支付了全款，房子就归付款人了吗？
在我国，房子属于不动产，在进行房屋转让时，一定要去相关部门办理过户登记手续，否则就不能取得房屋的所有权。下面案例中的情况就是如此。
张某将自己的一套两室一厅的房子卖给了小王并签订了房屋买卖合同，但是张某故意没有到房产部门办理过户登记，暗自等待更高的出价。小王支付全部房屋价款后全家就搬了进去。不料，有一天周某来到小王家，并自称自己昨天刚从张某那买了这套房子，并拿出来房产证，房产证上记载的是周某的名字，小王一下子傻眼了。现在这房子是谁的？如果房子归周某，小王应该如何维护自己的合法权益呢？
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
……
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
由以上法条可知，小王得不到该房子的所有权。之所以得不到所有权，是因为张某给他设了一个未登记的陷阱。
一房二卖的现象在现实中经常发生。不动产以登记的方式进行公示，没有登记的不动产所有权不发生转移。根据我国《物权法》第九条第一款的规定可知，小王虽然付清了房子的全部价款，但从我国法律对不动产实行的登记制度来看，该房子的所有权不属于小王，小王也不是该房子的合法所有人。张某先后与小王和周某签订了买卖合同，这两份合同都是有效的，但是小王没有办理过户登记，所以他虽然占有房子，但不能取得该房子的所有权，而周某已经办理了过户登记，因此取得了房子的所有权。小王可以根据有关法律请求张某承担违约责任，或者请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求其承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
房子便宜是陷阱还是馅饼？
随着商品房市场的日益火爆，一手房宣传大战在各个开发商中打得甚是激烈。低价、打折，种种诱惑直面购房者。那么，当您在与房地产开发商签订商品房买卖合同的时候，是否已经考虑全面了，能否只因房子便宜而对其他事项不管不顾呢？
《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：
（一）有自己的名称和组织机构；
（二）有固定的经营场所；
（三）有符合国务院规定的注册资本；
（四）有足够的专业技术人员；
（五）法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。
……”
《商品房销售管理办法》第七条规定：“商品房现售，应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。”
消费者在进行房屋买卖时，首先，审查该房地产开发商的资质，看其是否具备上述房地产开发商应具备的四个条件：一、房地产开发企业作为商品房销售的出卖人，应当是独立的企业法人，并且符合法律的规定。二、必须已经取得合法的土地使用权。三、必须持有《房地产开发资质等级证书》。四、必须具有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》。否则，您购买的房子很可能是违法建筑。其次，对该开发商的信誉进行审核，如果该开发商的信誉不好，那么他的房子再便宜，也不能购买。否则，您可能会吃亏。比如，开发商私自减少房子的实际面积，增加公摊面积，改变楼盘的结构、朝向，多收取物业费、少提供物业服务等，都会使您的合法权益受到不法侵害。
商品房认购书能随便签吗？
当你去售楼大厅看房的时候，销售人员会告诉你：“这套房子多好呀，好多人都看上了，您要真想买这套房，最好是先签个商品房认购书，交点定金，把房子给定下来，要不然明天这房子可能就没有了。”那么，在我国，商品房认购书的法律效力如何？购房者可以随便就与房地产开发商签订商品房认购书吗？对此，我国法律有明确规定。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
商品房认购书，是指商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。所以，我们提醒购房者在与房产公司签订商品认购书中涉及定金时，一定要谨慎。在约定定金条款时，要使自己能“退出”（免责）。不要使自己陷入由于这笔钱款无法退还而造成损失，为了避免损失而不得已签约的困境。
房屋出现质量问题可以退房吗？
大家都知道，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）及《中华人民共和国产品质量法》的相关规定，消费者购买到有质量问题的产品可以要求销售者退货。但是对于商品房出现质量问题时，购房者能否要求房地产开发商退房并赔偿损失呢？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
