“内部认购”限价房为何刺痛人们的神经。
请原谅，由于公务员购房问题事关人民公仆的形象，所以，在本节中我尽量采取引用媒体报道和有关署名文章的方式，再加以适当分析。我也希望诸君能冷静、理性地看待这个问题及其背后的原因。
2010年10月，一个名为《观林园内部开始认购》的帖子在网上流传，曝光了北京首开集团旗下北京宝晟住房股份有限公司开发的楼盘“观林园”二期项目“内部认购”事件。
该帖作者列出了一份参与该楼盘内部认购的329人名单，多为政府部门官员。这329人中，包括税务系统28人、住建委系统13人、规委系统4人、国土系统4人、派出所2人、检察院2人、国资委1人和中国扶贫基金会1人等。其中，多数认购1套，最多的一位认购了7套。
据披露，该楼盘2009年以来已有88套被内部认购。有关媒体调查称，认购均价为19万元左右，旁边的强佑清河新城目前均价是26万元/平方米，高于认购价近7000元/平方米。其中的价差极为惊人。一般人都知道，普通老百姓当然没有内部认购资格。
公务员“内部认购”限价房，非“观林园”仅有。
北京城西部、西北部的楼盘供应不多，这里的项目一直很好卖。位于北京中关村科技园区的领秀慧谷早就被购房者盯上了。2010年8月31日晚，当购房者听到楼盘内部认购的消息后，拿着凳子，带着食物，自发到领秀慧谷售楼中心排队，人数近千人。
9月1日上午，在排队购房者的强大压力下，并未对外正式公布何时开盘的领秀慧谷不得不临时开盘，并认可了排队者的自发排队顺序。但前去认购的购房者发现，总共750套房源已有约2/3的房源被认购走，只留下200多套房源可供销售。
那几百套房源到哪里去了？有媒体借国资委一位工作人员透露，领秀慧谷的内部认购现象确实存在，认购的对象主要是“国资委及其下属单位”，指的应该是北京市国资委。9月7日，北京市国资委表示，经查不存在内部认购情况。
但是，这种“内部自查”，很大程度上是靠内部员工自己上报情况。领秀慧谷的开发商北京科技园建设(集团)股份有限公司隶属北京市国资委。也因此，虽然北京市国资委否认了领秀慧谷存在内部认购的情况，但未能根本平息一些舆论的疑惑态度。
此前的2010年4月，一份名为“东坝朝阳新城限价房已被农业部公务员笑纳”的网帖，披露了农业部拟团购限价房的消息。该消息称，“朝阳新城”的限价房项目，有800套定向分给了农业部，价格从每平方米6400元到6700元，不及市场价的一半。虽然北京市住建委的网站公示过这三栋楼的预售信息，但它们并未参与2010年7月朝阳区的摇号配售。
在舆论的关注下，农业部不得不暂停了原定于4月中旬进行的预售签约。不过，后来有消息透露，几个月后当风头过去，这三栋楼的定向分配又在重新酝酿。
如果说观林园、领秀慧谷和朝阳新城的限价房，由于舆论的高度关注而被取消或暂停外，有些限价房被定向认购和分配了，人们却完全不知情。据财新网2010年11月5日报道，在北京市苹果园金顶北街，有两栋名为“锦和园”的限价房，已被定向分配给了不知名的部门。
8月20日，锦和园正式取得预售证“京房售证字（2010）限18号”，公示信息显示，由北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发，准许销售面积为2140922平方米。但该信息仅在北京市住建委网站停留一天便被删除。此后，在“京房售证字（2010）限17号”金隅花石苑和“京房售证字（2010）限19号”远洋一方润园之间，“限18号”飞走了。顺便一提，多家主要网站转载的财新网这篇文章，11月6日已被删除。
媒体报道和网上披露过的限价房“内部认购”、定向分配信息，与此前曝光的中石油团购事件等，仅仅揭出了公务员和垄断企业这种“类公务员”购房的一角。譬如，2011年3月，北京“和平街14区10号”被曝光。位于北京二三环之间的这栋灰白色6层小楼，独门独院，内部售房的价格只有6900元，而包围着它的那些老旧红色砖混居民楼，二手房价格已达每平方米3万元起，是它的4倍以上。该新建住宅楼属于商务部。
为什么公务员在买房过程中的“内部认购”、定向分配，会引起社会舆论如此强烈的关注？我个人认为，在住房商品化的大背景下，住房问题也存在一种平等权的社会需求，而公务员购买商品房信息以及保障房分配环节的不透明，令社会公众怀疑公权力有可能介入了市场化的商品房交易，或导致保障房分配的失衡。限价房就是典型案例。
北京市市委书记刘淇在2007年北京市“两会”上公开透露，北京市将用三年时间实施“两个一千万”工程：建设1000万平方米经济适用房和1000万平方米限价房。这是全国第一个宣布大规模建设限价房的城市。后来公布的规划显示，2008～2010年，北京市将建设1200万平方米限价房。
北京市建设限价房的速度非常快。2007年，北京市开工9个限价房项目，2008年开工10个项目，年度开工面积全部超过原规划开工的面积。限价房的优势就在于它的价格。如北京常营地块的限价房是每平方米5900元，而周边商品房价已超过1万元。北京市限价房售价多在每平方米6600元以下。
据北京市建委有关人士透露，北京市限价房常常采用定向摇号配售的方式，将向获得限价房购买资格的市民销售。每一轮较大规模的摇号配售时，北京市的媒体都会作出报道。那么，这些限价房果真是一视同仁地向所有符合条件的市民公平销售吗？
