1.1 商品房买卖合同成立需要具备哪些条件
——史某某、雷某诉某房地产公司合同纠纷案[1]
关键词：预售合同草稿，要约，承诺，合同成立
问题提出：商品房预售合同“草稿”是否具备正式的房屋买卖合同的效力？
裁判要旨：预售合同“草稿”是否具备正式的房屋买卖合同的效力，应从合同的内容进行实质分析，而不应拘泥于合同的具体表现形式。
案情简介
原告：史某某、雷某
被告：某房地产公司
2014年5月21日，原告史某某、雷某与某房地产公司签订了一份《某小区房源意向单》（以下简称《房源意向单》），约定：史某某、雷某认购×号房屋（以下简称××号房屋）；该《房源意向单》载明：“本《房源意向单》自客户与某房地产公司签字或盖章之日起生效；客户应于开发商约定时间内参与相应的开盘活动，并与某房地产公司签署该《房源意向单》确认的《北京市商品房认购书》《北京市商品房预售合同》及相应的补充协议，逾期未能签署《北京市商品房认购书》《北京市商品房预售合同》及相应的补充协议的，视为客户自动放弃购买该《房源意向单》确定的商品房，客户同意所交款项（不计息）自约定签署《北京市商品房认购书》《北京市商品房预售合同》及相应补充协议之日起30个工作日内退回客户原支付账户。”《房源意向单》签订后，原告史某某、雷某向某房地产公司交纳购房定金100000元。2014年5月28日，原告史某某、雷某又向某房地产公司交纳购房首付款564963元。2014年5月28日，原告史某某、雷某与某房地产公司签订《北京市商品房预售合同（草稿）》（以下简称《预售合同草稿》），约定房屋总价款为2204863元，该《预售合同草稿》对出卖人及买受人情况、商品房基本状况、商品房的销售方式、付款方式、交付条件、市政基础设施交付日期等进行了明确约定。《预售合同草稿》所附补充协议对相关事项进行了更加明确的补充约定，补充协议尾部附有签章栏。原告史某某、雷某在《预售合同草稿》尾部买受人签章处签字确认，在《预售合同草稿》首页的“草稿已阅无异，客户签字”的印章处签字，并在《预售合同草稿》以及补充协议、附件的侧面骑缝处签字，未在《预售合同草稿》所附的补充协议签章处签字。后双方未签订《北京市商品房预售合同》的正式版本。
各方观点
原告史某某、雷某观点：《预售合同草稿》附件中关于能否办理贷款、贷款时间等细节，均未明确。双方无法就交易细节达成一致，无法签订正式房屋买卖合同。《民法通则》规定，没有合同根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。综上，《预售合同草稿》并非正式合同且双方没有对补充协议的内容进行确认，《预售合同草稿》不发生房屋买卖合同的效力。原告和被告某房地产公司之间并未签订正式的《北京市商品房预售合同》，被告某房地产公司应根据《房源意向单》向原告退还购房首付款和定金，并承担本案诉讼费。
被告某房地产公司观点：不同意两原告的全部诉求。理由如下：1.原告在《预售合同草稿》以及补充协议、附件侧面骑缝处签字的行为视为其认可《预售合同草稿》以及补充协议、附件的全部内容，同时主张《预售合同草稿》与正式的预售合同内容一致，双方签字确认时《预售合同草稿》即生效，对双方均具有法律约束力，不得擅自变更解除。2.两原告已经交付了购房定金和首付款，已经实际履行了房源意向单所确认的《商品房认购书》《北京市商品房预售合同》约定的合同义务，两原告以其实际履行再次确认了购房合同的法律效力。3.涉诉合同履行过程中，不存在任何合同约定解除法定事由，也没有法律规定解除合同的事由发生，两原告以不当得利为由要求解除已生效的合同，前后矛盾，没有法律和事实依据，如两原告坚持解除合同，应该承担违约责任。4.双方所签署的《北京市商品房预售合同》右上角虽标为草稿，只表明预售未经备案，而预售合同的备案、网签只属于开发商售房过程中向行政机关承担的责任，与两原告无关，且合同备案与否并不影响合同本身的效力。
法院观点
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告史某某、雷某与被告某房地产公司签订的《房源意向单》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应全面履行自己的义务。对于原告史某某、雷某与被告某房地产公司签订的《预售合同草稿》，虽然文本中有“草稿”二字，但该文本对于合同当事人、标的物、价款、付款方式、交付条件等合同基本内容进行了明确约定，说明原告史某某、雷某与被告某房地产公司对于房屋买卖一事达成了一致意思表示，同时结合原告史某某、雷某已支付购房首付款且被告某房地产公司已经接受的事实，可以认定原告史某某、雷某与被告某房地产公司之间的房屋买卖合同关系已经成立。对于原告史某某、雷某以未签订正式的《北京市商品房预售合同》为由要求退还定金和首付款的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。
法官评析
本案的审理重点在于商品房买卖合同成立和生效的要件。合同的成立，即合同的当事人双方对合同的标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式等合同基本内容达成一致，亦即合同订立过程的完成。合同的订立是缔约方各自接触、协商直至达成合意的全过程，是动态行为和静态协议的统一体。合同的成立标志着合同的产生和存在，属于静态协议。根据传统理论，任何合同的成立都需要要约与承诺的动态行为过程。我国《合同法》第13条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第25条规定：“承诺生效时合同成立。”因此，要分析原被告双方签订的房屋买卖合同是否成立，需要分析《预售合同草稿》的性质，这必须从分析要约与承诺着手。
1.要约的构成要件
要约又称为发盘、出盘、发价、出价或报价，是指一方当事人向另一方所作的希望与对方订立合同的意思表示。其中，发出要约的人称为要约人，接受要约的人称为受要约人。要约是一种意思表示，应当具备一定的条件才能成立，才能发生法律效力。我国《合同法》第14条规定：“要约是希望和他人订立合同的意思表示。该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人的承诺，要约人即受该意思表示约束。”根据这一规定，构成要约必须具备以下五个要件：（1）要约必须是特定人做出的意思表示。如果要约人不是特定的人，受要约人接到要约后将无从承诺。（2）要约必须是以订立契约为目的的意思表示。要约人以言词、文字、行为或其他方式，明确表示其有订立契约之意思，使相对人确信，若完成其要约内容条件，要约人即受要约之约束以履行要约内容之义务，构成双方间之契约关系。判断要约人是否有订立契约之意图，可借助其意思表示之外在形式，如实际表达所用的言语和文字，表达的环境即当时情形。（3）要约的内容必须具体确定。所谓“具体”，是指要约的内容必须具有足以使合同成立的主要条款。所谓“确定”，是指要约的内容必须确定，即要约所包括的合同的主要条款必须是明确的。（4）要约原则上应向特定人发出，但不排除向不特定人发出。（5）要约人须有受该要约拘束的意思。
就本案而言，《预售合同草稿》由某房地产公司出具，向特定人即两原告发出。因双方在先签订了《房源意向单》，可以表明《预售合同草稿》是以签订商品房买卖合同为目的。从《预售合同草稿》的内容看，其约定了出卖人及买受人情况、商品房基本状况、商品房的销售方式、房屋总价款、付款方式、交付条件、市政基础设施交付日期等具体内容，《预售合同草稿》所附补充协议对相关事项进行了更加明确的补充约定，这些“具体确定”的内容足以构成商品房买卖合同的主要条款。根据意思自治原则，某房地产公司向购房者出具《预售合同草稿》，表明该文件一经购房者承诺，即对某房地产公司产生拘束力。综上，可以认定《预售合同草稿》虽然不是商品房买卖合同的正式文本，但实质上为某房地产公司发出的订立商品房买卖合同的要约。
2.承诺的构成要件
我国《合同法》第21条规定：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”第25条规定：“承诺生效时合同成立。”第34条第1款规定：“承诺生效的地点为合同成立的地点。”承诺生效须具备以下几个条件：（1）承诺是受要约人做出的；（2）承诺必须是向要约人做出；（3）承诺的内容必须与要约的内容一致；（4）承诺必须在有效或合理的期限内做出；（5）承诺须以明示或默示的方式做出。默示的方式主要依据《合同法》第26条第1款的规定，即“承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。”
本案中，原告史某某、雷某在《预售合同草稿》尾部买受人签章处签字确认，在《预售合同草稿》首页的“草稿已阅无异，客户签字”的印章处签字，并在《预售合同草稿》以及补充协议、附件的侧面骑缝处签字，上述签字系原告作出的承诺行为，表明其同意《预售合同草稿》以及补充协议、附件载明的要约内容，与开发商达成了一致的意思表示，该预售合同自原告签字时已经成立。另外，原告向被告支付首付款，也可视为一种默示的承诺行为。根据《合同法》第44条第1款，“依法成立的合同，自成立时生效”，《预售合同草稿》未违反法律、行政法规的强制性规定，因而可认定其已经生效，对于合同双方都具有约束力。鉴于《房源意向单》中关于双方签订商品房买卖合同的约定已经完成，因此原告无权要求被告返还定金。
3.商品房买卖合同的必备内容
关于商品房买卖合同的内容，《商品房销售管理办法》第16条作出了规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”对于该条文的理解，存在一定争议。有观点认为，该规定是对商品房买卖合同内容的立法规定，是商品房买卖合同能否成立生效的法律要件，如果签订协议不能涵盖上述所有内容，则不应当认定为商品房买卖合同。另一种观点认为，该规定的初衷是为了规范商品房买卖合同的内容，仅是双方签订购房协议时的参考，不影响合同的成立和效力。笔者同意第二种观点。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，虽然预售合同草稿内容缺失了面积差异的处理方式、办理产权登记等内容，但已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收取了首付款，因此该“草稿”具备正式商品房买卖合同的效力。在司法实践中，对于商品房买卖双方签订的认购协议、意向书等形式，亦应按照文件的具体内容认定是否为商品房买卖合同，而不应拘泥于表面形式。
1.2 对合同格式条款的理解产生分歧时如何确定其具体内涵
——何某某诉某地产公司商品房预售合同纠纷案[2]
关键词：商品房预售合同，格式条款，契约正义，目的解释
问题提出：商品房预售合同双方对格式条款内容的理解产生重大分歧时，应当如何准确把握该条款具体内涵？
裁判要旨：当商品房预售合同的当事人对格式条款的理解产生重大分歧时，应根据交易目的，综合运用解释方法，准确把握该条款的具体内涵。
案情简介
上诉人（原审原告）：何某某、邓某某
被上诉人（原审被告）：某地产公司
2009年8月31日，某地产公司（合同中称“甲方”）与何某某、邓某某（合同中称“乙方”）签订《重庆市商品房买卖合同》，双方约定：乙方购买甲方开发建设的重庆市渝中区××路××小区装修房一套，套内建筑面积为102.05平方米，总成交金额为652798元。其中，第七条“交房期限及交付条件”中约定：“（一）本商品房交房期限……2.属预售商品房的，甲方应当在2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）……”第八条“交房手续的办理”中约定：“1.甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2.由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担……”第九条“甲方逾期交房的违约责任”中约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日［与本条第一款第（1）项约定的日期相同］后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1.0向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金［该比率不小于本条第一款第（1）项中的比率］，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金……”第十六条“商品房质量、装饰、设备标准的约定”中约定：“甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2.按合同附件五的相关约定执行……”第十七条“关于基础设施、公共配套建筑的约定”中约定：“……甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1.基础设施……（2）于2011年6月30日前通电……2.如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）由于甲方原因造成的，视为延期交楼……”××集团重庆公司在合同附件四中对房屋装修标准作出说明，其中，第二条“住宅配套设施”中约定：“……4.供电：每户设独立电表、电线暗装、配优质名牌电箱、‘松下’高级开关、插座面板……”同日，双方还签订《合同补充协议》作为附件五，其中，第十条“双方同意本合同第十六条补充如下”中约定：“乙方在交楼日如对装饰、设备提出异议，由甲方按双方约定的标准进行修理、更换、重做，并在30日内解决，此段期间不视为延期交房。乙方不得以甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。”双方还对其他权利义务进行了约定。
