房价的虚高当然少不了部分开发商的功劳。在大街上转悠，我们能轻易地发现很多楼盘销售的广告，但如果你找上门去，却会非常意外地发现，房子是有，但好房源没有了。销售员会很得意地告诉你，没开盘的时候那些最好的房源就被预订了。这就是楼市盛行的“认筹销售”模式。所谓“认筹销售”，是指在楼盘正式开盘前，允许消费者提前认购。当然，认购可不是谁都允许的，不缴纳足够的认筹金，是不会有这么好的待遇的。
“认筹销售”是一种变相融资方式，既可以缓解开发商的资金压力，又能刺激房市，形成房源热销的现象。但这种销售模式的弊端也是显而易见的，很多房地产交易纠纷皆源于此。通常，开发商会以优惠价吸引消费者提前支付“认筹金”，价格在几万元到几十万元不等。然而，认筹期间开发商并没有确定房产价格，当正式开盘后，支付了“认筹金”的消费者往往得不到设想中的优惠，因而产生了纠纷。有时候，楼盘没有如期开盘，也会让预付了“认筹金”的消费者不满。但即便开发商全额退款，业已起到了短期融资的作用，而消费者却毫无利益可言。
事实上，“认筹销售”还不仅是开发商谋利、推高房价那么简单，还可能涉及到违规。辽宁隆丰律师事务所律师王乃龙就表示，我国虽然有商品房预售许可制度，允许开发商进行预售，但是在获取预售许可证之前，开发商不能有任何销售行为。如此一来，开发商自行开展的“认筹”活动，就成了违规销售。
2011年5月18日，中央电视台《第一时间》栏目将镜头对准了房地产市场。节目透露，部分楼盘涉嫌与第三方机构联合违规办卡。通过双方联手运作，第三方机构帮助开发商达到既掌握客户资源又伺机涨价的双重目的。
对此，哈尔滨子涵律师事务所副主任马淑红在接受媒体采访时说：“《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条：违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款百分之一以下的罚款。”
这种变相销售行为虽然屡经曝光，却依然以多种形式存在于房地产市场，成为房价上升的重要推手之一。
除此之外，深不见底的民间资本、低息刺激的居民储蓄，也在不同程度上刺激了中国的房价。
3.楼市调控，政府靠谱吗？
没有人怀疑政府在楼市调控上的努力，早在2005年的时候，政府就拉开了政策调控的大幕，自那时起，各式调控政策和调控措施就源源不断地投入实践。
在2005年年初，******就颁布了旧“国八条”，提出要改善供给结构，控制住房需求。与之相配套的税收政策、金融政策也随即启动，房地产交易开始征收个人所得税，对购入不足两年的房屋转让按收入全额征收营业税；同时提高住房贷款利率，建议取消期房预售制度。2006年，政府加强新建住房结构调整，加快保障房建设，停止审批党政机关集资建房。与此同时，开始调整土地出让税费政策，严格保护耕地；部分房屋首付比例提高到三成，开始有意识地抑制外资购房；在税收方面，对5年内转让二手房征收盈利部分20%的个人所得税。
此后，经过2008年的短暂波动，楼市调控日益加强，虽然效果依然不够明显，但政府的态度足够坚决。尤其是近年来，楼市调控进入白热化阶段，短短一年时间内，中央政府掀起了三轮调控高潮，有效地考验着地方政府和开发商的神经。
2010年4月17日，新“国十条”出台，这是迄今为止最为人们称道的调控政策之一。文件的主要内容体现在两个方面：要求对购买首套住房建筑面积在90平方米以上的用户，贷款首付款比例不得低于30%；在商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。此时，尚未对非本地居民贷款问题作出规定。这份文件最为人诟病之处在于，没有采取切实有效的问责措施。
