规则5：返还原物请求权只能对无权占有人行使，不能针对有权占有人提出
——连成贤与臧树林排除妨害纠纷案[1]
【裁判规则】
签订房屋买卖合同后，出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。
【规则理解】
一、返还原物请求权
(一)返还原物请求权的内涵
《物权法》第34条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。此条为返还原物请求权的法律依据。所谓返还原物请求权是指物权人对于无权占有标的物之人，得请求返还该物的权利。它旨在使物权人获得对标的物的占有。一般认为，物权请求权是物权遭受不法侵害后，物权人为恢复物权完满状态而依法享有的请求权，具体包括三种：返还原物请求权、排除妨害(妨害除去)请求权、消除危险(妨害防止)请求权。在物为他人非法占有后，物权人可依返还请求权追回此物。物权为对标的物的直接支配权，即享有物权的人欲实现物权的内容，无须他人行为的存在。因此，物权必须具有对妨碍其支配地位的人请求除去其妨害的力量。否则，物权就会有名无实。这种法律赋予的力量，就是物权请求权。[2]物权请求权虽也表现为特定主体之间的关系，且以请求相对人为一定行为或不为一定行为为内容，但其与债权仍有本质区别。该请求权是由物权本身的消极权能演化而来，是物权为使自己保持或恢复其圆满状态所必需的，它与物权紧密联系在一起，不能脱离物权而单独存在或让与。
(二)行使返还原物请求权的构成要件
返还原物请求权之行使须具备下列要件：1.请求权之主体须为所有人或依法得行使所有权之人。是否为所有人，动产系以为占有人定之，不动产则是以登记定之;依法得行使所有权之人，例如破产管理人、遗产管理人、失踪人之财产管理人等。
2.相对人须为所有物之现在占有人。所谓所有物之现在占有人，即所有人丧失所有物之占有后，现仍事实上管领其物之人，纵曾占有其物但现在未占有其物之人，所有人亦仅于该项行为具备侵权行为要件时，得向其人请求赔偿损害而已，尚不得对之行使物上请求权请求返还所有物。
3.相对人须为无权占有。所谓无权占有即无占有之正当权源，而仍占有其物。凡客观上不法占有他人之所有物，使该物之所有人对标的物之占有权能无法实现，无论是自始无权占有还是原属有权占有，其后丧失占有之权源者均属之。例如，租赁期限届满后，承租人仍占有租赁物的，即为无权占有。不过此时所有人尚得依租赁关系，行使租赁物返还请求权，而与此项返还原物请求权竞合，所有人可择一行使之。反之，若占有人之占有具有本权者，无论是债权如与所有人间有借用或租赁关系，还是物权如建设用地使用权、留置权等，所有人依法有忍受的义务，均属有权占有，而非无权占有。此外，对于占有时间之长短、占有形成之原因为何、故意或过失、善意或恶意，系由于占有人自己或他人之原因，或系由于自然力所致，均在所不问。因为，返还原物请求权系以维持及恢复所有权之圆满支配状态为目的，只要在客观上为无权占有即可。
二、无权占有
占有者，乃为对于物有事实上管领力之法律事实，[3]并非权利，故而对占有而言，所有权及其他物权均为本权，且本权不以物权为限，对物系依借贷、租赁而占有，该借贷等债权亦系本权。易言之，对标的物在法律上具有得为占有之权利者，该所据之权利即为本权，否则，仅系单纯之占有。占有人对占有拥有正当本权权源的，为有权占有，物权人不得对其行使返还原物请求权，由上所述，有权占有可以是基于物权，也可以是基于债权，自不待言。
依占有的状态，可以将占有分为很多不同的种类。《物权法》中仅规定了有权占有与无权占有的分类，而在无权占有中进一步区分了下位概念：善意占有与恶意占有。有权占有即指有本权的占有，无权占有是指无本权的占有。明确无权占有的法律意义在于，无权占有是对本权人失去占有之物的占有，无权占有人在本权人请求返还原物时有返还的义务，并以原物本来的状态予以返还为原则。如果原物已经灭失，返还原物在客观上已经不可能，权利人只能要求赔偿损失，而不能要求返还原物。返还原物在性质上是特定的物占有的转移，而不是物权的转移，无权占有人须将占有物转移至权利人的控制之下，才能视为原物已经返还。通过返还之诉，转移物的占有，只能向无权占有人提起，而不能要求有权占有人返还原物，有权占有人在其占有的本权依据存续期间，可以依据其合法占有权抗辩权利人的请求。