2.1市场法
2.1.1市场法的含义及其前提条件
1.市场法的含义
市场法也称市场价格比较法、现行市价法，是指通过市场调查，将被评估资产与最近售出的相同或类似资产的近期交易价格进行直接比较或类比分析，调整差异后确定被评估资产价值的一种资产评估方法。这里所谓的类似资产是指在用途、结构、位置等方面与被评估资产相同或类似的资产。我国《国有资产评估管理办法实施细则》第40条对市场法做了如下规定：“通过市场调查，选择一个或几个与被评估资产相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易价格，进行对比调整，估算出资产的价值的方法。”由此可见，市场法的基本思路是，按照对比的思想，选择一个或几个与被评估对象相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产和选择的近时期内已经成交的资产进行比较，找出两者的差别及差别在价格上所反映的差额，通过多种因素的修正，计算出被评估资产的价格。
市场法是资产评估业务中最重要、最常见的一种方法，它具有简便易行、便于操作的特点。这种方法在资产评估比较发达的美国、日本等发达国家应用也比较广泛。随着我国市场经济发展和国有企业改革的不断深入，市场在资源配置中越来越发挥着主导作用，特别是最近一段时间，国家国有资产管理委员会对国有资产的转让不断加以规范，资产交易市场也不断活跃和发展，市场法在资产评估业务中一定会发挥越来越大的作用。
2.市场法应用的前提条件
①要有一个充分发育、活跃的资产交易市场。市场越发育完善，资产交易越频繁，该类或该项资产的市场越成熟，意味着在交易市场上可以充分选择一个或几个相同或类似的参照物进行对比、分析，与被评估资产相类似资产的价格越容易获得。
②参照物及其与被评估资产可比的有关指标、技术参数都是可以搜集到的。运用市场法，重要的是找到与被评估资产相同或类似的参照物。但与被评估资产完全相同的参照物是难以找到的，这就需要对参照的类似资产进行调整，所以，获得有关的指标、技术参数，是运用市场法评估的关键所在。
根据上述前提条件，可以看出，市场法主要适用于单项生产要素的评估，同时在同一地区或同一供求范围内要存在较多的预备评估资产相类似的资产交易实例，这样才能保证市场法的可靠和准确。
2.1.2市场法的基本程序
(1)明确被评估对象，即要确定被评估资产是什么(2)搜集交易实例资料
在明确被评估对象后，要经过公开市场调查，搜集尽可能多与被评估资产有关的交易实例资料。包括被评估资产的表体特征、功能性特征、数量及质量特征等，同时，收集与被评估资产相同或类似资产的现行市场交易价格、交易日期及价格变动趋势等。
(3)选择适当的参照物
参照资产是确定被评估资产价值的一个重要参考依据。因此参照物的选择，对适用市场法是极为重要的。在评估人员搜集到的众多交易实例中，需要分析各种可比因素，从中选择出几个最符合要求实例作为参照物。在参照资产的选择中，需要注意以下因素：
①与被评估资产的用途或性质基本相同；
②与被评估资产有内在的可比因素；
③与被评估资产处于同一地区或同一供求范围内的类似地区；
④与被评估资产的价格类型相同。价格类型主要有买卖价格、租赁价格、入股价格、抵押价格、征用价格、课税价格、投保价格、典当价格等；
⑤交易日期与被评估资产的评估基准日应接近。
(4)比较参照物与被评估资产，选择可比因素
(5)分析调整对比指标的差异，并使其量化、货币化
以参照物交易价格为基准，用定性定量分析方法进行分析，综合考虑各种因素，参照物比被评估资产有益的方面，调减其差异金额，比被评估资产有劣的方面，调增其差异金额，从而将参照取得交易价格逐步调整为被评估资产的评估价格。
2.1.3市场法的优缺点
①市场法的优点：评估参数和指标直接从市场获得，能客观反映资产目前的市场情况；评估值更能反映市场的实际价格，评估结果易于被各方面了解和接受。
②市场法的缺点：需要有公开活跃的市场为基础，有时因缺少可比数据而难以应用；不适用于专用机器设备、大部分无形资产及受地区、环境等严格限制的资产的评估。
2.1.4市场法的因素修正
