此公式为成本法的典型运用，所谓重置成本法即为上式所表达的含义。应当指出的是，上式中的重新建造完全价值是指在估价时点的重新建造完全价值，这就是说，同一宗房地产的重新建造完全价值会因估价时点不同而不同。对旧有房地产估价的估价时点通常是“现在”，但也有以“过去”为估价时点的，例如涉及房地产纠纷案件的估价，往往就是以“过去”为估价时点的。因为法律纠纷，自案件受理，到案件终结，往往要很长的时间。在案件结案时，通常要进行重新评估，评估的时点均按起诉日期算，故评估的时点为“过去”的时点。
2.新建房地产估价的基本公式
(1)估价对象：评估新建房地产或在建工程的房地产
即评估对象通常为未交付用户正式使用之前的房地产或在工程决算之前的房地产。
比如：亿商商厦由于资金问题，1996年新建的项目目前还未完工；还有许多远郊区的别墅，在1996年投资新建的项目，当时北京市控制房地产市场，不给这些房地产项目贷款，使得这些项目停止或下马。目前这些项目又投入建设之中。
(2)新建房地产的基本公式
新建房地产价格=取得土地费用+建造建筑物费用+正常利税
公式说明如下。
①取得土地费用：
a.征用农地而取得土地的为征地费；b.城市房地产拆迁而取得土地的为拆迁补偿费和拆迁安置费；c.政府有偿出让而取得土地的为地价款及有关费用。
②建造建筑物费用：
a.建筑工程费用及专业费用；b.投资利息；c.销售费用。
③正常利税：(开发商应负担的正常税费)
a.营业税；b.城市建设维护税和教育费附加；c.开发商利润。
在应用上述公式实际评估新建房地产价格时，常用更详细的具体计算公式：
新建房地产价格=取得土地的费用+建筑工程费用+开发商负担的专业费用+开发商投资的利息+销售费用+开发商负担的两税一费+开发商利润
对式的说明如下。
①取得土地费用：
a.如为征用农地取得的土地，即为征地费；b.如为市区取得的土地，即为拆迁安置补偿费；c.如为通过政策有偿出让取得的土地，即为土地款。
②建筑工程费用：
为取得土地使用权后，将建筑工程全部承包给建筑承包商时，开发商支付给建筑商的全部费用。
③开发商负担的专业费用：
a.为咨询、可行性研究；b.策划、规范、设计；c.其他开发商所支付的各种费用。
④开发商投资的利息：
a.支付土地费用的利息；b.建筑工程费用的利息；c.专业费用的利息。
⑤销售费用：一般占房地产价格的2%4%左右。
a.市场推广费；b.销售代理费；c.销售手续费。
⑥开发商负担的两税一费：
两税一费三项之和一般占房地产价格5.5%。
a.营业税；b.城市维护建设税；c.教育费附加。
⑦开发商利润：一般占房地产价格的20%左右。
3.新开发土地估价的基本公式(1)估价对象
新开发土地通常是指新近由填土或挖土开发形成的土地以及新近征用农地后进行了“三通一平”或“七通一平”的土地。
(2)新开发土地基本公式
新开发土地价格=取得待开发土地费用+开发费用+正常利税公式说明如下。
①土地开发费：征地费、出让金。
②开发项目费：开发项目可行性研究费、规划设计费、勘查测绘费、场地平整费、各项市政基础设施费、配套设施费等。
③正常利税：仍指开发商负担的税费及开发利润。
4.新开发区土地部分宗地估价用成本估价的基本公式目前开发区很多，运用成本法对于新开发区土地进行部分宗地估价的基本。
实际价是可以利用上述公式直接计算，也可分3步计算：
(1)计算开发区平均每单位面积土地的成本价格
(2)计算开发区可转让土地平均每单位面积的成本价格
(3)计算开发区具体某宗地价格
4.5.3建筑物折旧的计算
1.折旧概念及原因
1)概念
估价折旧是指建筑物由各种原因带来的各种价值损耗(实体性损耗、功能性损耗、经济性损耗)。
所谓折旧，是指建筑物的价值损耗。估价人员在确定了建筑物的重新建造完全价值后，要扣除折旧，才能得出建筑物的现值，即估价额。(土地实际上不存在实体性损耗和功能性损耗，只有在市场极度疲软的情况下，土地才会出现经济性损耗。)
2)建筑物损耗原因
(1)实体性贬值(有形损耗)
①自然力损耗：(正常使用的磨损)由于自然原因(风向、日照、雨淋)引起建筑物的腐蚀、老化、风化、沉降，与建筑物的使用年数成正相关。自然损耗是很严重的，例如：巴黎的埃菲尔铁塔的风化腐蚀，每十年刷漆一次，由于刷漆只能覆盖，无法清理；目前已有300400吨重的油漆。这样油漆是人为对塔的损耗，造成铁塔的基础的损耗，减少了该建筑的使用年限。所以在房地产中的损耗是综合性的损耗。
建筑物有形损耗(成新率)=已使用年限/(已使用年限+尚可使用年限)
②人为损耗：由于人为使用或设计，造成建筑物的使用性能、功效、强度的降低，其损耗与持续的时间成正相关。
(例如605厂，原是生产半导体器件的单位，由于在生产中使用了十分严重的酸性气体，造成建筑物结构、墙体的腐蚀，腐蚀的程度已达到内部的钢筋部位，房屋的顶部经常有混凝土脱落，这样的厂房为危险房，申报拆除。如果建筑物原设计为60年的框架结构厂房，不管房地产在会计的折旧余额还有多少万元，仍按实际评估的结果为无价值的房地产)③意外破坏损耗：例如建筑物意外火灾、地震等，造成建筑物严重的损耗，原正常的使用年限将大打折扣。
(2)功能性损耗(无形损耗)
①新生产技术造成原建筑物的贬值：即由于采用新的生产工艺、新的材料、新的施工方案造成建筑物的价格下降；例如在20世纪五六十年代，原先在占地面积只能建造单层或多层的建筑物，而90年代的建造高层和超高层建筑物，这样单位建筑面积的造价就大大地降低，使得建筑物贬值。
②新生产效率的增加造成原建筑物的贬值：即由于生产效率的增加，造成建筑物的周期和人工费用、间接管理费减少，造成建筑物的价值降低，使得建筑物贬值。
③建筑物用途与使用强度不合理造成原建筑物的贬值：用途与强度的不合理是相对与其所占用的土地的最佳使用而言，土地的最佳效用没有发挥出来，土地的价值没有得到充分实现。例如，繁华商业区内低矮非商业用建筑物的功能性贬值可能就会大于建筑物的有形损耗(成新率)，以至于建筑物的价值为负值。如原举的例子，土地上还要拆废旧的建筑物，还要花费拆除费。
④建筑物的设计及结构不合理造成原建筑物的贬值：建筑物的设计及结构上的缺陷，将导致建筑物不能充分发挥其应有的功能和最大限度发挥其效用。不合理的设计及结构可能出现建筑物面积较大而有效使用面积却与建筑物不成比例，从而影响了建筑面积的有效利用。建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例低于正常建筑物有效使用面积与其建筑面积的比例部分所形成的价值损失，也是建筑物的一种功能性贬值。
