北京市是保障房类型最全的城市，限价房、经济适用房、公共租赁房、廉租房，全都有。廉租房是必须坚持的，提供给最低收入家庭居住，这一点没有异议，但经济适用房和限价房一直备受争议。2010年9～11月北京市媒体披露的几起限价房内部团购和配售事件，便暴露出了一些弊端。
我个人认为，在北京、上海等极少数房价特别高的城市，可以建设少量经济适用房和限价房，但必须建立严格而透明的准入机制（包括建设和配售环节），坚决防止公权力的介入。有条件时经济适用房和限价房均应退出。在绝大多数城市，应取消建设经济适用房和限价房，而改为货币补贴，直接发放到户。与此同时，大力发展公共租赁住房。
值得注意的是，2月27日，温家宝在中国政府网、人民网回答网友提问时，特别强调了保障房的范围是以公租和廉租房为主，再加上棚户区改造，“不要走偏方向”，只字未提经济透用房和限价房。3月7日国家发改委负责人回答记者提问时也未提及经适房和限价房。我个人曾经猜测，在政策导向上，保障房已经转为以公租房为主，经济适用房和限价房可能面临逐步退出的趋势，这正是多位经济学家所竭力倡导的。但3月9日住建部副部长齐骥说，还有一些城市正在建设较大规模的经济适用房和限价房。有关部门传来的信息并不一致或者说有些矛盾。
发展公租房，江苏省常州市的做法可资借鉴。
2009年2月，常州对建立于2004年的经济适用房制度进行重大改革，不再建设经济适用房，而是对符合条件的经济适用房申请家庭，每户发放8万元的购房货币补贴。这就是多年来部分专家所呼吁的变暗补为明补，变“补砖头”为“补人头”的做法。据介绍，有万余户常州居民享受该政策。
常州市2001年起实行廉租房制度，与全国其他城市一样，廉租房制度是不能放弃的。我着重介绍的是它的公共租赁房制度。
常州市2007年制定并实施《常州市市区住房保障规划》，是全国首个将公共租赁住房纳入住房保障规划的城市。2009年年初，在“财政预算安排一块、土地出让划出一块、公积金收益提出一块、社会捐赠筹集一块”的基础上，常州市成立公共住房建设投资发展有限公司，注册资本为10亿元，政府向投资公司注入3000亩土地资源。这使得该公司具备了获取银行贷款的良好条件，融资总额达到30亿元。2009年已投入16亿元。
2009年常州市新开工建设公共租赁住房和廉租房4000套，2010年将建设2000套。截至2009年，该市向社会收购租赁房源2500套，2010年计划收购1500套。这样，到2011年，总计有1万套以上的公共租赁住房和廉租住房实物房源投入使用。这在常州这样的城市，是一个了不起的速度。
长沙、沈阳和江西新余也采取了货币补贴办法。我个人认为，常州在公共租赁房方面的做法，值得中等城市（二三线城市尤其是三线城市）借鉴，甚至效仿。
有些80后，尤其是85后朋友，看到保障房的话题就跳过去，以为与自己无关。但是，有迹象表明，一些城市正逐步将大学毕业生纳入公共租赁房的保障范围。譬如，常州公共租赁房主要面向廉租房和经济适用房之间的夹心层，同时也将毕业不满5年的大中专毕业生纳入其保障范围。
最具突破性的是重庆。2010年7月1日实施的《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》，将“大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来渝工作的无住房人员”，均纳入公租房保障范围。重庆市市长黄奇帆已经宣布，从2010年起重庆每年新建1000万平方米公租房，3～5年内其建设总量将达4000万平方米，按人均20平方米计算，可解决200万人的住房问题。这是公租房建设规模最大的城市。
《上海市发展公共租赁住房的实施意见》2010年9月正式颁布实施。上海市住房保障和房屋管理局住房保障处处长李东介绍说：“上海的《实施意见》与外地最大的不同就在于，把公租房的申请对象扩大到了非本市户籍的广大外来务工者。只要是持有《上海市居住证》，与本市就业单位签订一定年限劳务或工作合同，并且符合人均住房建筑面积低于15平方米的都可以申请公租房。”
北京市海淀区2010年10月11日开始接受廉租房、经适房、限价房和公租房摇号申请，其中公租房2385套，这是北京市首次配租公租房。北京市尚未向非户籍人口开放公租房，但我认为，北京市应该像上海那样，将持有北京居住证和连续缴纳社保到规定年限的居民，包括大学毕业生，纳入公租房保障范围。希望在2012年以前能解决这个问题。
北京市公租房的租金尚未确定，此前有消息称，租金标准为市场租金的八折。舆论普遍认为，该租金标准偏高。我个人建议，公租房租金以市场租金的五到六折为宜。有财力的城市，甚至可下调至市场租金的四到五折。2010年，重庆市公租房租金标准约为每平方米10元，相当于市场价60%。
公租房管理最大的问题是租金的收取和退出机制的建立。
公租房的租金收取，可参照缴纳个人所得税的办法，由单位代扣代缴，并直接由市财政局专户划走。假如承租人失业，可允许有3～6个月的缓交期，但找到工作后必须补交。无故逾期不交租金者，记入个人诚信档案，并有可能失去以后优先购买承租的公租房的资格；确属收入剧降、生活困难者，可按廉租房标准交租金。