合同签订后，何某某、邓某某向某地产公司支付了全部购房款。2011年5月4日，某地产公司取得了“××名都8-10号楼”的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（渝中建竣备字2011-07号），其上载明竣工验收时间为2011年4月15日。2011年6月24日，金碧物业有限公司重庆分公司重庆××名都客户服务中心按照何某某、邓某某在合同中确认的地址通过国内特快专递邮件向其邮寄送达《通知函》。2011年6月30日，何某某、邓某某签署《收楼证明书》，何某某、邓某某即接收房屋并居住使用。何某某、邓某某对交房时房屋已通电的事实无异议。后何某某、邓某某诉至一审法院，请求判决某地产公司赔偿逾期交房违约金26499.62元。
各方观点
上诉人何某某、邓某某观点：被上诉人承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施和其他公共配套设施按约定日期达到使用条件，其中，于2011年9月30日前通电。如果在约定日期内未达到使用条件，由于被上诉人原因造成的，视为延期交楼。被上诉人在交付房屋时没有办理用电的合法手续，每户也没有设立独立电表，没有达到正常的使用条件，上诉人直至2012年8月才成为供电局合法用户，公司应按照合同约定承担违约责任。
被上诉人某地产公司观点：1.被上诉人交付的房屋符合双方的商品房买卖合同中对交房条件的约定，水、强电、电话、有线电视、燃气线路均通过了各主管机关的专项验收并出具验收结论情况说明加盖公章，被上诉人并不存在违约行为；2.上诉人提出在用电上给上诉人造成了损失，但未提供相应证据证明，即使法院认定被上诉人违约，违约金的金额也应以弥补上诉人的损失为限。
法院观点
一审法院审理后，作出驳回全部诉讼请求的判决。
二审法院审理后认为：上诉人与某地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。
关于被上诉人交付的房屋在用电方面是否符合双方合同中对交房条件的约定、是否应承担逾期交房违约责任的问题。法院认为，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十七条约定，“甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：1.基础设施……（2）于2011年6月30日前通电；2.如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：（1）由于甲方原因造成的，视为延期交楼”。《供电营业规则》第12条第2款规定：“使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。”
本案双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，对通电的要求系需要达到“使用条件”，结合双方订立商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，该“使用条件”应理解为合法、正常的用电。对于“非正式供电”的行为，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，既不符合《供电营业规则》第12条规定，也不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的“使用条件”。因此，被上诉人并未按合同约定于2011年6月30日前通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。被上诉人某地产公司二审中提出违约金标准约定过高，请求人民法院依法予以调低。《合同法》第114条第2款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，依照双方合同第十七条约定，被上诉人存在视为逾期交房的情形，应承担违约责任，但上诉人未提供证据证明因此遭受了实际损失，因双方约定的违约金明显过高。法院以上诉人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度综合考量，酌定被上诉人向上诉人支付违约金1000元。上诉人的该项上诉理由部分成立。综上，原判认定事实有误，依法应予改判。遂判决撤销一审判决，改判被上诉人某地产公司向上诉人何某某、邓某某支付逾期交房违约金1000元。
法官评析
本案涉及的争议焦点是对商品房预售合同中关于“通电”条款的理解问题，即被上诉人在交付房屋时为上诉人接通临时用电是否达到了“使用条件”的要求。厘清这一问题，需要对格式条款的内涵、解释规则进行深入分析。
1.格式条款的内涵和特征
格式条款，国际统一私法协会《国际商事合同通则》称之为标准条款，德国称之为一般交易条款，日本称之为普通条款，我国台湾地区称之为定型化契约，法国学者多用附合契约，英美法系则以不公平合同条款来称谓。我国《合同法》第39条第2款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”在现代社会，对格式条款的使用已经非常普遍，如铁路、通信、银行、保险、航空、供电、供水、供热、医院、房地产等行业。
本案中当事人双方签订的《重庆市商品房买卖合同》即为典型的格式合同，符合格式条款的特征。首先，格式条款由一方预先制定，不可协商。这是格式条款与个别约定条款最主要的区别。为了减少交易成本，经营者预先将自己的意思表示形成在文字上，合同相对方不参与格式条款的制定，没有讨价还价的余地，只能完全地接受或拒绝。由此法国学者称之为附和契约。其次，格式条款具有定型化和稳定性特征，即为了反复使用格式条款，合同双方的主要权利义务定型化，在较长时间内保持稳定。最后，格式条款的对象不特定，只有与不特定的多数人签订格式条款，才能实现其节约成本、提高效率的目的。但这并不意味着其必须已重复使用，“重复使用”只是格式条款的经济功能，而不是其法律特征。
2.对格式条款进行解释的原因
格式合同的出现是社会经济发展的产物，对于降低交易成本、增进交易安全起到了积极作用，但是其弊端也是显而易见的，从法理上分析，主要是违背了契约自由和契约正义原则。
（1）格式条款很大程度上背离了契约自由
契约自由是私法的基石和灵魂。传统契约理论建立在意思自治的基础上，其假定前提是各方当事人在合同中的地位是平等的，在是否签订合同、合同形式和内容方面享有同等的决定权和充分的自由。从形式上看，相对人享有是否接受格式条款的自由，其接受格式条款也是其意思自治的体现，但这种“形式上自由”的背后，却是处于弱势地位的相对人面对处于优势甚至垄断地位的经营者的“别无选择”。并且，由于格式合同为单方提前拟制，相对人无法参与格式合同内容的制定，格式合同内容不可协商，要么全盘接受，要么全部放弃，根本无法表达其真实意思，契约自由无从谈起。本案中，被上诉人作为开发商，具有强大的经济实力，掌握丰富的社会资源和专业知识，在商品房合同制定过程中处于优势地位，而上诉人作为购房者，与开发商相比经济实力、缔约能力严重不对等，基本没有讨价还价的谈判能力，只能被动地接受开发商提供的商品房买卖合同。
（2）格式条款存在损害契约正义的较大可能性
西方法谚“契约即正义”说明契约与正义具有天然的联系。契约正义首先要求一方的给付与对待给付之间具有等值性，其次要求当事人要合理地分配合同中的义务和风险。然而，格式合同的提供方往往利于其优势经济地位制定有利于自己的合同内容，追求以较少的代价获得最大化的利益。如果合同主体不再具有平等性和互换性，契约正义的根基也不复存在。在商品房买卖尤其是期房买卖中，开发商不仅具有经济优势，还掌握着未来房屋的质量、配套建设等各种信息，为了追求利益最大化，往往隐瞒不利于自己的信息，而购房者对于有关房屋信息几乎一无所知，只能被动接受格式条款甚至是盲目地信任开发商。
基于以上两点，有必要通过对格式条款的规制加强对处于弱势一方当事人合法权益的保护，以实现契约实质正义的目的，而合同解释正是这种规制的一种重要途径。
3.格式条款的解释方法
对于合同的解释，我国《合同法》第125条规定了合同解释的一般方法，即文义解释、整体解释、目的解释、习惯解释和诚信解释，格式条款属于合同的一部分，当然适用合同的解释方法。但《合同法》第41条对格式条款的解释作出了特别规定，根据特别条款优于一般条款的原则，对格式条款进行解释时，应当首先适用第41条的规定，再适用合同的一般解释方法。
（1）通常解释
格式条款是向不特定多数人发出的意思表示，因此，在商品房买卖合同中的格式条款发生争议时，不应以该条款提供者的理解进行解释，而应根据交易习惯和生活常识，以大多数购房者通常的、客观的、合理的认知标准进行解释。本案中，合同双方对于“通电”的理解产生歧义，根据大多数购房者的通常理解以及房屋买卖交易的习惯，“通电”应该指的是纳入城市供电网络，可以长期、稳定供电，能够满足日常生活需要，而不是指未纳入城市供电网络，不稳定、不可靠、严重影响日常生活的临时用电。
（2）不利解释
不利解释是指当格式条款内容产生争议时，应作对格式条款提供者不利的解释。该原则源于罗马法上“有疑义就为表意者不利益之解释”的谚语。在商品房买卖中，开发商作为格式条款提供者，经常使用不明确的文字以损害买受人的利益，故为了维护购房者的合法利益，防止开发商滥用缔约时的优势地位，在双方对格式条款意思的理解有分歧时，应作不利于开发商的解释。本案中，购房者认为商品房买卖合同中“通电”指的是被上诉人在交付房屋时已经办理用电的合法手续，每户设立独立电表，可以正常使用电力，其中不包括临时用电；而开发商则认为“通电”包括临时用电在内，只要能够使用电力即可，而不论是否办理用电手续、设立电表。因双方对格式条款具体内涵理解不一致，法院对此应作出不利于被告的解释，认定“通电”并非接入临时用电，被告没有按约履行义务。
（3）目的解释
合同生效的要件之一是合同内容系当事人真实意思表示，即实现特定交易的目的。因此，当合同内容的具体含义存在争议时，应根据当事人签订合同的目的进行解释。本案中，上诉人购买商品房是为了满足居住需要，而稳定可靠的电力供应是居住的必要条件。因此，格式条款中的“通电”是指接入能够提供长期稳定电力的城市生活供电网络。临时用电不具有稳定性、可靠性，不能满足长期日常生活需要，因此不可视为“通电”的准确含义。
综上，无论从通常解释、不利解释还是目的解释角度看，被上诉人在交付商品房时为上诉人接通临时用电，应视为不符合商品房合同约定，需承担相应违约责任。
1.3 房屋买卖合同争议条款如何解释
——易某诉李某定金合同纠纷案[3]
关键词：争议条款，解释，方法
问题提出：房屋买卖合同中，当事人就合同约定某一事项产生分歧，应当如何解释？
裁判要旨：当事人在房屋买卖合同履行过程中，对某一事项的表述的理解产生分歧，人民法院在审理案件时应当结合合同全文、双方订立合同的全过程，并结合当事人真实的意思表示进行判断，不能仅简单、机械地强调文义上的差别。
案情简介
被上诉人（原审原告）：易某
上诉人（原审被告）：李某
