摘要 英国的资产释放计划，作为反向抵押贷款的一种变形，其运作也是颇有特色。尤其是其运作中曾经出现有相当的失误，并给予了较好的纠正，这对我国反向抵押贷款制度的推出，显然有着较大的借鉴意义。本文对此给予了较为深入的研究。
关键词 资产释放计划 反向抵押贷款 运行机制 英国反向抵押贷款不仅在美国，在其他国家也有一定程度的发展，只是不同国家的情况略有不同。在加拿大主要称为住宅收入计划（CHIP），在英国则称为资产释放计划。法国主要是以私人交易为主，并且由于法国特殊的文化背景，这项称为Viager的交易受到十分欢迎。在新加坡则是由联总英康保险合作社提供的反向抵押贷款保险，在日本、韩国都有类似机构提供反向抵押贷款业务。香港抵押贷款证券公司正就反向抵押贷款计划进行市场咨询，以研究这种计划在香港的认可度，希望经过咨询会有结果①，同时香港特区政府也在考虑从社会保障方面如何帮助老年人。这里对英国的资产释放计划予以介绍。
一、英国资产释放计划的推出
（一）失败的资产释放计划
英国的反向抵押贷款产品通常被称为资产释放计划，产生于20世纪60年代中期，但市场一直很小。在80年代初，英国开始兴起早期的资产释放计划，但此种产品的设计具有某种缺陷，不包含“不追偿保证”条款，也就是说没有担保。借款人申请后获得的也不是现金，而是一些债券和股票。私有住房拥有者倚着他的财产获得可变的利息抵押贷款，以主要投资在住房资产上的投资债券作为回报。这些债券主要用于投资股票市场。
早期资产释放计划产品的设计原理是，债券每年带来的收益只要大大超过资产释放计划的利息，其差额即留有可利用的现金，就成为给养恤金制收益人的稳定收入。但执行的结果是，英国在80年代末期一度陷入了经济衰退，全球部分房地产市场的坠落，又遭遇股灾、利率上升，股票债券的价格普遍下降。不少英国早期资产释放计划发放的债券根本不能为老年人带来任何收益，甚至还不足偿还利息。
许多老年人在以住房收入为基础的投资计划失败后，不得不为巨大的债务而奋斗或在债务压迫下提前离开人世。这些没有“不追偿保证”的金融产品，最终在1990年被立法取缔，在投资者补偿方案下给客户支付了一定的补偿费。
英国的老的资产释放计划现在已被禁止，但仍然赢得了不少坏名声。英国的许多老年人仍然对任何使用他们房产来筹集资金的做法表示怀疑。在英国当前的金融市场上，仅有少数反向抵押贷款产品。
（二）新开办的资产释放计划
在联合王国，大多数人是在工作期间利用抵押贷款购买住房并且还清抵押贷款。70%左右的人居住在有所有权的住所。这些年来，由于住房价格的稳定增长（1964年到1999年期间，大约每年增长10%左右），他们获得相当大的资本增值额。在价值方面，仅有少数低迷时期。无论如何，虽然他们拥有富裕的房产，但他们的消费仍然受到财产实体的束缚，无法很好地纳入消费计划。
近几年来，在关于长期照料费用的皇家专门调查委员会的答复中，英国政府强调英国公民将不得不为提供退休养老金、偿还长期照料费用和继续教育承担更多的责任。2001年4月，英国政府采取措施贯彻反向抵押贷款的运作，推出了新的资产释放计划，老年房主可以把部分或全部住房的价值转换成现金，并居住在抵押住房内直至生命终结。当地金融部门可以在住房价值的基础上给予贷款，而这一款项在死亡或财产最后出售时给予归还。有些贷款则是由地方政府直接提供贷款，以取得老年客户的信任，并在持续的三年内投入了8500万英镑的预算资金。
虽然深受经济丑闻的困扰，英国反向抵押贷款市场还是在逐渐扩大。1993年英国资产释放计划只有2370万英镑，但从90年代末开始，这一计划开始快速发展。到1999年底，已签订的反向抵押贷款合约总额超过50亿英镑。此外，在2002年1月，政府打算制订反向抵押贷款的新规章，要推动反向抵押贷款市场的发展，保护借款人。在政府的支持下，英国的反向抵押贷款逐步走上正轨。
英国的资产释放计划，是一种老年房屋拥有者把部分或者全部房屋价值转换成现金的业务，并且仍然可以住在自己房屋里直到生命终结。在这一计划下，老年借款人虽然不再完全拥有住房的产权，但却可以作为一个租房者通过免费或象征性缴纳租金的方式继续住在原住房中。在老年人去世后，开办机构可拥有抵押产权比例的住房处置权，同比例住房价值的增值收益也归开办机构所有。
