(4)折旧前纯收益与折旧后纯收益
这是从纯收益的内涵来划分的。建筑物实际是折旧的，因而建筑物的纯收益有折旧前后的差别，不同的纯收益需要运用相应的还原率。折旧前的纯收益还原时，需要加上折旧，折旧后的纯收益在还原时可直接运用还原利率进行还原。
(5)税前纯收益与税后纯收益
任何纯收益都要缴纳所得税，由房地产产生的纯收益也不例外。与折旧前后的纯收益相似，税前纯收益在还原时需要考虑税率，税后纯收益则直接可用还原利率进行还原。这里需要注意的是，这里的税是指对纯收益所征的所得税，而不是对房地产直接征的土地使用税或房地产税，后者作为总费用的构成部分在计算纯收益时已经扣除。
2.纯收益的计算
纯收益的基本计算公式为：
年纯收益=年总收益-年总费用
但以出租为目的和企业生产经营用的房地产，其总收益、总费用所包含的内容有所区别，从而使年纯收益的计算也各不相同。
(1)租赁房地产纯收益的计算
租赁房地产纯收益的计算公式为：
年纯收益=年租赁收入-年租赁费用
其中，年租赁费用包括年折旧费、年维修费、年管理费、年房产税、年土地使用税及年保险费。(年利息这里未讲明是什么利息，如果是投资利息不能计息，资本回收在折旧中已提取了，股东是按权益的大小分配利润。)
在资产评估中：
净利润-折现或还原=所有者权益(企业净资产)
净利润+长期负债利息-折现或还原=所有者权益+长期负债(企业投资资本价值)
净利润+利息-折现或还原=所有者权益+长期负债+流动负债(企业总资产)
如果是土地的出租，则其租赁收入即为地租收入，租赁费用则包括管理费、土地使用税，以及地下设施及道路的维修费。
在计算租赁房地产纯收益时要注意以下几方面。
①签订租赁契约的时间。签订租赁契约的时间往往与估价时期不同，此时需要对租金进行日期修正，以使租金成为在估价日期所签订租赁契约的正常租金。因为，一般来说，续订契约的租金往往低于新订契约的租金。
②租金的内容。在房地产出租时，其租金中除包括房地产本身的租金外，往往还包括其他设施的租金。这些其他设施既包括作为房地产构成部分的电梯、空调等的租金，也包括床、桌、椅等动产的租金。前一部分租金是房地产的构成部分，但电梯、空调等设备的折旧与房地产有所不同，因而在计算费用时，应分开计算；而后一部分动产设施的租金，应该从租金总额中剔除，以免影响房地产本身的价格。
③租金习惯的不同。房地产的租赁习惯各地不同，但一般都要交纳一定的押金或保证金，押金或保证金数额的大小直接影响租金标准的高低。在估价时，就需要根据押金或保证金的利息调整租金额。
④出租率的高低。为了保证出租房地产的高效正常运用，需要对房地产及有关设施进行修理维护。因此，出租率并不是100%。在计算总收益时，一般按10%计算空房率，即出租率为90%。
(2)企业生产经营用房地产纯收益的计算
企业生产经营用房地产纯收益的计算公式为：
年纯收益=年经营收入-年经营费用
若是工厂等生产性企业的房地产，其经营收入就是销售额，经营费用则包括产品生产、销售的成本费用、税金及由产品带来的正常利润。
若是商店等企业经营用房地产，其经营费用则包括进货成本、销售费用、税金及正常经营利润。
(3)计算纯收益时应注意的事项
①作为房地产估价依据的纯收益是由房地产产生的。只有由房地产产生的纯收益才能作为估价的依据，因此对于租赁房地产来说，其纯收益的计算就是年租收入扣除年租费用后的余额。但对于企业生产经营用房地产来说，其纯收益的计算，在年经营收入中扣除有关成本费用、税金后、还必须扣除正常的生产经营利润。
②纯收益的客观、持续、规划，同样适用总收益和总费用。纯收益是根据总收益与总费用计算的，因此，作为估价依据的纯收益也就是说，总收益的产生基础是客观的，在时间上是持续的，在数据上是有规则的。短期的租赁收入、房地产的一次性出让收入都不能作为资本化的基础。与此相适应，在总收益中扣除的总费用，应该是为取得总收益所必须持续支付且直接必要的费用。
