深圳特区的创办并不是一声召唤，全国的资本都涌向深圳，深圳的经济立马一日千里，一路凯歌。当时的深圳面临着许多的困难和波折。深圳的破局，是从土地打开了一道口子开始的。
深圳特区的起步非常艰难，首先碰到的难题就是：钱从何来。中央政府只给了3000万元的贷款，3000万元的小牛犊似乎拉不起整个深圳特区3275平方公里这架马车？
袁庚受命创办了蛇口工业区，成为深圳经济特区的“开路先锋”。但蛇口工业区仅有214平方公里，仅为深圳特区面积的1/150左右，在当时它距离深圳的市中心罗湖区足足需要两个小时，它的辐射力并不大。
在做好深圳特区的规划之后，当时的深圳市委书记吴南生提出先在罗湖区08平方公里的土地上小试一下牛刀，后来觉得小了一点，在市委书记会上提出要大干，决定将开发区扩大到2平方公里。
很多人都感觉吴书记的想法太大胆，3000万元的贷款早已经花去大半，按当时的情况，根本不可能再向中央伸手。深圳特区似乎快变成一个半拉子工程，深圳的历史似乎就此打住。
正当深圳人被资金的匮乏困扰得举步维艰、叫苦求援的时候，深圳河对面的香港人笑道，你们是在抱着金饭碗要饭吃哪，为什么不像香港一样把土地变成黄金？
香港规定除少部分新界的农业用地归当地村民所有外，其余土地统称为“官地”，最终所有权归英国王室所有，由港英政府代为行使。香港的土地管理制度实行政府所有制下的土地批租制度，由香港政府一次性出让若干年限的土地使用权。
内地土地国有和“官地”性质类似，但在新中国成立后很长一段时间内，我国的土地使用制度是无偿、无限期、无流动的行政划拨使用制度，内地和香港还是有本质的区别。
深圳人不是不明白香港人的善意提醒，但土地制度在当时仍是禁区，谁也不敢越过红线。
时任房管局副局长的骆锦星，奉命负责深圳的基建，当时还给房管局明确任务：要在一年之内，建好2万平方米300多套干部宿舍。但深圳计委只给了他50万元。
骆锦星这个巧媳妇也不可能做无米炊啊，他只能在土地上做些文章了。从《列宁选集》中找到“住宅问题”这一节，里面列宁引用恩格斯的话说道：“住宅、工厂等等，至少是在过渡时期未必会毫无代价地交给个人或协作社使用。同样，消灭土地私有制并不要求消灭地租，而是要求把地租——虽然是用改变过的形式——转交给社会。”这让他眼前一亮。
最后，通过与香港人合作经营房产的模式，东湖丽苑216套图纸上的房子在香港全部卖光。东湖南苑、翠竹苑、湖滨楼相继拔地而起，分得的利润将300多套干部宿舍全部建了起来。
很快，罗湖区08平方公里拟开发的土地，全部出手，共计收到土地使用费上亿元，解决了深圳建设中最大的难题。
中国土地制度终于破冰。
1988年4月12日，七届人大一次会议通过的宪法修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地使用权转让提供了法律依据。
随后，《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》进一步确立了土地使用权出让制度。
但最初中国的土地制度仍带有很强的计划经济特色，土地的使用大多采用行政划拨的方式，这样很容易造成巨大的浪费，土地产权关系也非常混乱。
由于房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门的宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍了市场健康发展。
“有钱的人找不到地，有地的人找不到钱，没钱没地的人在做房地产”成为当时房地产乱局的最好写照。
国土资源部于2002年5月发布第11号令，颁布实施《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定包括商业、旅游、娱乐、商品住宅用地的经营性用地必须通过招拍挂方式出让。
遗憾的是，11号令并未获得严格执行。
2004年3月，国土资源部、监察部联合下发71号令，要求从2004年8月31日起，所有经营性项目用地一律公开竞价出让，各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让。同时要求此后发展商须及时缴纳土地出让金，两年不开发，政府可收回土地，这被称为“土地革命”的起点。