第十三条第一款规定：“ 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
《中华人民共和国建筑法》（以下简称建筑法）第六十条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。
建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”
根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，可以解除合同的情形有两种：一是房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。二是因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
由此可知，并不是只要房屋出现质量问题就可以要求退房或要求开发商赔偿损失，而是要满足以上法律规定的相关条件，否则，就只能依据《建筑法》第六十条第二款“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复”这一规定进行修复，而不是解除合同。
所以，购房者在遇到自己购买的商品房有质量问题时，首先要了解相关的法律法规，明确商品房出现了怎样的质量问题，其次才可以要求开发商退房或者以充分的理由诉至法院，请求法院的支持。
房屋实际情况与销售广告不符，开发商须承担违约责任吗？
在实际生活中，一些房地产开发商为了吸引买房人的眼球，往往会在售房广告中进行一些夸大宣传，如把一些本来没有的设施列入广告中，或者用一些华丽的词语过分美化房屋周围环境，等等。一些购房者受广告内容的吸引，签订了购房合同。而房屋到手后才发现实际情况与广告内容相差很远。
为了保护购房者的权益，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”
由此可见，对于房地产广告中的有关房屋及其相关设施的说明及允诺，如果其对订立合同和房屋定价有重大影响，那么即使该说明和允诺未载入房屋买卖合同，也属于合同内容。若购房者发现说明或允诺的内容与实际不符时，可以要求开发商承担违约责任。
当然，为了保险起见，购房者在与开发商签订买房合同时，最好把广告中的相关内容写入合同，这样自己的合法权益就有了更有力的保障。
房屋买卖合同签订后，出卖人擅自把房屋抵押出去，买方能解除合同吗？
房屋买卖双方签订合同后，可能会发生一些情况致使合同目的不能实现。比如说，甲就购买乙的房屋而与乙签订了购房合同，签订合同后，乙在没有告诉甲的情况下，又把该房抵押给了丙，这时候甲如何维护自己的权益呢？甲可以主张解除合同吗？对于这个问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条作了规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”
由此可见，买卖双方签订合同后，房屋出卖人擅自将房屋抵押给他人，买方可以要求解除合同、返还已交付的房款及利息，并且要求出卖人赔偿损失，同时还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。
出卖人故意隐瞒房屋的抵押事实，买方该怎么办？
在生活中，房屋买卖双方也可能遇到这样的情况：甲拥有一幢房子，但是由于某些原因抵押给了乙，丙不知该房屋已抵押，表示想买该房屋。在甲、丙双方签订合同时，甲故意隐瞒了该房屋已经抵押的事实。丙发现实情后，该如何维护自己的合法权益呢？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”
由此可见，房屋出卖人在签订合同时，故意隐瞒该房屋已经抵押的事实，导致双方所签订的合同无效、被撤销或解除的，房屋买受人可以请求返还其已经交付的购房款及利息、赔偿损失，同时可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
签订了买卖合同的房屋上的风险由谁承担？
房屋买卖合同签订后可能会发生一些意外情况，使房屋受到一定程度的损坏，如火灾等意外事故，会使得房屋损毁、灭失。那么房屋损毁、灭失的风险由谁承担呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条就此问题的不同情况分别作了规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
