第4章 去二三线城市转一转！

“逃离北上广，转战二三线”，是2011年广泛流行于广大白领中的一句话，主要说的是白领阶层中一些人迫于生活成本和买房的压力，自愿舍去在北京、上海、广州等一线城市已经获得的工作机会和人际关系，而转战到二三线城市进行工作生活。虽然最后很多白领由于不适应二三线城市与已经熟悉的大城市的种种差异而再次回到北上广，但是对于2012年度的房地产投资却是一个不错的选择。不管房价是不是会在国家坚持宏观调控和房地产商不降价的僵持中下降，投资房地产具有其他投资不可替代的优势：投资房地产得到的是房屋这一类固定资产，一般来说产权是70年或者稍微短一点，在70年中房屋价值上升的机会很多，只要上升1%，获得的收益都是巨额的；另外，即使出现市场流通不畅，房屋卖不出去，但你也获得了一份资产，所谓“手中有房，心中不慌”，买房置业是我们中国人一贯的传统。2012年，投资房地产形势极其严峻：温家宝一再强调“继续实行房地产的宏观调控，确保房价回归到合理范围。”全国2011年执行限购令的46个城市有10个明确宣布将继续坚持限购政策，使得很多房地产投资者失去在执行限购的城市失去了购房的资格；保障房的建设进一步降低了购房的刚性需求，推动价格进一步下降；房产税政策从试点开始扩大的传闻越来越又得到证实的迹象，进一步压缩了投资房地产的需求。但是，资本从来都是会嗅着有利可图的痕迹走的，对一个投资者来讲，又怎会放弃投资房产的种种好处以及其他投资所不能带来的巨大利益呢？抽丝剥茧，仔细判断经济形势，发现投资二三线城市的房地产具有十分光明的前景和可操作性。首先，二三线城市的房地产投资具有极大的增值潜力，能给投资者带来丰厚的回报。二三线城市的房地产价格往往没有一线城市高，但是二三线城市正处于高速发展中，基础设施、城市规划等方面都比较新，采用了最新的科技成果和城市规划理念，而且由于二三线城市人口相对北京、上海、广州、深圳等一线城市来讲没有那么集中，房地产一般都设计精心、容积率低、环境优美，容易发现精品房屋，房屋质量高。当二三线城市一旦发展成熟，人们在二三线城市成长为比较发达的城市后自然增加对房地产的需求，这之中既有外来者的需求，也有本地居民的需求，推高房价的上涨，相比现在购买的房地产价格来讲，自然是增值潜力极大，投资者的回报也是丰厚的，联系每个大城市或中等发达城市的成长过程来看，都可以看到这个过程。其次，二三线城市的房地产投资具有可操作性，而且投资非常便捷。在政府严厉的调控政策下，一线城市房地产市场的空间受到严厉的打击，又加上过高的开发成本和潜在的销售危机，一些开发商纷纷逃离一线城市，转战二三线城市，开始建设大规模的房地产，这直接推动了二三线房地产的供给。在二三线城市中，往往还没有对购买人地域或者收入等各种因素的限制，投资者购买房地产不存在限制，可以轻松购买房地产。而且，很多二三线城市正处于大发展的时期，无论是城市的基础设施建设还是房地产建设，都能进一步加速二三线城市的发展，为二三线城市积聚钱潮和人气，在二三线城市投资房地产受到当地政府和居民的欢迎。第三，二三线投资房地产投资的风险相对较小。风险与收益是一对相伴相生的孪生兄弟，成功的投资就是在一定的范围谋求最小的风险与最大的收益的搭档。投资房地产，无非是要获得房地产升值以后带来的买卖差价，但风险也是存在的，就是一旦购买了一套房屋或者是多套房屋的所有权，房地产价格下降，抑或是房屋的销售受到限制，比如说人们购买房地产不够积极，那么投资房地产的收益相当有限，如果投资房地产还是通过银行贷款的话，购买房屋后租金又不能冲抵银行按揭的话，对于财力相对单薄的投资者来讲，压力就会急剧增加，投资房地产陷入了很大的风险。在二三线投资房地产，往往价格相对较低，购买一套房屋的产权成本较低，2012年房屋价格也会因为一线大城市房屋价格的下跌而有回落，因此购买房地产付出的成本进一步减少。但是由于房地产宏观调控政策主要集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市和比较发达的二线城市，如果一旦政策坚决有效地执行，房地产开发商在面临资金链断裂和销售危机的前提下被迫降价的前提下，这些城市降价的幅度应该会大幅高于二三线城市。因此，即使降价，二三线城市购买房地产贬值的风险较低，处于人们可以接受的范围。更何况，在降价可能性很大的2012年投资二三线城市的房地产，价值应该接近本来价值，在随后差不多的70年时间等待着任何一个升值机会，希望还是很大的。投资二三线城市的房地产，一方面是迫于政府的限购政策，另一方面也是由于看到了二三线城市发展的无限潜力，可以说这是一个现实条件下一个明智的选择。广大的房地产开发商和房地产中介也看到了这一点，开始纷纷布局二三线城市。房地产商都行动了，你呢，还等什么？不过，并非所有的二三线城市都是等待被瓜分的“蛋糕”，竞争不激烈可能也意味着市场的不成熟，以及更多的未知因素。比如，一些二三线城市房价低，看似具备更高的升值空间，但同时当地居民收入、消费能力都较低，难以想象，短期内，“升值空间”会变成现实。所以，投资二三线城市房产，也不要眉毛胡子一把抓，也要“挑挑拣拣”：首先，投资居民具备消费能力的二三线城市。投资房产不是自住，买来的房子最终要依靠出售赚取差价而盈利，在这个目标的实现过程中，有购房需求的当地居民，是关键一环。当地居民具备接手更高房价的能力，你才可能收获预料中的收益。如果当地居民收入低，房价也难以上升，即使被人为“炒高”，也难以“脱手”。其次，选择被国家列入区域开发计划的二三线城市。一个地区的经济发展，除了当地居民的努力开拓之外，如果再能够得到国家政策的扶持，则如虎添翼，发展步伐会迈得既开阔又踏实。经济水平提高，房价自然也会水涨船高。2010年末，随着“环首都经济圈”新概念的新鲜出炉，此前被称为“环京津贫困带”的河北香河、涿州等13县市区，凭借升格为“发展特区”的可能，房价出现暴涨，以燕郊地区最为突出。因此，投资者在转投二三线城市房产中，要注意契合国家区域开发计划，寻找合适的投资机会。再次，选择自己熟悉的二三线城市投资。投熟不投生，是投资的一大规律。与一线城市相比，二三线城市房价虽低，其信息公开程度和政策完善程度，却不如前者。到二三线城市去投资房产，最好对当地政策环境和投资环境，有足够的了解，或选择自己熟悉的地区，否则，容易遭遇投资风险。在此，建议投资者不妨投资自己家乡的房产，如果想投资外地房产，最好在当地有熟悉的朋友，或去当地做实地调查，真正具备投资价值，再去投资也不迟。当前，我国的房地产投资在不断的转移。投资者向二三线城市转移时，务必要找到真正的投资机会，以保证自己的投资真正完成“华丽的转身”。