1995年，时任国务院副总理的朱镕基兼任央行行长，亲自主导了中国经济的宏观调控。其间，他提出坚决制止金融领域的乱集资、乱拆借、乱办实体。强调用改革手段进行“铁”的整顿，并在整顿的基础上加快改革。短短两个月里，中国宏观调控初见成效，储蓄上升，汇率平稳，房地产热降温，金融乱象渐渐好转，过高的工业增长速度也出现明显回落。嫉恶如仇是朱镕基的个性。此前，他受命清理三角债，曾率员三下东北，层层清欠连环债务，取得了注入1元，清理4元的成就，使积重难返的全国性“三角债”清理提前宣告结束。此前，他还在上海推行住房制度的重大改革，为全国性住房改革提供了成功经验。
第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995-2002年）1996年，深圳标志性建筑--地王大厦举行落成仪式。这座高达384米的亚洲第一高楼、世界第四高楼，由深业（集团）有限公司和熊谷组公司以142亿美元联合中标。整个建筑由68层的商业大楼、33层的商务公寓和5层的购物中心三部分组成，构成了现代大物业的气势。它不仅成为了深圳今后不可或缺的城市符号，也翻开了中国商业地产的“新地标”概念。地王大厦的设计灵感来自中世纪西方教堂文化与中国古文化通、透、瘦的完美结合，被建筑大师贝聿铭先生形容为“最美的往往是最简练的建筑”。以至许多设计师日后分别出任北京鸟巢、央视新大楼、广州新电视塔的顾问和总工程师。
1997年，如同瘟疫般的东南亚金融危机波及香港，终使疯狂投机的香港房地产业遭受灭顶之灾。地产泡沫破灭后，港人财富6年间蒸发22万亿元，每位业主平均损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜间成为百万“负翁”。如香港艺人钟镇涛因炒房欠债25亿多港元，最后只得黯然破产。此轮泡沫的破灭，不仅造成楼价一路下跌，香港从此也陷入长达56个月的经济大萧条。可谓灾难深重、教训深刻。此前，由于过度依赖房地产对GDP的拉动作用，招来国际游资对地产的大肆炒买。在泡沫破灭前夜的1996年，“举岛置屋”的香港甚至出现了购房者为买楼先花150万港元抢房号的极端行为。此情此景不知能否让多年后的内地楼市有所清醒？
与此同时，中国内地房地产市场在调整了整整6年之后，各地开始有了复苏或扩大的势头出现。
1998年，对中国房地产业而言是最为关键的一年。国务院叫停党政机关实行了40多年的福利分房制度，标志着我国进入住宅消费货币化时期。此后，央行又出台个人消费信贷指导意见，意在鼓励民众通过贷款买房。福利分房被叫停的动因，实际上并非完全为了扩大住宅建设，而是当时背景下，国家需要通过全民住房消费拉动经济增长。鉴于住宅产业牵动建材、化工、钢铁等大行业，民众买房后，又会在装修、家具、家电产业形成链条更长的消费。因此，这一政策可谓在无心插柳下，使住宅开发事业获得了千载难逢的机遇。然而，任何事物都有正反两面，住房分配货币化的文件还没下发到各地，一些国家机关就开始抢搭福利分房的最后一班车，从而造成了新的住房不公。
凡是有钱的单位纷纷购买现房，把当时市场上所有卖不掉的现房一扫而空。这时的房改政策提供了巨大的刚性需求，这其中金融政策和税收政策又创造出了巨大的有效需求。银行不断地降低利率以及按揭门槛，当时首付只要20-30%，有的银行甚至提出零首付。这一阶段是中国房地产市场发展最好的一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国的房地产业进入一个稳步上升的通道，正式成为经济的支柱产业之一。
1999年，全称为“中国国际房地产与建筑科技展览会”的中国住交会在深圳孵化成功，并敏锐抓住住宅市场化的机遇破壳而出。当年，这个展会只是一个普通行业展览，而在经历和陪伴中国房地产业高速发展了10年之后，住交会终于麻雀变凤凰，跻身于德国慕尼黑地产节、法国戛纳国际地产投资交易会齐名的全球三大房地产展。
虽然此后一年一度的住交会都有其不同主题，但作为中国住房政策的风向标、住宅产业前沿的制高点、建筑科技创新的策源地、地产明星的聚焦舞台，这个从深圳起航，辗转上海，最终泊入北京新国展的地产展览航空母舰，还是让国人享受到了“中国地产节”带来的全民欢乐。2008年住交会推出的“中国之家”将是之后中国民生地产的样板房。
2000年，由深圳万科、北京华远等17家知名开发商组成的中国城市房地产开发商协作网络（简称“中城房网”）在上海发起“新住宅运动”。这一标志性事件表明中国住宅产业创新开始进入行业自觉。在新千年世纪之交，中国的住宅业虽然面对一个十分巨大的市场，但同时这又是一个不成熟的市场：“各地政策资源分配不公，发展商‘博士后’与‘学龄前’同台竞争，优秀者不多，恶劣者不少，住宅产业还没有告别秦砖汉瓦的落后模式。”“新住宅运动”开始不断反思当时商品住宅存在的不合理因素，反省既往住宅开发中的贵族化倾向，提出以舒适、实用、经济为前提，研究、开发满足普通居民的居住需求。开发面向普通人的住宅，这也正是市场经济民主性的体现。
