7.4土地竞买溢价与开发企业的过度竞买行为解析
7.4.1初步统计结果
为了更好地理解招拍挂机制下的地价决定机理以及开发企业在土地招拍挂过程中的竞买行为，本书将对地块的竞买溢价进行深入分析，并按照第2章理论部分中提出的方法将竞买溢价(PREMIUM)分解成为开发企业过度竞买行为(OB)和市场的价格发现(EC)两个部分。
统计结果表明，2005-2007年间，地块的平均竞买溢价为38.25%，开发企业的过度竞买行为与市场的价格发现过程共同存在于地块的竞买溢价中。其中，开发企业的过度竞买行为解释了溢价均值的76%，而市场的价格发现只解释了该值的24%。OB频率分布图中正的偏度值(Skewness)表明，样本中较多比例的地块被过度竞买；而EC频率分布图中偏度值为负，说明较多比例的地块保留价格被低估了。
7.4.2竞买溢价与过度竞买的影响因素分析
在此基础上，本书进一步对地块竞买溢价与开发企业过度竞买行为的影响因素进行分析，解释变量同样从竞买规则、地块属性和开发企业特征三个方面选取。
对比地块竞买溢价与开发企业过度竞买行为决定模型的回归结果，可以发现，模型中所选用的地块属性、开发企业特征和竞买规则三方面的因素对地块竞买溢价与开发企业过度竞买行为的影响表现出明显的一致性。这在一定程度上说明，相比于地块的市场价格发现而言，开发企业的过度竞买行为是导致土地竞买溢价的更为重要的因素。
4.1节的初步统计结果吻合。
从地块属性的影响来看，大多数的地块物理属性和区位属性变量被充分反映在卖方与竞买者对地块价值的估计中，因此，对竞买溢价与过度竞买的影响不显着。但在其他条件不变的情况下，距离市中心较近的地块，其竞买溢价与过度竞买行为更为明显，表明开发企业对具有区位优势的地块的偏好，对这类地块的竞买更为激烈；LOTSIZE与FAR的系数估计值表明，规模较大与开发强度较高的地块，其竞买溢价与过度竞买行为较小。此外，时间哑元变量的系数估计值显示，在研究时间段内，2007年是土地招拍挂市场竞争最为激烈的一年，开发企业的过度竞买行为是导致市场中出现地价膨胀现象的主要原因。
模型域与模型遇分别在模型玉与模型吁的基础上引入变量LISTED，用于检验开发企业特征对土地竞买结果的影响。研究结果表明，相比于非上市公司，上市公司在土地竞买过程中的过度竞买行为更为明显、竞买溢价更高。该结果体现了公开资本市场与房地产市场的互动：一方面，公开资本市场的扩容可以为上市房地产企业创造便利的融资渠道，降低企业的融资成本；另一方面，土地是房地产企业上市融资的资本运作工具，并且，上市房地产企业在土地招拍挂市场中成功竞得地块，可以使市场参与者对其股票市值产生乐观的预期，从而为公司带来财富效应。
模型芋、模型郁与模型喻、模型峪中引入竞买规则变量，分别考察其对土地竞买溢价与开发企业过度竞买行为的影响。模型估计结果再次验证了拍卖理论的一个基本预测，即竞买人数是影响竞买结果的一个关键因素。此外，在引入变量BNUM后，地块属性变量与时间哑元变量的影响均变为不显着，说明这些因素的影响已被竞买人数所反映。
7.4.3土地招拍挂机制与竞买行为的进一步阐释
在我国土地市场经历了较长一段时间的协议出让后，招拍挂的土地出让机制于2004年8月31日全面引入经营性土地使用权的出让中，成为土地市场发展过程中的里程碑事件。但土地招拍挂机制实施以来，我国各城市房地产市场中房价与地价普遍呈现出较大幅度的上涨，土地竞买过程中时有“地王冶现象以及“面粉比面包贵冶现象的涌现，这使得市场参与者对土地招拍挂机制——特别是“价高者得冶的土地受让方确定模式的合理性产生质疑。本书对土地招拍挂机制与土地竞买行为的分析，可以对上述问题做出解释。
