与此同时，交通环境的变化也是影响商铺投资的一个重大因素。例如一些城市的交通改善明显，催生了不少新的商业热点和商业旺地，如主题商大型购物中心、地铁商铺、大型小区商铺、专业市场商铺等。特别是最近一些城市的地铁建设热潮，使地铁商铺的行情一浪高过一浪，带给了很多投资者赚钱机会。
（三）“技术时代”的赚钱要点
1.在商铺投资的技术时代里短期投资的操作要点是“跟行情、跟庄家、押黑马”。商铺短期投资，其投机成分更多一些，这就要求投资人要具备良好的市场敏感度和准确判断力才能赚钱，否则很可能反被套住，或割肉放血。其实就商铺的投资特性来说，短期投资风险大、回报低，不适宜“玩短线”。
2.而最理想的商铺投资是中长期投资才能做到充分享受“租金提升，商铺升值”的双重收益，真正实现“一铺养三代”。为此我们需要更加讲究投资技巧。
3.商铺投资最基本的三个黄金法则
（1）人气；
（2）位置；
（3）供求关系。
只有做好以上三个要点的功课，我们才能真正把本钱下在一个黄金铺位上，不久的将来也才能看到它给我们带来滚滚财源！
什么是好商铺
时至今日，“商铺是金”的说法已经深入人心，每个在售的商铺物业都吸引了大量准备开店的投资者。然而，由于缺乏专业指导和对市场的盲从，在商铺投资方面普遍存在很大的失误，给投资人带来较大的潜在风险。以下是如何考察店铺的价值。
（一）什么是好的商铺物业
好的商铺一般具备如下特性：适用行业广泛、人流量大、目标人流档次高。在这个意义上，一些甲级商厦的底层或低层商铺是最佳的商铺，因为甲级写字楼的大量人流代表较高的消费力量；而成熟的商业街也是不错的商铺，有着天然的人流量……事实上，一些含金量高的商铺物业往往被发展商保留作为长期投资，能够进入市场流通的较少。
（二）好商铺的指标
应当认识到，能够在市场以出售形式换现的商铺，往往已经属于第二流的品种，投资的时候才应当慎之又慎。在交通便利、人流易达的地方是首先要被考虑的，所以底铺远远好于在楼上的铺位；同时，要区分人流的种类，休闲人流的价值要远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等；人气也是另外一个重要指标，要看看周边商业是否已经或者预期成势，周边是否有重要的顾客来源等；值得提出的是，狭窄街道形成的双边型商铺结构比宽阔马路造成的双单边商铺结构有利得多；商铺平面结构也很重要，一方面要有较宽的门面接触顾客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。
（三）风险因素最多的商铺
现在较多出售的是位于商厦内部的分割铺位，这是商铺投资中风险因素最多的一种。因为位于商厦内部，会受到商厦管理者经营思想和经营水平的制约，还会受到商厦内其他经营者的影响。
无论怎样，首先应该选择临街或者尽量靠近出入口的铺位，形成商厦内部和外部左右逢源之势，并且一旦有空租，总是位置不佳的首当其冲。
二手商铺的学问
拥有一间属于自己的商铺是无数经商者的梦想。然而由于种种原因，商铺的价格一浪高过一浪，让人望而却步。如今，购买二手商铺已成为很多人的投资捷径。二手商铺有以下优势：
（一）价格便宜
新商铺在推出的时候，往往喜欢大造声势，大都是位置好，人流旺，前景佳，但价格却居高不下，加之炒家的介入，使价格脱离实际价值，最后是买的不用，用的买不到。
二手商铺大都是经过一段时间地使用后，可能存在某方面的缺陷，因此不可能漫天要价，买家可以从容地砍价，卖家由于急于脱手，在价格上容易让步。
有的铺面在刚投入使用时，具有稀缺性，价格高高在上，但经过发展后，周边崛起了相应的配套设施，不再具有稀缺性，价值减少，价格自然随之降低。此外，二手商铺一般带装修，买家不必在装修上花费太多，这也为买家节省了许多费用。
当然，也有一些商铺经营得当，不但本身大赚特赚，而且带旺了周边地区，其二手价反而高出原价许多，买家如果实力不够，自然无法问津。
（二）重新定位
