一位美国老太和一位中国老太在天堂相遇。美国老太很释然地说：“升入天堂前，终于还清了房子的贷款！”中国老太则很怅然，临死的时候，刚用一生的积蓄买了一套房子。
这个暗喻着尽管殊途同归，但生活质量与享受生命千差万别的故事，曾极大限度地改变了许多中国人的消费观念。1998年5月9日由中国人民银行发布的《个人住房贷款管理办法》，就是要通过银行信贷的支持，解决住房市场化的难题。
可眼下美国老太的释然却像肥皂泡一样破灭了。据介绍，目前美国抵押贷款市场规模约143万亿美元，其中非商业性住房抵押贷款及证券化产品大约有109万亿美元。不仅如此，这场金融危机还波及其他一些国家。所以，爱听这个故事的消费者恐怕已经不多了……但银行业与房地产的话题，我们必须以“严肃、紧张”的态度来处理。毕竟，房价的背后是金融安全，尤其是眼下许多城市的房价呈不断“跳跃式上涨”之时。
房子是用钱摞起的，这是个不争的事实。从房地产开发的整个过程来看，金融伴随始终。有人曾把金融与房地产的关系，比作水源与河流。开发商用40%的土地出让款，采用土地使用权抵押从商业银行获取土地储备贷款或开发贷款，然后支付很小一部分的设计费用，办理规划许可证、开工许可证、施工许可证以及土地使用证，于是就有了后续的建筑商垫资入场开始施工；至于建筑商，他们也可以依靠商业银行的贷款进行采供和施工，随着楼盘封顶，购房人欣然介入，银行的按揭贷款、公积金贷款也接踵而来。
甚至毫不夸张地讲，金融是房地产开发的血液，资金来源是动脉，资金运用是静脉。毕竟，在眼下的中国，很少有开发商能用自己的钱完成全部开发项目，同样也很少有老百姓能用自己的钱一次性购房。所以，尽管银行不是直接通过买卖房地产差价获取利益，但它的确在成就了房地产的同时，为自身创造了巨大的利润。
纵观世界各国，住房金融有两个“三七开”之说。第一个“三七开”是指各项贷款，这其中有大约30%面向房地产业的；另一个“三七开”是指房地产贷款，这其中有70%针对个人按揭。具体到中国，比例关系则浮动得更加明显。中国人民银行发布的《2009年第四季度货币政策执行报告》指出：2009年房地产贷款余额快速增长，主要金融机构商业性房地产贷款余额为733万亿元，房地产贷款余额占各项贷款余额的192%，同比增长381%；其中，地产开发贷款超高速增长，年末地产开发贷款余额6678亿元，同比增长超过100%；新增房地产贷款2万亿元，占各项贷款新增额的219%，占比比上年提高超过11个百分点，同比多增15万亿元。其中，个人购房贷款新增14万亿元，约为2008年的5倍、2007年的2倍。
以此数据，参考全国2009年房价先抑后扬的波动，我们不难得出结论：房价的涨幅与贷款增速之间有着必然关联。对于银行而言，地价抬高，开发商就需要贷款拿地；房价上涨，老百姓就更依赖按揭买房，无论熙来攘往朝哪个方向，银行都能赚到利息，自然更有笑开颜的理由。所以，有业内专家呼吁：“作为政府实施宏观调控的两大闸门之一，管不住银行信贷，就管不住投资过热，也就不可能管住房价的过快上涨。”
正是因为房地产业与银行业的这种高度关联性，使得商业银行直接或者间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。毕竟，银行眼中所谓的“优质贷款”，具体到实处也无非是开发商的土地和老百姓的房子。而如今高企的房价，已经严重阻碍了广大居民的消费升级，使得许多刺激消费政策受到了很大的干扰。所以，当国家对房地产业进行宏观调控时，银行业也在遭遇前所未有的尴尬。
如果对房地产业收紧银根呢？这将有可能导致一大批房地产项目无法顺利完成建设，之前投放给房地产商的贷款都将成为不良资产，而且银行面对的将是大量无用的烂尾楼；如果任由现状发展，引发房地产泡沫并最终破灭，老百姓无力偿还按揭，留给银行的又是冰冷的住宅楼。抵押品是收回了，可银行要这些又有何用呢？
个人按揭贷款，只要是真实的按揭贷款、手续齐备，即使是那些炒房客的按揭贷款，对银行来说风险都不会很大，实际的损失也会极为有限。可问题在于，自从1997年起，房地产贷款重点从开发贷款向消费贷款转移开始，假按揭的现象便层出不穷，到现在，已经成为一个业内共知的秘密。某些开发商通过“内部销售”或找员工、亲戚做“托儿”，假借身份签订购房合同，从银行骗取贷款。当行情看好之时，开发商再把房子退掉，重新投入市场销售。如此这般“自买自卖”，不仅能从银行套现，解决了资金难题，还能趁楼市的“热乎劲儿”大赚一笔。既避免了楼盘降价处理的尴尬，又制造出项目热销的虚假繁荣，让那些有从众消费心理的真正购房者跟着入市。根据某国有商业银行的信贷部门估算，该行在住房贷款中的不良资产有80%是因这种虚假按揭造成的。