运用市场法进行资产评估，如能在市场上找到与被评估资产完全相同的参照物，可把参照物近期的交易价格直接作为被评估资产的评估价值，但实际上完全相同的参照物几乎是不存在的，更多的情况下只能获得类似物的价格，再对差异进行价格调整。参照物差异调整的因素主要包括以下几方面。
(1)时间因素
时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日不同造成的被评估资产的价格差异。一般参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，选择近期交易的参照物可以减少时间因素对资产价值的影响程度。如对房地产进行评估时，交易实例的交易日期与评估基准日间隔时间在5年以上，则不宜采用。对时间因素引起的价格差异，要具体分析其价格波动状况，通过考察各参照物之间由于时间差异引起的价格变动的趋势，来确定被评估资产的价格。
【例2-1】邯郸某大学家属院有一套单元房欲出售，现用市场法对其价值进行评估。此单元房建成于1996年9月30日，评估基准日为2003年10月30日。选取的参照物为大学北面紫荆苑小区内两处单元房，建成时间均为1996年12月5日，甲参照物交易时间为2003年6月30日，交易价格为1400元/平方米，乙参照物的交易时间为2003年8月31日，交易价格为1600元/平方米，据此可推算交易价格每月上升100元/平方米，而待估房屋评估基准日与乙参照物的交易日相差2个月，那么因时间因素造成的价格差异为：
100×2=200(元/平方米)
(2)地域因素
地域因素主要是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格影响尤为突出。位于市中心地段的房地产与位于边远郊区的房地产的价格往往相差非常悬殊，因此，在房地产评估中要多选择几个参照物，不仅要进行被评估资产与参照物之间的对比，而且还要进行参照物与参照物之间的对比。这样才能尽可能消除因地域不同所造成的价格差异。
(3)市场条件
市场条件主要指参照物成交时的市场条件和评估时的市场条件属于公开市场还是非公开市场，以及市场供求状况、竞争状况等。
(4)交易条件
交易条件主要包括交易批量、交易动机、交易时间等对资产价格的影响。
(5)功能因素
功能因素指资产功能(用途、性能)过剩和不足对价格的影响。资产功能是影响资产使用价值的重要因素。功能因素强调功能应从资产实际能够发挥效用的情况来考虑。如果资产功能是购买者所需要的，则功能好坏与资产价值高低成正比；反之，如果资产功能若超出或不足买者所需，则资产功能与价值的关系就比较复杂而不能轻易下结论。
2.1.5市场法评估的具体计算方法
根据替代原则，市场法的基本计算公式如下：
评估价格=参照物价格+评估对象比参照物优异的价格差额-参照物比评估对象优异的价格差额或评估价格=参照物价格×(1±调整系数)
注意：一般的参照物不应是制造厂正在生产的产品，或是刚刚竣工的建筑物，而应该是拍卖行或经销商经销的旧资产。而其参照物的记忆时间应该是近期的，否则需要调整的价格幅度会比较大。
【例2-2】某企业拟将其现有的一台设备折价入股，该设备的原值为200000元，寿命期为10年，已使用6年，净值为90000元，年生产能力为1500件，年运营费用为15000元。为评估这一资产的价值，有一规格、型号相似的但性能不同的全新设备可作参考，该全新设备的市价为40万元，使用寿命为12年，年生产能力为2000件，年运营费用为12000元，折现率按12%计算。
解：估算过程如下。
①购置全新设备的年金
=40(P/A，12%，12)
=40×0.1614=6.456(万元)
②全新设备每年的成本=设备年金+每年营运费用
=6.456+1.2=7.656(万元)
③被评估设备与全新设备的功能能力比率
=被评估设备年生产能力/全新设备年生产能力
=1500/2000×100%=75%
④将全新设备每年成本按功能能力折算成被评估设备的每年成本
被评估设备的每年成本=全新设备每年成本×功能能力比率
=7.656×75%=5.742(万元)
⑤购置被评估设备的年金为
=被评估设备每年成本-年营运费用
=5.742-1.5=4.242(万元)
⑥被评估设备的重置完全价值
=购置年金×(P/A，12%，12)