③对于非收益性自用房地产，也可以通过其他方法确定其纯收益，继而运用收益法进行估价。收益法原则上只适用于收益性房地产的估价，但是如果能根据类似的房地产的收益进行修正后，并确定待估价房地产的纯收益，则也可运用收益法对收益性的自用房地产如住房等进行估价。
④总费用的扣除，是纯收益计算的关键。总费用包括的内容比较复杂，特别是对于企业生产经营用房地产来说，尤其如此。一般可以根据持续支付和直接必要两个原则来确定，但在估价实务中，具体到某一项费用时往往难以把握。这里需要注意的是，估价与财务处理有所区别。例如，抵押贷款的利息，在财务上可列入期间费用，但估价时就不能列入费用类进行扣除，因为房地产抵押的利息，是根据抵押贷款进行计算的，但抵押贷款的大小除受房地产客观价值影响外，还受借款人的信誉、贷款银行的抵押率等因素的影响；而且抵押贷款并不会影响房地产的客观收益价格。因此，抵押贷款的利息不能扣除，否则会影响估价的客观性。
在计算总费用时，还应避免重复计算，如建筑物的维护费可计入总费用，而维修费从理论上讲应分大修、中修、小修、综合维修和日常养护等费用。但在实际工作中，由于大修间隔时间长，发生费用大，一般从提存的折旧额中开支，因此，在维修费中就不应包括这一部分，以免重复计算。
4.4.3还原利率的确定
1.还原利率的概念
所谓还原利率，简单地说是指房地产的年纯收益还原为价格的利率。其实质上是一种投资收益率。由于投资收益率的大小与投资风险成正比，风险越大，收益率越高，因此作为还原利率的投资风险应等同于房地产所产生的纯收益具有同等风险的投资收益率。
由于房地产可表现为土地、建筑物或合二为一的房地，而还原利率也有个别还原利率和综合还原利率之分。个别还原利率包括有土地还原利率和建筑物还原利率。土地还原利率是指估价土地时使用的还原利率。此时的纯收益应该是由待估价土地所产生的；建筑物还原利率是指估价单纯建筑物时所使用的还原利率，此时的纯收益是由建筑物产生的，不能包括土地所产生的纯收益。综合还原利率是指估出房地合一的价格时所使用的还原利率。相应的纯收益是指房地合一所产生的纯收益。
还原利率的选用，与估价的类型、纯收益的内涵必须相适应。另外，土地还原利率、建筑物还原利率与综合还原利率在一定情况下可以换算。
2.还原利率的重要性
尽管从收益的基本公式中，我们还必须充分地认识还原利率的重要性，以便对还原利率的选取抱着更加科学与慎重的态度。因为还原利率的敏感性很大，例如：对于一个年收益100万元的土地来说，选用还原利率为4%时，土地价格为2500万元；若还原利率提高到5%，则土地价格便为2000万元。同样的纯收益，其房地产的还原利率不同，估价的结果相差甚远。
3.还原利率的种类
运用收益还原法评估房地产的价格，由于评估的对象不同应当采用不同的性质的还原利率。目前最广泛采用的3种还原利率是：综合还原利率、建筑物还原利率、土地还原利率。
(1)综合还原利率
是求取土地与其上建筑物合成一体的价格时，所应适用的还原利率。对应的纯收益是土地及建筑物合成一体所产生的纯收益。也就是说，如果运用收益还原法评估的是土地及建筑物合成一体的价格，那所使用的纯收益必然是土地及建筑物合成一体的纯收益，同时，所选用的还原利率必须是土地及建筑物合成一体的还原利率，即综合还原利率(如果在这个问题上选错了，尽管主观上想求取的是土地及建筑物合成一体的价格。实质上的评估结果不是综合房地产的价格)。
(2)建筑物还原利率
是求取单纯建筑物的价格时，所应使用的还原利率。这时对应的纯收益是建筑物一项所产生的纯收益(即仅归因于建筑物的纯收益)，不包括土地产生的纯收益。选用的若不是建筑物还原利率，而是综合还原利率或土地还原利率。求出的这个价格实际上就不是建筑物的价格。
(3)土地还原利率
是求取单纯土地的价格时，所应使用的还原利率。这时对应的纯收益，必须是所要评估的土地所产生的纯收益，这个收益不应包括其他方面带来的部分。如果在求取土地的价格时选用的还原利率不是土地还原利率，即使得出了一个结果，这个结果也不能说是土地的价格。
