20世纪60~70年代，美国的婴儿潮人口带动了玩具、卡通、流行音乐的成长；20世纪70~80年代，步入结婚活跃期的婴儿潮人口带动了房地产、汽车业的成长；20世纪80~90年代，步入消费黄金期的婴儿潮人口又带动了个人电脑和互联网的成长。
新中国成立后不久，就出现了第三次婴儿潮。第一次婴儿潮发生在新中国成立初，政府鼓励生育，那时一个家庭四五个孩子很正常，人口增长率将近300%。
第二次婴儿潮是在1962年三年自然灾害结束后，这一波高峰在1965年，持续至1973年，是中国历史上出生人口最多、对后来经济影响最大的主力婴儿潮。10年之内，全国共出生近26亿人。
第三次婴儿潮则是1986年~1990年，是第二波婴儿潮的延续，那一代人在这时进入生育年龄。作为主力婴儿潮的下一代，这波婴儿潮亦撑起了一个代表性的名词——“80后”。
2005年后的十多年时间，中国将迎来第四次婴儿潮，中国房地产将迎来新一轮的黄金发展期。但事实真是如此吗？
第一次婴儿潮由于中国4亿的人口基数，此次婴儿潮数量并不大。对中国房地产发展影响深远的还主要是第二次婴儿潮，它也推动和见证了中国房地产发展的“黄金十年”。
1998年~2007年，这时正值第二次婴儿潮已经成为社会的中坚，正值成家立业期。1998年中国住房市场化，以前压抑的住房需求被完全释放出来，他们都有雄厚的财富积累，在购房时出手阔绰。
但第三次婴儿潮，新增人口124亿，他们刚步入社会就遇到房价高涨，他们并不像他们的父辈——第二代婴儿潮那样有足够的积累，“啃老”则成为一个新名词。
1991年~2004年，中国出生人口数呈逐年下降的态势，从2005年开始，数据出现逆转。2000年的“千禧宝宝”、2007年的“金猪宝宝”、2008年的“奥运宝宝”，都带来一轮又一轮的生育热潮。
但第四次生育高峰和前三次明显不能相提并论，只不过是第二次、第三次婴儿潮的余波震荡，是在低生育水平条件下的一个小高峰，它们的购房能力相对更弱。
从家庭的角度看，三代人实行一个孩子的政策，结果就是“4—2—1”的家庭人口结构，第三代的一个孩子将来要面对6个老人。
人们津津乐道的是，6个老人支持一对年轻的夫妇买房，“啃老”为开发商带来巨大的购买力，使很多父母不惜血本都要为子女安一个窝。“人口红利”将迅速转换为“人口负债”，消费者将受到极大的限制。
房地产商所津津乐道的刚性需求将变成一个美丽的谎言。高速增长的人口，快速的城市化，被开发商看成房地产这架马车的两个车轱辘，而人口红利的消失将可能对中国城市化产生极大的影响，使房地产快速发展的另一条腿也变瘸。
需求的减少，售楼处排队的长龙也将成为过去时。这对开发商的信心将是一个直接的打击，开发商将不能再漫天要价了，这将成为2012年后中国置业者的又一大利好。
城市化，2012拐个弯
转眼间，深圳就30岁了。
1980年深圳特区正式建立，凭借特殊的政策，全国各地的人才从四面八方涌入深圳这个边陲小镇。仅仅30年后，深圳特区由最初的3万人，一下成为拥有约1800万人口的超级大都市。
在2010年9月6日举办的庆祝特区30周年大会上，胡总书记称赞深圳经济特区创造了世界工业化、城市化、现代化建设的奇迹。
其实，深圳只是中国快速城市化的一个缩影，1949年，新中国成立之初，中国城市化水平仅为1946%，但在60年之后，中国城市化整体水平达到了466%。中国城市化进程，在世界城市发展历程中，也创造了一个不小的奇迹。
城市化曾是中国房地产发展最重要的一条腿，城市化就意味着庞大的购买力，意味着开发商的售楼处不断有人登门造访。
1995年世界高收入国家城市化率平均在70％以上，中等收入国家为60%~65％，低收入国家为30%~35%，而到了2008年，中国城市化率约为46％，低于中等收入国家15个百分点，与高收入国家的水平相差更远。
随着经济的发展，中国还将有大量的农村人口转化为城市人口，中国城市化的步伐仍将不断前进。但中国城市化的进程中，却潜伏着一定的危机。
按常住人口计算，2008年我国城镇人口达594亿，约占总人口的45%，但若按户籍统计，农业人口达到94亿，由此得出的城市化水平仅为275%。
中国快速城市化，存在“拔苗助长”的情况。目前按居住地统计的城镇人口比按户籍登记的城镇人口多出了约2亿，这意味着我国有接近2亿人常住城镇而没有城镇户籍。
据国家统计局的调查，截至2008年年底，全国打工时间在6个月以上的农民工总量为225亿。其中跨乡镇以外外出流动就业的农民工为14亿。在这14亿外出农民工中，举家外出的农民工仅为2859万人，盛来运：“金融危机中农民工就业面临的挑战”，提交“城乡福利一体化学术研讨会”论文，2009年4月16日。其余的则基本上是自己外出打工，老人小孩子在老家。