2001年，北京天鸿宝业房地产股份有限公司挂牌上市，这是时隔7年后房企上市大门的重新打开。曾在1993年，为制止当时过度炒作的房地产热，国务院发文禁止房企上市融资。所以此次房企上市禁令的解除，表明房地产业继“海南泡沫”又一次高速升温。令人玩味的是，就在房企上市解禁后不到三个月，《福布斯》公布的2001年度中国内地首富榜上，就有半数以上的地产富豪榜上有名。他们分别是排名第2的杨斌、排名第5的许荣茂、排名第6的陈丽华、排名第8的吴一坚、排名第9的孙广信。正是钱袋的松开，使房企通过兼并、重组、挪腾，在新的融资渠道中获得大量资金。并在此后7年时间里像一匹脱缰的野马，一直狂奔到2010年年初。
2002年1月5日晚，鹏润家园静苑A座2501室业主遭不明身份人袭击。随后从司法部门传出消息，行凶嫌疑人为鹏润家园保安部经理尹某。在业主筹备组交涉下，开发商次日允许业主汽车驶入园区，同时所有值勤保安统一着装上岗。任何无证保安与业主发生冲突，物业管理公司必须承担全责。从个案分析，鹏润家园事件是业主对车位收费不满，在冲突过程中遭遇暗算。而从大背景看，是房地产业发展到当时，已有更多业主学会利用《物业管理条例》展开维权。当开发商当初的承诺未能兑现时，自然会有业主表现出不同的诉求方式，以引起舆论和媒体的同情与关注。鹏润家园事件的发生，同时也标志着中国业主在居住权以及公权意识上的不断成熟。
第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2003-2007年）
2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。
2003年6月，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产市场信贷业务管理的通知》（121号文），严格控制房地产贷款的发放，导致了一些房地产开发企业资金链断裂。这个文件也被认为是2003年对房地产市场影响最大且在当时广受争议的文件。
2003年8月31日，国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》的18号文，首次明确了房地产的国民经济支柱地位。业界普遍认为，这是对两个月前央行抛出以“严格房地产贷款发放”为基调的121号文的纠偏。时任建设部房地产司司长的谢家瑾表示“文件的核心就是搞活房地产市场”，潘石屹则认为这是“让房子获得了更大自由”，清华大学房地产研究所所长刘洪玉更将其比做“行业发展的新里程碑”。
官方、开发商、专家之所以一致对18号文持肯定态度，是三方认为此举遵循了市场原则，并没有草率认定楼市出现泡沫。此后，作为政策分水岭，18号文也成了“指导我国房地产市场健康持续发展的纲领性文件”。
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，而以公开招标、拍卖、挂牌取代，这就是“8·31”大限。为跑在大限前将“地票”变现，一些付不起高额土地出让金的房企纷纷抛出“卖地”信息。与此同时，北京、上海“抢地”风潮也愈演愈烈。此后3年，各大房企以“土地储备”为由不断跨地区囤地，为日后的地王风险埋下引信。
客观地说，“8·31”大限制约了部分开发商“空手套白狼”的拿地机会，但也让土地缺少了中长期的计划调控。这也是目前土地“忽冷忽热”的缘由。
在房价不断攀升的2005年，市场已无法找到中低价位的住宅。于是一个既闪烁着民间智慧，又透出民生酸楚的新词汇“房奴”开始在民间流传。以国内名词解释：“房奴”是指房贷还款额超过月收入50%以上的家庭，此类家庭因负债率高而影响了生活品质；以国际名词解释：拿月收入的1/3做房贷按揭是条警戒线，越过这条警戒线将出现较大还贷风险，同样会影响到生活品质。这就不难理解，当该词汇出现时，国务院在当年的3月、4月、5月连续下发三道金牌要求企稳房价。然而戏剧性的是，作为教育部2007年公布的171个汉语新词之一，“房奴”的处境非但没在今天得到改善，反而在此轮金融危机面前，因就业状况恶化更受拖累。
2006年4月26日，深圳市民邹涛在网上发表了《关于发起“不买房行动”致全社会的公开信》，号召市民3年内持币待购，不要买房。同年11月28日，首个发起合作建房的于凌罡也对外宣布，他已瞄准北京海淀区花园路25号地块准备投标。这两股草根无意间的汇合，不仅获得各地电子邮件、网上论坛、博客留言、手机短信的声援，还在各自阵营形成了“粉丝”效应。