李某系位于闵行区沪闵路某号51幢3层房屋的产权人。2009年5月31日，易某（买受方，签约乙方）与李某（出卖方，签约甲方）及案外人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原公司，居间方，签约丙方）三方签订《房地产买卖居间协议》一份，约定乙方愿意委托丙方以下列条件居间购买甲方位于闵行区沪闵路某号51幢3层房屋。乙方为表示对丙方居间提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金人民币（下同）10万元。该房屋的房价款为228万元。首期房价款计70万元，第二期房价款计153万元，尾款为5万元。如甲方签订本协议，则乙方同意意向金转为定金，由丙方转付甲方，同时甲方应当将收到的定金交丙方保管，待甲、乙双方签订买卖合同后，乙方同意全部定金转为部分首期房价款。若甲方将以甲方为权利人的该房地产之房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意，甲方可以从丙方处取回由丙方保管的定金或者由定金转化的部分首期房价款。待买卖合同签订，贷款申请审核通过（若有）、买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）出具，甲方名义抵押登记（若有）已经注销后7个工作日内，甲、乙双方应赴有关房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记（若有）手续；待甲、乙双方申请办理送件过户手续，有关房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证后5日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将房地产交付乙方，双方签署《房地产交接书》。该协议“其他约定”栏内用手写方式特别载明如下内容：甲乙双方已知甲方与徐某建立了买卖关系，由于徐某已经确定违约，甲方已决定与徐某解除买卖关系。若甲方无法与徐某解除买卖关系，法院裁定继续履行合同，则乙方不追究甲方违约责任，甲方退还乙方已支付的定金10万元。若甲方与徐某解除买卖关系后，甲方应按本协议约定价格出售给乙方。若甲方不出售给乙方，则甲方应双倍返还乙方支付的定金计人民币20万元整，同时应赔偿居间方丙方居间损失计总房价款的2%（人民币45600元整），双方约定签订买卖合同时间为甲方与徐某撤销合同后10天内签约。
签约当日，易某向李某支付10万元，李某向易某出具了收款收据，载明的收款事由为：“兹收到由易某支付本人的款项计10万元整。本人确认，上述款项系易某用于购买上海市闵行区沪闵路某号51幢3层房屋的定金”。
2009年6月2日，李某突然告知易某，称其与徐某将继续履行合同，不再与易某完成房产交易，遂成讼。
原审法院另查明，2009年4月22日，李某与案外人徐某签订《上海市房地产买卖合同》，约定李某将涉案房屋以235万元的价款转让给徐某，并确认双方在签署并公证本合同当日，徐某已向李某支付房款70万元。2009年5月30日前本合同公证有效后，徐某向银行贷款申请获批后，双方共同至闵行区房地产交易中心办理产权过户手续。2009年6月30日前，徐某通过银行贷款向李某付清房屋余款165万元。
各方观点
被上诉人（原审原告）观点：李某在收取定金后拒绝与其签署房地产买卖合同，已构成违约，应向其双倍返还定金，故要求判令李某双倍返还定金20万元。条款中“若甲方无法与徐某解除买卖关系，法院裁定继续履行合同”之间没有逗号，即只有法院裁定继续履行合同时，被告才不承担违约责任，否则应当承担违约责任。
上诉人（原审被告）观点：不同意易某对居间协议的解释，认为易某曲解了买卖合同的条款，条款中“若甲方无法与徐某解除买卖关系，法院裁定继续履行合同”之间有逗号，并且合同中约定李某与案外人徐某解除买卖关系后，不出售给易某才承担违约责任。
法院观点
一审法院观点：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，三方签订的《房地产买卖居间协议》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，当事人均应信守并依约履行。上述协议约定，易某、李某双方已知李某与徐某建立了买卖关系，由于徐某已经确定违约，李某已决定与之解除买卖合同，若李某无法与徐某解除买卖关系，法院裁定继续履行合同，则易某不追究李某的违约责任，李某退还易某已支付的定金10万元；若李某与徐某解除买卖关系后，李某应按本协议约定价格出售给易某，若李某不出售给易某，则应双倍返还易某支付的定金20万元。
从上述约定可以看出，涉案争议的10万元定金是买卖双方对签订正式房地产买卖合同的一种担保，具有订约定金的性质。而只有当李某与徐某经法院裁定继续履行合同，致李某无法与徐某解除买卖关系的情形出现，李某才不需承担违约责任。根据本案查明的事实，李某与徐某经法院裁定继续履行合同的情形未能出现，故李某不具备免除承担违约责任的条件。换言之，李某在收取易某10万元定金后，理当受到三方居间协议的约束，现其未能按约与易某签订房地产买卖合同，已构成违约，理应承担双倍返还定金之违约责任。易某之诉请，于法有据，应予支持。李某对此所作之抗辩，显与事实不符，不予采信。原审法院同时注意到，李某多次提出要与徐某解除合同，但最后还是选择与徐某成交，系受经济利益的驱使，因其与徐某间的成交价高出与易某间的成交价7万元，因此李某全然不顾上述居间协议的约定，选择与徐某高价成交，属恶意违约。退一步讲，李某在未完全确认徐某违约事实发生的情况下，凭自己主观判断徐某违约的可能性极大，即与易某及中介公司签订居间协议并收取定金10万元，对由此产生的风险责任应由李某自行承担。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：李某于判决生效之日起十日内向易某双倍返还定金20万元。
二审法院观点：本案的争议在于对《房地产买卖居间协议》中“其他约定”栏内手写之条款内容的解释。从对该条款的内容分析中可以看出以下两层意思：一、李某告知了易某其决定与徐某解除买卖关系之意愿。二、明确了所产生的两种可能后果：一种是解除与徐某的买卖关系，另一种是无法解除与徐某的买卖关系。在解除与徐某的买卖关系后李某不出售房屋给易某的，其承担双倍返还定金的责任并赔偿居间方损失；若无法解除与徐某的买卖关系，则其不承担违约责任，退还10万元定金即可。现双方争议的关键点在于对无法解除合同情形之理解，即“无法与徐某解除买卖关系”是否仅指“法院裁定继续履行合同”之一种情形，其余情况下不存在无法解除合同的问题，因而也不能免除李某的违约责任。对此，法院认为，从该条款的字面文字看，此处的“甲方无法与徐某解除买卖关系”与“法院裁定继续履行合同”上下文之间是相连贯的，即协议中的无法解除买卖关系是指“法院裁定继续履行”之情形。但是，无法解除买卖关系事实上并不仅仅有“法院裁定继续履行”这一种情形，还有其他之情况存在，如本案中所出现的因徐某于宽限期内办出贷款而无法解除买卖关系的便是一种，而从该条款的文字来看，并未考虑到其他无法解除买卖关系的情形，因而亦未对此作出全面的约定。故根据该条款，只能认定“法院裁定继续履行”属于“无法与徐某解除买卖关系”之情形，但不能认定“无法与徐某解除买卖关系”仅指“法院裁定继续履行合同”这一种情形，因为尚有其他无法解除买卖关系的情形存在，而本案中所出现的即属合同未作明确约定而事实上属无法解除买卖关系之情形。
那么，当出现“法院裁定继续履行”之外的情况客观上造成李某无法与徐某解除买卖关系时，其是否应承担双倍返还定金的责任便是本案中需要判断的问题。法院认为，首先，本案中签约各方对于之前李某与徐某之间的买卖关系均是明知的，亦明确李某与易某签订买卖合同需以与徐某的买卖关系解除为前提条件，因此，合同中定金罚则的适用其实是附条件的，是在李某与徐某解除买卖关系后不与易某签订买卖合同的情况下才适用的，如果李某无法与徐某解除买卖关系，自然谈不上定金罚则的适用，此一定金罚则适用原则在该条款之后半部分的文字表述中已经充分体现，现由于李某客观上无法与徐某解除买卖关系，适用定金罚则的条件未成就，故李某不应承担定金双倍返还的责任。其次，对于合同未明确约定的情况，应根据法律规定的精神作出解释和处理。定金责任是在债务人不履行约定债务的情况下所适用的，而本案是由于徐某在宽限期内办出了银行贷款导致李某无法单方解除其与徐某的买卖关系，并非李某在能够解除却不去解除与徐某的买卖关系以便逃避与易某签订买卖合同，即李某不存在不履行债务之行为，因此亦不应适用定金罚则。最后，仔细分析易某对合同条款所作的解释，可以看出其完全不符合常理。如依易某之解释，则要求李某在与徐某解除买卖关系时必须以诉讼之结局为终点，即便在徐某的逾期付款行为不足以可解除合同的情况下，明知无法胜诉李某仍必须提起合同解除之诉，因为只有在诉讼判决继续履行合同的情况下，才能免除其定金双倍返还之责，否则一概不能免责，必须承担定金双倍返还之责。显然，在合同中作如此之约定有违常理。法院认为，易某将合同条款作如上解释实属牵强，背离了双方当事人的真实意思，难以采信。虽然李某与徐某的合同价略高于易某的合同价，但其与徐某的房屋买卖合同签订在前，与易某的居间合同签订在后，原审判决认定李某选择与徐某高价成交属恶意违约与事实不符，其与徐某成交系基于合同之约定，不存在对易某有主观上的恶意违约因素。
二审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十五条之规定，判决：一、撤销上海市闵行区人民法院（2009）闵民三（民）初字第1174号民事判决；二、驳回被上诉人易某要求上诉人李某双倍返还定金人民币20万元之诉请；三、上诉人李某应于本判决生效之日起十日内返还被上诉人易某人民币10万元；四、准许上诉人李某自愿补偿被上诉人易某人民币35000元，于本判决生效之日起十日内支付。
法官评析
在房屋买卖合同履行的过程中，双方当事人就某一事项的约定理解存在分歧是常见的问题，此时就需要对条款进行解释。由于合同订立时不可能穷尽各种情况，因而对于合同解释就成为合同能否履行的关键。
对当事人的争议如何解释才能符合其真实意思表示，我国合同进行了规定。根据《合同法》第125条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
根据以上规定，合同争议条款的解释，可以分为文义解释、体系解释、目的解释、历史解释、习惯解释等。一是文义解释。合同条款是语言文字组成的。文义解释是合同解释的首要方法。对于当事人存在分歧的条款，应当探究当事人的内心真意，而不是拘泥于合同所用文句。二是体系解释。合同是一个整体，在合同发生争议时，应当结合争议条款在合同中所处的位置，结合上下文的语境，而不是孤立地对争议条款进行解读。三是目的解释。合同签订都有一定的目的，应当根据合同订立的目的对合同争议条款进行解释。当合同条款之间存在矛盾难以取舍时，应当根据合同目的进行最终的界定。四是历史解释。合同订立是一个过程，结合合同订立的过程、来往文件、合同草案进行解释。通过对订立合同过程对合同的含义进行解释，符合交易规律，也容易得到当事人的认可。五是习惯解释。如果当事人没有作出相反的约定，按照交易习惯来确定合同的含义。由于交易习惯是长期交易中形成的，因而能够得到共同的认可。
应当指出，合同解释的方法并不是单一的，而是应当综合运用，从而确定争议条款的含义，探求当事人的真意。结合合同全文、双方订立合同的全过程，结合当事人真实的意思表示进行判断，而不是仅仅拘泥于一种方法。
对争议条款的解释也应当贯彻诚实信用原则。诚实信用原则要求综合考虑合同的各种要素，包括通过文义、体系、历史、目的等确立争议条款的含义，探求当事人的内心真意，平衡当事人之间的利益关系。
对合同存在多种文本时应当以正式的文本为准。在合同订立过程中形成的传真、信函、草案等可以对正式文本进行佐证，除非当事人有新的约定，应当以正式的文本为准。
在格式合同中对当事人争议条款的解释，可以按照合同解释的规则，作出不利于格式合同提供方的解释，从而避免双方利益的失衡。
在上述案例中，一审法院拘泥于合同的文义，将“若甲方无法与徐某解除买卖关系法院裁定继续履行合同”作为免除责任的条件，即只有法院裁定继续履行合同，被告与徐某无法解除合同时，被告才不需要支付违约金，否则其他情况下，均需要支付违约金。实质上其不当扩大了被告的违约责任，不符合合同的目的、体系解释。
二审法院则在文义解释的基础上，对合同订立的历史、目的进行解释，明确协议中的无法解除买卖关系是指“法院裁定继续履行”之情形。但是同时指出，无法解除买卖关系事实上并不仅仅有“法院裁定继续履行”这一种情形，还有其他之情况存在。在出现其他的情况下，合同无法解除，根据合同的本意，也应当认定定金罚则的条件不成就，因而不应当支付双倍定金。
1.4 商品房销售广告性质如何认定
——刘某某诉甲房地产公司商品房买卖合同纠纷案[4]
关键词：商品房销售广告，要约邀请，要约
问题提出：开发商发布的商品房销售广告和宣传资料能否被视为未订入商品房买卖合同的内容？
裁判要旨：首先，关于智能刷卡电梯问题，双方在最终签订的商品房买卖合同中对于电梯只是约定为三菱电梯，并无智能刷卡入户电梯的约定。其次，房屋价格的确定，受房屋坐落的位置、房屋的布局结构、房地产市场及建筑材料市场的变化等诸多因素所影响，并不受是否安装智能刷卡入户电梯的影响。且刘某某也不能举证证明甲房地产公司的宣传资料对双方商品房买卖合同的订立以及讼争房屋价格的确定有重大影响。因此，该宣传资料不宜认定为要约。
案情简介
上诉人（原审原告）：刘某某
被上诉人（原审被告）：甲房地产公司