不同公司提供的资产释放计划有着不同的贷款条件，对借款人的年龄、住房类型、住房价值等规定也有所不同。有些公司要求申请借款人年龄在55岁以上，大部分则要求在65岁甚至70岁以上；有些公司只接受特定房屋类型的贷款申请，有些公司不接受公寓房；对于房屋价值也有不同规定，通常房屋的价值至少在4万到5万英镑以上等。
二、英国的资产释放计划类型
英国的资产释放计划通常有两大品种，即住房生命周期贷款（lifetime mortgages）和住房价值转换计划（reversion schemes）。前者建立在住房价值基础之上，可以分为滚动利息贷款等四种产品。后者则建立在出售全部或部分住房产权的基础之上，老年人可借此获得一次性总额支付或每月的年金。由于生命周期贷款比住房价值转换计划更易操作，近年来发展迅猛，业务量已经超过住房转换计划，占据资产释放计划的主导地位。生命周期贷款又可以分成以下几种：
（一）滚动利息贷款
滚动利息贷款（rolled‐up interest loans）有时也被称为滚动贷款，老年人通过房屋抵押从银行或者其他贷款机构手中获得贷款，此笔贷款无须偿还任何利息或者本金，直到贷款被要求偿还为止。在此期间利息随着时间不断递增并同时加入到债务中。滚动利息贷款一般实行固定利率，这样可以抵抗利率上升的风险。通常咨询机构都会建议老人在申请此项贷款时，考虑那些保证债务最终不会超过房屋价值，被称为“无负资产”保证的贷款（“no negative equity” guarantee）。
（二）单纯利息贷款
单纯利息贷款（interest‐only loans）要求老年人在获得整笔贷款金额后，每月只要偿还利息而无须偿还本金直到贷款被要求偿还，此种贷款并不是每家公司都会提供。
（三）房屋收入计划
房屋收入计划（home income plans）要求老年人通过释放房屋价值，提供给老年人每月收入直到生命结束。但是此项计划由于英国在1999年3月取消了贷款税务豁免条款而逐渐减少，这项贷款主要适合那些高龄老人，通常是80岁以上，这样可以获得比较高的年金收入。咨询机构同时建议老年人选择那些具有固定利率的贷款，这样可以减少风险同时增加收入。
（四）房屋改进计划
房屋改进计划（home improvement trust）是通过释放部分房屋价值来用于支付房屋维修或者其他改进房屋所需的费用。房屋改进公司专门提供一个名叫“房屋自豪”（“houseproud”）计划。在英国还有专门机构负责专业的咨询和全过程指导，如房屋维修机构（home improvement agencies，HIAs）等。
（五）房屋转换计划
房屋转换计划（reversion schemes）是指老年人出售全部或者部分自己的房屋产权给一个投资公司，根据老年人的性别和年龄取得整笔收入或者每月年金。虽然已经不完全拥有住房产权，却可以作为一个租房者继续住在房屋中。通常租金是免费或象征性的收取每月1英镑。在老年人去世后，投资公司拥有房屋的处置权，如果老年人只是出售住房的部分产权，投资公司就只能获得部分处置权。如果老年人出售了全部产权，一旦房屋增值，这些收益将全部属于投资公司；如保留部分产权，那么增值后也只能获得部分收益。
在英国，金融服务管理局（Financial Services Authority，即FSA）负责监管这些资产释放贷款，并负责认证贷款机构和提供必要的咨询。通常提供资产释放计划的机构都签订了安全承诺条款（SHIP Code of Practice），SHIP代表安全房屋收入计划（safe home income plans），认证的会员机构保证提供公平、安全和完全有保障的资产释放计划。除此之外，英国各种配套机制也很发达，例如各种独立金融咨询机构（independent financial adviser，IFA）、法律咨询机构、热线、服务手册、协会等等都提供相关服务。