由此可见，在一般情况下，房屋损坏的风险，在房屋交付之前由出卖人承担；在房屋交付给买受人之后，由买受人承担。我们此处所说的交付，是指房屋的转移占有，就是把房屋由出卖人手中交到买受人手中，由买受人占有使用该房屋。在实际生活中，有时会发生买受人拒收交房通知的情况，如果在交房时，买受人没有正当理由拒绝接收的，自书面交房通知确定的交付使用之日起，风险由买受人承担。当然，这些只是法律的一般规定，双方当事人也可以根据实际情况自行作出相关约定。
未办理房屋产权变更登记是否会影响房屋买卖合同的效力？
甲将一套房屋卖与了乙，双方约定了价款，并且签订了书面合同，但是双方还没有办理产权变更登记。之后，乙又联系了一套更便宜的住房，因此后悔与甲签订合同。遂以该房未办理变更登记为由，主张合同无效。那么该合同是否有效呢？
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
由此可见，对于房屋买卖双方当事人来说，双方只要签订了合同，是否到登记机关办理登记，不影响合同的效力。除非当事人在合同中约定合同生效的时间或其他条款，否则，自合同成立时生效。所以，前文所列举的例子，乙不能因未办理变更登记，而主张合同无效。
房屋实际面积与合同约定面积不符时该如何处理？
近年来，房屋面积纠纷成为房屋买卖纠纷中的一项重要内容。例如，房屋买卖双方签订了购房合同，房屋套内面积（房屋内部可以使用的面积）为100平方米，后来购房者发现该房屋的套内面积为90平方米，与购房合同内约定的面积不符，这时候，购房者应怎么办？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
由该条文我们可以得知，当房屋实际面积与合同约定出现误差时，如果双方在合同中约定了处理方式的，按合同的约定处理；如果双方没有在合同中约定，则以3%为界。面积误差值在3%以内的（含3%），按合同价格结算；面积误差值超过3%的，购房者可以请求解除合同，若其同意继续履行合同，可按不同情况，根据法律进行处理。
在实践中，为了减少因面积误差出现的纠纷，还有一个问题要提醒购房者注意。购房者在签订合同时一定要注意合同条款中的房屋面积是套内面积，还是外围面积，以免房屋出卖人故意混淆，侵害购房者的利益。
房屋产权证与不动产登记簿内容不一致以哪个为准？
房屋产权证是房主享有该房屋所有权的证明，由房屋所有人持有；不动产登记簿是物权归属和内容的根据，由登记机构管理。两者都能证明房屋的权属，但是两者如果出现不一致的话，以哪一个为准呢？例如，某人房屋产权证上记载有5间房屋，但是在登记机关的登记簿上记载的是3间房屋，他到底有几间房屋呢？这时其想出卖房屋时，能把5间房屋都卖出吗？
《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
由此可见，在一般情况下，房屋产权证与登记机关不动产登记簿的内容是一致的。但是，如果出现了不一致的情况，应当以登记机关的登记为准，除非能够证明不动产登记簿存在错误。因此，上文中提到的例子，房主如果想卖出其房屋，只能卖登记簿上记载的3间房屋，对于另外2间，虽然有房产证，但是因为与登记簿不一致，所以其没有权利出售。
房子过户后还能解除购房合同吗？
房屋买卖双方签订合同以后，出卖人交付了房子，双方到房产管理部门和土地管理部门办理了变更登记，房屋买受人取得了房屋的所有权，这时当事人可以要求解除购房合同吗？
《合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”
由此可见，只要当事人双方协商好了，达成一致的意见，是可以解除合同的，即使房屋已经过户。无论是买房还是卖房，都必须要双方当事人达成一致意见，购房合同就是双方当事人意思表示一致的产物。只要不违背法律的规定，不对国家、他人等的利益造成损害，当事人可以签订合同，也可以解除合同。当然，为了减少不必要的纠纷，当事人可以在签订合同的时候约定解除条件，只要合同约定的条件成立时，具有解除权的一方就可以要求解约。比如，甲把房子卖给乙，在合同中约定，如果一年内甲的儿子从外地回来，乙就要把房子退给甲。如果甲的儿子真的在一年内回来，甲可以要求解除合同。若双方在交房时办完了过户手续，在解除合同后，双方须到相关部门把房屋产权变更过来。
买受人迟延交付购房款，出卖人可否要求解除合同？
在房屋买卖过程中，有时会发生买受人迟延交付购房款的情况。比如，甲乙双方在合同中约定了交房期限和付款期限，然而到了约定的付款期限，买受人甲无正当理由拒绝付款，此时，房屋出卖人可以要求解除合同吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”