如甲某的汽车被乙某盗走后卖给丙某，能否判决丙某返还甲某客车，首先要判定丙某是否依法取得，或者说丙某的占有是否是有权占有，如果丙某已经依据善意取得制度取得该车所有权，则丙某系基于所有权的占有，为有权占有，甲某不能要求丙某返还该车;但是如果丙某的取得不能构成善意取得，则丙某占有该车即没有合法的权源，甲某可以基于其所有权人的身份要求丙某返还该车。这里存在一个举证责任分配的问题，甲某应当证明对丙某所占有的客车享有所有权(或他物权)，甲某如果不能提出证据证明，则不论乙某或丙某是否就无权占有之事实提出抗辩，甲某均应当承受败诉的结果。对于甲某是否应当证明丙某的占有为无权占有，笔者认为，无权占有属于消极的事实，无法举证证明，依据举证责任分配的一般原则，应当由占有人就其为有权占有提供证据证明，如果乙某或丙某没有证据证明其占有的事实有正当的本权权源，则应当支持甲某的诉讼请求。
由上述可知，返还原物请求权须针对无权占有人提出。所谓无权占有，是指无正当权源而占有他人之物的状态。无权占有人包括直接占有人和间接占有人。占有辅助人系受他人指示而占有，不属于占有人范畴，自然不得为请求的对象。例如，甲有A画被乙盗走，乙将之出卖给丙，丙把它寄存于丁处，丁交给其雇员戊保管。在这种情况下，甲行使返还原物请求权的相对人为丙(间接占有人)、丁(直接占有人)。乙不是现在的占有人，戊为丁的占有辅助人，其两位均不能成为返还原物请求权行使的对象。对于乙的责任问题不是此处需要讨论的，应依相应的规定，承担相应的法律责任。而对于戊的责任问题，虽然不能成为返还原物请求权的对象，但在判决生效后，根据判决结果来确定其相应的义务。如果丙败诉了，成立协助义务，负有交出A画的义务。
请求人向相对人主张物的返还请求权，应举证证明自己是物权人，占有人属于无权占有人。在登记物权场合，请求人只要举证自己为登记名义人即可，因为，不动产登记簿的记载具有物权的推定力。当然，如果请求人是从无权处分人处获得登记的，应当证明其符合《物权法》第106条规定的善意取得制度的构成要件。占有人若对抗请求人，得举证证明请求人欠缺物权。占有人对请求人享有物权无争议，仅以有权占有为对抗的，得举证证明自己对物的占有存在着正当权源。请求人不负证明占有人无权占有的举证责任。
《物权法》对占有规定的非常简单，其中第243条规定，不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。本条虽未明确占有人的占有为无权占有，但根据占有的基本理论，如果是有权占有，权利人即无权请求占有人返还原物。该条实际上明确了无权占有人(无论是善意占有人还是恶意占有人)对于权利人负有返还原物及其孳息的义务。
三、占有对不动产物权变动的意义
《物权法》确定了形式主义物权变动模式，该模式是以债权和物权的两分法为理论背景的，也就是说，一种民事财产权利，不是物权，便是债权。这一观念渗透到交易过程中，便认为交易过程中，债权和物权作为交易过程的两种权利状态，买受人要么受到债权的保护，要么受到物权的保护，即所谓交易过程中当事人的权利状态处于“非此即彼、或有或无”的局面。但是，社会经济是复杂多样的，不会按照逻辑的推演严丝合缝，形式主义物权变动模式并非完美的制度设计，也存在一定的缺陷，某些债权物权化即为其例。因此，虽然按照登记生效主义的物权变动模式，占有并非不动产物权变动的法定公示形式，但以基于所有的意思占有不动产的行为，也并非全无意义。该种长期、持续、和平地占有使用不动产行为本身对社会就起到一定的公示作用，尤其考虑到我国不是特别注重物权变更登记的社会传统时，更是如此。
不动产之出卖人在不动产所有权移转登记于买受人后，仍占有不动产时，非为无权占有。盖出卖人虽已丧失所有权，但是否有占有权源并不以所有权为限，出卖人仅负交付标的物之义务，于未交付前，利益尚归于出卖人享有，自难谓无占有之正当权源。若出卖人将该不动产之占有移转于第三人时，第三人则不得以其占有之权源对抗买受人。买受之不动产为第三人无权占有时，买受人则得对之行使物上请求权。反之，买受人如将买受之标的物出卖于他人，并移转其所有权者，出卖人即不得以其与买受人间，依照买卖合同所生之占有权源(债权关系)对抗该他人(新所有权人)。