2010年9月29日，“国五条”出台，在新“国十条”的基础上提出了更高的要求，并对部分政策进行了细化。内容主要包括：不分住房大小，一律要求商品住房贷款首付比例要达到30%及以上；不分地区，要求各商业银行一律暂停发放居民家庭第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对于房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。与此同时，也加强了调控政策的问责。文件明确要求地方政府未出台新政细则的要出细则，已经出台细则的要完善。
2011年1月26日，新“国八条”出台，内容主要包括：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房；各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施；对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。
这波调控可谓急风骤雨，让很多开发商谈“条”色变。但时过境迁，房价不仅没降，反而越升越高。就像本章开头提到的案例，都是近年发生的事。为什么会出现这种反常的现象？很多人会不由自主地质问道。
其实，并不是因为现象反常，而是因为普通的消费者没有搞清楚政府调控的目标。消费者频频攻击高房价，对比GDP升得还快的房价深恶痛绝，而政府正是听到群众的呼声才实行楼市调控的。据此，消费者想当然地以为政府调控的目标是降低房价，让民众“居者有其房”。很显然，为维护社会稳定，政府当然不能让房价无限制地涨下去，但在目前形势下，政府的本意是一心想稳定房价。
政府调控楼市的真正目的是抑制房价过快增长。事实上，早在2009年的十一届全国人大二次会议上，政府就调整了房地产市场的政策目标。在关于促进房地产市场稳定健康发展的文字描述中，政府工作报告将“努力实现居者有其屋的目标”改为“努力实现住有所居的目标”。如果能有效降低房价，当然就能实现“居者有其屋”；但如果仅仅是抑制房价过快增长的话，那么更现实的目标当然是“住有所居”了。
政府的意愿非常清晰，“居者有其屋”强调的是居住者对房屋的所有权，而“住有所居”指的是房屋的使用权。老百姓要想获得房屋的所有权，只能通过购买商品房、经济适用房和限价房来实现；而如果要取得房屋的使用权的话，通过租赁市场就能实现了。两相对比，目标层次相差甚远。
开发商一度也对政府的调控政策心生警惕，但很快就明白了政府的用意。在2010年年底举办的“搜狐企业家论坛”上，原华远集团董事长任志强开篇明义：“今年1月10号有一个‘国十一条’，4月17号有个‘国十条’，9月29号有个‘国五条’，这是我们认为出台的连续三个房地产调控政策。我想问问哪个文件上写着让房价下降了？别老说让房价下降，******没提到让房价下降……文件上写得很清楚，要遏制部分城市房价上涨过快，只是说你涨得慢点就行了，没有说一定要下降。”
任志强说的一点儿也没错，无论是新‘国八条’还是新‘国十条’，的确找不到一条是涉及降价的政策，即便是遏制房价涨得过快的政策，也只不过是针对部分城市而已。舆论指责政府楼市调控政策无效，也有不少媒体跟着起哄，但到头来才发现，楼市现状依然没有改变。
2011年三四月份，全国各城市纷纷公布全年房价调控目标。大部分城市将房价涨幅目标定在10%左右，部分城市表示房价涨幅将不超过GDP的涨幅，还有的城市表示将不超过去年的涨幅。有心人很快发现问题所在，政府要求各地公布的是房价目标，最终公布的却是房价涨幅目标。在这些城市中，真正提到降价的，只有首都北京。北京明确提出今年新建普通住房的价格与去年相比将稳中有降，这被认为是目前国内出台的最严格的房价控制目标。由此能够看出，房价在短期内出现较大幅度的下降是不太现实的。
当然，政府也明白民众的不满，正因为此才会不断地推出调控新政。面对老百姓对各地政府公布的房价调控目标的不满，住房和城乡建设部很快作出反应，要求各地在确定年度新建住房价格控制目标时，必须在本地区内听取社会各界的意见，使各地调控目标的制定科学合理，并能取得社会的认同和支持。对那些已经公布调控目标的城市，也要以适当的方式听取社会各界的意见，并酌情调整已发布的调控目标。