2011年9月28日，刘某某、甲房地产公司签订《天津市商品房买卖合同》，合同约定：刘某某购买由甲房地产公司开发建设的某小区住宅一套。合同附件三对商品房的质量和设备情况进行了约定，其中对电梯的约定为“三菱电梯”。合同第三条约定：“商品房竣工，经验收合格后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付。其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。甲房地产公司应于2012年8月31日前，将符合上述条件的房屋交付刘某某。”合同签订后，刘某某如期向甲房地产公司交付房屋总价款796876元，甲房地产公司未能在2012年8月31日前将竣工验收合格的房屋交付刘某某。2012年10月29日，甲房地产取得了《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。2012年11月3日，甲房地产公司向刘某某发出入住通知书，告知业主办理入住手续。2012年11月4日，通知刘某某领取逾期交房65天的违约金。后刘某某以房屋不具备交付条件为由拒绝接收房屋。现刘某某起诉请求：判令甲房地产公司继续履行合同，将普通电梯恢复为约定的智能刷卡入户电梯；判令甲房地产公司赔偿自2012年8月31日至2013年3月30日的逾期交房违约金45664.1元。
各方观点
上诉人（原审原告）刘某某观点：甲房地产公司推出户型为电梯智能刷卡入户，尊享独门独户极致私密的房产宣传广告，其擅自变更设计，将电梯改为普通电梯，并非电梯智能刷卡入户，并由于该变更严重影响住户居住空间的私密性和安全性。
被上诉人（原审被告）甲房地产公司观点：双方买卖合同中并无智能刷卡电梯的约定，楼盘的宣传资料右下方标明“本资料所示内容仅供参考，具体交付标准以购房合同约定为准”。在双方签订的商品房买卖合同中，附件三对商品房质量、设备等情况进行了约定，关于电梯的约定是三菱电梯，而非智能刷卡入户电梯，因此刘某某的请求既无合同依据，也无法律依据。
法院观点
一审法院驳回刘某某要求将普通电梯恢复为约定的智能刷卡入户电梯的诉讼请求，甲房地产公司支付刘某某65天逾期交房违约金。
二审法院观点：刘某某与甲房地产公司双方签订的《天津市商品房买卖合同》系双方间的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，双方均应依照合同的约定履行义务。刘某某依约履行了付款义务，甲房地产公司亦应依照合同约定履行按期交房的义务，甲房地产公司未能按照合同约定履行按期交房的义务，应承担违约责任。双方在商品房买卖合同第三条中约定：“商品房竣工，经验收合格后方可交付……其中，新建住宅商品房，取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。”甲房地产公司于2012年10月29日取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，此时，涉诉房屋符合交付条件，2012年11月3日甲房地产公司向刘某某发出的入住通知书内载明自2012年11月5日起开始办理入住手续，因此违约金的截止日期应该计算到2012年11月4日。刘某某以甲房地产公司交付的房屋不具备交房条件为由拒绝收房，主张逾期交房的时间应计算到起诉之日的理由缺乏法律依据，对其该项上诉请求依法不予支持。
关于智能刷卡电梯问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”对此认为，首先，双方在最终签订的商品房买卖合同中对于电梯只是约定为三菱电梯，并无智能刷卡入户电梯的约定。其次，房屋价格的确定，受房屋坐落的位置、房屋的布局结构、房地产市场及建筑材料市场的变化等诸多因素所影响，并不受是否安装智能刷卡电梯的影响。且刘某某也不能举证证实甲房地产公司的宣传资料对双方商品房买卖合同的订立以及涉诉房屋价格的确定有重大影响。因此，该宣传资料不宜认定为要约。综上，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。
法官评析
目前，商品房买卖90%以上是采用预售方式向社会出售的，购房者在购买房屋时无法知晓所购房屋的通风、配套设施、周边环境、交通状况等信息，这些信息往往不会通过商品房买卖合同进行明确约定，通常是在销售广告或宣传册中有所体现。而这些广告和宣传资料的内容的确可能是购房者购房所考虑的因素，如果内容不真实，双方之间的争议就会随之产生，因此，如何认定商品房销售广告和宣传资料内容的性质成为解决争议的关键所在。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”商品房销售广告和宣传资料原则上属于要约邀请，但是在满足一定条件的情况下，应视为要约。要约邀请不以自己主动提出订立合同为目的，只是订立合同的预备行为，在法律上无须承担责任。要约是以订立合同为目的具有法律意义的意思表示行为，在法律上需要承担责任。按照《合同法》第14条规定，要约意思表示应符合以下条件：内容具体确定；表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
综合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《合同法》的相关规定，商品房销售广告和宣传资料若视为合同内容，应符合以下条件：一是商品房销售广告和宣传资料所涉为出卖人开发规划范围内的房屋及相关设施。商品房开发规划范围内是指建设用地规划许可证及建设工程规划许可证所涉范围。相关设施是指商品房的基础设施和相关配套设施。基础设施包括供暖、供电、供水、小区景观、小区内道路等与居住生活紧密相关的设施。配套设施包含商品房规划范围内和规划范围外的配套，具体指商业、医疗教育、公共交通等公共设施的配套。案件中所涉及的电梯即为开发规划范围内的配套设施。二是商品房销售广告和宣传资料作的说明和允诺是具体确定的。具体确定是要约表示的一项重要因素，其可以被特定化并被明确预期。比如说，本案中约定为智能刷卡入户电梯，虽没有明确的电梯品牌，但是一般理性人可清楚地理解。三是说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。重大影响如何确定是审判中面临的主要问题，重大影响是指所购房屋及其配套设施等满足购房者特定的心理需求或具备特定购房目的。具体判定，需要法官结合双方举证及社会理性人认知角度，并重点考虑若不具备上述宣传内容时房屋价格是否将远低于其所购房屋，进行综合分析认定。综上，在开发商的销售广告和宣传资料必须同时符合以上三个条件时，才能视为要约，才能将说明和承诺视为合同内容，才能对合同双方构成约束。本案中，法官结合社会理性人的认知、电梯对商品房价格影响与对订立合同影响大小等因素，综合认定本案中涉及的销售广告不属于要约。
1.5 商品房买卖预约合同与本约合同如何区分
——成都讯捷通讯连锁有限公司诉四川蜀都实业有限责任公司房屋买卖合同纠纷案[5]
关键词：商品房买卖，预约，本约，意思表示
问题提出：如何判断当事人之间订立的合同系本约还是预约？
裁判要旨：判断当事人之间订立合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能孤立地仅依据当事人之间订立的一份或几份协议就加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。
案情简介
申请再审人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人）：成都讯捷通讯连锁有限公司
申请再审人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：四川蜀都实业有限责任公司
2006年9月20日，四川蜀都实业有限责任公司（甲方，以下简称蜀都实业公司）与成都讯捷通讯连锁有限公司（乙方，以下简称讯捷公司）签订《购房协议书》，约定：“……1.乙方购买甲方所拥有的蜀都大厦北一楼及中庭建筑面积2100平方米，总价格6750万元（最后按照房管部门办理的产权证为准进行结算）。2.本协议签订之日起，甲方收到乙方预计购房定金1000万元，待购房合同签订时，该定金自动转为购房款。3.甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。4.甲、乙双方均应遵守本协议所确定的原则，违反则违约方向守约方支付违约金1000万元。5.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”
2006年9月14日、9月18日，讯捷公司经上海浦东发展银行成都分行向四川舒卡特种纤维股份有限公司（以下简称舒卡纤维公司，现名四川友利控股股份有限公司）在中国光大银行成都分行的账号内分别转入200万元和300万元，款项用途为预付购房定金。2006年9月18日、9月19日、9月20日，讯捷公司经中国光大银行成都分行向舒卡纤维公司的账号内分别转入200万元、200万元和100万元。舒卡纤维公司于2006年9月20日向讯捷公司开具了两张金额均为500万元的定金收据。蜀都实业公司于2007年1月4日将讼争房屋交付讯捷公司使用至今。
四川省工商行政管理局于2004年核准“成都蜀都大厦股份有限公司”的企业名称变更为“四川舒卡特种纤维股份有限公司”。四川蜀都大厦有限责任公司（以下简称蜀都大厦公司）由舒卡纤维公司、成都蜀都投资管理有限责任公司、江苏双良科技有限公司分别出资4600万元（占46%）、500万元（占5%）、4900万元（占49%）设立，蜀都大厦公司于2005年7月分立成蜀都大厦公司和蜀都实业公司。蜀都实业公司注册资本为1000万元，股东名称和出资比例不变。舒卡纤维公司于2009年4月10日经四川省工商行政管理局核准企业名称变更为四川友利控股股份有限公司（以下简称友利公司）。
2005年8月5日，蜀都大厦公司出具的《场地证明》载明：“因企业分立，现蜀都大厦公司名下锦江区暑袜北三街20号蜀都大厦南楼（权0111476）、北楼（权0963909）、中庭（权0111478）第一至四层楼及精品屋（权0613360）无偿提供给蜀都实业公司使用。”2006年2月25日，蜀都大厦公司与蜀都实业公司根据双方签订的分立协议，就蜀都大厦公司将位于成都市锦江区暑袜北三街20号蜀都大厦裙楼（包括南楼、北楼、中庭）第一层至第四层以及精品屋共计17537.36平方米房屋产权及相应的土地使用权过户至蜀都实业公司名下的具体问题签订了《关于办理蜀都大厦裙楼1-4层房屋权属转移过户协议书》，双方同意分次办理上述房屋的转移过户登记手续，待上述房屋产权全部过户至蜀都实业公司名下后，随即开始办理相应土地使用权证的转移过户登记手续。成都市房屋产权监理处于2008年3月4日向蜀都实业公司颁发了位于成都市锦江区暑袜北三街20号一层、面积4060.40平方米房屋的产权证。友利公司于2008年3月14日向中国农业银行成都蜀都支行借款3000万元，蜀都实业公司以该产权证下2043.91平方米的房屋为友利公司的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。友利公司于2009年12月15日偿还了上述贷款本息，但抵押登记未注销。2010年7月29日，蜀都实业公司以位于成都市锦江区暑袜北三街20号一楼面积1347.52平方米的房屋为友利公司向招商银行成都顺城大街支行办理综合授信2500万元而设定抵押，并办理了抵押登记，友利公司在授信项下借款500万元已于2010年11月19日结清本息，但抵押登记未注销。
2009年9月28日，讯捷公司向蜀都实业公司发出《商函》，称：“……能否请贵司在原协议的基础上对约定购买价格作出一定的让步！我们期望值在人民币6000万元左右。”2009年9月28日，蜀都实业公司向讯捷公司发函，要求讯捷公司在30日内安排人员到蜀都实业公司就房屋买卖正式合同进行协商，并支付三年场地使用费。次日，讯捷公司回函同意于2009年10月9日就购房事宜进行商谈。2009年10月10日，蜀都实业公司向讯捷公司发函，要求对蜀都实业公司拟定的《房屋买卖合同》文本予以回复。讯捷公司于2009年10月12日回函确认收到蜀都实业公司提供的《房屋买卖合同》文本。2009年10月20日、10月28日、12月9日，蜀都实业公司与讯捷公司组织相关人员就案涉房屋买卖中的相关问题进行了协商，双方就讯捷公司是否应当支付场地使用费，买卖过户税费的负担，产权证的办理及购房尾款的支付时间，出售房屋所涉抵押的解除等问题未达成一致意见。2009年11月4日，蜀都实业公司向讯捷公司发函，要求讯捷公司支付场地使用费，具体标准由双方协商，房屋买卖税费由讯捷公司全部承担。次日，讯捷公司回函，不同意支付场地使用费，要求税费由双方各自承担自行部分，讯捷公司同意在房屋产权及土地使用权过户后当即付清全部剩余房款。2009年11月12日，蜀都实业公司向讯捷公司发函，主要内容是：（1）双方至今仍在许多重大问题上存在着严重分歧，导致双方一直未签订《房屋买卖合同》，因此双方的房屋买卖关系未成立。（2）讯捷公司无偿占用蜀都实业公司房屋三年，应当支付场地占有使用费。（3）蜀都实业公司不同意讯捷公司提出的付款方式。（4）由讯捷公司承担房屋买卖全部税费是蜀都实业公司出卖房屋的交易条件，从未发生改变。2009年11月17日，讯捷公司向蜀都实业公司回函，主要内容是：（1）讯捷公司认为双方的房屋买卖已经实际履行。（2）讯捷公司占有并使用房屋合法，不应支付场地占用费。（3）讯捷公司坚持在房屋过户登记后才向蜀都实业公司支付全部购房尾款。（4）蜀都实业公司提出房屋买卖税费全部由讯捷公司承担缺乏依据和违反国家相关法律规定。2010年3月3日，蜀都实业公司通过成都市蜀都公证处向讯捷公司发函称：“……1.解除贵我双方于2006年9月20日签订的《购房协议书》；2.请贵公司在收到本函后30日内腾退该房屋；3.请贵公司在收到本函后30日内向我公司支付占用该房屋期间应付的场地使用费并办理相应的财务结算（定金、使用费等费用的退还和支付）。”