[4]故而，在签订房屋买卖合同后，出卖方基于合同约定应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，出卖人仍为有权占有，当然买受人可以要求出卖人履行合同将房屋转移占有至其实际控制下;但是在房屋买卖合同被确认为无效后，根据目前通说，我国法律不承认物权行为，物权变动与债权行为之间为有因，则债权行为被确认无效，物权变动即失去其原因，应视为物权未发生变动，也即出卖人此时占有房屋的权源为物权而非债权。在买受人又将其卖与第三人并移转登记的情况下，第三人仅仅基于物权请求权要求原出卖人迁出，法院应作慎重审查。若占有人对房屋的占有具有合法性、正当性，买受方应以合同相对方为被告提起债权给付之诉，要求对方履行交付房屋的义务或在房屋客观上无法交付的情况下承担相应的违约责任。
【拓展适用】
一、占有制度
在我国民法中，“占有”原来只是作为所有权或他物权的一项权能而存在，并非一类独立的权利，更未从立法上确立占有制度，这与大陆法系国家普遍将占有保护设立为《物权法》上的制度之一有一定的差距。随着社会经济生活的逐步发展提高，人们对物质财富的占有已经渗透到各个方面，物的归属与物的利用相分离的情况不断出现，如仅从所有权或他物权意义上对占有关系加以调整，在立法上显然是不完备的。[5]占有本属人与物之关系，然此自人与物间之关系必须为他人所承认，成为占有其物之人与他人之关系，始具有社会意义观之亦属当然。
(一)设立占有制度的目的
设立占有制度的目的之一，是维护占有其物之人与他人之间的事实秩序，而非维护物的法律秩序(权利秩序)，即维护现有的物的占有状态，禁止他人以私力加以破坏，从而维护社会的安宁与和平。易言之，占有一旦存在，即应受保护，任何人不能以私力改变占有的现状。我们称之为占有的保护功能。设立占有制度的目的之二，是实现占有的公示功能。在现代市场经济条件下，商品生产和流通处于高速运行之中，对交易安全的保护日趋重要，为了保障商品流通的安全有序，通过确立占有规则对判断是否发生交付及所有权是否发生转移具有重要作用，对维护交易安全也是十分重要的。通说认为，占有仅体现为人对物的支配管领关系，而并不反映某种权利关系。无论是合法行为还是违法行为，均可基于管领物的事实而成立占有。将占有规定为一种事实而不是权利，其目的在于更好地保护和支持占有。因为，将占有规定为事实，占有人只需要证明占有的存在，不需要证明自己是否有权占有，即可受到占有制度的保护;而若将占有规定为权利，当权利被侵害时，占有人须证明自己享有该项权利，当出现举证困难的情形时，则可能发生不利于保护占有的效果。占有体现在社会经济生活的方方面面，除所有权的占有之外，基于经营、承包、质押、留置等，产生他物权意义上的占有;基于保管合同、租赁合同、加工承揽合同等，产生保管人、承租人、承揽人等债权意义上的占有;还有基于监护关系等产生的占有以及无因管理产生的占有，等等。这是基于合同关系产生的占有，当然为有权占有，当事人之间有关不动产或动产的权利义务等的合同约定优先于法律规定，充分体现了当事人的意思自治原则，也体现了《物权法》与《合同法》的规定相互协调和统一。
(二)对占有保护的方式
从保护的方式看，《物权法》第245条对占有保护请求权进行了规定，该条第1款规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”占有保护请求权的运作机理，是不问占有背后有无占有本权的存在，直接对占有事实提供法律保护，与占有人是否有权占有无关。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该规定对这种情况下的占有保护进行了有益的尝试，虽然有学者提出，在《物权法》颁布后，该条规定与物权法确定的登记生效主义物权变动模式相冲突，但是笔者认为，在登记生效主义模式下，该规定仍有其适用的余地;在涉及“一物二卖”的场合下，是否绝对保护已经办理过户登记的一方利益，亦值得商榷。假使第二受让人对登记缺乏信赖基础，仍然绝对认为其具有优先地位，就将严重违反《物权法》第7条之规定精神。[6]此时应对已经实现占有的第一受让人进行保护，因为该种占有亦体现了一种需要维护的社会秩序价值。
二、占有与本权的关系
