新年刚刚开始，商业银行频频推出形式多样的房贷新品。其运作原理虽然都形态各异，但目的都是通过降低消费者购房成本，进而推动房地产市场整体复苏。
春寒料峭的天气还没过去，广州楼市复苏的步伐却很强劲。随着刚性需求的逐渐释放，楼市成交量也在不断地回升。新年刚刚开始，商业银行频频推出形式多样的房贷新品。其运作原理虽然都形态各异，但目的都是通过降低消费者购房成本，进而推动房地产市场整体复苏。于是，情况各异的购房者，通过各种途径也都能找到一款适合自己的房贷产品，帮助自己减少房贷支出，减轻生活压力。
“点按揭”贷款
黄先生和女朋友准备今年“十一”结婚，需要购置婚房。近期，两人看中了一套总价180万元的房子，向亲朋好友东筹西借后，还需要贷款100万元，黄先生想将贷款年限定为30年。听说深圳发展银行推出了“点按揭”房贷新品，黄先生便想去询问个明白。
在深圳发展银行营业大厅里，前来咨询房贷按揭业务的黄先生一头雾水。事实上，在深圳发展银行于2009年3月16日面向全国推出“点按揭”房贷产品之前，世界上除了美国外，没有一个国家使用点数。
“点”到底是什么意思呢？深发展个贷客户经理为黄先生解答：“点”表示借款人在贷款时预先付给银行的费用，以贷款总额的百分点来计算。例如100万元的贷款，1个点表示需要支付1万元的费用。
其实，所谓“点按揭”，就是深发展为个人客户提供的一款通过预先支付一定费用，从而获得贷款利率进一步降低的房贷产品。1 个“点”即是贷款金额的 1%，客户通过支付一个或多个“点”的费用，可以使贷款利率降低，进而达到降低房贷支出、合理安排月供和省息的目的。其专门适用于10年期及以上住房按揭和房屋抵押贷款业务。
听完深发展个贷客户经理关于“点”的详细解说，开始感兴趣的黄先生提出了更为细致的问题。客户经理告诉黄先生，深发展“点按揭”房贷产品分别针对10-20年期和20-30年期的贷款，量身订制了购买1.25个点和1.5个点享受低利率的房贷产品。
客户经理还为黄先生算了一笔账，如果不办理点按揭，按照目前30年期7折房贷利率4.158%计算，黄先生一共需要支付75万元利息；而办理点按揭业务，黄先生只需花1.5万元购买贷款总额的1.5个点，就完全可以享受3.78%的超低利率，总共节省7.8万元，省息达到了10%。经过不断地盘算和比较，黄先生还是选择了“点按揭”贷款。
“花1.5万元就能省7.8万元的房贷，对贷款人来说节减了支出，帮助我们实现买房计划，非常好！”黄先生激动地表示。
点评：与市面上各种通过还款方式节省利息的房贷产品相比，深发展的“点按揭”直接为客户降低了利率。就目标客户群体来说，这款产品对于长期贷款客户有着很现实的节约利息效果。如果客户准备只贷2或3年，则意义不大；买点平均成本大约在四五年左右，而且贷款时间越长，利息节省越多。
受全球经济危机的影响，国内房贷客户普遍对收支水平预期降低，该产品对面临房价高、供款压力大的新购房者具有非常现实的意义。
有关专家认为，“点按揭”对房地产市场的复苏，所起作用也是非常重大的；它可以成为房地产开发商、房产出售人帮助购房人支付“点按揭”费用来实现购房人降低利息支出，放大节省购房费用，从而提高交易成功率，实现买卖双方共赢的有力武器。
延迟还本减压力
经济危机已经影响到了一些人的生活品质，在外企担任中层职位的陈小姐就是其中之一。去年年底，陈小姐为父母在北京购买了一套住房，贷款100万元，期限20年。然而，贷款发放不久，陈小姐所在的单位便减薪，不但工资降低了20%，连年终奖也只有原来的一半了。
考虑到生活开支等因素，陈小姐希望能够有一款房贷产品实实在在为自己减轻还款压力，熬过这段“艰苦的岁月”。此时，朋友向她推荐了交通银行北京分行的“随薪供”产品。
兴业银行上海分行工作人员告诉陈小姐，对于她这笔金额100万元，期限20年的按揭贷款，如果贷款年利率基准下浮15%（即5.049%，假设该利率保持不变）：如果选择等额本金还款法，首月需归还贷款本金4166.67元，贷款利息4207.50元，本息合计8374.17元，次月需归还贷款本息8356.64元，之后每月还款金额逐月递减17.53元。如果选择“随薪供”，按三年固定期限，第四年起按照等额本金计算，客户前三年每月只需归还利息4207.50元，第四年起首月需归还贷款本金4901.96元，贷款利息4207.50元，之后每月还款金额逐月递减20.63元。
通过对比可以看到，选择前三年只还息不还本的“随薪供”，陈小姐前三年还款压力明显减轻，与选择单纯的等额本金还款法相比，每月还款金额平均减少约3860元。
如今，已经成功申请“随薪供”的陈小姐还款压力大大减轻，她更是认为该款产品简直就是为饱受减薪困扰的还贷人量身定做，并笑称：“三年后，经济危机总应该过去了吧！”