英国资产释放计划曾在1993年达到最低谷，只有2370万英镑的规模。但在90年代末开始得到长足发展，由表2可见，自1998年11月第一笔滚动贷款计划由Norwich Union提供开始，生命周期贷款业务就占据了主导地位。这主要是由于：（1）有更多的机构参与到此贷款中来；（2）相对于转换计划贷款，对于代理机构和金融咨询机构来说，生命周期贷款更加简单便于操作。根据英国专业精算机构的最新预测，2005年英国资产释放计划将继续保持良好的增长态势。
三、英国资产释放计划的特点
当前，英国市场上仅有几种类型的资产释放计划产品，市场占有率也很低。在政府的支持下，英国的资产释放计划方案在未来几年内预期显着增加。目前，英国的资产释放计划的特点主要有：
（一）家庭收入计划
在20世纪80年代后期引发丑闻的资产释放计划的早期运行模式中，抵押贷款的利率依照短期货币市场的波动而变化，贷款利息通常被安排为借款人死亡时住房销售收益偿还的贷款为基础。无论如何，使用有本金和利息偿还款项的贷款是可能的，即使这种安排明显减少了借款人的净收入。
新计划通常在整个契约期间被担保。在死亡之前，年金也提供固定水平的收入。而且，借款人高兴时使用此资金，不需要以年金形式投资此计划释放的资金。
这种计划的新品种通常被叫做“安全的”家庭收入计划。目前该产品已退出市场。
（二）滚动向上的抵押贷款
该产品又称为卷藏式反向抵押贷款（roll up mortgage），贷款期间借款人不需要每月支付利息，利息是滚动的，并被自动加入到尚未偿付的贷款价值中。房主过世后，本金及所有滚存利息费用在变卖的住房所得金额中扣除。抵押贷款直到借款人死亡或房产最终被出售时才需偿还。一些方案在抵押贷款上提供固定利率，当出借者认为投资风险对他们来说太严重时，则提供可变利率（经常是最高利率）的抵押贷款。借款人有本金总额或收入的选择权，可以选择总额固定的收入，或每年增加与固定收入相比较低的收入。
部分卷藏式反向抵押贷款采用固定利率，为避免投资风险过高，有些合约采用有上限的浮动利率。借款人可选择一次性支付或年金支付的发放形式，在年金方面，有固定式或递增金额式等。新的卷藏式反向抵押贷款包含了“不追讨保证”，如果本金和利息超过住房资产，贷款机构不得向借款人追讨差额。
目前，滚动向上的贷款计划提供“无否定的资产公证”条款，以保证借款人能够继续呆在自己的住房里。即使滚动向上的计划资产本息累计超过住房价值时，也同样如此。这是资产释放计划机制的一种类型。政府在三年期间提供了85亿英镑的预算。
（三）增值分享抵押贷款
在英国的最近几年里，苏格兰银行最先发起增值分享（shared appreciation）计划，随后巴克莱银行也发行了该项贷款计划。增值分享计划一般分为两类：一类是借款人支付比市场低的利率，但他需要与贷款机构分享将来部分住房升值的收益；另一类是借款人不需支付任何利息费用，但将来的还款额是本金加上三倍借款比率的住房升值额，最高借款比率一般是25%。假如借款人的住房资产为10万英镑，借款比率为25%，如果住房资产在还款时升到15万英镑，则借款人需还款额为2.5万英镑＋3×25%×（150000－100000）。出借者将得到62500英镑，由增20 1加的50000英镑的75%（37，500英镑）加上最初的25000英镑组成。
最初，共享增值抵押贷款实施的主要障碍，是它不能转移到新的财产。这就限制了借款人在他或她的境况改变时搬家的自由。提供者不能像抚恤基金之类的资助方案，从长期机构投资者吸引资金。目前，苏格兰及巴克莱银行因缺乏长期投资者（如养老基金等）的支持和资金供给，而暂时停止发行，不过共享增值抵押贷款是非常成功的产品，颇受一般消费者的欢迎。如资金的困难能顺利解决的话，那么，在联合王国的反向抵押贷款的市场上，又会重新出现共享增值抵押贷款。
（四）反向的资产释放计划