公租房的退出机制，与其他保障房一样棘手。从上海的规定来看，对公租房申请人（包括持居住证的居民）没有收入限制。这些居民如果不愿退出，是否可以一直承租公租房，哪怕他是高收入者？倘若如此，当地就需不断建设公租房，以满足新增需求。但如果对申请人作出收入限制，对其收入情况的调查则相当复杂，审查部门恐怕力所不逮。从长远来看，这有赖于整个社会征信体系和社会保障系统（与税收系统相挂钩）的完善。
贵阳市探索了一种对公租房的明补方式。公租房的租金接近市场价，政府对公租房的承租人根据其收入情况给予30%~60%的补贴，如果不符合条件，就减少或停止补贴，这就解决了承租人退出难的问题。贵阳市还参照“房屋银行”的模式，向社会公开收储公租房，居民将闲置的房子存入贵阳市公共租赁住房服务中心，可从政府获得固定的租金收入（相当于市场价的8折）。
还有另外一种选择。重庆市规定，承租人住满5年后可以购买其租住的公租房。这种做法符合国人居住心理，值得其他省市尤其是一二线城市参考。但必须考虑，允许购买公租房的城市，应取消经济适用房和限价房。因为每年都会有大学生毕业和外来务工人员进城，公租房需要不停地建设下去，同时建那么多经济适用房和限价房，财力尤其吃不消。从趋势上看，将公租房与经济适用房、限价房并轨的做法，应是大方向。
多年调控为何遏制不住房价。
政府不会听任房地产市场自行调节，即使失败10次，它也要再调控第11次。
回顾历年的房地产调控，沧桑感慨之余，仍不禁为某些调控政策的举轻若重而叹息，错误的措施早已铸定了后来的结果，房价越调越上涨。
我们是以文件治理的思路来管理和调控包括房地产在内的所有产业。房地产市场的波动，很大程度上就是文件的波动带来的。
也许2010年启动的这一轮调控，会有所不同。而如果调控再次失效，那么，我们就只有静待市场的报复了。
早在2004年，谢国忠就预言中国房地产泡沫将破灭。这个按照西方经济学逻辑来预测中国房地产的经济学家，此次于2010年9月30日发出的预言——2012年房地产泡沫破灭，且让我们静候。
贫富差距日益扩大的收入分配制度，招拍挂为主的土地出让制度，连续10年以上货币超发的货币政策，是推动房价上涨的决定性因素。刚性需求是稳定房价的基础因素。除了货币政策，其他因素未发生大的变化。
有一个正在进行之中的重大变量——大规模的保障房建设，还有一个正在发生的重大变量——对住宅征收房产税试点，这两个因素将对房地产格局产生重要影响。
2011年房价必须下跌。不过，中国房地产市场真正转入下行轨道，最快或许是从2015年开始。房地产最好的投资时期已经过去。如果此前10年是房地产的黄金时期，那么2011年以后的10年，只能称得上是房地产的白银时代。
顺驰、中新地产和昌盛中国，这三个在调控中受过伤或倒下的案例，从三个不同的视角，或许可以提供不同的启示。
多年调控为何遏制不住房价22010年10月15日，在中央人民广播电台召集的一次内部座谈会上，我和《中国新闻周刊》的编委刘彦有过一次小小的争论。
自我介绍是经济学专业出身的刘彦，声称是自由市场经济的信奉者。她认为：实践表明，持续多年的房地产调控是完全失败的，“房地产根本就不应该调控，而应该交给市场自由调节”。
我表达的观点是：房地产调控是必要的，但过去的调控手段基本是错误的。但我忘了告诉她，从根本原则出发，在反对行政管制、倡导自由市场这一点上我们可以达成共识。而关于调控成果，我只能取中庸之道：调控不能说完全失败，但也很难说成功。
另外一个共识是，多年的调控，没有真正遏制房价。所有人看到的现实是，2010年的房价比2000年高出数倍甚至10倍（取决于你所在的城市）。人们据此得出结论说：政府越调控，房价越上涨。但问题是，房价上涨，果真是调控本身带来的结果吗？
中国房地产研究会副会长顾云昌曾经跟我说起过去房地产调控成效的问题。在顾云昌看来，政府必然要对房地产进行调控，虽然越调控越上涨，但如果政府不调控，对房地产放任不管，房价会上涨得更快，“比现在高得多”。经济学家赵晓也表达过类似观点。
历史是没法假设的，但历史的逻辑也并非遵循事先张扬的客观规律。“政府不调控、房价就会涨得更高”的观点，恰如“政府不调控、房价会更稳定”的观点一样，都行走在我们可认知的历史逻辑之外。在我们这样处于漫长的市场经济转型时期的国度，连商品房成本都要求被公示，怎么可能要求政府放弃对房地产市场的调控？
我写这一段的前两天（2010年11月4日），我的朋友、《经济观察报》地产主编吕尚春居然想跟我讨论2008年以来凯恩斯主义潮流的对与错。在我看来，今天对凯恩斯主义的反攻更像是犬儒主义的事后清算，正如试图让80多岁的格林斯潘为2008年的美国金融危机负责一样。
不过，吕尚春提起的话题，让我想起来，2008年10月公布中央政府4万亿投资计划的当天晚上，我失眠了。我清楚地记得，1998年为应对亚洲金融危机，以巨额国债紧急追加的很多投资项目，几年后依然是半截子工程。我没有理由相信，在投资决策程序和建设模式本质上没有任何改变的2009～2010年，政府投资效率会有多大的改善。尤其是，这些投资的绝大部分将被低效的国企、垄断的央企瓜分。而这些资金，说到底都是你和我的纳税钱，因为政府自己是不挣钱的。并且我相信，4万亿投资将极大地恶化而不是改善经济结构，加剧流动性的非均衡性泛滥。