=4.242×6.1944≈26.2766(万元)
⑦若被评估设备尚可使用4年(10年-6年)，则
被评估设备重置价值=购置年金×(P/A，12%，4)
=4.242×3.0373≈12.8842(万元)
2.2成本法
2.2.1成本法的含义及其适用的前提条件
1.成本法的含义
成本法也称重置成本法是指按被评估资产的现时重置成本扣减各项损耗值来确定被评估资产价值的方法。它是从再取得资产的角度即通过资产的重置成本来反映资产交换价值的，即用现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法；也可以首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，求出成新率，然后用重置成本与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
2.成本法应用的前提条件
①符合继续使用前提。即被评估资产在评估前后不改变其用途。
②被评估资产必须是可以再生、可复制的资产。否则不可以用重置成本法进行评估。
例如土地、矿藏等。
③被评估资产在特征、结构及功能方面必须与假设重置的全新资产具有可比性。
④被评估资产必须是随着时间推移而具有贬值性的资产。
重置成本法的应用范围主要是没有收益、市场上又很难找到参照物的评估对象。如学校、公路、桥梁、涵洞、图书馆、政府办公楼等。
2.2.2成本法的思路及各项指标的计算
被评估资产的评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值或
被评估资产的评估价值=重置成本×成新率
1.重置成本及其估算
1)重置成本的含义
重置成本是购买或建造一项全新的与被评估资产相同的资产所支付的全部成本。按照重置方式不同，重置成本可分为复原重置成本和更新重置成本。
①复原重置成本是指用与被评估资产相同的材料、建造标准、设计结构和技术条件、技术要求等，以现实价格水平再购建相同的全新资产所需的成本。
②更新重置成本是指按照现行的技术条件，利用新型材料、新工艺、新技术标准，以现时价格购建的相同功能的全新资产所需的成本。
选择重置成本时，在同时可获得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选择更新重置成本。在无更新重置成本时可采用复原重置成本。应注意的是，无论是复原重置成本还是更新重置成本，资产本身的功能不变。例如，要评估一台486型计算机，就不能以586型计算机作为更新重置成本。
2)重置成本的估算方法
(1)重置核算法
以现行市价为标准，计算被评估资产的重置全价的一种方法。
公式：重置成本=直接成本+间接成本
①直接成本。指购建全新资产的全部支出中可直接计入购建成本的那部分支出。包括购置费用、运输费用、安装调试费用等。
②间接成本。购建全新资产的全部支出中不能直接计入购建成本的那部分支出。需采用相应的方法标准进行分配后计入购建成本。
实际工作中，间接成本可通过下列方法计算。
a.人工成本比例法：
间接成本=人工成本总额×成本分配率
成本分配率=间接成本额
人工成本额×100%
b.单位价格法：
间接成本=工作量(按工日或工时)×单位价格/工日或工时
c.直接成本百分率法：
间接成本=直接成本×间接成本占直接成本的百分率
【例2-3】重置购建机器设备一台，现行市价每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。据统计分析计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，计算该机器设备重置成本。
解：直接成本=买价+运杂费+安装成本
=50000+1000+800=51800(元)
间接成本=人工成本总额×成本分配率
=500×0.8=400(元)
则重置成本合计为
51800+400=52200(元)
(2)物价指数法
通过物价指数将被评估资产的历史成本(账面价值)调整为现时重置成本，计算公式为：
重置成本=资产账面原值×价格变动指数
价格变动指数=评估时点的物价指数
资产购建时的物价指数
