物业管理是对房地产消费环节重要的管理，其中高质量的房屋管理、养护与维修工作是物业管理中极其重要的工作环节，它决定了建筑物经济寿命的长短，也决定了房地产价值。良好的物业管理可以在很大程度上提高房地产的价值，现在在购买房产时越来越多的人关注物业管理，更关注物业管理人员对房屋管理、养护与维修方法的科学性、适用性和经济性。
引起房屋经济寿命结束的原因有很多，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或管理方面的。例如，某房屋设计使用年限为50年，50年期满，房屋各主要构件老化而被拆除，这种拆除是由于技术原因引起的；再如，有些房屋由于后期的保养、管理和维修不当，使房屋的经济寿命远远短于设计使用的年限。为使房屋经济寿命尽可能延长，现在很多物业公司越来越重视房屋管理中的“超前期介入工作”，即在项目的设计、施工阶段和接管验收阶段，就已经从业主和后期物业管理的角度对房屋质量层层把关，发现问题及时解决，尽可能使房屋质量问题降到最低点，为延长房屋的经济寿命打下质量基础并且大大降低了后期保养和维修的成本，进而提高了业主对物业工作的满意度。作为一名从事管理、养护与维修的物管人员一定要熟知影响房屋经济寿命的原因并将延长经济寿命的技术方法应用到具体的管理工作中。
一、“全程”房屋管理与维修工作
由于自然因素、人为因素的影响房屋交付使用后逐渐破损，使用价值逐渐降低。为了全面或部分地恢复失去的使用功能，防止、减少和控制损坏程度，延长使用寿命，达到保值增值的目的，物业管理企业需要对房屋进行日常保养（如定期对外墙进行粉刷等），对破损房屋进行维修与加固，对不同等级的房屋功能进行恢复与改善，从而保持和提高房屋的完好率，更好地为业主的居住、生活和工作服务。在传统意义上，人们认为房屋管理与维修是从房屋竣工验收开始，由物业管理部门在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级工作的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复良好状态或使用功能的活动。
但是在对物业使用后人们发现许多质量问题、使用功能上的缺陷等都是由于房屋竣工验收前的某些工作环节所造成的。如物业外立面统一与业主安装空调及排风设施的具体需求的矛盾、物业设施设备质材选型配置不合理、屋面墙面门窗由于质量监督环节疏忽在业主使用一段时间后多处出现渗漏水现象等，其结果给业主带来诸多不便，也对房地产企业及物业管理企业的管理运营造成极大的负面影响，具体原因如下。首先，由于部分发展商开发理念落后，以为物业管理只是售后服务，因而只在物业即将发售时才匆匆选择物业管理企业，从事入伙管理服务与日常物业管理服务，造成地产开发前期缺乏对物业管理的统一规划。其次，房屋的建筑设计人员以往只重视规划设计规范的合法性而缺乏对业主消费心理与规律的把握。随着“全程物业管理服务”这一全新物业服务理念的提出，物业管理中的房屋管理与维修工作也大大提前，从原来的竣工验收开始逐步提前到房地产项目的规划、设计和施工阶段，即“全程房屋管理与维修”。这种形式的房屋管理与维修工作，早在规划设计阶段，物业管理专家会就物业规划的合理性（更多是人性化常理，是对业主消费心理与规律的把握，不只是规划设计规范的合法性）提出专业建议，在房屋的施工阶段站在业主的角度上对房屋质量进行监督，使所交付的房屋产品功能令业主满意、质量更有保证，也会使后期物业管理和维修成本大大降低。
全程房屋管理与维修从所处的工作环节来讲主要包括以下几个工作阶段。
1前期介入阶段的房屋管理工作
在前期介入阶段，物业管理专家会就物业规划的合理性、对业主消费心理与规律的把握等提出专业建议，对设计上存在的不利于后期业主使用和物业管理工作的问题与开发商、设计单位进行沟通，对存在的问题尽可能在施工前进行整改。
2建设阶段的房屋管理与维修工作
在房地产的建设与施工阶段，物业管理单位代表业主对房屋的建筑工程质量层层把关，发现质量问题及时填写房屋质量反馈单，交给开发商，由开发商通知施工单位定期进行整改，物业公司通过参与分阶段施工验收和竣工验收，尽可能将房屋保质保量地交给业主。
3交房阶段的房屋管理和维修
新房转交给业主，简称交房，业主对新房的验收是非常挑剔的，交房时由物业公司专人陪同业主，现在还出现了第三方专业的验房师，一同对房屋的质量进行全方位的检测。在验房过程中如有质量问题，验房师代表业主先和物业公司陪同验房的工作人员进行沟通协商，对于会影响业主正常使用的质量问题由业主填写《房屋质量问题反馈表》，递交物业公司，物业公司将同一批交房的问题汇总后协同开发商一起跟相关的施工单位沟通，对问题进行维修或给出合理的答复。
4空置房的房屋管理、保养和维修
集中交房后对于业主长期不收房或收房后长期不装修的房屋定期进行检查，一般1—2周进行一次，对于后期因自然原因引起的房屋质量问题进行及时维修。
5园区巡视及房屋的保养和管理
在交房后特别是业主入住后，公共部分的设施或设备因人为或自然原因不可避免地会出现损坏。物业工作人员在园区进行巡视时，及时发现问题及时解决，这种事前发现问题、解决问题的方法可以大大提高业主的满意度。
6房屋维修管理工作
以上几个工作阶段是对房屋质量进行鉴定、发现维修问题的工作过程。物业管理中所涉及的房屋维修问题一般包括地基基础工程维修、楼地面工程维修、屋面工程维修、装饰装修工程维修、门窗工程维修等。房屋维修管理是指物业管理公司为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等过程的集合，包括组织开展对企业所管房屋的查勘鉴定工作，围绕整个企业的房屋维修工作所做的计划管理、质量管理、编制维修工程预算、组织施工项目招标投标及开展对技术、劳动、材料、机器等生产要素的管理。