由此可见，房屋的买受人迟延交付房款的，出卖人可以先予催告，要求其履行合同，支付购房款，如果买受人在催告后三个月的合理期限内仍不支付，那么，出卖人可以请求解除合同。此外，解除权有一定的行使期限。那么解除权行使的期限如何确定呢？如果对方当事人催告的，解除权的期限为三个月，若对方当事人没有催告，解除权的期限为自解除权发生之日起一年。
房屋预售合同未登记备案，可以请求确认合同无效吗？
根据我国法律的规定，买卖双方签订预售合同之后，商品房预售人应当将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。然而在有些情况下，由于种种原因，房地产开发商与房屋买受人签订预售合同之后，没有到相关部门办理登记备案手续，当事人可以因没有登记备案而要求解除合同吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”
由此可见，虽然法律要求签订商品房预售合同后，要进行登记备案，但是如果双方签订预售合同后没有办理登记备案手续的，当事人要求确认合同无效，法院是不支持的，是否办理登记备案手续不是预售合同生效的必要条件。但是，如果当事人在合同中约定办理登记备案手续是合同生效的条件，以当事人的约定为准，此时不办理登记备案手续，合同不生效。虽然当事人作了约定，但是一方当事人履行了合同规定的主要义务，如购买方支付了房款，而卖方接受的，这时合同也生效，不能以未办理登记备案手续为由，要求确认预售合同无效。
未能订立商品房买卖合同，可以要回提前支付的定金吗？
一些购房者在正式签订购房合同之前，往往会与房地产开发商签订认购书，约定购买房地产开发商的一套房屋，有时会交付一定的定金，并且约定一定的期限正式签订购房合同。如果到最后双方没有签订购房合同，那么购房者支付的定金该如何处理呢？
《担保法》对定金的问题作了详细规定。定金是合同的保证金，如果是给付方违约，那么其不能要回定金；如果是接受定金的一方违约，接收方必须双倍返还定金。据此，购房者交付的定金是为了签订购房合同而支付的保证金，对于该定金的处理方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
由此可见，在购房者支付一定的定金之后，如果是因为房屋出卖人的原因，使得购房合同不能签订，那么出卖人应该双倍返还定金；如果是购房者的原因，如没有正当理由而反悔，不想买该房屋了，这个时候定金归出卖人所有，购房者无权要回。当然，如果不是双方当事人的原因，使得购房合同不能签订，那么出卖人应该返还定金。所以，购房者在买房前一定要慎重，尤其是支付定金前要考虑清楚，以免损失定金。
房屋出现质量问题，任何时候都可以要求出卖人修复吗？
在购房者入住房屋后，房屋如果出现质量问题，任何时候都可以要求出卖人修复吗？比如说，某人买了一套房子，住了十多年后出现墙面渗水问题，这时能要求出卖人修复吗？这就要看我国法律关于房屋保修期的规定。出卖人对房屋的修复责任，是有一定的期限的，就像我们购买其他商品有一定的保修期一样。房屋的保修期，一般是从交付之日开始计算的。而期限的长短，根据不同的情况，法律有不同的规定。
《商品房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。
商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。
非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。
在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。”
此外，我国《建筑工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工合格之日起计算。”
由此可见，关于房屋的保修期，是比较复杂的，当事人为了维护自己的权益，除了依照法律的规定，还可以在合同中进行详细的约定，约定房屋的保修条款。所以，房屋出现质量问题，并不是任何时候都可以要求出卖人维修的，出卖人的保修期是有一定的期限的。
进行了预告登记的房屋，出卖人还能再卖与他人吗？
甲购买乙的一套房子，双方约定半年后交房。甲担心这期间乙反悔，所以双方向登记机关申请了预告登记。之后，又有他人向乙表示想购买该房，并且出价更高，乙可以把房子再卖与他人吗？第三人是否能取得房屋所有权？
《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”
