“美国的房价跌掉30%，日本的房价跌了20年，欧洲的房价也在跌，而在中国居然还有认为房价不会掉，这是一件非常惊人的事情。”你一眼就看出来了，这正是独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠，在2010年11月5日的财新年会上的讲话。
最早发出中国房地产泡沫破裂预言的，正是谢国忠，或者，他至少是其中之一。早在2004年，作为摩根士丹利亚洲区首席经济学家的谢国忠，连续对中国房地产市场发出警告。“崩盘”这样的词，中国内地的专家学者一般是不会说的，但2005年以来，谢国忠说了一次又一次，就像一只聒噪不已的乌鸦。
这位经常在《南华早报》以英文撰文的经济学家，虽然少年时期是在中国度过，但接受的却是专业而系统的西方经济学训练。他的思维方式和数理推论，是迥异于中国本土专家学者的一套逻辑体系。让他跟一群国内的经济学家在一起，谁都可以看出他的格格不入。
回过头看，地产商们肯定要对谢国忠危言耸听的预警报以大笑。2004年，上海、杭州房价加速上涨，但北京的房价才启动不久，绝大多数城市的房价还在懵懂之中，谢国忠先生居然就宣称中国房地产市场要崩盘。假如被他的警告吓跑，今天所有的地产商恐怕只剩悔恨。一位地产商对我说，如果谢国忠的预言成真，中国房地产泡沫早就破灭100次了。
6年来，谢国忠从未放弃对中国房地产泡沫危机的呼吁。2009年12月22日，谢国忠在接受我们记者采访时直接点明了时间：“中国的房地产泡沫将在2012年破裂。”我看后，非常惊讶于他如此直率的言说方式。
也许2004年太过久远，2009年也有些模糊。而2010年9月29日第二波调控后，谢国忠在彭博社发表、经财经网翻译转载后的那篇文章《未来五年大城市房价平均跌一半》（9月30日），想必许多人记忆犹新：
“今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时就会通知大家。现在，楼市已经见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，资本会流出，届时楼市会加速下跌。中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%，甚至更多。”
2010年10月15日，谢国忠在《房价将跌至两个月工资可买一平方米》一文里重申：
“房地产熊市或许会持续五年。在最低点，房价可能下跌一半，届时，每平方米均价大约相当于当地两个月的平均工资。土地价格下降得会更厉害。当前最炙手可热的土地市场浙江，土地价格可能下跌八成。”
据有的媒体报道，谢国忠曾对亚洲金融危机、香港回归后房地产泡沫的破灭以及中国在20世纪末的通货紧缩，均发出过警告，并写下了以下的预测文字：“目前的全球流动性泡沫很可能在2008年终结，并以华尔街衍生品市场的崩溃为开始。”
当然，源于美国华尔街的这场全球金融危机，全世界经济学家作出预测的并不止谢国忠，他也不是最早发出“巫告”的。而政治家们会嘲笑说，如果相信经济学家的预测，华尔街金融危机早就爆发10次以上了。
我忽然想起了谢国忠的实证论据与银河证券首席经济学家左小蕾有些相似。谢国忠说，美国房价下跌了30%，日本跌了20年，欧洲也在下跌，言外之意是，共同的经济规律，难道中国独能置身事外？而左小蕾的反问是：“这个规律，发达国家证明了，发展中国家证明了，欧美国家证明了，亚洲国家证明了，为什么唯独中国可以置身事外？”
他们共同的一点，都是在国外接受经济学训练。左小蕾是美国伊利诺依大学国际金融与经济计量学博士，并曾在法国多所大学读书。谢国忠是美国麻省理工学院的经济学博士。谢国忠认为未来5年中国房地产进入熊市持续下跌的逻辑论据是，房地产市场本已存在巨量的商品房过剩（空置），而中国将进入货币紧缩时期，美国也可能在2011年加息。
谢国忠的逻辑没有问题，但是，在认为中国永远有特殊之处的经济学家们看来，他对中国房地产泡沫破灭的预言，在经历6年多的淘洗之后，这一次终于会实现吗？好在2012年并不遥远。
5年后房价真正步入下跌通道。
当我将谢国忠“未来五年大城市房价平均跌一半”的预言，转述给一位还未买房的朋友时，他又惊又喜地问：“是真的吗？是真的吗？”如果谢国忠的预言能够应验，我相信一半以上准备购房的消费者宁愿等待5年后再去抄底。
