确。
另一方面要加强对纳税人的培训工作。加大房地产行业税收相关政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。在这检查中，当企业在得知了相关税收政策后，便主动申报缴纳了相关的税款，这说明有的时候企业并非有意少漏缴，而是我们的税法宣传工作不到位。
2.以契税征管为契机，从取得土地开始，全面掌握税源信息
主要是以契税征管为把手，把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记四个关键环节，全面掌握房地产开发企业的涉税资料，对房地产开发企业从办理税务登记开始就应该对其所注册的相关手续进行核实，对与之相关的土地使用权取得以及建筑施工等方面的合同都进行备案，对长期无收入的房地产开发企业及新办房地产开发企业的开发经营情况及时核查，及时掌握开发企业的土地取得及开发情况，加强开发初期契税、土地使用税和印花税的征收管理，同时应深入企业了解其完工投入使用情况，从而有效地加强税收管理。
3.对商品房按“栋号管理”，实现税收管理精细化
根据国税发[2006]31号文件即《房地产开发企业征收企业所得税问题的通知》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发[2006]187号）中的有关规定，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。据此建议税源管理部门，将这两个税种的清算工作结合起来，对房产开发项目实行“栋号管理”，按施工栋号或商品房销售的栋号登记台账，一栋一档，全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况，正确区分已完工开发产品与未完工开发产品。对于未完工部分的预售收入及时进行预征，当开发产品完工后再进行清算。
4.加强对预收款的控制，防止企业将预收款进行账外处理
加强票据管理，健全票据领、用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，特别对房地产开发企业使用的对外收据，尤其是预收房款收据、代收各种集资款收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制、发放和缴销，并健全领、用、存制度。通过现场实地的调查了解等方式，及时掌握楼盘销售的进度，特别对售楼部加强适时监控，保证销售信息、预收房款的真实性、准确性，多角度对预收款进行监控，确保税款的及时足额入库。
该文章发表于山西省地税局《税收理论与实践》