上述条文是对我国预告登记制度的规定，该制度能够保证合同的履行。房屋买卖双方签订合同后，如果双方进行了预告登记，那么出卖人就不能擅自处分该房屋。如果出卖人在预告登记后，又将房屋卖给第三人，第三人是不能取得该房屋的所有权的。因此，建议大家在签订买房合同后，如果当时的条件不能办理产权登记，可以先进行预告登记，以防出卖人在这期间又将房屋卖与他人。
拿不到房产证，可以要求房地产开发商承担违约责任吗？
房产证迟延办理一直是困扰广大买房族的一大难题。很多购房者在签订合同时，房地产开发商都会向其承诺，在规定的时间内办理房产证。然而，有很多购房者收到房屋后，甚至在入住一两年之后，都拿不到房产证，这使得购房者很不安，因为房产证是购房者证明自己对房屋具有所有权的凭证。购房者迟迟拿不到房产证，可以要求房地产开发商承担违约责任吗？
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”
上述条文规定了开发商逾期办理房产证应承担的责任。在实际生活中，房产证迟迟办不下来，有一部分原因是因为开发商的出售手续不能及时办理齐全。由于开发商的原因，导致购房者在一定的期间拿不到房产证的，购房者可以要求开发商承担违约责任。为了更好地维护自己的权益，购房者在签订购房合同时，最好明确约定办理房产证的期限，以防开发商恶意拖延办证时间。
房屋所占范围的土地使用权归谁所有？
现实生活中，有些聪明的人在卖房子的时候可能会想，当初自己是交纳了土地出让金才得到建设用地使用权的，那么能不能把房子卖给一个人的同时，再把房子范围内的建设用地使用权转让给另一个人呢？这种想法看似很有道理实际上却是无法实现的。因为房屋不可能脱离土地而存在，如果一个人可以在没得到土地使用权的情况下得到房屋，那这种房屋就真的是“空中楼阁”了，所以建设用地使用权是不可能脱离房屋而单独转让的。
《物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”
据此规定，建筑物及其附属设施转让的，该建筑物及其附属设施范围内的建设用地使用权一并转让。由此可见，想把房屋和房屋范围内的建设用地使用权分别转让的想法，既不合理也不合法。
建筑物、构筑物及其附属设施与其占用范围内的建设用地使用权实际上是一个整体，只要建设用地使用权和地上房屋有一个发生转让，另一个就要相应转让，这就是所谓的“房随地走、地随房走”。因此从法律后果上说，不可能出现“房”和“地”分属不同主体的情况，二者必须同时发生转移。
建设用地使用期限届满前，国家能收回土地吗？
李某有一栋楼房，有一天土地管理部门的工作人员突然来到他家，告诉他要收回他这块土地的使用权，原因是新建的一条公路要经过这儿，他们家的楼房必须拆掉。李某不愿意搬迁，他认为自己的建设用地使用期限还没到，政府无权收回土地。他的这种认识正确吗？
李某的这种认识是不正确的。虽然从原则上说，公民的建设用地使用权受法律保护，在建设用地使用期限内，任何单位无权收回公民的建设使用权，但也是存在例外的，那就是基于公共利益。
《物权法》第一百四十八条规定：“建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。”据此，虽然李某的建设用地使用权未到期，但国家基于修公路这样的公共利益的需要，是有权收回李某的建设用地使用权的。
建设用地使用权可以因公共利益、城市规划的需要，以及土地闲置和使用权人的其他违反合同的行为提前收回。因为公共利益、城市规划等原因收回的，应当给予使用权人相应的补偿，并退还相应的土地出让金。对于农村集体土地的使用权可以因公共设施建设、不按约定用途使用或者土地闲置而收回。
住宅用地使用期届满后怎么办？
曾有媒体报道说房子的使用期限是七十年。因此，很多人非常担心自己的房子七十年后就不是自己的了。其实，这种担心是没有必要的。法律的这一规定只是考虑到房屋的安全使用寿命，而不是要在七十年后将公民的房屋收归国有。
《物权法》第一百四十九条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。”
由此可见，公民的住宅用地就算已经使用了七十年，还可以继续使用下去，只要公民不改变自己住宅用地的性质，公民就可以世世代代在这块土地上住下去。
值得注意的是，《物权法》关于住宅用地使用期届满自动续期的规定只适用于建设用地中的住宅用地，而非住宅用地则不能自动续期。《物权法》第一百四十九条第二款规定了非住宅用地使用期届满后的续期要依照法律规定办理，其实也就是从反面规定了非住宅用地期限届满不能自动续期。
农民的宅基地因自然灾害被毁怎么办？
王某在村西头有一块宅基地，本来准备给快要结婚的儿子盖新房用的，可不巧的是几个月前村西头的大山因长时间下暴雨发生了山体滑坡，把宅基地毁坏了。王某无奈，只好向村里申请重新划给自己一块宅基地，但遭到村长的拒绝，村长说宅基地已经给他分配过了，不能再重新分配，否则其他村民会不满。王某有权获得新宅基地吗？
