土地增值税的实施细则是1995年1月27日颁布并施行的。香港地产商代表团的到来，曾经让国家有关部门当时颇感为难。那时的房地产市场已经非常低迷了，开发贷款基本停止，房地产企业上市被暂停，土地增值税作为调控房地产的功能基本用不上。剩下的，就是增加新的税源了。
不知是香港地产商的游说见效了，还是房地产太过低迷等原因，土地增值税真正全面的征收，确是多年以后的事。
根据《条例》规定，土地增值税实行四级超率累进税率，税率按照增值额超过扣除项目金额部分数值大小，分别为30%、40%、50%、60%不等。增值额未超过扣除项目金额50%，土地增值税税额征收比例为增值额的30%，超过200%的，税率为60%。
但在实际征收过程中，各地一般是按普通住宅、非普通住宅、别墅、度假村等级，按销售收入的1%～5%预征率进行征收，开发项目结算后，再由开发商自查自补，执行四级累进税率的项目可以说是微乎其微。由于项目开发周期长，财务核算和税务清算极为复杂，各地税务机关很少对开发项目进行全面清算。
据了解，国家税务总局从2005年以来的5年内，曾经8次发文，对土地增值税的预征和清算提出要求，但各地进展甚微。包括房地产上市公司在内，地产商一般是以1%的预征率来进行土地增值税的计提。
北京科技大学中国经济研究组赵晓、陈金保、田艳春，2010年4月联名发表的文章指出：目前，大部分地方土地增值税的预征率只有1%，远远低于实际清算的税率。因此，很多房地产项目销售完成后，房地产企业想尽一切办法，故意久拖不清算，或者项目结束后干脆玩“人间蒸发”，令土地增值税清算无从谈起。2007年1月，国家税务总局曾要求各地税务机关严格土地增值税清算，此举曾令开发商大为紧张。然而，金融危机呼啸而来，经济形势急转直下，这一号称“革房地产商命”的税收政策再一次不了了之。赵晓等吁请严征土地增值税，以“100%预征、100%清算”来遏制新一轮楼市疯狂。
赵晓等的建议，是一个极难实现的目标。但提高预征率是可以做到的。国家税务总局2010年5月25日在《关于加强土地增值税征管工作的通知》中提出，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于15%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。
在此前后，青岛、厦门、上海、北京等城市，纷纷提高了土地增值税的预征率。上海是根据房价来确定预征率的，超过上年新房均价1倍的，预征率为5%。
从赵晓等的建议和国税总局2010年再次加大征收力度来看，土地增值税是调控房地产市场的重要手段。但从过往几年的实际效果看，土地增值税在调控房地产市场、抑制房价上涨方面所起的作用，几乎可以忽略不计。正如对个人转让二手房征收营业税，未能起到遏制投机的作用一样，对地产商和投资者个人尤其是地产商征收土地增值税，亦未能成为阻止涨价的动力。
事实上，土地增值税更像是为地方政府找到了一个新的税收来源，虽然这可能并非该税种设立的初衷。
严格征收土地增值税，能够为地方政府带来多大的税收？《21世纪经济报道》记者荆宝洁曾获得一份未公开的政协提案。一位不愿透露姓名的全国政协委员在这份提案中说，根据计算，2005年到2009年土地增值税共流失252万亿元，即平均每年流失5000亿元。而2005年以来的这5年，恰恰是全国房价和地价普遍快速上涨的时期，也就是说，这5年流失的土地增值税按规定应该是逐年递增的。
据财政部税政司公布的数据，2009年，全国土地增值税收入为71943亿元。根据上述政协委员的提案，即使以平均每年流失5000亿元的静态计算，2009年应征收土地增值税约5700亿元。这是一个相当惊人的数字。
国家税务总局从现实出发，强调全面清算的同时，着力于提高预征率，收到了良好的效果。2011年2月1日财政部税政司公布的数据显示，2010年全国土地增值税实现收入127667亿元，同比增长774%。税政司分析土地增值税快速增长的主要原因：一是商品房销售额快速增长，二是各地税务机关加强了土地增值税清算。
