人民币升值后，汇率变动也加大。而往往一笔跨国贸易，到账期限基本是在两三个月，而这样一段长的时间，汇率的变化已经足够大。人民币升值，中方企业受损；人民币贬值，外伤受损。在当时的情况之下，作为生产厂家，温企原本就少得可怜的利益更是难以保障。
有一定实力的企业会与外商进行谈判，相互约定共同承担汇率风险，然而“谈判成本越来越高，周期越来越长，那些资金断区、产品竞争力小的企业，还未能进入谈判环节，就会被内部资金、管理等问题缠住。”
2007年7月1日开始，我国出口退税率调整，服装、鞋帽等的出口退税率由13%调整至11%，粘胶纤维由11%调整至5%。还有众多原本退税13%的产品，直接降到5%。
在这次退税调整中，鞋类产品的出口额占到了调低退税率产品总出口额的40%左右，温州鞋企受到的影响可想而知。还有专业人士推算出，“出口退税率每下降一个百分点，纺织行业的营业利润就下降约4%”，2006年全国纺织行业的平均利润只有3%，剩下一成的平均利润，供企业苦苦维持，挣扎在零利润的边缘。
直到2008年8月1日，为重振温州民企的信心和活力，国家财政部、税务总局明确部分纺织品、服装的出口退税率由11%提高到13%，“相当于温州企业可以节省成本2亿元”。但在此之前，已有众多的企业破产倒闭。
通货膨胀原材料成本上升，人力成本增加，人民币升值，出口退税下调，都利剑一般狠狠地刺向温州中小企业脆弱的躯体。有为数不多的坚强者毅然前行，而更多的庸庸之众则泯然退出。温州制造繁华的表面终于伤痕累累，血迹斑斑，温州模式步入了一个新的谷底。
深陷2008楼市泥潭
在国外金融危机、国内通货膨胀的双重压力下，国家终于对2008年的楼市进行宏观调控。从紧的货币政策，无论是从事实业还是投资的温商，都感到前所未有的紧张。
银行贷款的收紧，导致民间借贷利率的上涨。2008年，温州民间借贷的月利息基本都达到了10%。在此之前，温州的民间借贷主要是短期的借贷，高利率的民间借贷对于实业生产而言主要是应急，“订单来了，借钱购买原材料，生产出售后，可能半个月就把钱还了”，而在2008年，各种成本上涨之后，众多企业连正常生产的资金都出现短缺，依靠民间借贷来维持生产，是不现实的，也是异常危险的。
对于房产投资者而言，银根收紧更无异于釜底抽薪。
眼看着身边越来越多的人因炒房而暴发，温州瑞安挖沙的农民——许同从2005年开始成为一名炒房客。在小试身手之后，许同把更多的同乡带入到炒房队伍中。2007年年初，许同在北京美景东方以9900元的单价购买了6套房子，半年后，他以14 000元的单价出手，这种暴利让他感到异常亢奋，于是愈战愈勇，胃口大开。
2008年8月，许同在手握9套房的同时，又先后买进20套房。岂料宏观调控突然来袭，保障住房、二套房贷、货币从紧，如同一道道紧箍咒，令许同感到窒息。在一场市场的接力中，许同奋勇向前，岂料游戏戛然而止，自己拿到的最后一棒，无法脱手。不仅原有的本金以及之前所有的盈利都砸在里面，而且还包括通过民间信贷挪借的资金，还要背负高额的利息，“一天就有整整3万”。
但许同并不甘心，不想降价抛售，更不愿提前退场。
还有更多的温州人同样深陷泥潭无法自拔。2008年6月，上海古北豪宅开盘，温州人组团前往，占到购房者的80%～90%。之后，楼市调控升级，银根迅速收紧，大部分的按揭贷款都没有获批。后来，楼盘开发商以“拖延付款”为由，向百多名温州炒房客提起了诉讼，索赔1亿元“违约金”。温州炒房团被套成了毫无争议的事实。
2007年底，新一轮宏观调控刚开始时，一名资深的温州“炒房客”——王浩在上海投资有63套房产，刚开始王浩咬着牙硬撑，与开发商结成攻守同盟，他们相信总有“救市”的政策出台。2008年10月，一个个利空消息传来，王浩感到天都要塌了下来：“我们家族开始把所有的存量房挂牌，不惜降价也要在春节之前全部出手，我们是觉得这个攻守同盟快顶不住了。”