点评：经济危机发生之后，一些企业受国内外宏观经济形势所迫，生产受到一定影响，于是缩减经营成本，导致很多人面临减薪、失业风险，经济承受能力发生了很大变化。对于遭受这种情况的贷款人而言，原来明明是银行的优质客户，却因为收入突然减少而面临一段时间内无法还钱的窘境。在这种情况下，银行推出针对该人群的创新房贷产品，通过本金缓供的方式，给贷款人一个短暂修整的机会，帮助他们度过最困难的时期。今后，这部分人仍将成为银行的忠实客户。
用“闲钱”抵贷款本金
余小姐现年25岁，工作收入稳定，目前准备贷款100万元购买房屋，还款期为30年。在购买房屋后，余小姐基本没有银行存款了。但是除了每月还款额和基本生活开支外，余小姐每月还能节余大约3000元，存放在银行账户中。在摸清了近期新面市的所有房贷新品后，余小姐将目光锁定光大银行“活利贷”，确定这是最适合自己的一款房贷产品。
申请“活利贷”的客户，只需将自己的闲置资金存入还款账户，作为提前还款，直接抵扣贷款本金，从而有效节省贷款利息，并缩短还款期限。
该产品与普通房贷产品的区别之处在于：房贷客户存入“活利贷”还款账户中的闲置资金，即被视为提前偿还贷款本金，同时，当日即可从计息基数中抵消，从而最简便、最灵活地为房贷一族节省贷款利息。
最吸引余小姐的是，“活利贷”对还款账户内的资金没有任何限制，她可以在需要时随时支取或存入，且无需支付额外的提取费用。同时，存入还款账户的资金则是日日累计，贷款利息也是按日结算。
光大银行客户经理介绍说，以余小姐贷款金额100万元、期限30年为例，贷款利率按6%计算，在该行申请普通房屋贷款月还款（月等额还款方式）为5996元，贷款总利息达到1158379元。而若选取“活利贷”，余小姐30年总利息仅约55万元，相比普通房屋贷款节省将近60万元，节省幅度达到52%；在每月月供没有变化的情况下，“活利贷”还将有效缩短还款时间，余小姐若每月能往贷款账户存入3000元，还款期限将缩短近8年，仅22年就能还清所有贷款。
在评价自己选择的房贷产品时，余小姐认为：“活利贷”在省息的同时，更缩短了贷款期限，使消费者在提早偿还贷款的同时还能维护或提升个人的信用度。“房贷每月的月供款由本金和利息两部分组成，当‘活利贷’为我省下利息的同时，月供款中的更多比例将直接归还贷款本金，贷款自然越还越快，缩短了贷款期限，使我这样的房奴早早解脱还贷压力，维护良好信用记录。”余小姐如是说道。
点评：“活利贷”不仅仅是一款房贷产品，更是使资产得到合理规划与有效保障的精明之选。“活利贷”账户中的资金多数来自于普通家庭每月除去日常开支外的剩余资金，在目前市场情况下，相较于投资其他理财产品或闲置家中毫无收益，存入“活利贷”账户直接抵扣贷款利息，无疑是家中闲置资金稳健升值的最好选择。因此，类似余小姐这样每月能有不少节余，又找不到很好投资渠道的贷款人，不如通过此产品利用“闲钱”抵扣贷款本金，进而缩短还款时间。
装修也能借房贷
两年前，刚工作不久的小刚购置了一套120万元的住房，其中银行房贷授信提款90万元。两年间，小刚为了减轻压力，在高利率时代将自己的闲余资金全部用于归还贷款近 50万元。最近，小刚打算装修婚房，可是囊空如洗，为此申请了中信银行“消费易”房贷产品，不仅方便快捷地获得了50万元消费贷款的余额，而且以很低的成本获得了资金。
原来，房贷“消费易”的优点在于，房贷客户还款后的空余额度，可转化为供刷卡消费或者网上支付的透支额度，透支金额可以在免息期内免费使用，超期后仍可以较低的成本选择不同期限分期归还。在授信额度内客户可以循环使用，从而让客户拥有一条方便快捷的融资渠道，既能满足自身日常生活开销，又能实现资金良性循环，获得更高理财回报，让财富更快增值。
在小刚看来，信用卡透支忘记还了，个人信用记录便有了污点，此外还要支付高额的利息，而使用房贷“消费易”则没有此担心：先花钱后还款，50 天免息期结束后，客户还可将透支额度100%直接转化为1年、3年或10年的消费贷款，并且消费贷款执行利率远低于日息万分之五的信用卡罚息利息。如此一来，小刚便可以放心地靠这个房贷产品来装饰住房，为自己新婚做好准备。
点评：或许单就大额免息贷款来看，“消费易”产品对银行的收益十分有限；但是以长远的眼光来看，通过为客户提供优质的贷款理财产品，加深银行与客户之间的互信合作，在便利客户、优惠客户的同时推动消费、活跃市场，是一件国家、银行和客户三者共赢的明智之举。
在房地产市场刚性需求释放的同时，也有许多“小刚”们需要一笔装修资金，却苦于囊空如洗。这时，银行将房贷客户还款后的空余额度转为再次透支额度，使客户更加优惠更加灵活便捷地获得资金，同时也能培养客户的房贷理财意识，具有非常现实的意义。