《物权法》第一百五十四条规定：“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”据此规定，村民的宅基地因自然灾害等原因灭失的，原宅基地使用权消灭，村集体经济组织应当为村民重新分配宅基地。因此，在王某的宅基地因山体滑坡而毁坏的情况下，村里就应当为他重新分配一块宅基地，村长不能以任何理由拒绝分配。
居住权是公民的基本权利之一，《物权法》的此条规定是对《中华人民共和国宪法》关于公民居住权保护的具体化。需要注意的是，村民重新获得宅基地的原因只能是自然灾害等原因造成原宅基地灭失，如果是村民抛弃了原宅基地或者将宅基地转让给他人则不得重新要求分配宅基地。
房屋租赁必须要签订书面合同吗？
在现实生活中，一些人怕麻烦，双方只是口头上约定一下，就算达成了租房协议，尤其是一些熟人之间租赁房屋时，很多人都不签订书面协议。那么，租赁房屋必须要签书面合同吗？我们来看一下法律的相关规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”
可见，房屋租赁双方当事人在租赁房屋时应当签订书面合同，约定相关条款，而不能只是口头约定。并且，双方签订的合同，对于租赁的期限、价格，以及双方的权利义务都要约定清楚。其实，我国法律规定租赁双方应当签订书面合同，有利于双方当事人之间纠纷的解决。如果双方没有书面约定，一旦产生了争议，口头的约定是很难证明的，只要一方当事人不承认，那么纠纷就不好解决。有书面合同在，对双方的权利、义务约定得很清楚，那么就不怕对方不认账。
法律对房屋租赁期限有什么规定？
租房子在现实生活中很普遍。一是因为买房价格贵，很多人积蓄不多，买房压力很大；二是工作地点不固定，租房比较灵活。但是，租房也要考虑相对经济。比如，有人会想，是不是租得越久价格就会越便宜呢？那么法律对租赁期限的规定是怎么样的呢？是不是只要双方达成一致意见，就可以无限期地租住房屋了呢？不是这样的，法律对租赁期限作了明确的规定。
《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”
由此可见，通常情况下，房屋租赁合同中约定的租赁期限最长不得超过二十年，否则超过二十年以外的部分无效，如果双方确实想租赁更长的时间，只能在二十年期满的时候续租。同样地，续签时每次签订的租赁合同期限不得超过二十年。
租赁期间，房屋出现质量问题谁来维修？
房子难免会出现问题，租赁的房子自然也不会例外。例如，承租人在租赁期间，发现房屋在雨天出现墙壁漏雨、渗水现象。那么，出现这类情况谁来负责维修呢？是房屋的出租人，还是正在使用房屋的承租人呢？
《合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”
第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”
可见，一般情况下，房屋出现问题时出租人具有维修义务。在房屋需要修复时，承租人可以要求出租人在合理的期限进行维修。如果出租人不进行修复，承租人可以自己维修，但是修理费由出租人承担。如果因为房屋维修而影响承租人的使用，可以减少相应的租金或者适当延长租期。当然，双方当事人如果在合同中约定了维修义务，应依照约定。
租赁期间，承租人可以对房屋进行拆改吗？
甲租了乙的一套房子，在租赁期间，甲为了方便与家人共同居住，想对房子内部的格局作一下拆改，但未经乙的同意，擅自作了改动。乙发现后，要求甲把房屋恢复原状。那么，房屋承租人若要对房屋进行拆改，到底需不需要出租人的同意呢？
《合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
由此可见，承租人若想对房屋进行改拆，必须经过出租人的同意。如果承租人擅自对房屋进行拆改、扩建，出租人可以要求承租人恢复房屋原状。造成损失的，出租人可以要求赔偿。
承租人未经同意转租，出租人可以解除合同吗？
甲乙签订了房屋租赁合同，甲在租赁期间认为房屋太大，自己用有些浪费，所以想把多余的房间转租出去，于是未经乙同意，甲与丙又签订了转租合同，把甲从乙处所租的房屋的一部分租给丙。此时，乙可以因此要求解除合同吗？
对此问题，我们看一下我国法律的相关规定。《合同法》第二百二十四规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”