上面说过，土地增值税在抑制房价上涨方面，收效甚微，却不期然地为地方政府增加了一个新的收入来源。然而，即使严格预征和清算后，要将上述政协委员所说的“流失”的土地增值税全部收上来，也是不可能完成的任务。假设全国土地增值税收入2011年能达到2000多亿元就算不错了，但这与2010年全国土地收入291万亿元这种数字相比，实在是小巫见大巫。
也就是说，对土地增值税的严格预征和清算，不足以让地方政府放弃对土地财政的依赖，原因仍然是土地收入太过巨大，其他收入无可替代。不过，中央政府愿意为地方政府寻找新的收入来源，地方政府当然会笑纳。
两根香蕉，换不来地方政府手里的一个西瓜。
对住宅征收房产税，是地方政府新增的另一个税源。2011年1月28日起，上海、重庆两个城市宣布实行征收房产税试点。上海的税率为04%~06%；重庆的税率为05%~12%。有专家说，沪渝试点成功之后，北京等城市将跟进。
房产税的加入，会不会让地方政府从土地财政的依赖中转变过来？很干脆地告诉你：不会。
2010年5月以来，对住宅开征房产税的说法甚嚣尘上。
此前多年，讨论的税种叫物业税。物业税的提法，最早是1993年11月11～14日召开的十六届三中全会，通过《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》提出“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。
2005～2009年，总是“研究开征物业税”，却只见楼梯响，不见人下来。直到2010年5月27日，国务院批转的国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》提出“逐步推进房产税改革”，只字不提物业税。
为什么物业税会悄然退场，房产税登场？一位法学博士告诉我，物业税作为一项新的税种，若要开征，有较为漫长的过程，首先需列入全国人大立法规划，然后经过一审、二审、三审，才能通过并施行，这些过程全部完成需要3～5年时间。而目前物业税连立法规划都未列入，开征更是遥远。
而房产税则是一种现成的税种。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。作为财产税的房产税，与作为流转税的土地增值税，都是地税的一种。
《房产税暂行条例》早在1986年10月1日就已施行，只不过征税对象限于经营性房产，居民房产免征。房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，税率为12%；或依照房产租金收入计算缴纳，税率为12%。
有专家这么解释：对居民住宅开征房产税，如果要从法理上找依据，可以从第二套以上开征。第一套住房是基本品，第二套住房算是改善品，第三套住房应该是投资品，把第三套住房作为经营性房产来征房产税是说得过去的。
要对居民住宅开征房产税，非常易于操作，若今晚修改房产税暂行条例，明天就可实施，财政部将条例第五条第四款修改后报国务院公布即可，无须走复杂的立法程序。但是，就这么一个简单到举手之劳的程序，有关部门就是不愿意走一下。上海重庆试点先行，本是好事，但若是先修改房产税暂行条例，再让这两个城市试点，任何人都挑不出法理上的毛病，为什么非得让试点突破法规的规定，授人以柄呢？
此外，2010年11月《国务院关于加强法治政府建设的意见》提出：要把公众参与、专家论证、风险评估、合法性审查和集体讨论决定作为重大决策的必经程序。而进行房产税试点，事关公众重大利益，公开听证或向社会征求意见，十分必要。新拆迁条例两次向社会公开征求意见，开了一个非常好的先例，但对住宅征收房产税，关系到几乎所有家庭的切身利益，为什么要绕开公众的意见？
试点之后，房产税在全国推开，似乎是时间问题。毫不奇怪，房产税的最大受益者是地方政府。假如对住宅征收房产税，能带来多少税收？《21世纪经济报道》记者田新杰请有关机构粗略测算的结果是，若以2009年住宅总量为基数，对其二套及以上住宅征税，以税率07%计算，则全国新增的房产税约1500亿元。这与上海市房产税试点的征收范围和税率非常接近。
但是，房产税绝不至于令地方政府放弃土地财政。重庆预计2011年新增房产税不及2亿元，上海新增房产税对财政的贡献率也不会超过1%。用重庆市市长黄奇帆的话说，征收房产税的象征意义要大于其实际意义。
