2008年6月，刘小姐在某社区购买了一套房子，开发商承诺在交房之日起3个月内为其办理房产证，逾期未办理，将向其支付购房款1％的违约金。2009年1月，刘小姐拿到了房子钥匙，可直到2010年2月刘小姐仍未拿到房产证。刘小姐多次与开发商协商此事，均未果，而开发商也未按照承诺向其支付违约金。那么，刘小姐该怎么办呢?
刘小姐可以要求开发商退房返款，并赔偿其损失。我国法律规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。开发商在交房后的1年时间里都未为刘小姐办理房产证。我国法律规定，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
《合同法》第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
11.有贷款的房子还能抵押吗？
黄某有一处房产，目前价值300万，有房贷90万。因做生意急需用钱，想把这套房子再抵押借贷100万，可以重复抵押吗？黄某怎样抵押才有效呢？
重复抵押，是指债务人以同一抵押物分别向数个债权人为抵押行为，致使该抵押物上有多个抵押权负担的抵押形式。抵押人为充分利用抵押物价值，充分实现抵押物融资功能的愿望，一定程度上使重复抵押的发生成为必然。依据《担保法》的规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”即一个抵押物设定抵押权后，其余额价值可以再抵押，但不得超过已抵押财产的余额部分。可见，这类抵押在同一抵押物的各个抵押权人之间，如抵押设立、担保范围、抵押权次序等多方面产生与一般抵押权有不同特点。
首先，抵押权人在明知该抵押财产属重复抵押财产的情况下，仍同意该种抵押的，是民事活动意思自治原则的体现。所以国家不应加以禁止，而是应当允许当事人自由意志的实现。重复抵押只在抵押双方自愿，且在不侵害前位抵押权人债权利益和其他合法权益的条件下进行，有利于债务人充分利用该抵押物，发挥其融通资金的作用，有利于债务人搞活经营。
其次，限制重复抵押的量，即再次抵押不得超出其余额部分。因为重押次数过多超过抵押财产价值，则越是后序的重复抵押权，其担保效能越弱，不利于其所担保的债权的实现，不利于维护市场经济的信用和交易秩序。如果超出财产价值的抵押，登记机关应当不予登记。这样既可以充分发挥物的价值，又可以防止恶性的一物数押现象的出现。我国刑法将“超出抵押物价值重复担保”作为贷款诈骗罪的法定情形之一。尽管贷款诈骗罪的构成还有其他构成要件，但《刑法》把重复抵押与刑事犯罪联系起来，上升到《刑法》规范的高度加以禁止，可见我国法律对非法重复抵押禁止的严厉程度。
最后，法律规范了重复抵押之间的位序关系。由于重复抵押是在同一抵押物上并存有数个抵押权，数个抵押权对同一抵押物的支配处分力必然产生矛盾和冲突，从而数个抵押权间存在着相互影响和制约的关系。我国物权法对此有很准确的规定。
因此，黄某只要遵守上述法律规定，是可以将有贷款的房子重复抵押来贷款的。
《担保法》第三十五条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。
《物权法》第一百九十九条同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；
（二）抵押权已登记的先于未登记的受偿；
（三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。
12.买卖双方反悔，中介还能收费吗？
王先生和黄先生于2010年7月15日通过中介订立了一份三方《购房协议》，约定王先生以320万元购买黄先生的一套房产，中介费为房款的1%。签《购房协议》当日支付定金10万元，7月25日前支付首付款30万元(含10万元定金)，8月1日前签订房地产买卖合同，签买卖合同当日再支付房款60万元。在签买卖合同后60日内办理过户交易手续，办理过户交易手续当日交付房屋，剩余房款由王先生通过银行贷款支付。购房协议后，王先生按约支付了定金和首付款，但到签订买卖合同时，买卖双方均不愿意签订买卖合同，各自也同意解除购房协议。此时，中介坚持双方缴纳中介费，尽管双方没有签正式的买卖合同，但《购房协议》对每期房款的支付方式和金额，以及过户和交房的时间都已明确约定，可视为完成交易。三方产生争议，诉至法院。
提醒通过中介公司买房的购房者，签订买卖合同时，一定要考虑清楚、拿好主意，以免受到不必要的损失。对中介费，国家并没有法律的明确规定，只是各地方政府、工商局、物价局、房地局有相应的文件规定了中介费的收取幅度。很多居间公司（中介公司）在与你签订居间协议时，就书面确定了佣金的标准，那么他们收取佣金的标准，在不违反相关规定的情形下就是合同依据。私下协商中介费当然也可以，毕竟是一种合同，但在签订相关协议时一定要注意。