四川省高级人民法院二审查明：2009年9月28日，蜀都实业公司向讯捷公司发函称：“……1.我公司再次催促贵公司按照双方协议达成的意向原则，就买卖该房屋的相关重大事项与我公司进行协商，并签订正式的房屋买卖合同。2.贵公司使用我公司经营场地已接近三年，我公司希望贵我双方能本着实事求是的原则，通过协商，尽快确定、落实贵公司使用我公司经营场地的应付场地使用费事宜。”讯捷公司2009年9月29日回函称：“贵方函告我方已经收悉，……恳请贵公司将蜀都一楼的购买事宜推迟到十月九日左右商谈……”
2009年11月4日，蜀都实业公司向迅捷公司发函称：“为了签订房屋买卖合同，……虽经双方充分协商，贵我双方仍对合同内容存在较大分歧，未能协商一致。因此，我公司意见是：1.贵公司应支付占有使用房屋期间的场地使用费，具体标准双方可再行协商；2.房屋买卖的全部税费由贵公司承担；3.其他问题可再议。”2009年11月5日，讯捷公司回函称：“……1.场地使用费属于买卖关系成立后增加的要求，我司不能接受。2.房屋买卖的税费问题，将根据国家法律、法规以及政府政策，由贵司和我司各自承担自行部分。3.对于剩余房款，我司已准备有专款资金，再次要求贵公司尽快将相应的产权手续、土地手续过户到我司名下后，我司当即付清全款……”
2010年5月12日，讯捷公司提起本案诉讼，其诉讼请求为：（1）请求依法确认蜀都实业公司作出的解除双方于2006年9月20日签订的《购房协议书》的解除函无效。（2）请求判令蜀都实业公司继续履行《购房协议书》，并履行房屋产权过户登记的义务。2010年11月11日，讯捷公司向一审法院提交的《增加诉讼请求申请书》载明：“在人民法院对当事人进行释明后，增加诉讼请求一项。现列明所有诉讼请求如下：1.请求确认《购房协议书》为房屋买卖合同已成立并合法有效；2.请求判决本案裁判文书生效后15日内，由蜀都实业公司向讯捷公司履行办理房屋过户的义务；3.请求判令讼争房屋过户后5日内，讯捷公司向蜀都实业公司支付剩余购房款5750万元；4.请求判决双方在履行房屋产权过户过程中产生的税费按照法律规定，各自承担应承担的部分。以上是讯捷公司增加的诉讼请求。”
最高人民法院再审查明：本案一审、二审法院查明的事实“成都市房屋产权监理处于2008年3月4日向蜀都实业公司颁发了位于成都市锦江区暑袜北三街20号一层，面积4060.40平方米房屋的产权证（产权证编号：成房权证监证字第1654684号，丘地号权1223775号）”存有笔误，成都市房屋产权监理处向蜀都实业公司颁发此产权证的日期应为2008年3月14日，对此当事人均予认可。
再审中，讯捷公司提供以下证据：（1）讯捷公司在银行的存款单，拟证明讯捷公司一直希望继续履行买卖合同，也有能力履行，继续履行合同不存在障碍。（2）《税务咨询意见书》一份，拟证明双方购买房屋的税费，蜀都实业公司为了制造矛盾虚构巨额税费，而真实税款没有蜀都实业公司所称的那么多。蜀都实业公司质证称，对证据1的真实性没有异议，但该存款时间是2013年6月13日，与案涉协议签订相差七年，故与本案没有关联。对证据2，因税务评估报告的评估人员没有到庭接受质证而对其真实性不予认可；而且，评估过程中忽略了合同项下土地是划拨土地的性质，故对其合法性和关联性均不予认可。友利公司质证称，同意蜀都实业公司的质证意见。
最高人民法院认为，从形成时间来看，讯捷公司提供的两份证据均形成于本案二审庭审之后，可认定为再审新证据。对于证据1，蜀都实业公司和友利公司均认可其真实性，故对其真实性应予确认。对于证据2，蜀都实业公司与友利公司对该鉴定意见的真实性持有异议，并且该鉴定意见为讯捷公司单方委托咨询公司制作，评估人也未出庭接受质证，故对其真实性不予确认。
蜀都实业公司提交了一份双方在2008年5月6日的往来函件中的最后一张，拟证明双方的关系确实为租赁关系。对此，讯捷公司质证认为，首先，该证据不完整，只是多页文件中的最后一页；其次，该证据不能证明双方此前即约定为租赁关系，而只是表明讯捷公司在蜀都实业公司支付违约金和补偿金的前提下，可以考虑将双方关系从买卖变为租赁；最后，这份函件标注的日期是2008年5月6日，而双方协议在2006年就签订了，该函件只能表明双方对于变更合同有过协商，但是没有达成一致。友利公司质证认为，对该证据的真实性、合法性和关联性予以认可。
最高人民法院认为，该证据虽然在本案二审庭审结束之前已经客观存在，但考虑到蜀都实业公司未于二审庭审结束前提供该证据确有客观原因，没有证据证明蜀都实业公司未提供该证据系存在故意或者重大过失的情形，故可以认定为再审新证据。由于讯捷公司和友利公司对该证据的真实性不持异议，故对其真实性应予确认。
各方观点
讯捷公司观点：案涉《购房协议书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定，且蜀都实业公司已将房屋交付讯捷公司占有使用，双方已经形成了事实上的房屋买卖合同关系；案涉合同是房屋买卖合同的本约而非预约合同。案涉合同的继续履行不存在任何障碍，蜀都实业公司要求讯捷公司承担全部交易税费并故意夸大税费金额是制造借口拒绝履行合同的行为。蜀都实业公司不享有法定或约定解除权，其发出的函件不发生解除合同的效果。故应当确认《购房协议书》已成立并合法有效，确认蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除函无效；蜀都实业公司应当履行办理房屋产权过户登记的义务，讯捷公司向蜀都实业公司支付剩余购房款。
蜀都实业公司观点：案涉合同是立约定金合同，主合同未能订立，故预约合同目的不能实现；蜀都实业公司发出解除函，案涉合同被解除；讯捷公司要求继续履行于法无据；讯捷公司理应清退场地并支付相应场地使用费。
法院观点
一审法院观点：
1.讯捷公司提起本案诉讼，诉状上诉讼请求的范围包括确认蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除双方于2006年9月20日所签订的《购房协议书》的解除函无效。后讯捷公司提出的增加诉讼请求申请对原有的诉讼请求进行了细化和增加，并未明确放弃请求确认解除函无效的诉讼请求。故蜀都实业公司主张讯捷公司放弃争议请求的理由不成立。
2.案涉《购房协议书》是否已经解除、蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除函是否有效的问题。蜀都实业公司的该解除函于2010年3月8日到达讯捷公司，双方对此均无异议，一审法院予以确认。讯捷公司于2010年5月18日提起本案诉讼，对解除函的效力提出了异议。由于双方在《购房协议书》中对合同解除及异议期间没有明确约定，故讯捷公司就解除函效力提出异议的期限不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第24条对异议期间的规定。现蜀都实业公司主张根据《合同法》第94条第5项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条的规定，以双方磋商未达成一致意见为由行使法定解除权，经审查，该事由不符合法定解除合同的情形，蜀都实业公司发出的合同解除函无效，对讯捷公司不产生法律效力，故一审法院对讯捷公司诉请确认蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除函无效的诉讼请求予以支持。
3.案涉《购房协议书》系房屋买卖本约还是定金合同的问题。《购房协议书》第3条、第5条的约定表明，双方在签订《购房协议书》后还应当就房屋买卖的事宜进行进一步协商并签订房屋买卖合同，但并不能据此认定《购房协议书》就属于预约合同或定金合同，理由如下：（1）《购房协议书》中的当事人名称、标的、价款、违约责任等主要条款明确具体，根据《合同法解释（二）》第1条第1款的规定，《购房协议书》因具备合同的必备条款而应当认定成立。（2）购房定金1000万元已在双方签订《购房协议书》前由讯捷公司支付给蜀都实业公司的股东友利公司，蜀都实业公司在《购房协议书》第2条确认其收到上述款项，故讯捷公司已履行了支付购房定金的合同义务。另外，蜀都实业公司虽然在签订《购房协议书》时尚未取得房屋所有权，但根据蜀都实业公司与蜀都大厦公司签订的房屋过户协议和蜀都大厦公司出具的场地使用证明，蜀都实业公司有权对案涉房屋进行处分，况且蜀都实业公司现已取得案涉房屋的所有权证，对《购房协议书》是否成立和效力认定不构成实质性影响。（3）《购房协议书》第3条和第5条的约定是要求双方对合同欠缺的其他内容进行协商并签订《房屋买卖合同》，根据《合同法解释（二）》第1条第2款的规定，当事人对《购房协议书》中未涉及的条款不能达成协议的情况下，人民法院应当按照相关规定予以确定，而不能据此认定合同不成立或属于预约合同或定金合同性质。（4）在签订《购房协议书》后，蜀都实业公司将案涉房屋交付讯捷公司占有使用，蜀都实业公司辩称并非基于买卖关系而为交付，没有事实依据，不能成立。讯捷公司主张蜀都实业公司因买卖关系而向其交付房屋的理由成立。故《购房协议书》为正式购房合同，且系当事人真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效。讯捷公司请求确认《购房协议书》为房屋买卖合同已成立并合法有效的理由成立，应当予以支持。
4.关于讯捷公司请求蜀都实业公司在判决生效后15日内履行办理房屋产权过户登记义务的问题。案涉《购房协议书》未约定房屋过户时间，一审法院通知当事人进行补充协议时也未就此达成一致意见。房屋出卖人的主要义务是向买受人交付房屋，买受人的主要义务则是向出卖人支付价款，过户登记系登记机关的职能，出卖人只负有协助办理过户登记的义务，与交付房屋和支付价款相比，出卖人履行协助过户义务属于附随义务。由于蜀都实业公司已于2007年1月4日向讯捷公司交付了房屋，而讯捷公司除向蜀都实业公司支付1000万元定金外，其余购房款未支付，在当事人对过户登记没有约定，且讯捷公司未支付大部分购房款的情况下，讯捷公司请求蜀都实业公司先行协助过户的条件尚不成就。待讯捷公司向蜀都实业公司全部履行付款义务后的合理期限内，蜀都实业公司有义务协助讯捷公司办理产权过户手续。由于相关行政法规和规章均未对城市房地产的过户登记时间作出规定，一审法院参照国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第33条之规定，确定蜀都实业公司应在收到全部购房款后90日内协助讯捷公司办理产权过户手续。
5.关于讯捷公司请求在讼争房屋过户后5日内，由讯捷公司向蜀都实业公司支付剩余房款5750万元的问题。由于蜀都实业公司主张的法律关系性质与一审法院认定的法律关系性质不一致，一审法院已向蜀都实业公司释明，但蜀都实业公司拒绝变更诉讼请求。请求权是指权利人可以要求他人为一定行为或不为一定行为的权利。对于未支付的房屋价款，蜀都实业公司作为债权人可以提出相应的诉讼请求，而作为义务人的讯捷公司则不享有该请求权，故一审法院对讯捷公司的该项诉讼请求不予支持。
6.关于讯捷公司请求按照法律规定各自承担房屋产权过户登记过程中产生的税费问题。由于当事人在《购房协议书》中未约定过户时产生的税费负担方式，又不能达成补充协议，故应当按照国家有关房地产过户登记税费负担的规定由买卖双方各自承担相应部分税费。
7.关于蜀都实业公司反诉请求讯捷公司腾退房屋和支付场地占用费的问题。因《购房协议书》系房屋买卖合同，且蜀都实业公司基于房屋买卖合同关系向讯捷公司交付房屋，在《购房协议书》合法有效，双方也不存在房屋租赁关系的情况下，蜀都实业公司无权请求讯捷公司返还案涉房屋并支付场地占用费，一审法院对于蜀都实业公司的反诉请求不予支持。
综上，一审法院判决：一、讯捷公司与蜀都实业公司于2006年9月20日签订的《购房协议书》成立并有效；二、蜀都实业公司于2010年3月3日作出的解除其与讯捷公司2006年9月20日所签《购房协议书》的解除函无效；三、在讯捷公司向蜀都实业公司履行完毕支付购房款义务后90日内，蜀都实业公司协助将位于成都市暑袜北三街20号蜀都大厦北一楼及中庭2100平方米房屋过户给讯捷公司，因此所产生的税和费按相关规定由讯捷公司和蜀都实业公司各自承担；四、驳回讯捷公司的其他诉讼请求；五、驳回蜀都实业公司的反诉请求。