如果说开发商有“贼心”，那么银行监管不力则让贼心得逞。2009年4月，北京某房地产开发商因骗取银行贷款162亿（其中有152亿未追回），被法院判处无期徒刑。当事人在法庭上交代，“假按揭”已经成为一个业内共知的“潜规则”，而被骗银行在材料审核时，也完全是“睁一眼闭一眼”的态度，甚至在某些环节还“积极”地“出谋划策”。鉴于我国诚信系统建设才刚刚起步，房地产信贷市场的“假按揭”现象，已构成了银行个人住房贷款最主要的风险源头。不要忘记，美国次贷危机的起源就是许多金融机构，为了追逐高额利润，不惜降低贷款门槛，将抵押贷款推向那些不具备基本申请资格的群体。
无论怎样，房子最终还是要找到合适的买主的。我国个人房贷首付一般对首次置业者实行三成，对于部分投资投机者是四成或以上。从理论上讲，我国房价只有大跌三成以上，才会有一定量房屋沦为负资产。可问题在于，眼下“手可摘星辰”的房价，很多人连首付的能力都没有，在一片“望房兴叹”的无奈中更别谈什么月供了。
随着国家政策的刺激，那些在金融危机下如履薄冰的房地产商们，在2009年下半年成了卷土重来的“变形金刚”，而这绝大部分功劳要归于银行。据某研究院数据统计，2009年以来，中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等国内多家银行全年已向房地产企业发放总额逾3300亿元的银行授信。而随着房价的一路走高，金融风险也在不断积累。任何商品都不可能永远上涨，房子当然也不可能例外。一旦房价走势出现拐点，仅仅下跌的惯性就足够银行摔得“头破血流”了，更别谈什么泡沫破裂之后哀鸿遍野的一幕幕悲剧。事实上，我国并不是没有发生过房地产危机。早在2003年楼市启动牛市行情之前，海南、北海等地的烂尾楼就让不少先富起来的人一夜之间又回到原点；广州、北京、深圳等一线楼市，以处理不良资产为由割肉套现的也大有人在；深圳2009年的房价大跌，引发部分楼盘业主集体“断供”……所以，千万要记得防微杜渐警钟长鸣，别好了伤疤忘了痛！
房地产市场是跟经济大环境以及劳动者普遍收入水平的周期运行紧密联系的。具体地说，房价不可能长期背离劳动者劳动力价值的增长水平。这个道理，银行恐怕比普通大众更清楚吧！热钱压境嗜血成性自2003年以来，“热钱”一词在中国财经媒体上保持着极高的出镜率。尤其是随着《货币战争》等揭示阴谋论的经管类图书持续热销，使得许多普通百姓也逐渐明白了“有钱自远方来”未必都是好事。
所谓热钱，是指在国际金融市场上迅速流动的短期投机性资金，其特点就是利用最低风险，攫取最大利润。热钱与外资最本质的区别就在于，它极少进入实体经济的投资，而且缺乏长远性。外资的积极流入，无论是直接投资还是各种正当融资，都会给中外带来双赢的合作效果。但一股脑涌入股市和楼市等高利润行业的热钱，却往往会使当地的资产泡沫迅速膨胀，进而引发国家金融安全问题。
随着后金融危机时代的来临，全球资金的配置方向和规模正在发生深度的改变。如今种种迹象表明，一度如过江之鲫涌入中国的热钱，在经历金融危机的短暂停歇之后，又再度袭来。在连续两月持续向市场注资之后，香港金管局坦承，2009年至今共有逾5000亿港元热钱流入香港，其规模“前所未见、闻所未闻”。香港与内地一衣带水，国际热钱大量入港的真实目标无非是要在中国大捞一笔。
热钱到底有多少，显然是笔诡异的糊涂账。中国资本目前还没有完全实现可兑换，还没有完全开放，所以在中国的热钱很多情况下往往是披着合法的外衣，比如通过经常项目、FDI、个人等渠道流进来的。当然也有通过地下钱庄流进来的。它们或明修栈道，暗渡陈仓，或乔装改扮化整为零，总之，热钱一旦进入“诱惑区”，各种伪装便开始逐步褪去，裸露出资本逐利的原始本相。
据一位中国金融监管部门人士的测算，2003年年初至2008年5月间流入中国并沉淀下来的热钱大约在7000亿一8800亿美元之间，再加上这一时期热钱获得的丰厚利润，其总体规模应该在175万亿美元左右！而另有调查数据显示，2009年第三季度我国外汇储备增加了1410亿美元，而当季外贸顺差与利用外资量仅为600亿美元左右，还有800亿美元无法解释清楚。此外，2009年9月我国新增外汇超过4000亿美元，10月份达到2200亿美元，均远远超过月均1000多亿美元的增长规模。