房产经纪人可以认定其提供的是一种居间服务，关于居间的收费法律规定，居间人促成买卖成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成买卖的，不得要求支付报酬，中介公司虽然不可以收取中介费，却可以要求你支付他们从事中介活动支出的必要费用。
结合本案，未约定中介费的收取方案，只能以双方的买卖成立作为中介公司是否完成居间服务工作，从而以合同约定来收取中介费。案例中，虽然双方没有签订正式的买卖合同，但就其购房协议的内容，已经很详尽地约定了付款方式、金额和时间，以及如何交房、办理过户手续等，可以认定买卖双方法律关系成立。因此，中介的主张是有法律依据的。
《合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
13.“入住”要注意哪些问题？业主如何保障自己的权益呢？
张大妈买了一套期房，经过两年艰苦的等待，终于接到入住通知单了。张大妈高兴之余，也有很多困惑，于是到律所咨询：“入住是什么意思呀？我们要怎样验收房子呢？通知单里需要交的钱，是啥钱呀？”
张大妈所说的“入住”严格地讲应该称为房屋“交付”。究其含义，房屋交付狭义上仅指出卖人（开发商）按照合同约定交付房屋，而广义上是指出卖人（开发商）按照合同约定交付房屋、买受人按照合同约定受领房屋，包含了合同法意义上的交付与受领。买卖合同中房屋的交付仅意味着不动产的占有、使用、收益权的转移，不动产所有权在依法办理权属登记后才发生转移。不动产所有权相对于占有权转移的滞后性，使不动产的交付更加复杂，因此张大妈的困惑是很有意义的。
依据我国合同法的规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付之用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有规定的除外。”可以确定，“入住”（房屋的转移占有）就是房屋的交付，并以此作为风险转移的标志，即不以房屋所有权作为交房和风险转移的成立条件。因此作为购房人一定要切记，在确认开发商交付的房屋符合法律规定和合同约定前，不要接受开发商交付的房屋钥匙，以免产生对自己不利的后果。
而且一旦接受开发商的钥匙，与房屋有关的费用（如物业管理费）自房屋交付之日起开始计算，物业就开始为买受人提供有关的服务，而不论买受人是否实际居住、使用该房屋；房屋的保修期自房屋交付之日起也开始计算，开发商即开始按照商品房质量保证书的承诺提供保修服务，承担保修责任。
那么，业主如何验收房子呢？首先，业主接到入住通知单后，以北京市为例，业主可要求开发商在交付房屋时应出示以下文件：《北京市建设工程竣工备案表》《房屋土地测绘技术报告书》（实测面积数据）《室内环境检测报告》《住宅质量保证书》与《住宅使用说明书》。之后，在实地验收房子时，根据以上文件检查房子是否与文件相符，是否有质量问题，实际面积与合同有无出入等。如与文件不符或发现质量问题，可以拒绝“入住”，向开发商提出重新核对，由此带来的损失由开发商承担，并可据此追究开发商的违约责任。如果实地验收合格，业主接下来就是缴纳几笔费用：契税；公共维修基金；物业管理费；装修押金；取暖费；燃气开通费；大、中修费。
如业主无故延期收房，也是有相应法律责任的，依据合同法的相关规定，“买受人接到出卖的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的房屋损毁、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”此外从法律上讲，购房人还要承担延期收房期间的物业管理费等各项费用，如果因为购房人无正当理由拒绝收房给开发商造成损失或产生了额外费用，还应该予以补偿。所以，张大妈只要本着严谨的态度，高度注意维权，办理入住还是尽快的好。
《商品房销售管理办法》第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》。
第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
《合同法》第一百四十三条因买受人的原因致使标的物不能按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定之日起承担标的物损毁、灭失的风险。
14.买二手车，保险一起转让吗？
