4.测算被估房地产价格
在调查研究和资料分析的基础上，根据选定的评估方法，进行价格测算。评估的基本方法有：成本法、市场法和收益法。由于被估房地产的性质差异和资料取得的难易。并非每一种评估方法都适用于各类房地产。为求得一个公平合理的价格，一般以一种评估方法为主，同时以另一种或几种评估方法为辅，以求互相对照和检验修正。评估师的经验对计算结果具有重要的影响。
5.综合分析确定评估结果
综合分析是对所选用的评估方法、资料及评估程序的各阶段，做客观的分析和检查。此时应特别注意以下几点：所选用的资料是否适当；评估原则的运用是否适当；对资料的分析是否准确；特别是对影响权重的赋值是否恰当。对于采用不同评估方法得到的评估值，可以采用简单算术平均值，也可以采用加权平均值作为最后评估值。
6.撰写评估报告
评估报告是评估过程和评估成果的综合反映，通过评估报告，不仅可以得到房地产评估的最后结果，还能了解整个评估过程的技术思路、评估方法和评估依据。
4.2房地产价格及其影响因素
4.2.1房地产价格及其种类
房地产价格可定义为：在市场经济条件下，人们正常、平和地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产在交易时体现出的经济价值的货币表现。
房地产价格有各种表现形式，可以根据其权益、形成方式和交易方式等进行划分。
①根据房地产价格形成基础的不同划分为：市场交易价格、理论价格、评估价格。这一划分是从现实、理论和评估角度考虑的房地产价格。市场交易价格是房地产在市场交易中实际成交的价格。在正常的市场条件下，买卖双方均以自身的利益为前提，在彼此自愿的条件下，以某一价格完成的房地产交易。由于交易时具体环境的不同，市场交易价格经常波动。市场交易价格一般具有如下作用：交易双方收支价款的依据、缴纳契税的依据、交付管理费的依据。理论价格是经济学理论中所说的“公开市场价值”，即假设将该房地产置于一个完全竞争的市场上，由供给充分竞争所得到的市场价格。评估价格，是一个近似的理论价格，但要考虑评估现时的房地产的市场表现，从而测定在评估“现时”房地产的市场价格。
②根据房地产权益的不同划分为：所有权价格、使用权价格、转让价格、他项权力价格。房地产发生交易行为时，是针对不同权益类型进行的，如所有权、使用权、他项权力等，因而形成相对应的权益价格。一般情况下，房地产所有权价格高于房地产使用权价格。
抵押权价格由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，一般要比市场交易价格低。
③根据房地产实物形态的不同划分为：土地价格、建筑物价格、房地产价格。土地价格是指单纯的土地及附有建筑物的房地产中的土地的价格。根据我国《房地产法规》，我国土地资产交易市场上交易的实际上是土地使用权价格。土地价格主要包括基准地价和标定地价等。基准地价是按照城市土地级别或地质地域分别评估的不同用途的各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。其基本特点是基准性——在某一区域内有统一的土地开发程度，土地使用年限为各用途土地的法定最高出让年限。其意义在于具有宏观控制地价的作用。标定地价是指一定时期和一定条件下，代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。建筑物价格是指单纯建筑物部分的价格，不包含其占用的土地价格。房地产价格是指建筑物连同其占用的土地的价格。
④根据房地产价格单位的不同划分为：总价格、单位价格、楼面地价。房地产总价格，是指一宗房地产的整体价格。房地产单位价格，有3种形态：针对土地而言，是指单位土地面积的土地价格；针对建筑物而言，是指单位建筑面积的建筑物价格；针对房地产而言，是指单位建筑面积的房地价格。房地产的单位价格能反映房地产价格水平的高低，而房地产总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价=土地总价格/建筑总面积，由于建筑总面积/土地总面积=容积率，所以楼面地价=土地单价/容积率。相对于土地总价和土地单价而言，楼面地价最能反映土地价格水平的高低。