二审法院观点：
1.关于讯捷公司是否已经交付1000万元定金的问题。虽然讯捷公司未提供直接向蜀都实业公司支付1000万元定金的证据，但当事人对讯捷公司于2006年9月14日至9月20日之间向舒卡纤维公司账号转款及舒卡纤维公司向讯捷公司开具收据，案涉《购房协议书》载明“本协议签订之日起，甲方（指蜀都实业公司）收到乙方（指讯捷公司）1000万元定金”的事实没有争议。并且，蜀都实业公司未提供证据推翻《购房协议书》载明的蜀都实业公司收到讯捷公司购房定金1000万元的事实，亦无证据证明讯捷公司与舒卡纤维公司之间有其他交易关系。故一审判决认定讯捷公司已经交付1000万元定金并无不当。
2.关于一审是否存在程序违法的问题。2010年5月12日，讯捷公司提起诉讼，其诉讼请求包括确认解除函无效。讯捷公司此后向一审法院提交的《增加诉讼请求申请书》载明增加诉讼请求确认《购房协议书》为房屋买卖合同已成立并合法有效。该《增加诉讼请求申请书》未明确放弃解除函无效的请求。故一审法院根据当事人的诉讼请求审理并作出判决并不违反法定程序。
3.关于《购房协议书》的性质和效力问题。案涉《购房协议书》明确写明了当事人名称、标的、价款，一审判决根据《合同法解释（二）》第1条规定认定双方间的房屋买卖合同关系已经成立并无不当。二审中，蜀都实业公司提交了同期蜀都实业公司与其他买受人签订的《房屋买卖合同》四份，当事人对该证据的真实性无异议，二审法院对该证据的真实性予以确认，但以上证据不能证明《购房协议书》的性质为定金合同。且诉讼中蜀都实业公司并未提供证据证明该《购房协议书》存在无效的情形，一审判决认定该协议有效正确。蜀都实业公司的相应上诉理由不能成立，二审法院不予支持。
4.关于《购房协议书》是否应当解除的问题。蜀都实业公司于2007年1月4日将房屋交付给讯捷公司占有使用后，双方就应否支付场地使用费、买卖过户时税费的负担等事宜进行了一系列磋商，但均未达成协议，直至2010年3月3日蜀都实业公司发函要求解除《购房协议书》。在诉讼中，经人民法院主持调解和庭外和解，双方当事人仍不能达成协议。按照《购房协议书》的约定，双方有磋商并签订正式房屋买卖合同的义务。蜀都实业公司作为案涉房屋所有权人，将房屋交付讯捷公司使用5年多时间内，与讯捷公司既未达成正式房屋买卖合同，又未达成租赁协议，其既未收到房屋转让价款，亦未收到房屋租金，阻碍其物权实现，其在双方达不成正式房屋买卖合同的前提下，有权根据《物权法》第39条的规定，选择对其财产的处分方式，解除案涉《购房协议书》。
蜀都实业公司于2010年3月3日发出解除函，讯捷公司于2010年5月18日向法院提起诉讼，故蜀都实业公司发出的该解除函不产生通知解除合同的法律效力，一审判决支持讯捷公司的该项诉讼请求并无不当；但一审判决认为《购房协议书》不符合解除条件，故判令蜀都实业公司在讯捷公司支付全部购房款后90日内交付涉案房屋并由双方各自承担相关税费不当，二审法院予以纠正。上述购房协议解除后，蜀都实业公司请求返还涉案房屋的诉讼请求符合《合同法》第97条的规定，虽然蜀都实业公司起诉时主张立即腾退房屋，但应当给予讯捷公司必要的准备时间，二审法院酌定为30日。至于讯捷公司已经支付1000万元定金，可另行主张权利。
5.关于讯捷公司是否应支付场地使用费的问题。蜀都实业公司于2007年1月4日将案涉房屋交付讯捷公司使用至今，但蜀都实业公司并无证据证明交付行为系基于租赁关系或《购房协议书》之外的其他有偿法律关系，故蜀都实业公司请求讯捷公司按照周边同类商场租金支付场地使用费没有事实和法律依据。虽然讯捷公司对蜀都实业公司提交的宏价评（2011）53号《价格评估报告书》的真实性无异议，但因该《价格评估报告书》与本案无关，二审法院不予采信。二审法院对蜀都实业公司二审申请对讼争房屋自2007年1月4日至实际鉴定之日止的场地占有使用费进行鉴定的申请不予准许。对蜀都实业公司主张支付场地使用费的上诉请求，不予支持。
综上，二审判决：一、维持一审判决第一项；二、撤销一审判决第二、三、四、五项；三、讯捷公司于判决生效之日起30日内将位于成都市暑袜北三街20号蜀都大厦北一楼及中庭约2100平方米房屋腾退给蜀都实业公司；四、驳回讯捷公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回蜀都实业公司的其他反诉诉讼请求。
再审法院观点：
本案再审的争议焦点为：（1）蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力；（2）蜀都实业公司发出的解除函是否产生解除双方合同关系的效力；（3）讯捷公司要求继续履行的诉讼请求应否得到支持，蜀都实业公司主张的腾退房屋并支付房屋使用费的请求应否得到支持。
1.关于蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力问题
基于当事人在再审庭审中的相关主张与理由，与本焦点问题密切相关的两个问题需要首先加以明确：第一，蜀都实业公司是否已收到讯捷公司支付的1000万元定金。虽然讯捷公司未提供直接向蜀都实业公司支付1000万元定金的证据，但2006年9月14日至9月20日，讯捷公司数次向友利公司（原舒卡纤维公司）账号转款共计1000万元，后者于2006年9月20日向讯捷公司开具了相应金额的收据。庭审中，友利公司称其与讯捷公司并无任何其他业务往来，收取这1000万元资金亦无任何合同或法律依据，但此后友利公司除向讯捷公司提供两张收据外，双方关于该笔资金再无其他进一步洽谈。最高人民法院认为，这种情况显然与日常生活常理及商业习惯不相符。事实上，结合本案查明的其他事实可知，《购房协议书》第2条载明的内容表明蜀都实业公司在签订《购房协议书》时已经确认收到讯捷公司支付的1000万元定金，蜀都实业公司2010年3月3日向讯捷公司发的《函》中载明请讯捷公司向其办理“定金、使用费等费用的退还和支付”。这些事实足以相互印证，证明蜀都实业公司已收到讯捷公司支付的1000万元定金的事实。综上，一审、二审判决认定讯捷公司已经交付1000万元定金的事实是正确的。
·第二，蜀都实业公司向讯捷公司交付案涉房屋行为的性质。案涉《购房协议书》签订于2006年9月20日，蜀都实业公司于2007年1月4日将案涉房屋交付讯捷公司使用。在庭审中，蜀都实业公司提交了双方在2008年5月6日的往来函件材料中的一页作为证据，从该证据的内容及序号可看出，完整的该函件至少应有两页纸。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第31条第2款规定，摘录文件、材料应当保持内容相应的完整性，不得断章取义。因此，仅根据蜀都实业公司提交的这一页纸的内容，难以判断双方的真实意思表示是在案涉房屋交付给讯捷公司时就已确定为在双方之间成立租赁关系，还是在已确定房屋买卖关系的基础上希望变更为租赁关系，因此，无法据此证明蜀都实业公司系基于租赁关系而向讯捷公司交付案涉房屋。除此之外，蜀都实业公司在本案的一审、二审及再审中未提供其他证据证明该交付行为系基于租赁关系或者《购房协议书》之外的其他有偿法律关系而为的交付。因此，对于该交付，蜀都实业公司没有充分证据证明其向讯捷公司交付案涉房屋的行为并非基于房屋买卖关系，而是基于租赁等有偿使用关系，故其该主张不能成立，蜀都实业公司向讯捷公司交付案涉房屋的行为应认定为基于当事人之间的房屋买卖法律关系而为的交付。
在明确了上述两个问题的基础上，最高人民法院认为，在蜀都实业公司与讯捷公司之间成立了房屋买卖法律关系。理由如下：
首先，仅就案涉《购房协议书》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中，案涉《购房协议书》明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，具备了正式房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，当事人同时在该协议中约定：“……3.甲、乙双方应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商。……5.甲乙双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效。”可见，当事人一致认为在付款方式等问题上需要进一步磋商，这一意思表示是明确的，而且，当事人在该协议第5条进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，案涉《购房协议书》的性质为预约合同，一审、二审判决认定该《购房协议书》的性质为本约是错误的，应予纠正。
其次，结合当事人在订立《购房协议书》之后的履行事实，蜀都实业公司与讯捷公司之间已经成立了房屋买卖法律关系。最高人民法院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，当事人在签订《购房协议书》时，迅捷公司已经实际交付了定金并约定在一定条件下自动转为购房款，蜀都实业公司也接受了讯捷公司的交付。在签订《购房协议书》三个多月后，蜀都实业公司将合同项下的房屋交付给了讯捷公司，讯捷公司接受了该交付。而根据《购房协议书》的预约性质，蜀都实业公司交付房屋的行为不应视为对该合同的履行，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，蜀都实业公司的该行为应认定为系基于与讯捷公司之间的房屋买卖关系而为的交付。据此，由于蜀都实业公司在该房屋买卖法律关系中的主要义务就是交付案涉房屋，根据《合同法》第36条、第37条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。
综上所述，蜀都实业公司与讯捷公司之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审、二审判决认定《购房协议书》构成本约的理由不当，但其关于蜀都实业公司和讯捷公司之间成立房屋买卖法律关系的结论是正确的。
2.关于蜀都实业公司发出的解除函是否产生解除双方合同关系效力的问题
首先，根据《合同法》第93条、第94条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，当事人在《购房协议书》及其他相关书面文件中均未对单方解除合同的事项作出约定，故蜀都实业公司不享有约定解除权。而根据《购房协议书》，双方的主要合同义务是就达成房屋买卖合意进行诚信磋商，讯捷公司支付1000万元定金。讯捷公司已经支付了1000万元定金，并且就案涉房屋买卖一事一直在与蜀都实业公司进行协商，其在本案诉讼过程中亦明确表示有意愿、有能力履行支付全部购房款的义务，本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，本案也不具备单方解除合同的法定解除情形。综上，蜀都实业公司主张其有权单方解除合同的理由不能成立。
其次，根据《合同法》第96条的规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《合同法解释（二）》第24条的规定，对于该异议期间，当事人之间有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起三个月。本案中，当事人没有就包括合同解除异议期间在内的合同解除事项进行任何约定，而蜀都实业公司于2010年3月3日向讯捷公司发出了解除《购房协议书》的通知函，该函件于2010年3月8日到达讯捷公司，讯捷公司向一审法院提起诉讼的时间为2010年5月12日。因此，无论蜀都实业公司是否有权单方解除《购房协议书》，因讯捷公司于收到解除函的三个月内通过起诉的方式提出了异议，故蜀都实业公司的解除函也不产生解除双方合同关系的效力。
3.关于讯捷公司要求继续履行的诉讼请求应否得到支持，蜀都实业公司主张的腾退房屋并支付房屋使用费的请求应否得到支持的问题
首先，本案中，当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，蜀都实业公司已向讯捷公司交付了案涉房屋，讯捷公司支付了1000万元定金，虽然当事人之间在讯捷公司是否应向蜀都实业公司支付使用案涉房屋的场地占用费并承担房屋买卖的全部税费问题上未达成一致意见，但在房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，上述争议可以通过《合同法》第61条、第62条规定的合同解释原则进行补救，故并不构成法律上或者事实上的履行障碍。而且，如前所述，在蜀都实业公司与迅捷公司之间，房屋买卖法律关系已经成立并生效，也不存在《合同法》第93条、第94条规定的合同解除的情形，故讯捷公司主张继续履行的诉讼请求应予支持。