按照谢国忠的预测，房价最低时相当于当地两个月的平均工资。据北京市统计局数据，2010年北京市职工年平均工资为50415元。如果北京房价能下跌到平均每平方米1万元，正相当于2010年两个月的平均工资。
上一章我在分析未来5年决定房价上涨的几个关键因素时发现，只有货币政策最有可能变化。也就是说，未来5年将进入货币紧缩时期。但货币紧缩是个渐进过程，它尚不足以立即推动房地产发生趋势性逆转。
限购令将迫使2011年房价下跌，但它只是种临时因素，持续性无法明确。因此，行政调控手段也不足以立即将房地产带入趋势性下行轨道。除货币政策之外，上一节我提到了保障房和房产税这两个重大变量，但故意将另一个重大变量放在这里单独来写，那就是人口结构的变化。
过去10年，人口红利是房地产市场的一个驱动力。中国房地产市场进入居民个人购房时代，是经历1998年房改过渡期以后的事情。也就是说，1998年后，城市居民购买商品房才成为一种潮流和趋势。而2004年以后，各主要城市的改善性需求和投资性购房比例逐步上升，拥有一套以上住房的家庭数量持续增加。
我要说的是，城市里1998年前后出生的孩子，其所在家庭绝大部分拥有一套住房，相当一部分拥有一套以上住房。北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授对我说，他抽样调查的数据是，全国投资性购房比例为10%左右。但就我对身边有限的观察，拥有一套以上住房的城市家庭，远远超过10%。
2011年2月，天则经济研究所所长、经济学家茅于轼接受媒体采访时说，20年后，中国的房子会大量地剩余。现在我们计划生育的结构，造成“421”的家庭结构，底下一个小孩，上头两个父母，两个父母上头又是两个父母。祖父辈有4套房，到父亲这一辈还有两套房，祖父死了之后这4套房都得留下来，结果房子就供过于求了，想卖都卖不掉了。20年后，房子就大量地剩余，大量地掉价，都不值钱。
茅于轼所说的20年后，也许还有点遥远，而现有家庭结构对城市房地产市场的类似影响可能提前，在10年后就会显现。1998年出生的孩子，城市以独生子女为主，他们大学毕业时正好是2020年左右。当孩子只有一方家庭拥有两套以上住房，结婚后的年轻家庭会拥有至少一套房（双方父母仍自住一套）；若孩子双方均各拥有两套以上住房，则结婚后的年轻家庭将拥有两套以上住房（双方父母仍自住一套）。
必须说明，以上只是一种基于经验认知的推导，而非建立于科学统计数据上的数理推论。独生子女建立的年轻家庭，拥有住房数量的多寡，与目前改善性需求和投资性购房的比例有关。但有一点可以明确，当这一代年轻人在本地走上工作岗位时，他们中的多数人无须像今天的80后那样，急匆匆地购房，因为他们有房可住。
如此，2020年后，像北京、上海这种大城市，新增住房需求，可能主要来自于新增常住人口（包括流动人口和外埠人口），而非原有常住人口的改善性需求。也就是说，住房需求将大为减少，而住房过剩的压力充分体现。届时，房价不得不转向下跌。
保障房和房产税这两个重大变量有可能将该时间表提前。未来5年，如果全国保障房能保持年均650万套的建设水平，那么，2012年后，以保障房为主体、包括中小套型普通商品房在内，将占据市场50%以上的供应量。1998年房改梦寐以求的房地产市场格局将会实现：中高收入家庭购买商品房，中低收入购买限价房和经济适用房，或租住公租房，最低收入租住廉租房。
未来5年，房产税如果在全国普遍征收，它将有力地抑制投资性需求，并驱赶投资者将手里原有的投资性住房逐步抛向市场，极大地影响市场供求关系，从而拉动房价下滑。仅在沪渝征收房产税还看不出它的影响，如果在全国范围征收，其效力则要大得多，货币政策的变化，人口结构和家庭结构的变化，将令房地产市场于2018~2020年发生趋势性变化；但保障房和房产税这两个重大变量，有可能使房价下行的压力，在2015～2018年提前爆发。也就是说，2011年平均房价下跌是一个行政手段导致的突发性事件且走向不明，但房地产市场的趋势性逆转必将到来，最早2015年，最晚2018年。
基于此，我不同意谢国忠所说的“未来五年大城市房价平均跌一半”的观点。房价真正步入下跌通道，最早将在5年后（2015年以后），而不是未来的5年（2010年年底～2015年年底）。但是，还有一点可以明确，在房地产市场获得超额收益的时代正渐行渐远。