综合还原利率、建筑物还原利率、土地还原利率，三者虽是严格区分，但又是相互联系的。
①综合还原利率r0=(r1L+r2B)/(L+B)
②土地还原利率r1=[r(L+B)-r2B]/L
③建筑物还原利率r2=[r(L+B)-r1L]/B
式中：L——土地价格；B——建筑物价格。
如果我们知道土地价格占总房地产的比率，建筑物价格占总房地产的比率，也可以找出综合还原利率、建筑物还原利率和土地还原利率三者的关系。
①综合还原利率r0=r1x+r2y
=土地还原利率×土地价占总价比率+建筑物还原利率×建筑物价占总价比率②土地还原利率r1=(r0-r2y)/x
=(综合还原利率-建筑物还原利率×建筑物价占总价比率)/土地价占总价比率③建筑物还原利率r2=(r0-r1x)/y
=(综合还原利率-土地还原利率×土地价占总价比率)/建筑物价占总价比率4.几种易行的求取还原利率的方法
(1)市场法
与市场法的情形相类似，待估价房地产还原利率的确定，可以以市场上类似房地产的还原利率为基础进行计算。为了避免偶然因素的影响，要求还原利率的掌握与市场估价法对市场实例的要求相同，即要求在用途、地区等方面是相同或相似的，并存在310个实例。
对于相似房地产还原利率资料的收集，可采用直接法或间接法。
所谓直接法，就是直接收集相似房地产的还原利率，从而确定待估价房地产的还原利率。
【例4-6】通过收集，已知6个实例的还原利率分别为8%、8.2%、8.5%、8.4%、8.6%、8.8%，则用算术平均法，就可计算待估价房地产的还原利率r为：
r=(8%+8.2%+8.5%+8.4%+8.6%+8.8%)/6=8.42%所谓间接法，就是先收集相似房地产的纯收益和价格，再运用收益还原法，计算其还原利率，然后确定待估价房地产的还原利率。
(2)调整法
通过安全利率加上风险调整值的方法来求取还原利率。这种方法是：先找出安全利率。
所谓安全利率就是无风险的资本投资的收益率。国外通常取长期国债券利率，我国一般选银行一年期的定期存款利率作为安全利率。其次，在有了安全利率的基础上，根据影响估价对象房地产的社会经济环境等，确定在此基础上的加码(或扣减)。这种方法的公式为：
还原利率=安全利率+风险调整值
风险调整值=行业风险+经营风险+财务风险+其他风险
行业风险主要是指企业所在的行业的行业性市场特点、投资开发特点及国家产业政策调整等因素造成的行业发展不确定给企业预期收益带来的影响。
经营风险主要是指企业在经营过程中，市场需求变化，生产要素供给条件变化，以及同类企业间的竞争给企业的未来预期收益带来的不确定性影响。
财务风险是指企业在经营过程中的资金融通、资金调度、资金周转可能出现的不确定性因素影响企业的预期收益。
其他风险包括了国民经济景气状况、通货膨胀等因素的变化可能对企业预期收益的影响。
量化上述各种风险，目前主要是采取经验判断。它要求评估人员充分了解国民经济的运行态势、行业发展方向、市场状况、同类企业竞争情况等。只有在充分了解和掌握上述数据资料的基础上，关于风险利率的判断才能较为客观、合理。
(3)估算法
所谓估算法，就是先列出各种投资风险程度及其投资风险率的大小，然后根据待估价房地产的投资风险等因素，估算出与此相应的投资收益率，作为还原利率。
最后值得指出的是，尽管有上述一些确定还原利率的方法，但这些方法并不能确切地告诉我们还原利率究竟应该是一个怎样的数字，如只能是8%而不能是10%。这些方法对还原利率的确定，都含有某些主观选择性，需要估价人员运用自己掌握的关于还原利率的理论知识、实际估计经验和对地方上投资及房地产市场的充分了解等，来做出相应的判断。因此，还原利率的确定，同整个房地产估价活动一样，既是科学，也是艺术。
4.4.4收益还原法的运用
在确定纯收益和还原利率以后，就可以将纯收益进行还原，即将待估价房地产在未来所能产生的期望纯收益折算为估价日期的现值之和，从而确定待估价房地产的价格。