在采用反向抵押贷款（reversion based ERM）这种金融产品时，老年人可以出售他们的住房给反向抵押贷款机构，机构则一次付出相当的款项作为回报。然后，这整个或部分的一次性付款，就可以用来购买即期年金。某些反向抵押贷款机构，还给予借款人关于在几年内是一次性选择支付总款额或是分期付款的选择权。反向计划在提供资本金或收入流方面是有效的。老年人出售住房时，转移所有权并确定了出售金额，然后安排免租继续居住在原住房中，直到过世为止。当他过世后，机构就收回住房。它意味着借款人放弃对住房的所有权，这对联合王国的一些老年人的心理而言，是很难接受的。
英国的反向抵押计划经常以出售和售后回租的形式构建。这种贷款实际上是一项“出售－租回”计划，借款人靠房租费生活或在终生租赁期间获得象征性的年金报酬。通常在借款人死亡后房产出卖，出售收益属于反向抵押贷款机构。来自这些贷款的一次性支付的款项，在贷款的开始阶段是固定的。它意味着出借者不得不承担长期利率和房产通胀的风险。
在当前，还没有具体规章应用到英国的资产释放计划上。总体而言，2.5万英镑以下的资产释放计划（reversion based ERM）贷款受到1974年消费者信用行为的影响；有投资成分或年金的资产释放计划受到金融服务行为的管制；提供现金的反向资产释放计划则不受管制。因此，许多供给者不允许发行低于2.5万英镑的资产释放计划，以避免某些行为的限制。在英国，2.5万英镑以下的资产释放计划的需求量很大，主要是用于住房的一般修补和维护等。
四、资产释放计划存在的缺陷和困难
资产释放计划在其发展过程中存在的缺陷和面临的困难主要有：
（一）对资产释放计划效用的传统态度
直到现在，联合王国的多数年长私有住房拥有者对使用住房价值作为增加收入的一种方式还很犹豫。使用住房通常被看作最后的求助方式，仅当收入变得实在很少时才采用。
在联合王国，资产释放计划业务在扩展，到1999年年末，合计达到500亿英镑左右，由供给者提出的强烈的市场信息产生，特别是由额外收入提供的老人生活的额外舒适度，沉湎于休闲活动的能力，和孙子们在一起的时间，在银行存款安全性的感知度等。预期由市场交易提供的正面案例，将会改变联合王国老年人的传统态度。
（二）遗产传承
对某些人来说，有一个强烈的愿望，就是把住房作为遗产留给他们的子孙。据说人们对遗产的态度正在发生改变。现在有多数老年人可能要将住房留给孩子们继承，并非特意准备这么做的。仅使用部分住房价值养老，留下剩余房产作为遗产的资产释放计划，可以帮助他们克服抵押住房资产的犹豫性。
（三）资金供给问题
资产释放计划的发展受到来自长期投资者像抚恤基金和人寿保险公司获得资金困难的阻碍。对长期投资者来说，现有住房财产抵押的投资方式，并非十分令人满意。在欧洲立法的解释上，税款的不规则和差异性不得不在业务开展之前被解决。
（四）规章
涵盖资产释放计划产品和售卖方式的立法，也是不协调的，一些贷款计划完全未被纳入制度法规。全面的规章修订，将改善老年顾客的信心并增强资产释放计划市场的开展。一些潜在供给者有关制度法规出台前，受到来自资产释放计划问题的阻止，幸运的是，政府将要特意设计一套新的资产释放计划的产品制度。
五、英国的反向年金抵押贷款
和资产释放计划的反向抵押贷款相似，反向年金抵押贷款（RAM）也是一种住房资产的融资工具。住户得到该笔贷款后，是用来购买年金的，本金的支付延迟到住房所有者死亡为止，或是提前卖掉房产。周期性的年金支付需要扣除抵押贷款的利息。
举例来说，某位75岁的英国老太太拥有一栋价值5万英镑的房子，她贷款4万（80%）英镑作为她的年金来保障养老生活，每年的总年金是4136英镑，如果她是个纳税者，根据年金利息率33%，她每年须纳税148英镑。另一方面，她仍然从20 3抵押贷款利息受益税收减免中获得利益792英镑加入每年净收入，在支付了2400英镑的贷款利息（6%）后，她每年的净收入是2380英镑。如果她需要纳税时，每年的净收入将减少到1736英镑。
基于反向年金抵押贷款方案的衍生品，包括在基本年金支付之前先支付一笔钱；或者在支付前5年的年金之后重新评估房产，并相应调整年金；也可以安排浮动年金，每年的年金支付可以随着某些因素的变化而逐渐上升，如在预期未来几年内支出会有所上升时，如医疗支出、家庭护理支出等，领年金者会希望年金支付每年增加5%或10%。