首先，从土地招拍挂机制本身来看，通过拍卖方式获得土地进行开发和投资，是许多国家和地区土地市场的一个重要特征。我国目前推行的经营性土地供应招拍挂机制与香港的“申请售卖制度(The Application List)冶和新加坡的“备售名单体系(The Reserve List)冶没有本质区别，该模式在香港和新加坡得到成功推行和应用，说明招拍挂机制本身有其存在的合理性。香港与新加坡土地市场运行的经验表明，在我国土地招拍挂机制实施过程中，政府应加强土地供应计划对市场引导作用的发挥，通过公共信息的提供使市场参与者形成理性的预期，这是土地市场平稳运行的重要保证。
其次，实证研究结果表明，我国土地招拍挂市场中土地竞买行为与地价的形成均有其经济驱动力，与拍卖理论对土地竞买行为的推断相吻合。虽然目前“价高者得冶的土地受让者确定模式突出了政府土地收益最大化的目标，但已有研究指出，拍卖机制下政府土地收益最大化的目标有利于实现土地资源的有效配置。“价高者得冶的竞买规则有利于提高拍卖机制的运行效率。但政府作为广大人民利益的代表者，在保持市场效率的同时，有其更为重要的社会责任，因此，有必要实现土地收益再分配的公平性，探索稳定房地产市场和提高居民住房支付能力的途径。土地收益作为地方政府财政收入的一项重要来源，从公共财政的角度来看，其一方面应用于城市公共品与公共服务的提供，提供居民的生活质量；另一方面，应通过政策性住房的供应解决中低收入群体住房支付能力不足的问题，发挥收入再分配的功能。
此外，制度变迁必然会对市场产生冲击，市场参与者需要经历一段学习的过程(Learning Process)以使其在新的规则下做出最优决策。
Gwin等通过实验研究的方法检验了重复首价格密封投标中开发企业的竞买行为，研究指出，在竞买过程中，开发企业普遍存在着过度竞买的行为，为保证有足够的土地进行开发而在竞买中不断削减预期边际收益，甚至以负的边际收益参与竞买，从而使自己面临较高的风险，这是导致拍卖机制下出现地价膨胀的一个重要因素。但研究同时发现，开发企业会从竞买经历中吸取经验而逐渐减小过度竞买的行为，竞买极差(最高竞买价与最低竞买价的差)随着时间衰减。可见，对于刚刚推行土地招拍挂机制的国家，开发企业的过度竞买行为可能会导致地价的膨胀，这在一定程度上解释了我国当前的土地竞买行为。
7.5本章小结
本章基于北京市2005-2007年土地招拍挂出让的微观数据，从地价形成的微观结构特征的角度探索了竞买价格的影响因素，并对土地竞买溢价与开发企业的过度竞买行为进行剖析。研究得出以下主要结论：
(1)中国土地招拍挂市场中地价的形成过程为拍卖理论的相关推断提供了实证案例。在招拍挂机制下的地价形成中，竞买人数是影响最终价格形成的一个重要因素；与理论推断的结果一致，地价随着竞买人数的增加而增加，并且竞买人数对地价的影响表现出边际递减的效应。
最终的成交价格随着保留价格的增加而增加，地块的最终竞买价格对其保留价格的弹性高达0.97。此外，地块属性与开发企业特征也是影响竞买价格的重要因素。
(2)招标与挂牌两种不同的竞买方式并不是导致地块最终竞买价格差异的主要因素。实证研究结果表明，招标出让地价低于挂牌方式出让的地价，但该结果并不显着，因此，从统计意义上来看，二者并没有产生不同的竞买结果。虽然招标出让方式有效避免了竞买过程中“地王冶现象的出现，但在土地市场竞争激烈且卖方追求收益最大化的条件下，招标与挂牌两种竞买方式必然都是以实现地块价值的最大化为目标，二者从总体上来看并不会导致竞买结果的显着差异。
(3)土地招拍挂出让过程中，市场参与者的理性分析与开发企业的过度竞买行为并存。模型估计结果显示，大多数的地块物理属性和区位属性变量被充分反映在卖方与竞买者对地块价值的评估中，体现了市场参与者理性分析的一面；但同时，相比于地价的市场价格发现，开发企业的过度竞买行为更大程度上解释了土地竞买溢价，是导致土地竞买溢价的主要因素。实证结果表明：地块的区位稀缺性、地块规模与开发强度会影响到开发企业的过度竞买行为；上市房地产企业在土地竞买中倾向于支付较高的价格，且过度竞买行为更为明显，体现了公开资本市场与房地产市场的互动；上述因素对竞买溢价与过度竞买行为的影响最终将反映在竞买人数中。
