2012，通畅下行
2010年8月30日，潘石屹在自家博客上撰文称，未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌，而下跌幅度预计将回到2009年年初的水平。
作为业界大佬，潘石屹的话谁能不当回事，这迅速成为一个重大新闻。潘石屹这番明确的“看跌”预测，引发业界一片喧哗。
这对于“空军”而言，绝对是一大利好，认为潘石屹该文比较理性中肯。潘石屹都快认输了，房价还能不降吗？潘石屹何许人也，当年在海南岛之所以能成功抽身，就在于他灵敏的市场感觉，这次他似乎已经觉察到中央政府的泰山压顶。
但“多军”心里就不高兴了，潘石屹怎么能说出这等事，胳膊肘不是往外拐吗？
数据和房地产的现状似乎对潘石屹很不利。继7月楼市出现止跌回暖迹象后，8月成交量再次大幅回升。多家地产中介数据称，上海商品住宅8月份成交量环比增幅超六成，成交价格较7月也略有上涨。
“新国十条”出台四个多月后，杭州、深圳等城市的楼市的价格和成交量都开始有所上升，而广州楼市的房价近日也有起升之势。
金九银十，面对即将到来的房地产销售旺季，各开发商都铆足了劲，想利用绝佳的时机好好捞一票。在这紧要的关头，潘石屹泼了一瓢冷水，这戏又是唱的哪一出啊。
最大的反对者自然是“多军领袖”任志强。
翻翻任志强的“案底”，虽然一直在和政府唱反调，但他似乎也有服软的时候。2010年7月他就曾破天荒呼吁开发商“降点价”。在他看来，降价是为避免政府出台更加严厉的政策。开发商如果继续不“从”，很可能被继续出台的政策打压。
“降点价”与潘石屹的“降到2009年年初水平”这两者之间显然有着难以填平的鸿沟。
潘石屹和任志强枪来剑往，两大“地产大鳄”隔空打起了“擂台”。潘石屹刚发表了“降价”一文，任志强就在他的微博里应战了，“小潘，纯属瞎分析，明天写个博客教教你。”2010年9月1日晚，一篇题为《别听小潘瞎忽悠》的博文如期而至。
潘石屹当然是不服软的主，又一篇博文《我对任志强〈别听小潘瞎忽悠〉的回应！》，摆事实，讲道理，一方面指出他和任志强观点的共同点，一方面又强调自己的判断并非瞎忽悠。
潘石屹在这场论战中的观点比较明确，2010年第三季度降价是必然的。至于降多少，他有些随意地说了2009年的水平。
支撑潘石屹房屋降价的因素包括：中央的政策强调要加大保障性住房的建设，今年政府显然是动真格了，对执行的规定上从来没有像今年这样具体和严厉，如每个城市要完成“双50%”，即给保障性住房的供地不能少于50%，当年开工面积不能少于50%。如果这项政策持续实施下来，中国住房市场的格局将会发生根本性变化。
在这场辩论中，任志强显然有些词穷，用一个国外经济学家关于“经济周期对房地产周期的影响”表来说明中国目前经济增长速度对应的应该是房地产飞速发展的状况。但潘石屹批注道，“昨天的太阳晒不干今天的衣服”，历史的经验在现实面前可能成为“杯具”。
但任志强说到了一个重点，保障性住房看起来很美，但远水解不了近渴，“保障房与商品房根本就不是同一个消费层次，并且更多的保障房是以租赁为主”，房地产供求的根本形势没有改变，房价怎么降呢？
神仙打架，凡人看戏。
作为普通的小老百姓，我们该相信谁呢？是如任志强等人所言，买房趁早，否则晚了就来不及了，还是如潘石屹所言，再等等吧，或许有奇迹出现，不花那个冤枉钱。这个决定实在难以立马作出。
这也是摆在我们眼前的现实问题，我们该如何看待中国房价在2010年的发展，未来中国房价又如何运行。我们买房就要像买股票或者欧美普通车主加油一样吗，必须掐准点，在起起伏伏中找到最好的时机下手。
这样累不累啊？
我们对中国房价的判断其实应该来个快刀斩乱麻，只盯一个点就行了，2012年才是中国房价最大的拐点，中国房价也将从那个时候真正走上下降通道。