如此“大军”压境，其“中心思想”也不外乎套利冲动，即皆为利来，那么利从何来呢？其一，套取人民币与美元之间的利差。在美联储相当长一段时间保持低利率、中国未来可能开启加息通道的背景下，中美利差有逐渐扩大的可能。
其二，豪赌人民币升值。自2005年7月21日我国对人民币汇率形成机制进行改革至今，人民币升值幅度超过20%。尤其是后金融危机时代，随着中国经济的强劲复苏，国际上对人民币升值的预期日益加强，国际资本大量选择中国也就不足为奇。
从国际经验来看，货币升值对房地产市场会产生巨大的影响与冲击。人民币标价的土地和房屋的资产价格随着人民币升值预期的不断增加而愈发具有吸引力。而国外投资者进入中国市场，赌的就是人民币升值及房地产的未来升值潜力。
其三，中国的房地产市场的高利润。资本的本性是逐利，境外热钱加速收购国内房地产的根本原因还在于其高额回报。美国房地产投资的平均年收益率仅为6%-7%、欧洲地区基本稳定在5%，而日本仅为4%左右，但在中国的大中型城市，房地产的年收益率高达50%，个别城市甚至更高。
所以，当前我国房地产的高利润才使得境外热钱纷纷进入。瑞星思达的董事长约翰·珀佰特说：“调控政策使中国房地产市场风险降低，现在是投资的最佳时候。”风险降低，利润巨大，嗜血成性的热钱焉能放过如此饕餮盛宴呢？
进入2009年，覆盖20多个发达市场的MSCI世界指数自年初以来仅涨了约25%、美股涨幅不到16%，可我国A股市场涨幅则超过了70%。楼市方面，也不断爆出外资投资内地大规模购买楼宇的新闻。2009年1月17日，地处上海核心商圈徐家汇的永新城一天之内突然有219套住宅“集体”成交，数据显示，永新城这一批推出的房源面积是2663612平方米，成交单价19934元/平方米，比此前的均价25000元/平方米下降了20%之多，总成交价为5309702万元。由于摩根士丹利曾明确表示过要收购该楼盘，因此业内人士普遍认为，此次大手笔收购的行为应该是出自摩根士丹利之手。
更值得重视的是，一些地方政府始终将招商引资作为工作的重点，将招商引资指标作为政府部门考核的主要指标。在如此“最高纲领”的暗示下，引资冲动自然不可遏制。他们常常以优惠的土地价格出让土地使用权等措施，鼓励外资投资当地的房地产行业，加剧了境外热钱流入中国内地房地产的趋势。
由于中国经济基本面远远好于大多数其他经济体，所以中国在2010年将会吸引更多资本流入。一位港资的房地产投资基金经理很客观地分析了这一问题：“在国际投资市场普遍不景气的情况下，中国经济是一个概念，中国城市化带来的房地产升值是一个概念，人民币升值又是一个概念，多种概念助推，外资加大楼市投资砝码是可以理解的。”然而，这样的资本流入不仅会增加人民币的升值压力，而且也会给经济注入更多流动性，从而加剧中国资产价格通胀。
热钱最拿手的本领就是无孔不入，外加套利“短平快”，“标杆效应”极其明显。所以，它们竭尽全力将房价越炒越高，与真实价值远远脱离，一旦价格泡沫破裂，热钱又往往率先抽干油水闻风而逃，进而使得当地房地产行业甚至整个国民经济长期陷入低迷。热钱的“狼性本色”在20世纪90年代之后可谓“战绩辉煌”一一曾导致了日本不动产整体跌幅达到75%，导致了东南亚的金融危机，导致香港产生了数以万计的“百万负翁”。其作孽之深，危害之毒，令人发指。
然后，热钱还不会轻易停止疯狂逐利的脚步，它仍虎视眈眈地满世界游走。数据显示，韩国、新加坡等地房地产市场普遍上涨，巴西首都巴西利亚市楼市均价一年涨幅超过120%。曾在金融危机爆发后房价急剧下跌的香港，其住宅价格最近半年又开始急速攀升，基本已回升至前高点附近。而我国京、沪、惠等城市现房价格平均涨幅已超过三成，不少曾有购房打算的市民发现，仅仅半年自己就被高企的房价远远思在了后面，永远丧失了买房的可能。
热钱进入中国市场后，首先要兑换成人民币，一下子哪有这么多人民币呢？只有一个办法就是让印钞机没日没夜地工作，然后用这笔钱来托住已是烫手山芋的房地产市场。当房地产价格因背离价值而向下波动时，通过托市再把它抬高，反复如此，给人的表象就是房产价格没有偏离价值。从而导致房价越涨越高。