4.2.2房地产价格特征
房地产价格同其他商品价格相比，既有共同之处，同受价值规律的影响，也有其特殊性，表现出房地产价格的特殊性。这些特征主要是由土地价格的特殊性决定的，并形成房地产价格的一些具体特征。
(1)房地产价格的权益性
房地产价格具有权益性，是说房地产价格的实质表现为房地产权益的价格。这是由于房地产的不可移动性决定的，即在房地产交易中转移的不是房地产的实体，而是房地产的权益，即房地产的所有权、使用权、收益权和其他物权。实物状态相同的房地产，权益状态可能有很大差异，价格差异也会很大。甚至实物状态尚好的房地产，由于权益过小，致使价值很低；相反，实物状态偏差的房地产，由于权益较大，可能价值会很高。即使同一宗房地产，转移的权益不同，价格也会不同。所以，对房地产估价时，充分了解和把握房地产的权益状况十分必要。
(2)房地产价格的区位性
即房地产价格受区位的影响很大。这是由于土地的区位不同，土地的价格差异导致房地产价格的差异。表现为两个方面：一方面，地区性差异，反映在不同城市之间的房地产差价；另一方面，地段性差异，表现为同一城市范围内，不同地段之间存在的房地产差价。
(3)房地产价格的双重性
这里有两个含义上的双重性。一方面为房地产价格在其内涵上具有双重的实体性基础，即一部分来自于土地开发和房物建筑安装劳动所形成的价值；另一部分来自于土地使用权价格。由此进一步明确房地产是房屋设施与土地的有机整体。另一方面为房地产价格形式具有双重性，即房地产价格既有代表交换代价的价格形式，又有使用和收益代价的租金形式。
(4)房地产价格的长期性
即房地产价格是在长时间内各种因素综合作用下形成的。它是相对于社会经济的经常变化以及房地产本身也随时间发生变化而言的。
(5)房地产价格的个别性
这里所说的个别性不仅有经济地理位置的个别性，还有建造过程的个别性(同一般竞争性很强的商品)，此外，与其他一般商品不同的是，极易受交易主体之间个别因素(如偏好、讨价能力、性格类型等)的影响。因此，通常是一宗房地产一个价格。
(6)房地产价格的敏感性
所谓房地产价格的敏感性，是因为一方面房地产价格关系到国计民生，是一个涉及人们基本生活保证与稳定的敏感性价格，关系到人们生存的基本置业水准；第二方面，它又是人们最重要的生产资料之一，通过对它的消费进一步生产生产资料和生活资料，通过对它的使用进行商贸、文化、政治及其他社会活动，关系到人们生产与经济性投资的投入水平；第三方面，它还是对政策最为敏感的价格之一。
(7)房地产价格的增值性
随着人口的增加、经济与社会的发展和人民生活水平的提高，房地产价格在总体上呈不断上升的趋势，这是市场经济发展与发达的必然规律。
4.2.3房地产价格的影响因素
影响房地产价格的因素通常可以划分为一般因素、环境因素和个别因素。
1.一般因素
一般因素是指对一定范围内所有房地产价格都产生一般性的、普遍的、共同的影响因素。这类因素主要包括经济因素、社会因素、行政因素和心理因素。在实际估价中，他们通常很难量化，而是作为定性因素进行分析，甚至主要是要借助估价师的经验加以判断，以期确定房地产价格的基本水平和变化趋势。
(1)经济因素
①经济发展因素。如国民经济增长速度、GDP水平、居民收入水平、物价指数等都会对地价乃至整个房地产价格的形成产生影响。一般而言，以上各水平的高低与房地产价格成正向关系。
②产业结构因素。即第一产业、第二产业和第三产业在国民生产总值中的比例关系以及各自的比重，包括房地产业在其中所占的比重。一般来讲，第三产业的比重越大，房地产价格也就相应较高。
③财政金融因素。如存款利率、贷款利率、物价上升指数、税率、土地资本还原利率等财政金融因素对房地产价格的形成有着紧密的关联。
(2)社会因素
①人口因素。房地产消费的主体是人，因此人的数量、结构及其素质直接决定着对方地产的需求，从而对房地产的价格产生直接且重要的影响。具体表现为：人口数量、人口密度、家庭规模、受教育程度及其综合素质。
②文明与治安因素。一个地区文明程度和治安程度优良，则会使人们的生活、生产、学习与工作安全舒畅，即所谓安居乐业，致使该地区有较强的置业吸引，从而使其房地产价格上升，反之下降。