对于动产而言，占有具有权利推定的效力，即在没有相反证据证明的情况下，应当推定占有人为有权占有。动产所有权移转以交付为准，而交付的外在表现即为移转占有。判断动产是否发生了所有权移转，只需要判断占有是否发生了移转。例如，在强制执行程序中，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产。其理论依据在于，在被执行人占有该动产的情况下，如无相反的证据证明，动产占有人在法律上推定为权利人。既然该动产属于被执行人所有，则可以作为被执行财产予以强制执行。在善意取得制度的适用中，因为占有本身具有权利正确性推定的效力，故无权处分人占有动产是受让人构成善意的判断标准。如果无权处分人没有表彰权利的外观(占有)，则不能认定受让人构成善意。
对于不动产而言，我国现行的《物权法》对不动产物权变动原则上采登记生效主义，未经登记，不动产物权不发生变动，也即占有不能表彰不动产物权的存在。此时对占有和本权的分别保护即具有现实意义。但是实践中，以转移所有权为目的之法律行为，已经合法占有不动产但尚未登记的情形，大量存在。这是不动产交易的特点决定的，因为在转移占有与办理过户登记手续之间，必然有一定的空白期。在此期间，尤其是涉及第三人利益时，对买受人的占有如何保护，是理论和实践需要解决的问题。有学者认为，在依法律行为发生的物权变动中，引起物权发生变动的内在动力是当事人之间的意思表示，也就是所谓的“物权合意”，而形式主义物权变动模式中的“形式要件”，只是认定“物权合意”的根据，但是当事人没有完成登记这一形式要件，并不意味着就不存在物权合意，事实上，能够作为物权合意表征的还有其他形式，如当事人交付权利凭证、办理公证等。[7]从比较法的角度看，德国民法发展了物权期待权理论来化解上述形式主义物权变动模式的缺陷。在德国民法上，物权期待权主要包括以下几类情形下当事人的法律地位：其一，让与合意达成后，登记前不动产买受人的法律地位;其二，所有权保留买卖中买受人的法律地位;其三，被担保债权成立前，抵押权已经设定时抵押权人的法律地位。[8]笔者认为，我国可以借鉴物权期待权理论对上述形式主义物权变动的缺陷予以弥补，当然认定登记前买受人是否获得物权期待权，即认定物权期待权成立的标准，仍需要探讨。以下几种情形下当可以认定当事人已经达成物权变动的合意，可以成立物权期待权：1.申请登记。当事人申请办理登记是当事人达成物权变动合意的直接证据，因此，只要当事人已经向登记机关申请登记，即应认定买受人获得物权期待权之保护。2.权属证书的交付。实践中，当事人对产权证书的交付十分看重，因此，虽然没有向登记机关申请登记，但如果将登记机关发放的权属证书交付对方，亦可以认定当事人已经达成物权变动的合意。3.办理公证文书。在我国，公证并非不动产登记的前提，因此，当事人将交易进行公证时，既不是简单的债权合意，也并非为满足登记需要而进行的准备，而是反映双方物权变动合意的行为。4.支付了大部分或者全部价款并实际转移占有。当事人之间不动产占有的转移如果辅之以移转所有权为目的之法律行为，则足以表彰当事人就移转该不动产所有权的内心意思，该交付(转移占有)理应产生相应的法律效果，尤其是在买受人对转移过户登记没有过错的情况下，对该种占有的事实状态，法律应当予以保护。此外，从《物权法》规定看，预告登记制度也可以作为转移占有但未办理登记的买受人占有状态的一种保护手段。如何将不动产适用善意取得尤其是其中善意的认定标准问题在《物权法》颁布后争议较大。登记固然具有表彰权利外观的效力，但占有是否完全没有意义，特别是在“一物二卖”、无权代理等情况下，也即在民事领域，买受人在购买房屋前是否需要对房屋进行实地察看，仅仅办理过户登记而对房屋不闻不问，是否可以排除其善意。笔者认为，在无权处分的情况下，判定买受人是否构成善意，首先应当将登记作为重要的衡量标准。对此，《物权法司法解释(一)》第16条规定，具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：(1)登记簿上存在有效的异议登记; (2)预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意; (3)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项; (4)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误; (5)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。