其次，根据《物权法》第15条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人否继续承担合同所约定的义务有关。本案中，蜀都实业公司确实仍然对该房屋享有所有权，但这并不意味着其可在不符合当事人约定或者法律规定的情形下随意解除双方之间的合同关系。在双方房屋买卖法律关系成立并生效后，蜀都实业公司虽系该房屋的所有权人，但其应当依约全面、实际履行其在房屋买卖法律关系项下的义务。二审判决认为在买卖标的物转移之前，所有人对自己的标的物享有占有、使用、收益、处分的权利，进而认定蜀都实业公司有权选择处分财产的方式解除合同，并判决迅捷公司将房屋腾退给蜀都实业公司，违背了《合同法》保障交易安全的基本原则，系对《物权法》的错误理解与适用，对此予以纠正。
最后，蜀都实业公司主张迅捷公司支付场地使用费应有相应的法律依据。如前所述，双方在本案中的法律关系为房屋买卖法律关系，而非租赁等有偿使用法律关系，蜀都实业公司将案涉房屋交付给讯捷公司是基于房屋买卖法律关系而为的交付，因此，蜀都实业公司要求讯捷公司支付场地使用费的主张没有任何事实和法律依据，一审、二审判决对该问题的认定和处理是正确的。
综上所述，最高人民法院认为，本案中，蜀都实业公司与讯捷公司之间存在房屋买卖法律关系，当事人均应本着诚实信用的原则履行各自义务，在履行过程中，若当事人之间就对方的履行行为是否构成违约以及应否承担违约责任等问题发生争议，可自行协商或者另寻法律途径解决。
综上，二审判决认定蜀都实业公司有权依据《物权法》第39条之规定，选择处分财产的方式解除合同，并据此判决讯捷公司将案涉房屋腾退给蜀都实业公司，系适用法律错误。而一审判决虽然认定《购房协议书》直接构成本约的理由不能成立，但其判项系基于蜀都实业公司和讯捷公司之间成立并生效房屋买卖法律关系这一事实作出，有法律及事实依据，较为妥当合理，可予维持。根据《民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销二审判决；二、维持一审判决。
法官评析
在商品房买卖中，由于近年来我国房地产价格波动较大，许多房地产开发商在筹备项目时，为保障将来的预期收益，与购房者订立购房协议书、认购书、预订书等，实际上是通过订立预约合同确保一定的价格以及较高比例的消费者。另外，购买人预期开发商当前的项目价格合理将来或可获益故而同意签订预约合同。本案即涉及商品房买卖预约合同的性质、预约与本约合同的关系、预约合同的解除等法理以及实务上的相关处理等问题。
1.商品房买卖预约合同的性质和认定
根据订立合同是否有事先约定的关系来划分，合同有预约和本约之分。预约合同是当事人为了将来订立本约而预先达成的书面协议，本约合同是为了履行预约合同而订立或直接具有完备确定内容的合同。预约合同的目的在于因有事实或法律上障碍，暂时无法订立本约时，事先对当事人予以约束，从而起到稳固交易机会的作用。其属于契约阶段合同，是诺成性合同，强调当事人主观意志在合同成立中的决定作用。房屋买卖合同有其特殊性，买卖的标的物房屋是一种不动产，由于不动产交易具有涉及资金数额大、风险高的特点，为保证交易安全，保护购房者权益，避免以预约为名非法融资危及社会稳定的事件发生，所以法律、法规强制规定了商品房买卖合同必须具备的主要内容。根据《商品房销售管理办法》第16条第2款规定，商品房买卖合同应当具备以下主要内容：（1）当事人名称或姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。但是，该条规定仅规定了商品房买卖合同在外在形式上的必要条件，不能得出如果预约合同内容具备了商品房买卖合同的主要内容，就可以认定为商品房买卖合同。根据合同意思自治原则，判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示。具体来说，预约与本约的目的不同，前者是为了将来订立本约，后者是为了履行本约所规定的权利义务。正如本案法官在判决中所指出的，“如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。”
因此，本案中，虽然蜀都实业公司与讯捷公司在2006年9月20日签订的《购房协议书》中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，并且通过合同解释的方式可以补充相关合同条款使本约的内容更加完全齐备，因此可直接据此履行而无须另订本约，但是，双方当事人同时在该协议中约定了“应就购房合同及付款方式等问题在本协议原则下进行具体磋商”，“双方就该宗房屋买卖合同签订时，本协议自动失效”，说明当事人双方签订《购房协议书》是为了将来进一步订立房屋买卖合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，这一意思表示是非常明确的，双方在签订该认购单时对于该行为的性质为预约合同的认识是明确而不存在疑义的，因此，案涉《购房协议书》的性质应为预约。
2.商品房买卖预约关系转化为本约关系的认定
在商品房预约合同具备了商品房买卖合同所要求具备的主要条款时，双方当事人可以根据这些条款直接缔结本约。但实践中因商品房预约合同引发的案件中往往是对预约关系和本约关系存在争议，一本不具备以书面形式缔结的商品房买卖合同。在此情况下，应当综合审查预约合同的内容以及当事人未达成交易进行的磋商、具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，对预约关系是否转化为本约关系进行准确认定。
我国《合同法》第36条、第37条确立了以实际履行方式缔约的制度。所谓合同的成立，必须是双方当事人就合同的主要条款达成合意。因此，以实际履行方式缔约的，只有在一方履行了主要义务而对方接受的情况下，才能从双方已经履行了主要义务的行为中推定双方已经就合同的主要条款形成了合意。如果一方履行了次要义务而对方接受的，不能认为当事人双方就合同的主要条款已经达成了合意。合同法允许采用行为形式缔约，是考虑到了当事人的真实意思，体现了合同法鼓励交易、便利交易、尊重当事人自由意志的法律原则。因此，对于当事人一方已经履行了主要义务，对方也接受，应当承认在当事人之间已成立相应的合同法律关系。在司法实践中，商品房买卖有关司法解释进一步明确了该种缔约制度。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条明确规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
本案中，在签订案涉《购房协议书》后，迅捷公司按照协议约定将1000万定金作为购房款的一部分交付给了蜀都实业公司。蜀都实业公司也将合同项下的案涉房屋交付给了讯捷公司，而迅捷公司也接受了其房屋。由于蜀都实业公司在商品房买卖关系中的主要义务就是交付房屋，在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，依据《合同法》第36条、第37条的规定，蜀都实业公司交付案涉房屋给讯捷公司的行为应认定为双方已就商品房买卖的主要条款达成了合意。此后，双方又为进一步明确《购房协议书》中未约定的其他交易条件，进行了以买卖房屋为目的的多次磋商。从双方签订《购房协议书》、交付并接受定金、交付并接受房屋、就有关交易条款进行磋商等一系列事实综合来看，可以认定蜀都实业公司与讯捷公司之间成立了房屋买卖本约。
3.商品房预约合同的解除
首先，根据《合同法》第93条、第94条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，当事人在《购房协议书》未对单方解除合同的事项作出约定，同时本案也没有法定解除的情形，因此蜀都实业公司不享有约定解除权。
其次，根据《合同法》第96条规定，当事人单方解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据《合同法解释（二）》第24条的规定，对于该异议期间，当事人之间有约定的从约定，未约定的为解除合同通知到达之日起三个月。本案中，迅捷公司在收到蜀都实业公司解除函后三月内向法院提起诉讼，因此蜀都实业公司的解除函也不产生解除双方预约关系的效力。
再次，为了保障合同自由原则，我国有关法律对合同效力和物权效力进行了区分。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由此可见，物权的变更、转让、和消灭，物权所包含的占有、使用、处分等内容的行使，都与合同的效力无关，因此，不得以行使房屋所有权人的处分权为由任意解除合同。
4.商品房预约合同的违约责任
实践中，如果因缔约不能而解除商品房预约合同，违约方应当承担违约责任还是缔约过失责任？对此问题在学界还存在争议。持违约责任观点的如史尚宽、王泽鉴、王利明，其理由是预约合同可能已经对本约标的物、对价等作出明确约定，当事人对本约产生了明确的期待利益，如果一方违约，将使得守约方的期待利益落空，同时也使其产生机会损失。因此，违反预约合同应当承当比缔约过失更重的违约责任。而持缔约过失责任观点的主要理由在于，预约关系中当事人已经就缔约进行相互接触、磋商，双方之间形成一种合理的信赖关系。基于这种诚实信用原则而产生信赖利益，双方当事人负有相互通知、协助、照顾、保护、忠实等义务。只要当事人违背了其负有的依诚信原则而产生的这些先契约义务并破坏了缔约关系，就应当根据《合同法》第42条之规定，认定其构成缔约上的过失，承担损害赔偿责任。
笔者认同违约责任说。理由是预约合同具有独立性，与缔约过失相比，其对当事人产生的信赖利益更大，因此更应强调当事人的违约责任，对其履约行为形成刚性约束。具体损害赔偿的范围，如果预约中有约定的，从其约定；无约定的，应以信赖利益为限，由法官从利益平衡、诚实信用、公平原则出发，结合案件实际情况，综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素，酌情自由裁量。
1.6 房屋买卖“网签”的性质如何认定
——沈某某诉安某某房屋买卖合同纠纷案[6]
关键词：房屋买卖合同，合同形式，网签，合同成立
问题提出：房屋买卖双方网上签约，但尚未签订书面合同，能否认定双方的买卖合同已经成立？
裁判要旨：当事人以书面形式订立合同的，既包括传统的有形的合同书、信件，也包括无形的数据电文，如电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件，只要其可以明确地表现合同的内容即可，因此，网签形式符合合同的成立要件。房屋买卖双方尚未签订书面的购房合同，但双方已经在房屋权属登记中心签字确认了《存量房自行成交网上签约申请表》《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（“网签”），且已明确了合同的价款、房屋信息的，应当认定双方的买卖合同已经成立。
案情简介
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈某某
被上诉人（原审被告、反诉原告）：安某某
2009年2月，原告和被告协商关于原告名下北京市朝阳区和平街×区×楼×层×门×号房屋的买卖事宜。2009年3月16日，原告和被告的委托人刘某（被告之子）一同到北京市朝阳区房屋权属登记中心填写了《存量房自行成交网上签约申请表》并签字。2009年3月17日，原告和刘某在北京市朝阳区房屋权属登记中心再次签字确认了《存量房买卖合同信息表（自行成交）》。该信息表为房屋管理部门根据双方申请表的内容，将相关信息进行了网上登记后，向双方出具的打印版信息表。该表中包括如下信息：出卖人沈某某的个人身份信息、买受人安某某的个人身份信息、交易房屋的相关信息（包括所有权证号、户型、房屋性质等）、房屋成交价款为399900元（其中包括定金1万元及定金支付的日期2009年3月17日，剩余款项的支付方式为非贷款）。在申请表和信息表中，还包括原被告双方关于注销网上信息的约定：“网上信息填写完成后，在申请转移登记之前，需要注销网上信息的，10日内买卖双方共同申请，超过上述时间的，可由买方申请。”此后，被告用信用卡支付了房屋的遗产税11366.70元及契税3999元，原告将本案房屋的电卡及供暖协议交于被告。此后，原告认为房屋的出售价格过低，拒绝与被告进行书面合同的签订，并欲注销在北京市朝阳区房屋权属登记中心登记的网上信息。但根据双方网签的约定，只能由买方进行网上信息的注销，原告无法单方进行网上信息的注销，故原告诉至法院。一审过程中，被告提出原告曾向被告交付本案房屋的钥匙，但后来原告强行换锁，使被告无法再进入本案房屋，对此原告不予认可。被告主张其曾于2009年2月24日代原告交了11000元的遗产税，并以此作为购房的定金。而原告认为当时是原被告一同去交的遗产税，因原告所带的钱不够，由被告代刷的卡，后来原告归还了被告现金9000元。
各方观点