2010年第三、第四季度，中国房价还会波动，为什么波动呢，关键在于价格。
房地产永远也不可能成为贵族运动，这是由房地产的商品特性决定了的。为什么一个爱玛仕的包动辄十万，那是因为数量有限，如果造多了，肯定会成为地摊货。高价和量少正好迎合一部分人装点门面，显示身份的需求。高尔夫也一样，一个偌大的球场，并不能容下许多人，打球的不如服务的人多，身价自然上去了。
房地产则不一样。所有开发商都联合起来，全国一年就开工个几万套，只满足中国顶级阶层的需求吗？这显然只会是天方夜谭。
在一定时间内，人们购买力其实是相对固定的。如果房价一路飙升，只会把更多的人排除在外。北京、上海、深圳等城市房价每平米普遍在两三万元，对于普通工薪阶层而言，再怎么省吃俭用，再怎么“啃老”，也不可能买得起一套房。
房价上涨可能使炒家越炒越兴奋，也有一部分购房者随脚跟进，但这个游戏会越玩越危险，因为下家越来越少。对于赶上好时候的开发商来说，不需要几个月，一个楼盘就可能清盘，可以尽情享受高房价带来的快感，但这种快感并不会一直持续下去。
对于房地产的整体市场而言，当房价高到一定程度的时候，销售速度自然会降下来。刚开始时可能会有开发商神情自若，前期赚的钱还在腰包里。如果市场低迷持续个半年到一年，麻烦就接踵而至了，开发商不可能不低下高昂的头颅。
2008年年底中国房地产的大降价根源就在于开发商不得不在现实面前低头。
自2005年开始的中国房价猛涨，到了2008年年中，就已经是强弩之末。房地产真被炒成一种贵族运动，绝大多数楼盘既没什么资源，地段也不怎么样，开发商也没有什么品牌，就敢称豪宅。
高房价把消费者逼得走投无路，也把开发商自己逼到了墙角。到2008年第三季度，全国各地的成交量大幅下滑，所谓金九银十也是凄凄惨惨，冷冷清清，很多开发商资金链受到严重的威胁。
房地产不景气成为政府财政收入下降的直接诱因。在这样的大背景下，中国政府迅速启动了4万亿元投资，各地方政府纷纷使出购房补贴、税收减免等招数，对开发商的贷款也尽量实施缓刑。
所幸，我们看到了中国房地产市场在2008年11月、12月左右迎来一次井喷的行情，各地成交大幅上升，房地产市场又一片大好。
真正挽救中国房地产市场的是政府的救市措施吗？其实这都是开发商对价格的调整，眼看金九银十可能颗粒不收，开发商就不敢在房价上故作高深了，对价格作了大幅调整。国家扶持政策在一定程度上起到了稳定军心的作用。以前被压抑的购买力一下释放了出来，中国房地产又迎来了一个艳阳天。
如果不是开发商价格调整到位，就算政府把嗓子吼破了，中国房地产市场也不见得有什么起色，在这里价格才是最关键的因素。
其实我们可以得出一个结论，对于房地产而言，供给是刚性的，而需求是弹性的。这与任志强等“多军”所持有的论点完全相反。
任志强等人的观点无非是中国每年都有上千万人结婚，结婚就需要房子吧，如果算上其他需求，每年数千万套房子的需求就成为开发商的底气所在。
但这种观点绝对是一个伪命题，房价如果高到两三万元，一套房子动辄上百万、几百万元的，它已经远远超出了众多工薪阶层的购房能力，无论怎么样都买不起了。婚总要结吧，但房子却可以压一压。
我们再来看看房子的供应。由于商品房的建设周期比较长，从购置土地到正式销售，一般也得两年左右的时间，一旦房子打了桩了，只要市场行情不是特别差，马上就要崩盘，它在未来两年左右的时间内都会上市的，市场行情再不好，总不至于房子已经竣工验收还捂在自己手里。
生意场上有句老话，“货到地头死”，这句话对房地产也很适用。只要房子建起来，很多时候也只有听天由命，价高价低总得卖吧，先收回本钱再谈赚钱，不可能市场情况不好，本都不要了。
说了这么多，只是想强调一点，房地产市场供给才是刚性的，而需求则受到价格的影响，富有极大的弹性。价格急速升高，成交必然会下跌，如果价格降到了承受范围以内，就会果断入市了。
