律师在线：乡[镇]人民政府有权出卖土地吗？土地使用权出让，应该由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块及其用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房地产管理部门共同拟订方案。
按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。根据这一规定，乡[镇]人民政府无权出让土地。60.拆迁补偿安置协议应注意哪些条款
拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同。通常拆迁补偿安置协议应注意以下条款：
一、订立协议的主体。
合同中应写清拆迁当事人的姓名、名称、住所地、通信地址等基本情况。
二、被拆除房屋的情况。
包括房屋的坐落地点、结构、楼层、面积、质量、间数以及附属设施等等。
三、补偿方式。
补偿方式分货币补偿和房屋产权掉换。货币补偿应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。产权掉换则应按照拆迁房屋和掉换房屋各自的房地产市场评估价格计算，结清产权掉换的差价。
四、房屋估价。
在实行货币补偿形式的情况下，需要对被拆迁房屋的市场价格进行评估；在实行房屋产权掉换形式的情况下，需要同时对被拆迁房屋和所掉换房屋的市场价格进行评估，以作为结清差价的依据。
五、拆迁安置方法。
安置是针对被拆迁房屋的承租人的。在被拆迁人不能与房屋承租人解除租赁关系且不能对承租人进行安置的情况下，拆迁人应当对承租人进行安置，可以支付临时安置补助费，也可以提供周转房。
六、搬迁期限和过渡期限。
搬迁期限是被拆迁人和房屋承租人自行搬迁的时间界限，这一期限是用来约束被拆迁人和房屋承租人的。
过渡期限是指在实行产权掉换补偿形式下，拆迁人提供适宜入住的掉换房屋的时间界限，这一期限是用来约束拆迁人的。
七、违约责任和争议解决的方式。
律师在线：在哪种情况下，被拆迁人不能选择补偿方式？在大多数情况下，被拆迁人可以选择是货币补偿，还是房屋产权掉换，但是在以下两种情况下，不得选择补偿方式：
一、拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权掉换，由拆迁人给予货币补偿；
二、拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人对解除租赁合同达不成协议且被拆迁人不能对承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权掉换，产权掉换的房屋由原房屋承租人承租。补偿的时间一般应在拆迁前一次性补偿。61.房屋拆迁如何补偿承租人
承租人又称“承租方”，在租赁合同中，享有租赁财产使用权，并按约向对方支付租金的当事人。在房屋拆迁时，承租人可以获得怎样的补偿呢？在谈论承租人的补偿问题之前，我们先来说一说承租人的权利和义务。
一、承租人的权利。
根据2001年11月1日施行的《城市房屋拆迁管理条例》的规定，承租人的权利主要有：
[一]在拆迁租赁房屋时，有权利要求出租人与拆迁人之间签订产权掉换拆迁协议；
[二]在拆迁人与产权人之间签订的拆迁协议损害其合法权益的，承租人可以请求人民法院宣告有关拆迁协议无效；
[三]就拆迁补偿事宜与出租人、拆迁人进行协商并签订拆迁协议；
[四]对经协商不能达成拆迁协议的事宜，可以请求房屋拆迁主管部门裁决；
[五]对拆迁裁决不服的，可以提起行政复议和行政诉讼；
[六]对拆迁行政处罚不服的，可以提起行政复议或者行政诉讼；
[七]对拆迁人未能依照法律规定拆迁的，承租人有权利要求拆迁主管部门依法处理；
[八]对强制拆迁的决定可以提起诉讼或者申请行政复议；
[九]其他承租人应当享有的权利。
二、承租人的义务。
[一]履行与拆迁人、被拆迁人签订拆迁协议书的义务；
[二]履行已经发生法律效力的判决书、调解书、裁定书确定的义务；
[三]履行已经发生法律效力的拆迁裁决书确定的义务；
[四]其他应当由承租人履行的义务。
三、承租人的补偿问题。
依据《拆迁条例》第三十一条第一款规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。”如果被拆迁人与承租人就该项费用有约定的，按约定办理；若无约定的，则“当房屋由房屋承租人使用时，发给房屋承租人”。
[一]搬迁费，又称搬迁补助费。
由于原有的房屋及其他附属物凝聚了所有人或使用人的资金和劳动力，并且房屋的拆除也影响了他们赖以栖身的物质场所，根据我国法律、法规，也符合社会道德，有必要对拆除房屋及其附属物的所有者、使用者给予适当补偿和安置，维护他们正当、合理的利益。
[二]提前搬迁奖。
规定被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内提前搬迁的，拆迁人可以给予搬迁奖励费。
[三]临时安置补助费[过渡费]。
《拆迁条例》第三十一条第二款规定：“在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费……”
第三十二条第二款规定：“因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费……”
所以，当承租人自行安排住处的，则应获得相应的临时安置补助费。
[四]停产停业损失。
《拆迁条例》第三十三条规定：“因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。”据此，如果因拆迁造成承租人停产、停业的，则承租人有权要求获得相应的补偿。
[五]添置物品的补偿。
《合同法》第二百二十三条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”承租人改善或增设的物品主要体现为对房屋的装修及添置的相关设施，如承租人与被拆迁人就此项改善或者增设物品有约定的，则按约定处理；如无特别约定或约定不明的，则此部分的拆迁补偿款应支付给承租人。
律师在线：承租人拒不搬出，是否可以强制拆迁？《拆迁管理办法》中规定，拆迁租赁房屋时，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权掉换，产权掉换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
如果承租人不服，应由区、县国土房管局裁决拆迁纠纷，在裁决规定的搬迁期限内，被拆迁人或房屋承租人拒不搬迁的，拆迁补偿款由拆迁人向公证机关办理提存公证，区、县人民政府责成有关部门或者由裁决机关申请人民法院强制拆迁，被执行人应当按照规定交纳房租及其他费用。被执行人同意搬迁，并腾退房屋后，可以领取拆迁补偿款；但是被执行人未按规定交纳房租等费用，应当从拆迁补偿款中予以扣除。62.什么是强制拆迁
强制拆迁是拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。被拆迁人或房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁的行为。
强制拆迁有两种方式，一种是行政强拆，经房屋拆迁管理部门申请，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁；一种是司法强拆，由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，应当提交的材料有：行政强制拆迁申请书；裁决调解记录和裁决书；被拆迁人不同意拆迁的理由；被拆迁房屋的证据保全公证书；被拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明；被拆迁人拒绝接收补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；市、县人民政府房屋拆迁管理部门规定的其他材料。
强制拆迁必须依法进行，其基本程序如下：
第一，拆迁当事人向市、县房屋拆迁管理部门申请裁决，未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。
第二，房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的合理要求应当采纳，经调解，达成一致意见的，出具裁决终结书；达不成一致意见的，房屋拆迁管理部门应当作出书面裁决。拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。
第三，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容，进行听证。
拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。行政强制拆迁应当严格依法进行。
第四，强制拆迁时，应当组织街道办事处[居委会]、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。
律师在线：拆迁人能否自行实施强制拆迁行为？《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定，申请强制拆迁必须提供相关方面要件，未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁；拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。