虽然，邹涛、于凌罡的虔诚呐喊最终为高房价所湮没，甚至他们的主张被人视同作秀。但这股力量的兴起，毕竟预示着中国楼市的话语权，已经不完全“一边倒”地掌握在地产商手中。随着地产草根借助网络的自我觉醒和强烈诉求，地产商的后背显然出现了一丝寒意。
2006年5月27日，《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国六条）出台。鉴于当时热钱、炒作、人民币升值等因素的影响，国内房价出现爆发式增长，政府开始不断地紧缩信贷，为“高热”的楼市降温。随着中国与世界的经济联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也正处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各级政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。
2007年1月17日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确了房地产企业土地增值税缴纳的适用范围，改变了以“预征”为主的土地增值税缴纳现状。文件的发布标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”的时代。《通知》规定，土地增值税按照房地产开发项目为基本单位进行清算，对于那些分期开发的项目，以分期项目为基本单位进行清算，这样避免了开发商以分期开发为由拒绝清算土地增值的行为。同时，除房地产开发项目全部竣工外，清算条件还包括：整体转让的未竣工房地产开发项目，并且包括直接转让土地使用权的开发项目。对因主客观原因不清算的行为，税务机关可参照类似企业税的情况，按不低于预征率来核定征收土地增值税。
2007年9月27日，央行颁布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号），明确第二套房贷款实行提高利率和首付的政策。《通知》指出将严格管理住房消费贷款和房地产开发贷款。《通知》要求商业银行应该密切监测房地产价格的变化和对信贷资产质量的影响状况，切实加强商业性房地产内控机制建设和信贷管理，积极防范房地产信贷风险。
2007年10月1日，《物权法》在此日实施。《物权法》明确规定了住宅建设用地的使用权期限届满的自动续期；阳光权要保护；小区车库车位首先要满足业主的需要；不动产将施行统一登记的制度，办理房产证将达到一个比较快的速度；土地承包期满可按国家规定继续承包等。
2007年12月13日，在第二届“海螺行动”新闻发布会上，万科企业股份有限公司董事长王石说，“我承认楼市确实出现拐点”。此言被认为是他在为万科全面降价作舆论铺垫。“拐点论”见于媒体并被一定程度放大后，广州、上海楼市闻风而动，不仅万科多个主力楼盘有10%到15%的试探性降价，全国各地也引发了多米诺效应，并最终成为中国房价下行的历史“大转弯”。
舆论普遍认为，“拐点论”的出现除了是对我国持续高房价的警告和检讨外，同时也表明在我国推动保障性住房的民本意义。实际上，此前就有强烈信号。2007年11月19日，温家宝总理在新加坡国立大学发表演讲时就说：“近些年来房价上涨较快，人民有很大意见。”2007年12月21日，开始调整金融机构人民币存贷款基准利率，对于一年期存款基准利率由现行的387%提高至414%，上调027个百分点；一年期贷款基准利率由现行的729%提高至747%，上调018个百分点；其他各档次基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率不变。
第五阶段：金融危机和房地产调控阶段（2008-2010年）从2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显现，不断升温的房价开始快速回落，伴随而来的还有成交量的萎缩。2008年2月，在“拐点论”的争议声中，上海万科举行元宵节95折特卖，卖出170多套优惠房源，总销售额达257亿元。
2008年9月，由美国次贷危机导致的全球金融危机爆发，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到很大影响。仅以上海楼市为例，出现“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到4469万平方米，为旺季楼市新低，创下近三年来最为严重的滞销局面。2008年9月15日、10月8日和10月29日中国人民银行三次宣布下调金融机构人民币一年期贷款基准利率027个百分点，其他期限各档次存贷款基准利率作相应调整，房地产业终于迎来久违的降息周期。