但是对不动产善意取得中受让人非善意的认定，登记并非是唯一的标准。实际上该条第2款即为一个宣示性条款，只要受让人对转让人无处分权具有重大过失，都不能受到善意取得制度的保护。至于“重大过失”的认定，占有应为一个重要的判断标准，虽然在不动产交易中，对标的物的占有不具有表彰所有权的公示公信力，但不可否认的是，“占有”拥有传递某种信息的天然属性，能够在一定程度上对登记所公示的信息加以验证。而且，不动产具有固定的特性，对其占有外观进行考察只需要很低的成本，而对于普通人来讲，购买房产是家庭或个人支出的重要事项，与标的物的价值或交易风险成本相比，这一成本显得微不足道。在购买时对其自然状态，如界址、楼层、朝向等，以及不动产现实占有使用情况一般应当进行实地查看。在不动产非由登记权利人占有时，受让人就应当要求登记权利人加以解释并提交相应证明文书。因此，在为生活居住而购买房屋的情形下，没有考察房屋的实际占有使用状况就受让房屋，可能难以认定无重大过失。
三、占有保护请求权与物权请求权的关系
(一)占有保护请求权与物权请求权的区别
首先，基础不同。物权请求权是基于物权的绝对性、支配性、排他性而衍生出来的一种防卫性请求权，其请求权基础为确定的所有权或他物权，物权请求权是物权的效力或权能的自然体现，并不需要法律的特别赋予。占有保护请求权的基础是占有事实，而非基于确定的权利，是法律为保护占有的事实而特别赋予占有人的一种救济性权利。其次，功能不同。物权请求权的功能表现为物权圆满状态的恢复，物权效力得到维护，因而一般具有终局性和确定性。而占有保护请求权的功能仅仅在于恢复占有人对物的占有，以使物的现实占有人能继续保持其占有状态，维护社会平和稳定的秩序，并不涉及占有物的权利归属问题。最后，举证责任不同。物权人是基于正当权源而主张物权请求权，故其必须举证证明其享有相应的实体权利，否则将承担举证不能的后果。而占有保护请求权仅需占有人举证证明原本有占有的事实即可，不问其是否具有正当权源。
(二)占有保护请求权与物权请求权的竞合
当物权请求权与占有保护请求权发生竞合时，请求权人既可以提起物权请求权之诉，也可以提起占有保护之诉，对此基本没有争议。问题在于，当本权之诉与占有之诉对立时，即所有权人对占有人提起物权请求权(本权)之诉，而占有人同时对所有权人提起占有保护请求权之诉，则出现法律优先保护谁的问题。例如，租赁期满承租人不返还租赁物时出租人强行取回。此时若占有不能受到保护，无疑是肯定所有人可以采用有违法律规定的方式取回其所有物，显然与禁止私力救济的原则不合;但如保护占有人而不保护所有人，则又有忽视物的法律秩序之嫌。笔者认为，占有之诉与本权之诉互不妨碍，各自独立，但可合并审理。本权人给占有人造成损害的，应当承担赔偿责任;占有人给本权人造成损害的，亦应予以赔偿。最终应依据占有人与本权人之间的法律关系决定物的归属，即法律上的权利义务关系而非事实上的支配关系将得到最终胜利。如此，法律在维护秩序和保护权利之间实现了其价值目标的平衡。易言之，法律虽将占有作为一种事实状态，但任何一种占有都有其存在的缘由，法律对占有的保护归根结底仍是对某种权利或秩序的保护。
【典型案例】
连成贤与臧树林排除妨害纠纷案
原告：连成贤。
被告：臧树林。
原告连成贤因与被告臧树林发生排除妨害纠纷，向上海市浦东新区人民法院提起诉讼。该院作出一审民事判决：臧树林于判决生效之日起两个月内迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋。
臧树林不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。其上诉理由是：被上诉人连成贤与案外人串通骗取系争房屋产权证，臧树林对系争房屋享有所有权，请求二审法院依法改判驳回连成贤的一审诉请。连成贤答辩称，一审判决正确，请求二审法院依法维持原判。