商业形态的定位是商铺成功与否的关键。若定位不准，无异于南辕北辙。二手商铺都在一定程度上经历了市场的洗礼，买家在介入后，可以利用后发优势，根据本身的商业环境，如商铺的地理位置、自身规模、辐射范围等进行重新定位。若地处繁华商业地带，但周边商场、超市林立，竞争严重，可考虑发展为小区生活配套服务为主的业务。
如果原商铺属于中高档次，但随着附近的工业区的兴旺，可以改变为超市的商业形态，并根据辐射范围内的人流量决定其规模。
成本降低，定位合理是二手商铺所具有的独特优势，也是客户发掘商机的地方。
巧用贷款买商铺
（一）贷款要求
综合素质较好的自然人、个体工商户、个人独资企业和合伙企业业主。
（二）贷款用途
个人商铺贷款指贷款人向借款人发放的用于购置、租赁商铺的人民币贷款，购置的商铺必须是现房。
（三）贷款期限
用于购置商铺的，贷款期限最长不超过10年，一般为5年。用于租赁商铺的，贷款期限最长不超过5年，且不得延长贷款期限。
（四）贷款额度
最高额度不得超过借款人购置、租赁商铺所需资金总额的60％。具体按以下情况分别掌握：
1.以贷款人认可的质押方式申请贷款的，贷款最高额不得超过抵押物价值的90％。
2.以可设定抵押权的房产作为抵押物的，贷款最高额不得超过经贷款人认可的抵押物价值的60％；如作抵押物的商铺为二手房，贷款最高额不得超过经贷款人认可的抵押物价值的50％。
3.以第三方保证方式申请贷款的，贷款最高额不得超过购置或租赁商铺所需资金总额的50％。
4.由保险公司提供履约保证保险的，或由担保公司提供全额保证金担保的，贷款最高额不得超过购置或租赁商铺所需资金总额的70％。
（五）买商铺怎样办按揭最合算
一位个体经营户刘先生，流动资金约100万元，看中一套外地的140万元的商铺，当地类似的商铺月租金有1万元左右。如何选择银行按揭贷款？
1.办理商铺按揭贷款首先要选择合适的按揭成数目前一般商铺按揭贷款最高为5成，也有4成和3成可供选择。贷款成数越高需要的首付款越少，但需要支付的利息也会越多。不过刘先生考虑到还有其他经营活动，需要保障流动资金的充足性、流动性，选择按揭5成。
2.科学选择按揭年数根据贷款的不同年限，其月供和支付的利息数目是不同的。由于刘先生认为该商铺的月租金可以保持在1万元左右，所以他打算选择贷款年数为8、9、10年，这样可以将月供控制在1万元租金之内。若选择8年，每月还款后可有760.04元盈余，选择9年，每月有1554.37元的余款，但需支付的总利息数却比8年多了25091.74元。如果选择10年的话需要支付的利息就更多了。所以刘先生又考虑在贷款期限8年和9年之间选择，比较稳健的话选择贷款9年，而选择贷款8年就可以节约一些应付利息。最后刘先生选择了8年期贷款。
买商铺宜追龙头商家
大型商场物业如何吸引大商家进场经营一直是业界面临的一道难题。有商场探索出了一条新路子：早在买地之前就邀请目标商家一起实地勘察，了解他们的经营意向，然后为有意进驻的商家度身订造商场的规划和布局。这种规划上的先天优势令投资者信心倍增。
（一）根据大商家要求设计布局
以广州为例，位于机场路正对规划中的白云新城核心商业区的百信广场推出面积在20～60m2不等的临街及室内首层铺位168间，尽管该商城要到2006年6月才开业，现在只是做认购登记而未公布售价，但已吸引了众多的商家及投资者到场登记，一时间售楼部内出现了买家争相登记的热闹场面。
其实，小商家踊跃入市的背后，是源于该商城的主力客户相当有“来头”，这些主力客户属于广州大型商场中的“领头羊”，当中包括了家乐福、广百、麦当劳等等，这些大商家占据了该商城80％的经营面积。
百信广场早在买地之前，就有意与商家联手共同打造商业物业，以避免在规划商业物业时只按自己的思路一厢情愿地建设，到了物业落成招商时，才发现物业本身在规划设计中存在着种种不足而令商家却步。因此，百信广场之前就先邀请各大商家的有关人员到现场就商城所处的位置、周边的人口、消费能力等方面进行仔细研究考察，在获悉了不少商家都有意入场经营后才决定开发。接着发展商就商城建设的具体规划与有意进场的商家进行磋商，可以说该商城就是为即将入场的商家度身订造的。