房屋维修管理的主体是物业管理公司，一种是物业管理公司拥有自己的维修施工队伍，为组织好维修项目的施工而以项目施工过程为对象开展的管理工作，包括编制项目施工计划并确定施工项目的控制目标，做好施工准备工作，对施工过程实施组织和控制并做好项目竣工验收。另一种是物业管理公司自己没有施工队伍，施工项目是委托其他专业维修单位来从事施工活动的，在这种情况下，房屋维修管理主要是指物业管理公司的项目负责人对维修项目施工过程实施监督管理，以确保施工过程处于受控状态，从而实现企业预定的项目成本、质量、工期目标。
二、房屋维修工程的分类
按照房屋维修的不同性质，房屋维修可分为不同的类型。
1按维修对象的不同分类
按维修对象的不同可分成结构性维修和非结构性维修。结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件进行检查、鉴定及修理。非结构性维修是指为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用年限。
2按所维修房屋的完损程度不同分类
按所维修房屋的完损程度不同需要进行小修、中修、大修、翻修和综合维修。小修也称维护，是指对房屋的日常零星维修维护工作，其目的是使房屋保持原来的等级，如屋面补漏，修补面层、泛水、屋脊等，钢、木门窗的整修，拆换五金，配玻璃，换窗纱，油漆等。小修工程要及时维修，否则会影响生产或生活的正常进行。维修造价是同类结构新建造价的1以下。小修是经常性的检修和养护工作，可以通过定期或不定期的、全面和重点的检查，通过用户保修和定期与用户联系等方法及时地发现和修复破损部位，保证全部房屋建筑及附属设备的完好和使用。
中修是指房屋少量部位已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。适用于一般损坏的房屋，中修的维修造价是同类结构新建造价的20以下。如拆换木梁柱或加固部分钢筋混凝土梁柱，墙体的局部拆砌，加固补强，平屋面防水层的部分重做或全部重做，室内外墙面装修的大面积修补或重做等，都属于中修工程。
大修是指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。适用于严重损坏的房屋；大部分受损但无倒塌危险或局部有危险而仍要继续使用的房屋。如需对主体结构进行全面的抗震加固的房屋，因改善居住条件需要局部改造的房屋，屋面升高、平屋顶上增建坡屋顶等工程，维修造价是同类结构新建造价的25以上。
翻修是指房屋已失去维修价值，主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒塌危险，需全部拆除，另行设计，重新在原地或异地进行更新建造的过程。适用于主体结构严重损坏、丧失正常使用功能、有倒塌危险、无维修价值的房屋，基本建设规划范围内需要拆迁恢复的房屋。一般该类工程不能扩大面积，以原有房屋旧料为主，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。
综合维修工程一般也称为成片轮修工程，指成片多栋（大楼为单栋）房屋大、中、小修一次性应修尽修的工程，综合维修工程一次费用应在该片（栋）建筑同类结构新建造价的20以上。综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好房屋标准的要求。
3按经营管理的性质不同分类
按经营管理的性质不同可分成恢复性维修、赔偿性维修、补偿性维修、返工性维修和救灾性维修。恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住安全和正常使用。赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质、违约使用及过失造成损坏的房屋及其构件的维修活动，其维修费用应由责任人承担。补偿性维修是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与接收人通过协商解决。返工性维修是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次维修，其维修费用由责任人承担。救灾性维修是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其构件的维修活动，对于重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，维修费用由政府有关部门拨专款解决；对于人为失火造成的灾害，维修费用按“赔偿性维修”规定的办法处理，责任者需担负全部或部分费用。
三、房屋管理和维修工作的特点
房屋维修和新建房屋基础理论相同，但房屋维修有其不同的特点。
（1）房屋管理和维修是一项经常性的工作。房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的。因此，房屋管理和维修是大量的经常性的工作。
（2）房屋维修是在已有房屋基础上进行的，工作上受到很大的条件限制。比如，受到原有资料、条件、环境的局限，设计与施工都只能在一定活动范围内活动，难以作出超越客观环境的创新。
（3）房屋维修量大面广、零星分散。量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。
（4）房屋维修技术要求高。房屋维修要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。
（5）房屋管理和维修是多工种同时进行的工程，一般是主体交叉施工，可以培养工人的“一工多技”、“一手多能”技术。