而在此时，出手也难上加难，众多的温州炒房客在同一时段抛售：“今年春节的时候，均价还在23000元以上，一直到9月份都很坚挺，但等我10月份去挂牌时，却冒出一大批房子来，而且每周都有业主把总价向下调，最后，我卖出去的时候，均价只有19000多元，跟中介一问，抛的都是温州人。”
房子已经成为烫手的山芋，早抛才能早解脱，少亏损。
完败与再战
在温州本地中小企业内忧外患、炒房团在楼市低迷中艰难度日时，远在山西的温州煤老板也气焰大挫风光不再。
2009年4月，《山西省煤炭产业调整和振兴规划》出台，山西省政府要求：“到2010年，全省仅保留1000座煤矿，兼并重组整合后的煤炭企业，规模原则上不低于年产300万吨，单井生产规模原则上不低于90万吨。”这场国内煤炭资本市场前所未有的“国进民退”运动，温商投资150亿的500个小煤矿全在被收购重组之列。
温州“煤老板”进行最后的抗争，与山西煤改行动展开了一场拉锯战，但最终面对已无退路的投资败局，唯有以对联自嘲：“让你卖你就卖，不卖也卖；说不行就不行，行也不行；横批：不卖不行。”
撤离山西，“煤老板”们何去何从，颇感迷茫。尽管受到重挫，但相比之下，温州人并不缺钱。2009年，据温州银监分局的数据显示：“2009年温州居民储蓄存款出现大幅攀升的势头，截至9月末，全市居民储蓄存款余额为2764亿元，创历史新高。”
举棋不定时，部分温州人选择了静观其变。还有一部分在开始回归实业。
2008年曾走访温州平阳水头镇的中央电视台记者还清楚地记得，到处都是闲置已久的皮革厂，厂房的门卫告诉记者：“老板到山西去了，包煤矿去了。”一年之后，记者重访水头镇，却惊喜地发现，大部分厂房重新开工，原来生产半成品的皮革加工开始向皮件制造转型，因为部分煤老板已经撤资回到了家乡。
当然，相关重振中小企业信心的政策也及时出台，当地一家诚达皮带厂的负责人王文绪说：“从去年10月份以后，政府已经很快地就采取了一些措施解决融资困难的问题。小量贷款，放宽了贷款的条件，这个给企业帮助很大。还有，政府又减免一个月的劳动保险金，给企业减少了很多负担。出口退税方面，从2009年1月1日起，退税率已经从5%提高到了9%，到现在已达到14%。”
这只是温州资本中的一小部分，更多的温州人怀揣着重金，奔波在外寻觅新的投资机会。2008～2009年，全球矿产价格下滑，做鞋起家的温州霸力集团也因此被矿产拖垮。过去几年，温州著名的“炒煤”、“炒矿”都走向衰落。2009年下半年，楼市开始反弹，沉寂一时的温州炒房团东山再起，楼市再次成为温州资本的避风港。
然而，这一时期，国内宏观调控变化不定，也导致楼市的波澜起伏。在2009年报复性反弹之后，2010年的楼市持续高位盘整的状态。几年之间，温州“炒房团”时隐时现，辗转全国各地，先趁机抄低，后疯狂炒作，待价格暴涨后又迅速再出手。在经历2008年前后的低潮之后，温州团再次横行肆掠。
2009年5月，杭州楼市迅速升温，排队买房的热潮、楼盘两天内一售而空的现象再次出现，两年前关闭的二手房中介市场开始通宵达旦营业，杭州市产权交易中心的大厅内热闹非凡……在杭州楼市“虚火旺盛”的背后，是温州炒房团的卷土重来。
年中，温州团又转战上海，上海国际剪裁家居品牌中心、上海东方国贸批发、上海箱包城、上海周浦万达广场，都涌现出温州团的队伍。
之后深圳、重庆、武汉等地又纷纷成为温州团的目标阵地。最具吸引力的当属海南，2009年海南国际旅游岛的规划纲要获批，温州团闻讯而动，海南房价迅速蹿升。
迪拜的“烂尾楼”
海外温商遍布全世界，次贷危机爆发，他们是最直接的受害者，无可逃脱地被卷入风暴当中。欧洲大陆，中餐馆生意普遍下滑30％～50％；意大利温州批发商经历长达半年的萧条后不得不关门歇业，“很多人想改行”；西班牙的温州批发商则“把钱捂在手里不敢再做”。