按照规划，该商城总建筑面积约为4.34万m2，分为4层。地上三层建筑面积为3.27万m2，地下一层为1.07万m2。其中，首层临街部分为出售的独立商铺和大型国际知名快餐品牌；1～3层是家乐福、广百承租的大部分商铺，另外还有银行以及品牌中西餐饮等；地下一层部分面积为精品经营区。
（二）小商户看好旗舰店跟进
正因为在规划上吸引了大商家进场经营，有了旗舰店做招牌，许多小商家和投资者纷纷踊跃入市。虽然也有人担心大商家有变。会不会影响前景，该项目负责人表示，即使是入场的商家有变，但该商城已经是按照大型综合性超市和大型百货商场布局的要求而建设的，可以说在硬件设施上比其他一些商城要显得先天条件更优越。因此即使出现变数也应该有其他的同类型商家乐意填补空缺，减少了后顾之忧。何况像麦当劳、家乐福这样的商家在选址问题上是相当慎重的，一般轻易不会言退。
社区商铺投资技巧
社区商铺，依托于住宅社区内，主要是为了满足社区生活而开发建造的，多以中小商铺为主，有一定的规划性。经营项目以为小区提供生活配套服务为主。一般是以铺面房的形式出现，有租、售两种方式。由于紧贴社区生活需求，加上铺面房占地具有无可取代、不可复制这种唯一性的特点，同时还具有经营灵活，客户群稳定，投资成本相对较低，升值潜力大的优势，从而使社区商铺的市场潜力很大。但也由于社区商铺的主要消费群是来自于社区居民及周围小区居民，所以在投资此类商铺时还得顾及需求量的问题，防止由于商铺过剩而导致投资失败的惨剧发生。
（一）位置决定小区铺投资成败
投资小区商铺时，投资者应首先考虑该小区所处的地理位置和交通配置是否与大型商场或商业旺地承接；其次，考虑该小区的发展前景，例如该小区是否被市政府划入红线范围内，发展商是否继续开发该小区，该小区周边的发展前景如何等因素；再次，具体问题要具体分析，投资者必须针对投资标的各个方面的情况进行综合考虑，如该商铺的小区位置和周边环境等。商铺所处的位置不同，将直接影响到商铺的经营范围不同，一般来说，小区外临街商铺可经营的行业范围较广泛，例如可经营饮食、百货、五金、电器等行业，相反小区内街商铺可经营范围较狭窄，导致商铺的投资收益不同。
（二）人流量决定商家盈利收益
途经该小区的人流量多少，导致商铺的租、售价不同。通常情况下，途经该商铺的人流量的多少直接影响到商家的生意额，如租客的生意额好，投资者的投资收益自然有保证。以广州六运小区为例，面积都为40m2的商铺，一个商铺位于小区内（其售价为1万元/m2租价为50元/m2/月），它面对的客源以六运小区的住户为主，人流量相对较少；另一个商铺位于广州天河南一路处（正对正佳广场、天河城，其售价为4万～5万元/m2，租价为250元/m2/月），所面对的客源除六运小区居民外，还有正佳广场、天河城两大商场的客人，人流量自然多，因此两个商铺的租、售价相差很远，而投资者所获得的收益也截然不同。
（三）入住率影响二手商铺前景
一个小区的常住居民数量多，对于商家来说无疑是一个好消息。因为该小区的常住居民数量多，市场购买力大，商家可获得的盈利大，从而吸引不少的商家求购、求租该小区的商铺，二手商铺市场成交旺盛。以广州华景新城为例，该小区的常住人口超过8万，如此庞大的生活小区，市场购买力大，吸引许多商家纷纷进入该小区经营。到目前为止，商家只可通过二手中介才可找到价钱适中的商铺，因此推动了整个二手商铺的发展。
（四）投资者必须要眼光长远
投资小区商铺，投资者必须考虑该小区发展前景、发展商实力、可容纳的常住人口、周边的楼盘人住情况等因素。
（五）不要盲目入市
投资者要注意不要贪图发展商某些促销活动而盲目入市。
（六）参考市场价值
在投资商铺时，投资者必须以同面积、同路段的商铺作为参考依据，预算可获收益后，才人市投资。
（七）考虑商铺缴纳的费用
考虑商铺缴纳的费用，如管理费、税金等。
（八）选择商铺必须看周边商业网点
大部分社区商铺的主要功能是为本小区的业主提供日常生活必需品，周边的商业网点越稀缺，就越能显示出小区商铺的价值。