③社会福利因素。社会福利的状态，会影响社会文化生活水平，从而间接地影响房地产价格水平。
④房地产投机因素。房地产投机是市场经济条件下一种正常的社会现象，即所谓囤积居奇，谋获超常利润。
(3)行政因素
行政因素是从公益观点，积极扶助和促进房地产的利用，或限制其消极作用，最终实现提高整体房地产效用的目的。行政因素通过对社会、经济等行为加以一定规范来影响房地产价格。行政因素的主要表现：①土地使用制度与住房制度、地价政策；②城市规划、土地利用规划、城市发展战略；③税收制度、投资倾斜、优惠政策；④行政隶属关系变更；⑤交通管制。
(4)心理因素
心理因素主要表现在：消费观念，购买或售卖心态，对居住环境的要求，风土人情等等。它对房地产价格的影响是很含蓄和微妙的。
2.环境因素
环境因素也叫区域因素，是指某一特定区域内自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所共同产生的区域特性，对该地区及周边环境的房地产价格水平产生影响。具体表现为以下几方面。
(1)商服繁华程度
是指所在地区的商业、服务业的繁华状况，各种商业、服务业的位置关系。一般而言，商服繁华程度的高低与房地产价格成正向关系。
(2)交通便捷程度
这里是指房地产所在地区道路系统的通达程度、道路级别，交通便捷程度，包括交通系统的完善程度和公共交通的方便度。一般而言，交通便捷程度的高低与房地产价格成正向关系。
(3)设施状况程度
这里是指城市设施状况，包括：基础设施、文体娱乐设施、生活设施等。这些设施的完善程度与房地产价格成正相关影响。
(4)环境状况因素
即指一个地区绿地的多少、有否公园、环境的优美及各种污染程度。显然，环境状况的优劣与房地产价格成正向关系。
3.个别因素
个别因素是指房地产自身的各种因素，包括：土地个别因素和建筑物个别因素。
1)土地的个别因素
(1)区位因素
区位因素也叫房地产的宗地位置。是影响房地产价格的首要因素。区位分为自然地理区位和社会经济区位。土地的自然地理区位是固定不变的，而社会经济地理区位却会随着城市建设和经济发展程度发生变化。一般而言，区位因素的优劣与土地价格成正向关系。
(2)占地状况
这里是指土地的面积、宽度和深度状况。一般来说，占地状况的这3个具体因素都应该适度为宜，不要过度或不足。其合适程度与土地价格成正向关系。
(3)形状因素
形状不规则的土地不利于利用，甚至会降低地价。一般认为宗地形状以矩形为佳。
(4)内质因素
这里是指土地的地理、地质、地势、地形因素。这些因素的优越程度与土地价格成正向关系。
(5)容积率因素
该因素也是影响土地价格的主要因素之一。容积率的高低与土地价格一般也成正向关系。
(6)用途因素
土地的用途对地价影响相当大，同样一块土地，在不同用途下，表现出来的土地价值不同，这要受城市规划的限制和影响。
(7)土地使用年期因素
在年地租不变的前提下，土地使用年限的长短与土地价格成正向关系。
2)建筑物的个别因素
①建筑物的面积、结构、材料等。他们直接影响建筑物的重置成本。从而影响房地产的价格。
②建筑物的设计、设备等是否良好。他们直接影响建筑物的美学功能。从而影响房地产的价格。
③施工质量。它直接决定着建筑物的使用安全性、方便性和舒适性。因而间接地影响房地产的价格。
④法律限制。这里主要是指城市规划及建筑法规。在进行资产评估时应考虑这些法律限制对建筑物价值已经产生和可能产生的影响。
⑤建筑物与周围环境的协调程度。该程度的大小决定着建筑物试用状态的效用，从而间接影响房地产的价格。
4.3房地产评估的市场法
4.3.1基本思路与适用范围
1.市场法的基本思路
(1)市场法的概念
市场法是房地产评估方法中最常用的方法之一，也是目前应用最广泛的评估方法之一。
市场法分成可比交易实例比较法、现行市价法、市场比较法等。由市场法评估得到的价格，称为比准价格。
市场法的基本含义是：在求取一宗房地产价格时，将被估房地产与近期内已发生交易的类似房地产加以对照比较，通过比较对已交易的房地产价格进行各种相关因素的修正，得出被估房地产在评估基准日的价格。