“倒闭潮”在各国疯狂肆虐。2008年11月，第二届世界温州人大会召开，“怎样在金融危机的寒冬里避寒取暖”，成为最受关注的话题，58个国家和地区的1000余名代表急迫地寻找出路。
大环境不景气，温商受牵连，这只是暂时的。而真正让温州投资者感到元气大伤的，是一年之后的迪拜危机。
多年来，在阿联酋从事贸易、务工的华人有10万人左右，其中有6000温州人，大部分在迪拜购买了房产。
迪拜，这个奢华的地区拥有一系列的现代化配套基础设施，大规模的建设吸引了世界各地的人们。更让世界各地的投资者兴奋的是，这个用“石油美元”堆积起来的城市是一个免税的天堂，也是购房者的“美丽世界”。
迪拜房地产市场的操作非常简便，这里的房产投资相当于国内的“炒楼花”。土地买卖不需要招拍挂程序，开发商拿到地之后，就可以在媒体上刊登广告卖楼，售楼中心都不需要。买房程序也非常便捷：“先付10%就可以了，连贷款都不用，过3个月或者5个月再付10%，甚至更低。”
易买易卖，很多炒房者付完第一笔资金，发现价格上涨了，就可以立即出手。如此一来，世界各地的炒房者都云集于此，温州商人自然也不放过这个机会。
2007年，在温州同乡、阿联酋温州商会副会长、阿拉伯亚洲商务电视台董事长王伟胜的推荐下，胡宾斥资2800万美元，买下迪拜世界地图岛中的“上海岛”。如此霸气的海外投资大手笔，在温州商界被奉为美谈。同时也吸引了更多的温州民间资本前往迪拜。2008年，加拿大温州商会会长张进云获得迪拜人工岛“丹娜岛”上50万平方米土地的所有权。
在胡宾以不足1000美元的单价购买“上海岛”时，阿联酋附近的“爱尔兰岛”房价已经突破1万美元，而“朱美拉棕榈岛”的每套住房价格则在50万美元到140万美元之间。因此，胡宾与张进云等温商都深信不疑，迪拜的地产市场潜力无限。因此，“上海岛”和“丹娜岛”都被预计打造成具有中国特色的旅游房产。
温商看到暴利，于是把资本纷纷转移到迪拜房产。“刚开始一套两套，最后是大家一起整层买，整幢买。” 阿联酋温州商会副会长王伟胜说，“全世界的炒房团都来，印度人最多，一个印度人买了50幢别墅。温州人里面，只要在那边经商几年的，没有不买房子的。”
2007年，国内的房地产早已杜绝炒楼花，各种管理异常严谨，而迪拜的“自由市场”让温州投资者窃喜，王伟胜回忆，在最火热的时候：“一顿饭吃下来，当地的一幢楼可能就被温州人买下了。”
此后，迪拜的楼市疯涨。在2001年，迪拜的别墅每平方米售价8000元人民币，到2008年迅速上涨到4万多元每平方米；迪拜塔是世界著名的“第一高楼”，2004年迪拜塔还没有开建，每平方米高达5.6万元人民币。2008年，市场炒作的顶峰期，达到惊人天价——20万元每平方米。
其兴也勃焉，其亡也忽焉。当泡沫堆积时，危机也在暗中滋长。
金融危机爆发后，2009年底，迪拜财政部对外宣布：“由政府持有的迪拜世界公司及旗下的房地产分支棕榈岛集团，将推迟偿付数10亿美元的债务最少6个月，以便进行债务重组。”《纽约时报》的报道称：“‘迪拜世界’的对外债务高达590亿美元，占迪拜总债务的74%。”欠下巨额债务的迪拜世界房产项目，无可争议地成为全世界最大的“烂尾楼”，这个烂尾工程，被称之为“世界地球岛”，由300多个人工岛组成，规划成世界上最大的人造海岛群，吸引了全世界各大银行资金以及惊人的国际热钱。胡宾买下的“上海岛”就是其中的一个小岛，预计投资12亿，在2010年造成一个世界性的“海上皇宫”。危机爆发之后，“上海岛”项目也就此搁置。“卖掉了四成的房子，钱付过6000万元人民币左右，然后就没有动静了。如果没有金融危机，我的‘上海岛’现在已经有几十亿元的销售了。”
