2.4.3国内研究
早在1987年，招标和拍卖的土地供应方式在我国土地供应过程中已经引进。挂牌出让方式是广东、江苏、重庆等地在招标、拍卖出让土地使用权的基础上创新出来的，在2002年5月首次作为土地使用权有偿出让的重要方式列入国家政策。国土资发也2004页71号文要求，2004年8月31号后严格执行经营性土地招拍挂的出让制度。自此，我国经营性用地供应完成了从过去的无偿、无限期供应到有偿、有限期供应，从协议为主的供应方式到招拍挂为主的供应方式的变革。
目前国内学者对招拍挂机制下土地竞买行为与地价决定机理的研究尚处于起步阶段，大多数文献进行的是定性分析，定量研究还很鲜见。
相关研究大致可归为以下几个方面：基于博弈论的土地拍卖行为分析、对招拍挂地块属性的描述性统计、对招拍挂出让地价特点的分析、对土地招拍挂市场现状与存在问题的分析以及招拍挂机制是否推动了我国地价上涨的讨论。仅有的几篇文献中提到了影响土地招拍挂出让结果的因素，包括出让底价、竞买人数、土地出让频率以及开发企业的竞投策略，但尚未对土地招拍挂出让结果的影响因素进行定量识别。
2.5国内外研究述评
本书关注于城市土地价格的微观决定机理，从地价的微观影响因素研究、地价的时空变化研究、考虑集聚经济的地价形成研究以及房地产拍卖的相关研究四个方面，对国内外已有的相关研究进行了综述。上述文献综述有利于本书对国内外研究现状的把握，一方面，可以为本书的研究提供理论与方法上的支持，同时为研究发现提供比照参考的标准；另一方面，也有助于发掘国内外已有研究存在的缺口，以及本研究对该研究领域的贡献所在。
3.1理论框架
城市土地价格的决定机理是城市经济学研究的核心问题之一。从早期的地租、地价理论到新发展的内生城市模型，城市土地价格被赋予了越来越多的经济内涵，解释着城市经济活动的行为与城市空间结构的形成及演变。
邬丽萍对地租、地价理论的发展脉络进行了梳理，她以相关着作的出版时间作为分组标志，将地租、地价理论的发展分为四个阶段：17世纪中叶到19世纪初古典经济学家对地租、地价理论的阐释；19世纪上半叶资产阶级经济学家对地租、地价理论的论述；19世纪下半叶马克思主义的地租理论；20世纪初到20世纪下半叶现代西方经济学有关地租、地价理论的研究。现代西方经济学改变了之前主要从生产关系的角度对地租、地价决定机理的阐述，将效用理论(Utility)、均衡理论(Equilibrium)和效率理论(Efficiency)的思想引入到地租、地价的分析中，用经济学的基本理论和方法来解释城市问题，为城市经济学理论的发展奠定了重要基础。
地价将城市经济活动的行为动机与土地利用模式相关联起来，是研究城市问题的媒介；同时，城市经济学中解释城市空间结构的基本理论也为地价决定机理的研究提供了理论基础。纵观城市经济学的发展历程，两大基本模型在描述和解释城市空间结构及其动态演变中发挥着主导作用，即传统的单中心城市模型和新发展的内生城市模型。这两大模型阐释了经济力量在地价形成中发挥的作用，是本书研究城市土地价格决定机理的理论基础。
此外，由于土地市场交易的不频繁和信息的不对称，土地价格的形成难以达到完全竞争条件下的均衡市场条件。放松均衡市场条件的假设，研究城市土地价格的微观结构特征，是揭示价格决定机理的另一个角度。我国目前所实施的经营性土地招拍挂出让的土地供应机制，为从机制设计的角度研究价格形成的微观结构特征提供了一个难得的机会，这是在完全竞争模型下无法开展的研究。因此，本书将拍卖理论应用于城市土地价格决定机理的分析中，以便更好地揭示交易不活跃、信息不对称的土地市场中地价的微观形成过程。
3.2单中心城市模型下的地价决定机理
3.2.1单中心城市模型下地价形成的理论分析
单中心城市模型产生于20世纪70年代左右，Alonso、Muth和Mills为其建立做出了突破性的贡献，因此，文献中通常也将单中心城市模型简称为AMM模型。之后，Brueckner对AMM模型进行了发展和完善，使得单中心城市模型在解释城市空间结构及其演变方面一直占据主导地位。正如Arnott所评述的，单中心城市模型奠定了新城市经济学(New Urban Economics)的基石，使城市经济学理论的研究完成了由局部均衡向一般均衡发展的重大转变。
单中心城市模型描述了一个简单的静态城市空间结构：假定就业活动集中在城市中心地区(CBD)，家庭会权衡不同区位的通勤成本和房价水平从而进行选址决策。在单中心城市模型下，城市空间结构强调的是家庭的区位选择。
3.2.2单中心城市模型的拓展与应用
1)单中心城市模型的拓展
传统的单中心城市模型以简单的模型形式解释了城市经济中许多复杂的现实现象，这是其在解释城市空间结构方面一直占据主导地位的主要原因。但单中心城市模型中存在一些与现实相背离的假设，如模型中假设家庭收入水平与城市公共品和公共服务的提供是空间不变的、通勤成本是外生的且模型中不考虑通勤以外的其他出行活动、住房资产具有完全可塑性、就业活动集中在城市中心。放松这些假设条件，可以使单中心城市模型对城市空间结构的解释更接近于现实情况，并更好地应用于地价决定模型的研究。