上海市第一中级人民法院审理查明：上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋原系被告臧树林房屋拆迁后以补偿安置款购得，2008年8月，系争房屋的权利核准登记至被告名下，房屋由被告及家人居住使用。2011年8月12日，案外人李榛以被告代理人的身份与案外人谢伟忠就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房地产转让价款为80万元，2011年8月12日，向相关部门递交了房产转移登记申请书，后系争房屋权利登记至案外人谢伟忠名下。2011年10月，原告连成贤与案外人谢伟忠就上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋签订了买卖合同，约定房地产转让价款为110万元，2012年4月5日，系争房屋权利核准登记至原告名下。2012年7月5日原告起诉案外人谢伟忠要求其将系争房屋交付原告，被告作为第三人申请参与诉讼，后法院判决，确认以被告名义与案外人谢伟忠就上海市浦东新区周浦镇瑞安路X 弄X号X室房屋订立的《上海市房地产买卖合同》无效;驳回原告要求案外人谢伟忠将系争房屋交付原告的诉求;驳回被告要求确认原告与案外人谢伟忠就系争房屋的买卖关系无效的诉求。原告以其已合法取得系争房屋，现被告仍居住在系争房屋中，严重侵犯了原告作为物权人对物权正常权利的行使为由起诉到法院，要求被告立即迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋。
上海市第一中级人民法院认为，本案的争议焦点在于，当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。第一，生效判决已确认案外人李榛以被告臧树林代理人身份与案外人谢伟忠就系争房屋所签订的买卖合同无效，即第一手的房屋买卖并非原始产权人臧树林之真实意思表示，该买卖合同对臧树林自始不发生法律效力，其从2008年8月起居住在系争房屋内，并占有、使用该房屋至今具有合法依据，故产权人连成贤在其未从出售方谢伟忠处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人臧树林迁出，法院不予支持。第二，在第二手的房屋买卖交易中，被上诉人连成贤与案外人谢伟忠签订了系争房屋的房地产买卖合同并支付了相应对价，该买卖合同已经生效判决确认为有效合同，故对连成贤与谢伟忠均具有法律约束力，双方均应依合同之约定履行相应义务。鉴于此，连成贤对系争房屋的权利应通过该房地产买卖合同的履行(包括房屋的权利交付以及实物交付)来实现。本案中，虽然连成贤已于2012年4月5日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付过程，但其自始未曾取得过系争房屋的占有、使用权。对此，连成贤应依据其与案外人谢伟忠签订的房地产买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。结合本案来看，由于第一手的买卖合同已被确认为无效，案外人谢伟忠自始至终没有合法取得过系争房屋，客观上无法向连成贤履行交付房屋的义务，故连成贤应向谢伟忠主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。
综上，上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第2项，于2014年3月13日判决：一、撤销上海市浦东新区人民法院(2013)浦民一(民)初字第36805号民事判决;二、驳回连成贤要求臧树林迁出上海市浦东新区周浦镇瑞安路X弄X号X室房屋的诉讼请求。
注释：
[1]《中华人民共和国最高人民法院公报》2015年第10期。
[2]崔建远：《物权：规范与学说——以中国物权法的解释论为中心》(上册)，清华大学出版社2011年版，第273页。
[3]谢在全：《民法物权论(下册)》，中国政法大学出版社2011年版，第1135页。
[4]谢在全：《民法物权论(上册)》，中国政法大学出版社2011年版，第128页。
[5]最高人民法院物权法研究小组编著：《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》，人民法院出版社2007年版，第698页。
[6]辛正郁：“物权法实施过程中应当注意的若干重要问题”，载《法律适用》2014年第10期。
[7]孙宪忠：“交易中的物权归属确定”，载《法学研究》2005年第2期。
[8]［德］鲍尔·施蒂尔纳：《德国物权法(上)》，张双根译，法律出版社2004年版，第51页。