据《经济观察报》2010年8月30日记者贾华杰报道，“以海淀区为例，在记者掌握的3725个详细的区级限价房申请者的名单中，与政府相关的人员占比超过了61%”。而在实际分配的房源中，“有政府背景人员比区级公示的比例更高，根据记者统计，一些限价房的获得者90%都是与政府相关”。
并非巧合的是，该报记者对海淀区最近一期“领秀慧谷”限价房的摇号结果进行跟踪分析后发现，“在534个限价房中签者中，除去无法查询到任何公示信息的人外，90%均是政府相关人员”。
据公开资料，领秀慧谷包括限价房共23栋，商品房21栋，其中商品房平均售价15000～16000元/平方米，限价房售价为6500元/平方米。蹊跷的是，本文开头提到，领秀慧谷被怀疑“内部认购”的房源是500多套，而此前摇号销售的限价房也是500多套。我个人猜测，假如内部认购是真实的，那么，被内部认购的房源很可能就是限价房。
面向社会公开摇号配售的限价房，中签者比例并不高，而一些机关、事业单位通过审核备案的申请者，中签率甚至能达到100%。在限价小区美和园内，还有一些楼层被物业人员戏称为“人大楼”、“社科楼”、“中科院楼”。
据业内人士透露，这一现象在北京有相当普遍性。不仅仅是在海淀、朝阳、通州等区县建设的限价房，除了定向分配（出售）给城区拆迁户外，相当一部分都被各区政府部门购买了。一位承担了限价房建设任务的开发商对我说，限价房根本不必担心销售的问题，他们项目的房源早已被区里各部门认购了。
限价房还有一种特殊的建设和销售方式。开建伊始就被定向给了某个政府部门或机构，也就是说，这个项目是为某个单位定向打造的，开发商只是一个代建公司，项目公示程序不过是走个形式。比如，石景山苹果园的“锦和园”就是这种建设和销售模式的典型代表。表面上，所有限价房的申请和审批，都是按规定进行公示并公开摇号配售。但实际上，一批批限价房可能早已被公务员定向认购，或者是某个商品房项目被公务员以限价房的价格团购，这种巨大的不公正、不公开甚至是欺骗，就是刺激人们神经的地方。
但必须说明的是，无论是内部认购限价房或商品房，还是定向建设、定向配售限价房，并不是说所有公务员都能享受到同等待遇。不同的政府部门，甚至同一政府部门的不同司局、处室，可能差别巨大。有的公务员大学毕业两年，就“分”到了房子；有的公务员工作七八年了，房子还遥遥无期。据说，北京朝阳新城农业部限价房、商务部“和平街14区10号”，就是未分到房的内部人员透露出来的。但在普通老百姓看来，这只是他们内部的不平衡，这种不平衡要远远小于公务员之于其他社会成员之间的不平衡。
这种现象并非仅存在于北京。比如，无锡属经济发达地区，但机关单位通过非市场化购房的比例也很高。
北京的真实房价不足7000元/平方米？
假如存在公务员内部认购或定向配售限价房的现象，那么，其后面的秘密是什么？
这篇文章有较多的数据，而且需要读者自己进行逻辑推理，一般人看了可能会头疼。愿意思考的，请耐心读完，只想看到结论的，请直接跳到文章末尾。
北京不是房价最高的城市，但一定是最高的城市之一。北京市统计局没有公布2010年的具体房价，据中国房产信息集团数据，北京2010年新建商品住宅均价为20328元/平方米，上海全年均价为22261元/平方米，深圳均价为20596元/平方米（但一个名为“宜居城市研究室”的机构发布的《2010年中国城市房价排行榜》则称，杭州新房均价达25840元/平方米，北京为22310元/平方米，上海为19168元/平方米，数据之混乱可见一斑）。据北京市住建委提供的数据，2011年3月，北京新建商品住房成交均价为每平方米19679元，环比2月份下降267%，同比下降109%。
但我们看到的，并不一定是真实的房价。北京华远地产董事长任志强2009年11月25日写了一篇文章叫《北京的房价》，认为当时北京的一手房真实房价平均仅为6200元/平方米。而根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队公布的《2009年北京市房地产市场运行情况》，2009年第四季度，四环路以内商品住宅期房销售均价为25907元/平方米。
6200元/平方米与25907元/平方米，为什么两者的差距如此之大？
任志强如是写道：
北京2005～2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷，非商品住房建设用地指标为1320公顷，两者的比重为54∶1。而实际供给的情况则是，商品房住宅用地（招拍挂）2394公顷，完成计划数的336%，供地差额为4736公顷；非商品住宅供地1283公顷，完成9720%，扣除商品房中的配建，非商品房完成率为103%。这些土地为享受经济适用住房政策的用地，约为商品房用地的2倍，由特定单位使用了。商品住宅用地与非商品住宅用地的面积相加，可以计算出商品住宅用地在全部住宅建设用地中的比重仅为283%。
任志强认为，市场中计算出的商品住宅平均销售价格仅为这283%的住宅销售价格，而并非北京市的住宅实际价格。如果用地中的平均容积率相等，且大部分经济适用住房和享受经济适用住房政策的住房价格为4500元/平方米，则北京市的一手房销售价格约仅为6200元/平方米。