上诉人（原审原告、反诉被告）沈某某观点：2009年2月，我准备向被告出卖北京市朝阳区和平街×区×楼×层×门×号房屋。按照《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》（京建交〔2008〕628号）（以下简称《通知》）的要求，我和被告到北京市朝阳区房屋权属登记中心服务窗口进行网上签约。我和被告填写了《存量房自行成交网上签约申请表》（以下简称申请表）和合同号为CW16553的《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（以下简称信息表），但我们并没有签订书面买卖合同。2009年4月，我和被告在房屋买卖的价格上不能达成一致，我已不准备向被告出卖涉案房屋。我向被告提出共同到登记中心服务窗口填写《存量房买卖合同信息注销申请表（自行成交）》，将信息表注销，但遭到被告的拒绝。我认为填写信息表进行网签，仅仅是存量房买卖合同签订前的准备环节，网签本身的法律效力不是合同。由于被告以种种理由拒绝配合我注销信息表，我无法行使房屋处置权。现诉至法院，要求被告协助原告办理注销网签信息表的手续。
我们双方没有签订书面存量房买卖合同书，房屋买卖没有依法生效，因此，不存在所谓继续履行合同和办理过户的问题。根据《通知》的规定，存量房买卖合同是以双方签订书面存量房买卖合同为准。被告以原、被告曾填写过的申请表和信息表为依据，认为双方房屋买卖合同合法有效成立，这种认识是错误的，被告的反诉请求没有事实和法律上的依据，我不同意被告的全部反诉请求。
被上诉人（原审被告、原诉原告）安某某观点：我们之间的房屋买卖合同已经成立并且生效。合同成立的要件是双方有真实意思表示，并就交易达成一致意见。确定了合同当事人的名称、标的等条件即可视为合同成立。我们所填的信息表要求双方签字确认，可证明双方意思表示真实，且就合同的大体内容达成了一致。对于注销的问题，合同的法定解除有两种情形，一种是双方协商一致，另一种是不能达到合同的目的。本案合同不存在不能达到目的的问题，而是原告在合同达成一致后，看到房价上涨而要求变更房价。原告的行为构成了违约，并给被告造成了巨大的经济损失，且使被告无法以同样的价格买到同样的房子。因此，我不同意原告的诉讼请求。
关于涉案房屋的买卖，我们双方已经达成了一致意见，房屋价格是399900元，是经过网上签约的形式确认的，并在信息表上签字进一步加以确认。我买该房子是为了给儿子刘某结婚用，合同签订后，我已经和装修、婚庆公司订立了合同。而由于原告拒绝办理过户手续，以涨房价为由要求注销网签，刘某无法结婚，婚庆合同和装修合同均无法履行，给我造成了巨大的经济损失。因此，我要求原告继续履行合同，并协助被告办理房屋过户手续，要求原告赔偿我经济损失6万元。
法院观点
一审法院观点：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。对合同欠缺的上述内容以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院根据法律有关规定予以确定。根据本案查明的事实，在申请表和信息表中，房屋买卖合同的主要条款（包括买卖双方、买卖标的、价款、价款支付方式等）均已由原告与被告进行了确认。双方向税务部门交纳了房屋的相关税费，原告还履行了部分附随义务，向被告交付了房屋电卡及供暖合同。原告虽然提供了双方往来的电话信息，用于证明双方之间协商房款的过程，但该协商过程是在双方已经明确了房款数额后，原告就已经明确的房款数额反悔而再次协商的过程。双方在往来信息中并未就新的房款达成一致意见。根据以上查明的事实，法院认定双方合同已经成立。而依法成立的合同，自成立时生效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告以双方约定的房屋价款过低为由，拒绝与被告签署书面合同，原告的相关主张没有证据佐证。原告要求被告履行注销网签信息的诉讼请求，法院不予支持。现被告要求按照网签确定的房款数额履行协议，法院予以确认。被告反诉要求继续履行合同，法院予以支持。关于被告反诉的其他损失一节，法院认为，由于被告支出的费用均是在房屋过户尚未确定前发生，对于该部分损失应当由被告自行承担。被告称双方协商确认由被告交付遗产税来抵定金，但被告亦未能提供证据证明双方就此事协商一致，故法院无法认定被告向原告支付了定金1万元。判决如下：一、原告（反诉被告）沈某某与被告（反诉原告）安某某继续履行双方之间的房屋买卖合同。二、被告（反诉原告）安某某于本判决生效后五日内给付原告（反诉被告）沈某某房价款399900元。三、原告（反诉被告）沈某某于本判决生效后十日内配合被告（反诉原告）安某某办理房屋过户手续，并向被告（反诉原告）安某某交付房屋。四、驳回原告（反诉被告）沈某某的诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）安某某的其他诉讼请求。
一审判决后，沈某某不服，上诉至北京市第二中级人民法院，要求撤销原判。二审中，经北京市第二中级人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、沈某某同意将其所有的北京市朝阳区和平街×区×楼×层×门×号房屋出售给安某某；二、沈某某于本调解书送达之日起七日内向安某某交付北京市朝阳区和平街×区×楼×层×门×号房屋，并配合安某某办理上述房屋的过户手续；安某某于收到上述房屋的所有权证书之日给付沈某某房价款人民币70万元；三、双方其他无争议。
法官评析
本案曾被诸多媒体称为我国“首例房屋买卖网签注销案”，引起社会广泛关注。之所以引起舆论关注，主要原因是近年来许多城市的房地产管理部门在房屋交易过程中开始推行房屋买卖合同网上签约措施（“网签”），并且呈现扩大化的趋势。随之引发的法律问题是，网签的性质和效力如何认定？网签与房屋买卖合同是什么关系？本案所涉及的争议焦点即围绕上述问题展开。
1.网签制度的初衷
首先有必要认识网签制度的初衷。房屋买卖合同根据其房屋类型，可以分为存量房（二手房）买卖合同和增量房（商品房）买卖合同。近年来，随着我国房地产行业的快速发展，房屋交易日趋活跃，房价暴涨暴跌的现象也屡有发生。由于存量房屋买卖从签订合同到最后支付全部价款和转移所有权，往往需要较长时间（尤其是买受人不能一次性付款的情况），在房价大幅波动的背景下，有的出卖人或者买受人出于经济利益考虑而违约，由此导致了诸多纠纷和诉讼。为了保障房产交易秩序和安全，提高房产交易的透明度，同时也为提高行政服务管理水平和办事效率，加强对房地产经纪机构和从业人员的监督管理，各地纷纷出台了房屋买卖合同网签制度规定，如北京、上海、西安等地。通过在网上公示存量房买卖情况，可以让公众了解房屋是否已出售、房屋的交易价格等信息，进而形成合理的市场预期和风险判断；房屋管理部门也可以借此掌握房产的交易状态，并作为产权过户的重要依据，同时还可以有效防范一房多卖、欺诈等违规行为；对于房屋买卖双方而言，网签可以有效地防止一方违约甚至毁约。因此，如果本案中原告网上签约后仍然可以随意解除合同，要求被告协助其注销网签而不受任何约束，那么网签制度的初衷就会落空。
2.网签与合同成立的关系
实践中，有房屋中介机构参与的房屋买卖一般由双方签订房屋买卖合同后，再去房屋管理部门进行网签。而在无中介参与的自行交易中，经常出现双方口头约定后再去网签的情况。本案即为自行交易，网签时双方没有签订书面合同。根据我国房地产管理相关法规规定，房屋买卖合同应当采用书面方式。在此情况下，一旦网签后一方违约或毁约，双方将对网签是否可视为书面合同产生较大争议。笔者认为，网签在法律上的后果是房屋买卖合同成立并生效。主要理由是：
从合同形式上看，网签内容作为数据电文为合同书面形式之一。根据我国《合同法》第10条、第11条规定，法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，书面形式是指合同书、信件和数据电文等可以有形地表现所载内容的形式，其中数据电文包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件。本案中，原被告双方填写了信息表，并由房屋管理部门工作人员将信息表中的主要内容录入了存量房网上签约系统，在网上进行了公示。网签系统中记载的双方达成的合同意向为一种数据电文，且在政府网站上进行了公示，因此符合合同签订的书面形式要求。
从网签流程上看，以北京为例，《北京市建设委员会关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》第3条规定，在服务窗口进行网上签约的程序如下：（1）买卖双方达成交易意向后，填写《存量房买卖合同信息表（自行成交）》。（2）当事人向服务窗口提交《存量房买卖合同信息表（自行成交）》（当事人已签字或盖章），房屋所有权证、房屋共有权证原件以及身份证件原件等材料。（3）服务窗口的工作人员核对当事人提供的材料，并通过存量房网上签约系统录入存量房买卖合同第一条至第四条的相关信息，打印后交当事人确认。（4）当事人确认合同网上信息无误后，由工作人员将存量房买卖合同文本（包括网上打印的合同第一部分、印刷的合同第二部分即第四条之后的内容）一式四份交当事人。买卖双方应根据约定填写合同第二部分，签字或盖章后合同依法生效。由此网签流程可知，房屋买卖双方必须达成交易意向，并就合同条款达成一致后才填写信息表，并且在双方签字确认后再向房管部门提交。本案中，原被告双方填写、签字确认并提交了信息表，可以认定就房屋买卖达成了合意。
从合同条款上看，2009年5月13日开始实施的《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第1条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中，原、被告双方签订的信息表主要内容为双方的个人信息、房屋信息、成交价款等，具备了司法解释所要求的合同条款，足以认定房屋买卖合同成立。
3.网签的性质和效力
首先，网签是一种行政管理手段。网签制度是房管部门为了管理与服务房产交易的需要而出台的。根据当事人意思自治原则，有关行政部门不干涉和介入房屋买卖双方的缔约，只是对双方达成的合同意向进行登记备案。在录入网签系统以前，房屋买卖双方已经就房屋买卖达成了合意，因此是否网签不影响合同的成立和生效。
其次，网签是一种合同公示和确认行为。双方协商的合同内容一旦进入网签系统，即意味着向社会进行公示。从各地存量房交易规定看，不经过网签程序就无法转移房屋所有权。因此，网签是房屋所有权转移的必经程序。这也说明网签形成的合同是经过公示和确认的、已经成立并生效的合同。
再次，网签不具有创设物权的效力。与预告登记等物权公示不同，网签公示的是一个特定的债权债务关系，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权，因此，其并不具有创设物权的公示效力，不会对合同之外的第三人产生物权公示效力。也就是说，如果经过网签后，买房人又将房屋抵押的，购房者以网签为由要求撤销抵押的，根据物权优先于债权的原则，不应支持购房者的主张。因此，购房者如想进一步取得相应物权公示效力，必须在网签之后再进行预告登记。
最后，“网签”协议与先合同、后合同的效力冲突。实践中，在有“网签”的房屋买卖合同中，当事人在“网签”之前往往已经形成一个买卖房屋的协议，还有的当事人为了避税、获得贷款而在网签前后签署多份合同。如不同合同的内容发生冲突，应以哪份合同为准呢？笔者认为，应当根据后合同优于前合同的原则，以后合同内容为准，同时，还要考虑不同合同中的房屋价款与市场价的差距、网签情况，查明当事人的真实意思。本案二审中，双方达成了调解协议，其中的房价为70万元，与网签合同中的价款存在巨大差距，说明双方在网签时可能出于避税原因故意低报了房屋价款。
注释：
[1] 审理法院为北京市大兴区人民法院，案号：（2014）大民初字第12521号。
[2] 一审法院为重庆市渝中区人民法院，案号：（2013）中区法民初字第04608号；二审法院为重庆市第五中级人民法院，案号：（2014）渝五中法民终字第00735号。
[3] 一审法院为上海市闵行区人民法院，案号：（2009）闵民三（民）初字第1174号；二审法院为上海市第一中级人民法院，案号（2010）沪一中民二（民）终字第915号。
[4] 一审法院为天津市滨海新区人民法院，案号：（2013）滨港民初字第797号；二审法院为天津市第二中级人民法院，案号：（2013）二中速民终字第0848号。
[5] 此案例来源于《最高人民法院公报》2015年第1期。一审法院为四川省成都市中级人民法院，案号：（2011）成民初字第936号；二审法院为四川省高级人民法院，案号：（2012）川民终字第331号；再审法院为最高人民法院，案号（2013）民提字第90号。
[6] 一审法院为北京市朝阳区人民法院，案号：（2009）朝民初字第24866号；二审法院为北京市第二中级人民法院，案号：（2010）二中民终字第05439号。