许多尚在城市流动打工的农民工也被纳入城市人口统计范畴，而这部分群体的实际生活水平、消费水平，实际上并未真正“城市化”。
人是进城了，家却没有进城。中国高速城市化中存在着一些不完美的地方。
首先是居住问题，建筑工人大多居住在建筑工地的工棚中，而工厂的集体宿舍中则安置了另外一大批，或者在商住楼的集体房屋中，或者公司在外租的城镇居民房屋中，仍聚集了一大部分。
户籍还是悬在中国农民工头上的一道重要关卡。一旦城镇户口扩增，政府在教育、医疗、文化等方面都必须相应跟上，这就需要很大的投入，地方政府的积极性会迅速降低，完全是吃力不讨好的事。
因此，在现实中我们看到绝大多数城市都在实施严格的户籍管理制度，对农民工进城设置了较高门槛。有的地方实行总量控制，设置了一道门槛，每年只放行一定的数量，而不用考虑门外排了多长的队伍。
有的则收取一定数量的城市人口增容费和增容配套费，甚至规定以购买当地住宅商品房作为落户条件，要取得城市户口对转移到大中城市的农村劳动力来说很难实现。
由于较高的教育及生活成本，农民工子女很难在城市中生存，最后便出现大批的留守儿童，这也拉大了农民工与城市的距离。
进城经商务工的农民工，每年都会在沿海特大城市和贵州、四川、甘肃等贫困地区的两极之间进行剧烈摆动，要么到沿海最发达的大城市打工，要么直接返回最贫穷的山区，没有任何中间城市承接缓冲。
2008年的经济危机就说明了这样的问题，如果有大的经济变动，中国城市化可能出现倒退。
中国城市化仍存在着诸多让人不满的地方，城市化是半截子的，从而城市化作为经济增长引擎的作用，并不能从这种城市化模式中充分发挥出来。
中国城市化还面临着一个重要问题，那就是过分追求城区面积的扩张，人口集约化水平反而大幅降低。
1981年～2007年，城市建成面积的年平均增长率为62%，而城市人口的年平均增长率仅为42%。2000年～2007年，在城市面积年均增长率提高到68%的同时，城市人口增长率则下降到37%。
中国经济的进一步增长需要考虑对环境和能源造成的影响，特别是像工业时代前期的美国一样，以能源代替人力追求规模经济的做法。但在中国发展的人口条件下，这不利于可持续发展，更不用说对环境的广泛影响了。
中国城市化的速度在“十一五”期间呈缓慢下降的趋势。2001年，中国城市化水平提高了16%，2002年就降为14%，到2006年这一速度又降到09%，有些“老太太过年，一年不如一年”的感觉。
房地产、教育、医疗等欠账太多，这些都在为中国未来城市化的发展埋定时炸弹。
中国的房地产发展还将面临一个重要的问题，城市化发展水平极不平衡。
沿海的长三角、珠三角、环渤海湾地带大都市区较为密集，且已有若干大都市区连接在一起，形成大都市连绵区。其中，珠三角集中了我国8个人口超过500万大都市区中的4个，且大都市区发育成熟，大都拥有外围县。
长三角也集聚了众多的大都市区。在内陆的河南、湖南、安徽、黑龙江等省份也形成初具规模的大都市区体系。
其他省份大都市区的数量较少，布局分散，多为该省的省会城市。这些地方的大都市区除个别规模较大外，基本上仅为都市区的核心，外围县仍在发育中。“中国城市化进程缓慢的原因及对策”，姬瑞环，陈骥，《消费导刊》2010年第2期。中国规划的十多个中西部城市群，其发展仍需时日。
带病前行，已经成为限制中国城市化发展的重要瓶颈。
城市化不再是简单做加法，不是人口进城有一份工作就可以提高一定的百分比，不再是摊大饼，而是要理清原有的问题，需要将粗放式的发展，变成精细化的发展。
2012年，对中国城市发展来说，将是一个分水岭。对北京、上海、广州、深圳等一线城市及沿海城市来说，它的发展将被迫走上精耕细作之路，不断弥补历史欠账。
深度城市化的含义就是把简单的城市常住人口的增加，改变为尽享城市公共服务的市民的增加。换句话说，就是把已经进城的农民工身份转换为市民。
中国二线城市将迎来一次蓬勃发展的机会，但这仍是一个粗放式的发展阶段。二线城市必须形成自己的产业优势，造就城市的特色，但这并不是一朝一夕之功。简单的产业转移最多只是沿海人口回流，或消化部分农村转移人口，需要的时间不会太长，但这部分产业工人，最终形成商品房的购买力，仍需要较长的时间。
只要城市化上去了，房地产自然就会欣欣向荣，开发商就可以赚大钱，这只是一种非常理想的状态。
当中国城市化的脚步在2012年开始放缓时，它所释放出来的需求也将出现相应的下降，开发商抬高房价所倚重的另一条腿也折断了，这也将促使中国房价在2012年画出一道下降的优美弧线。