据此，承租人在租赁期间可以将房屋转租给他人，但前提条件是要经过出租人同意。如果没有经过出租人同意，擅自转租的，出租人可以解除合同。经出租人同意后，承租人将房屋转租给第三人的，原来的合同还是有效的，此时存在两个有效合同。如果第三人对房屋造成了损坏，由承租人对出租人承担赔偿责任。此时，承租人根据转租合同，可向第三人要求追偿。
房屋所有权发生变动是否会影响租赁合同的效力？
在房屋租赁期间，房屋可能会发生所有权的变动。例如，甲乙双方签订了房屋租赁合同，在租赁期间，出租人乙又把该房屋卖给了丙，双方到相关部门办理了房屋产权变更手续。之后，丙以房屋所有人的身份，要求甲退房。此时，房屋租赁双方甲乙之间签订的合同还有效吗？
我国《合同法》第二百二十九条对此作了明确规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”
由此可见，房屋出租人在租赁期间将房屋卖与他人的，房屋买受人不能以所有人的身份否认原租赁合同的效力，原来的租赁合同还是有效的，这就是所谓的“买卖不破租赁”。因此，前文提到的例子，丙是没有权利解除甲乙之间的租赁合同的，在租赁合同期间，丙无权要求甲停止使用该房。
在同等条件下承租人可以优先购买出租人的房屋吗？
在房屋租赁期间，出租人想要出售房屋。房屋的承租人也想要购买该房，另外得知该消息的第三人也欲购买，出租人应该将房子卖给谁呢？《合同法》第二百三十条对此问题有明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”
此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
由上述规定可知，出租人出卖出租房屋，必须提前通知承租人，如果承租人有购买该房的意愿，在同等条件下，其有优先购买的权利。此外，我们要注意出租人的优先购买权是有条件的，即同等条件。怎么理解同等条件呢？就是如果承租人和其他购房人所出的价钱等条件与其他购买人一样，这时，其可以优先购买。但是，如果其他购买人所出的房屋价格高于承租人，这时出租人可以把房屋卖给出价较高者。
意外事故致租赁房屋损毁、灭失的，应由谁承担风险？
在现实生活中，有时会发生一些意外事故，从而影响房屋的租赁。例如，在房屋租赁期间，发生了地震、洪水等自然灾害，致使租赁的房屋坍塌，不能使用，该风险应由谁承担呢？
《合同法》第二百三十一条对此问题作了规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。”
由此可知，在房屋租赁期间，由于意外事故使得房屋损毁、灭失的，该风险由出租人承担。承租人在事故出现后，因房屋的损坏而影响其使用时，可以要求减少租金或者不支付租金，如果房屋彻底损坏而不能使用的，承租人可以要求解除合同。但是如果是因为承租人的原因，使得房屋受损，那么承租人就要承担损害赔偿责任。所以，出租人承担风险的前提是该事故不是承租人造成的。
承租人明知房屋质量有问题，签订租房合同后还可以要求解除合同吗？
双方当事人签订租赁合同之前，承租人明知该房屋质量不合格，但是由于种种原因，仍然签订了租赁合同。承租人在使用房屋的过程中发现该房屋的质量问题确实严重，以致危及其安全或健康，因此要求解除合同。而出租人认为承租人在签订合同之前，就知道该房屋存在质量问题，所以不能以该理由解除合同。那么，在这种情况下，承租人可以解除合同吗？
《合同法》第二百三十三条对此问题作了规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”
根据《合同法》的规定，我们可以得知，租赁的房屋危及承租人的安全或健康的，承租人可以解除合同。即使承租人在签订合同时就知道该房屋存在质量问题，也可以随时解除合同。虽然法律赋予承租人因质量不合格解除合同的权利，但是为了减少不必要的纠纷，承租人在签订合同前，还是应该注意房屋的质量问题，如果明知其存在问题，就尽量不要签订合同，以免给自己和他人造成不必要的麻烦。
出租人在租赁期间死亡的，房屋租赁合同还有效吗？
甲乙双方签订了租赁合同，约定期限为六年。在该期间的第三年，出租人甲死亡。甲的继承人与承租人之间就合同的效力问题产生了分歧。甲的继承人认为甲死后该合同已经无效了，要求乙搬出该房屋。而承租人乙认为合同未到期，该合同继续有效，拒绝搬出去，要求甲的继承人继续履行合同。那么，我国法律对该问题是怎么规定的呢？
《商品房屋租赁管理办法》第十二条规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。
承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”
由此可见，在房屋租赁期间出租人死亡的，原来的租赁合同是继续有效的。出租人的继承人在继承房屋后，应该继续履行原合同，不能擅自要求承租人搬离租赁的房屋。