用这个理论来判断2010年后房地产的走势，是比较容易得出一个清晰的结论的。
中国房地产2008年年底的井喷行情持续了较长的时间，一直到2010年年初。交易的火爆也促使价格大幅攀升，当时间运行到2010年年中的时候，这时的房价又高得有些恐怖了，这时又把大部分的工薪阶层踢出局。
市场的供应发生了根本的改变吗？没有。房地产市场闭着眼睛都能赚大钱，这使各大开发商丝毫都不会含糊。供应还会源源不断地释放出来。国家统计局发布消息称，房地产投资完成464925亿元，增长268%。
2010年前三季度，全国大多数开发商销售只能用平淡来形容，过高的房价已经吓跑了很多人，如果开发商不抓紧在第四季度狠狠捞一笔，2011年的春节怎么过呢？
从上面的分析来看，潘石屹的预测是相当准确的，开发商只有用降价来换销量，2010年年底中国房价降到2009年年初的水平并不算太过分。
中国房价在未来会怎么发展，潘石屹并没有说。我们根据这两年的市场变化，其实也能得出一些结论。
如果按照目前的态势发展，中国房地产似乎会一直这样起起落落。房价涨过火了，普通工薪阶层退出，成交便开始下降，开发商日子难过，开发商降价，成交逐渐恢复，最后价格又再度上升。
开发商和消费者进行着一场旷日持久的拉锯战，这场斗争没有绝对的赢家，也没有绝对的输家。在其间踩好点的开发商和炒家赚了，没有踩好点的开发商和炒家赔了，品尝一场人生的悲喜剧。自住购房者则看着自己的房子起起落落，有时兴奋一下，有时失望一下。
中国房价会一直这样持续波动下去吗？当然不会，市场的平衡将因为政府保障性住房的建设而打破。
潘石屹和任志强两人都提到了政府保障性住房，都拿来给自己作论据，都看似很有道理，但他们并没有提到它对中国房地产长期趋势的影响，或者是影响中国房价最核心的因素。
前面已经说过，政府到了2012年左右才能腾出手来大规模建设保障性住房。只有保障性住房的量到了一定的程度，它才可能真正影响中国的房价，才可能打消人们的诸多顾虑。
保障房对于中国房地产发展具有决定性意义，它是政府手中控制房价最有效的武器。
等中国将低收入阶层的住房解决完成，才可能考虑中国的中低收入阶层，最后考虑“夹心层”。政府在2012年公布完整的保障性住房制度时，中国房地产的周期性波动将正式停止，中国房价将下探至合适的价位。
2012年将是中国房地产发展新的元年，也将是中国房地产发展最重要的分水岭。
中国开发商的好日子终于快走到尽头。
京沪穗深：房价折半不过分
2009年9月13日，北京西六环良乡至寨口路段正式竣工通车，从1998年起便开始建设的六环路至此全线贯通。六环将约2500平方公里的土地都圈进“大北京城”的范畴，北京的开发商过了一次开心快乐的集体狂欢节。
六环都通了，七环还会远吗？早在五环开通的时候，北京周边一些城镇及开发商就掰着指头做着美梦了。路通代表着财通，只要有规划，就可以给消费者画饼，就可以把房价抬到天上去，不愁没有买未来的客户。
按某些人的设想，从六环到七环，再一直发展下去，到十七环就足以把纽约圈进去了，北京将真正成为世界的中心，纽约变成北京的郊区。
对于北京市政府来说，修建七环并不是技术或资金的问题。要修七环就要修到河北的地界上去，拆迁等绝对是让人头疼的问题。七环更多停留在某些学者及某些开发商的头脑中，停留在某些楼盘对售楼小姐的培训资料中。
作为道路环线的七环离我们还比较遥远，但北京却还有另外一个“七环”。那是由一系列垃圾填埋场和垃圾山组成环绕北京城的垃圾带，“垃圾围城”给人的感受可算相当的震撼。
2008年，北京市居民和单位共制造了672万吨生活垃圾，日均184万吨。如果按照每年8％左右的速度持续上升，2015年将达到日均3万吨的产生量。到那时，现有的23座生活垃圾处理设施将超负荷运行，北京的垃圾就无处可填了。
摊大饼的城市发展模式似乎正面临着严峻的挑战。