(1)放松家庭收入空间不变的假设
家庭收入水平空间不变的假设简化了单中心城市模型在推导过程中家庭收入水平空间异质性的考虑，但研究表明，放松这一假设并不会影响单中心城市模型的基本预测结论。在不同收入群体效用最大化条件下，收入的空间异质性不会对单中心城市模型预测的城市空间结构特征产生冲击。
(2)放松公共服务和公共品质量空间不变的假设
现实城市空间结构中，公共品和公共服务、地方税收以及环境质量等的区位差异影响着企业和家庭的选址行为，进而会影响到竞租曲线的梯度。因此，利用单中心城市模型研究城市空间结构时，需要将公共服务和公共品质量的空间异质性作为考虑因素。放松城市公共品与公共服务质量空间不变的假设，研究地方公共品与地方物业税在地价与房价中的资本化，是单中心城市模型的一个重要应用领域。
(3)放松通勤成本外生性以及只考虑通勤成本的假设
单中心城市模型在构建过程中并没有考虑城市交通系统的复杂性，而只是简单地将通勤成本设定为居住地与工作地之间距离的线性函数。
放松单中心城市模型的假设，强调交通拥堵的内生性，同时考虑通勤的货币成本与时间成本，有助于揭示城市交通对地价梯度变化的影响。此外，除通勤成本以外的其他出行活动，如购物、娱乐等也会影响地价的空间分布。
(4)放松住房资产完全可塑性的假设
放松单中心城市模型中住房资产完全可塑性的假设，可以更形象地解释城市空间结构特征及其演变。住房资产的耐久性特征致使城市空间形态的变化具有历史路径依赖性，这使得收入水平和人口分布相同且交通技术也相同的两个城市，其空间结构很可能表现不同。此外，由于土地的开发具有不可转变性，同时地上建筑物具有耐久性特征，因而，特殊的历史事件带来的城市交通设施的建设和公共品的提供，也会影响城市的空间形态。
(5)放松就业活动集中在城市中心的假设
对城市就业中心的外生性假设是单中心城市模型面临的最严峻挑战，这一约束条件使该模型无法解释经济活动为什么在城市中心集聚以及经济活动的空间集聚由哪些因素决定。Fujita和Ogawa探索了就业活动为内生条件下城市空间结构的特征，并考虑了企业从与其他企业的空间临近中获得的集聚经济效益。但该领域突破性的进展应归于Lucas和Rossi-Hansberg提出的内生城市模型，这将在本章的3.2节进行详细介绍。
(6)对地价方程的拓展
单中心城市模型得出的地价随到CBD距离的增加而以固定速度衰减的结论基于很强的理论假设条件，包括：(1)假设通勤成本随着到CBD距离的增加而线性增长；(2)住房需求的价格弹性为1；(3)住房生产函数是以土地和资本为投入要素的Cobb-Douglas函数。但很多有关城市地价决定模型的研究发现，随着时间的推移，地价方程变得复杂，表现为：地价与到CBD的距离之间的函数关系不仅仅限于指数函数的形式，高次多项式以及Box-Cox变换等函数形式逐步被引入；除了到CBD的距离以外，交通设施、邻里环境、就业的分散以及商业购物区的发展等都被作为地价的影响因素。此外，随着交易的进行，价格逐渐被发现，价格的影响因素也变得复杂，因此，地价决定方程的解释能力可能降低。
不可否认的是，随着城市的扩张和城市就业活动的分散化，城市形态日益多样化，许多实证研究的文献对单中心城市模型的解释能力提出挑战。但这些问题多数可以通过对模型形式的变换进行解决，如在地价与到CBD距离之间的函数关系的设计中引入多项式的形式或非稳定的线性和非线性关系；并且，单中心城市模型所提出的用于地价决定方程研究的思想在文献中一直得到广泛应用。Kraus从两个方面回应了对单中心城市模型所提出的批评：一方面，在现实生活中，单中心城市模型仍解释着大多数城市的空间结构；更为重要的是，单中心城市模型所揭示出的影响城市形态的经济力量，对理解多中心城市空间结构仍具有重要的参考意义。单中心城市模型是解释城市空间结构和地价空间分布特征的起点。
2)基于单中心城市模型思想的地价影响因素分析
基于单中心城市模型的基本思想，已有的理论与实证研究论证揭示了不同因素对地价的影响，概括而言，可将地价的影响因素归结为三个方面：区位因素、地块属性和邻里因素。
(1)区位因素对地价的影响
区位因素对地价的影响是单中心城市模型对地价空间分布的本质揭示，暗含了竞租函数(竞标租金函数，Bid-rentFunction)中地价与通勤成本之间的权衡。早期的研究在衡量区位因素时，通常只考虑地块到CBD的距离这一个变量，并尝试采用不同的函数形式来更好地拟合地价与到CBD距离之间的关系。地价随着到CBD距离的增加而变化的趋势，是描述城市土地价格空间分布特征的一个重要方面。
此外，地块与公共交通枢纽之间的可达性也是地块区位属性的一个考量角度，如地块到机场的距离、地块到最近火车站的距离、地块到最近地铁站的距离等。并且，随着城市就业的分散化以及城市次中心的出现，地块到城市次中心的距离也成为度量地价区位影响因素的一个指标。
但即使考虑就业的分散化，到CBD的距离仍是影响地价的一个重要因素。在已有基于单中心城市模型构建地价决定方程的实证研究中，到CBD的距离是首选且基本上也是必选的度量地价区位影响因素的一个变量。