因其宣告了协议土地的最后期限，因其发出了协议土地的最后通牒，而名满地产江湖，也被人们称为“831”大限。
“831大限”之后，土地资源的出口只有地方政府部门一个了，就算有暗箱操作，可以设置重重障碍，可以量身定做，但招拍挂这层窗户纸还是不敢轻易捅破。
土地市场是一块谁都想吃到嘴里的肥肉，无数双眼睛都盯着。甲开发商可以找到市委书记，乙开发商不见得就不能找一个更大的保护伞，最后的结果可能只有比谁的钞票多。
土地制度是腐败的重灾区，各级政府都盯得很紧，违规操作所承担的风险越来越大，跑得了和尚跑不了庙，事情一旦败露，无论是开发商还是政府官员都可能吃不了兜着走，这也使暗箱操作的空间变得越来越小。
由于18亿亩的耕地红线，再加上各城市严格的土地规划制度，2004年土地供应规模明显不如以前宽裕。而这时中国又迎来了空前的大发展，土地供应紧张的矛盾越来越突出，招拍挂的弊病也越来越明显。
土地可是开发商的命根子，人走了可以从市场上大把地招，没有钱可以找银行或向别人拆借，土地没有了，开发商只能喝西北风去。在土地供应已经越来越紧张的情况下，各开发商也加入抢地的队列。
2007年房地产的火爆更让民营开发商有一种强烈的紧迫感，似乎没有土地就有可能被开除球籍。想要获得更大的发展空间，只有拼命拿地，银行的贷款显然已经不能满足他们的胃口，银行的钱总是有成本的，这时上市成为唯一的选择。
“上市圈钱，圈钱拿地，拿地维持企业继续再生产”便成为中国房地产市场的生存法则，在中国也掀起一场轰轰烈烈的“圈地运动”。当年的土地市场的主角和以往隐形地产巨鳄不同，上市公司成为土地市场的主角，非上市公司的优势荡然无存。
上市公司的底气在这场“圈地运动”中的表现可圈可点，运用银行的钱和运用股市的钱感觉毕竟不一样。到2007年年底，170家上市房企市场集中度达到30%，这无疑加剧了那些没有上市的公司超强的危机感，不成为大鳄就会被大鳄吃掉。
碧桂园、SOHO中国、中国远洋、中体奥园等在中国香港大规模圈钱，更让内地企业看着眼红。1286亿港元的IPO使得潘石屹创下内地房地产企业在港募资之最。
最大的榜样则是碧桂园。4月20日，碧桂园在香港主板挂牌上市；8月5日，碧桂园公告称，截至7月末，公司总土地储备量达到惊人的4500万平方米，碧桂园股价随后大涨3513％，碧桂园的女掌门杨惠妍身家立马涨至1000亿港元左右，成为中国首富。
我们也随之看到了一波内地房地产公司扎堆在香港上市的景象。仅排队谋求到香港上市的珠三角地产商至少有9家：星河、卓越、京基、绿景、佳兆业、鸿荣源、恒大、星河湾和益田等。
中国房地产发展变成了“资本游戏”，上市公司加剧了房地产市场的残酷性。
拍卖场如战场，没有亚军，只有冠军，它的气氛足以让空气凝固。
开发商参加拍卖，就是一心想抢到地，不然真对不起已经交给地方政府几千万上亿或数亿元的保证金。
如果在拍卖现场出现好几位竞争者同时举牌的情况，这时候就会使买家面对一种强大的无形压力。因为现场压力使其很难控制举牌的速度和次数，举牌速度加快，就无法给人留下冷静下来理性思考衡量的时间。人争一口气，佛争一炷香，你都敢举牌，我为什么不敢举呢？
2007年9月11日，广州国土局土地拍卖现场。白云区金沙洲B3702A06地块是第四块拍卖的土地。前面已经有三块地拍出，富力地产将一块不到一万平方米的土地收入囊中，楼面地价达到了惊人的18728元/平方米，保利地产独吞金沙洲两块地。
而报名者有数十家企业，难道自己就白来了吗？前三块地都是上市公司竞得，这是不是意味着在以后的土地拍卖中非上市公司只能沦为看客？
在第四块地的拍卖中，拍卖的氛围显得有些诡异。拍卖的前半段还算温和，叫价阶梯都在1000万元或2000万元，但随着现场气氛似乎越来越激烈，各开发商都在争相举牌，女拍卖师将叫价阶梯一下拉到5000万元。
这次加价一下使很多开发商不知所措，参加者只剩下万科和鸿荣源。当鸿荣源地产把价格举到21亿元时，再没有开发商举牌，拍卖师落槌宣布鸿荣源地产中标。但这时保利地产不答应了，表示拍卖师落槌过早，他们已经举牌，这也成为一桩公案。
各地不同的拍卖规则，也会让拍卖的氛围差异较大。
2007年9月29日，珠海举办了一场规模空前的土地拍卖会。与其他城市以总价款为基础叫价不同，珠海实行的是以楼面地价从基础叫价。
