单中心城市模型与内生城市模型从城市空间结构的角度审视了均衡市场条件下的地价决定机理。但对于信息不对称、交易不活跃的土地市场而言，放松均衡市场条件假设，研究地块竞买过程中价格形成的微观结构特征，是阐释地价决定机理的另一重要视角。我国目前所实施的经营性土地招拍挂出让的土地供应机制，为地价形成微观结构特征的研究提供了一个难得的机会。
本章基于北京市2005-2007年招拍挂出让地块的微观数据，通过构建地价决定模型，探索招拍挂机制下的地价决定机理；并进一步从土地竞买溢价与开发企业的过度竞买行为两个方面，对地价形成的微观结构特征进行阐释。实证研究中关注的几个问题包括：在当前的土地招拍挂市场中，哪些微观因素影响着地价的形成；挂牌和招标作为两种主要的土地竞买方式，是否会产生不同的价格水平；从开发企业的过度竞买行为和地块的价格来看，当前的竞买溢价应归因于出让方对土地价值的低估，还是归因于开发企业对未来房地产市场的过于乐观的预期。
7.1北京市土地招拍挂出让的基本状况
自2004年8月31日开始全面实施经营性土地使用权招拍挂出让机制以来，北京市土地招拍挂出让的规模逐渐增长，宗地数由2005年的48宗增长到2007年的85宗，相应的宗地面积由353.9万m2增长到897.9万m2。本节从地块的空间分布、土地出让规模与总体价格水平以及土地竞买溢价三个方面，对北京市2005年以来土地招拍挂市场的基本发展状况进行统计描述。
7.1.1地块的空间分布特征
空间异质性是房地产区别于一般商品的重要特征，了解地块的空间分布是分析地价水平及其变化的前提。
2005年出让的48宗地块中，25宗位于城区，地块到城市中心的平均距离为26.0km；其中，47宗地块采取挂牌方式出让，只有1宗地块以招标方式出让；地块楼面价格的平均值为2802元/m2。
随着政府土地整体储备工作的加强以及招拍挂出让市场的日益发展完善，2006年地块的出让量增长到86宗，37宗位于城区，地块到城市中心的平均距离为26.1km；其中，29宗地块采取招标方式出让，招标出让的地块在地块出让总量中所占比重明显增加；地块楼面价格的平均值为2975元/m2，比2005年的地价水平略有提高。
2007年的地块出让量仍保持着2006年的水平，总计出让的85宗地块中，42宗位于城区，地块到城市中心的平均距离为25.1km，相比于2005年和2006年而言，地块的空间分布较显中心化的趋势；通过招标方式出让的地块数达到41宗，这与政府为控制地块的过度竞买而对大多住宅用地采取招标方式出让的主观态度有关；地块楼面价格的平均值为3799元/m2，比2005年和2006年的价格水平出现较大幅度的增长。但需要指出的是，地价简单平均值的涨幅并不能体现出其真实成交价格的增长，应在控制地块物理属性以及区位属性等特征后，对其同质价格水平进行比较。
7.1.2土地出让规模与总体价格水平
在研究城市开发和人口分布的空间演变时，通常将北京市18个区县分为内城区(东城、西城、崇文和宣武)、近郊区(朝阳、海淀、丰台和石景山)和远郊区县(昌平、大兴、通州、房山、顺义、怀柔、平谷、门头沟、延庆和密云)。这种划分方式符合城市规划对地域空间的考虑，也在很大程度上体现了土地利用的空间变化。因此，本书从行政区划的角度，对地块出让的规模和总体价格水平进行统计分析。
可以看出，内城区新增土地供应明显减少，且土地供应类型主要以商业和办公为主，2007年内城区已无新增住宅用地的供应；近郊区和远郊区县则成为新增住宅用地的主要供应区域，2005-2007年，住宅用地在近郊区和远郊区县新增土地供应面积中占80%左右。对比不同区域土地出让的宗地面积与规划建筑面积，可以看出，地块的开发强度随着距城市中心距离的增加而减小，这体现了土地与资本之间的替代性，即在区位价值较高的地块上加大单位面积的资本投入以提高土地的产出率，这是保证土地市场有效运行的前提条件之一。
7.1.3土地竞买溢价
京国土用也2005页533号文件中指出，“招拍挂出让底价由有资质的评估机构根据评估日期的正常土地市场价格对地块的出让底价进行评估并出具评估报告，同时要经过市国土局以及市发展和改革委员会的审议冶。实际操作中，招拍挂出让底价主要考虑实际发生的地块一级开发成本、法定一级开发利润和政府收益(地价款)，即采用成本估价的方法。出让底价实质上是政府对招拍挂出让地块设定的保留价格。而地块的最终成交价格则反映了竞买者根据获取的市场信息和自身的风险偏好对地块做出的估价。最终成交价格相对于出让底价的增长百分比即为竞买溢价。如第2章理论部分所阐释的，竞买溢价由两部分组成，即地块的价格发现过程和开发企业的过度竞买行为。因此，竞买溢价在一定程度上反映了地块保留价格与其内在价值的偏离，但同时也可能暗含了开发企业非理性的竞价行为。
从不同用途地块的竞买溢价及其随时间的变化可以看出，地块的竞买溢价在2007年出现大幅跃升，全部地块竞买溢价的均值超过70%，其中，住宅用地的竞买溢价最高，为94.8%。对此现象，市场参与者给出了不同的判断，一部分观点认为，政府对地块价值的估计偏②保守，招拍挂机制有助于地块内在价值的实现；也有观点指出，市场中可开发用地日益稀缺的信号，使开发企业对未来房价的上涨过度预期，而这种预期将资本化到当前的土地竞买行为中，从而导致较高的竞买溢价。本书在后续的实证部分将对竞买溢价的影响因素进行具体分析。
7.2招拍挂机制下地价影响因素的识别
上述对土地招拍挂出让市场基本状况的回顾表明，地块的开发强度与地价的空间分布均体现市场力量的作用，这为本节的实证研究提供了支持。由于招拍挂机制下地价形成过程的复杂性和影响因素的多元性，简单的趋势判断不足以揭示地价的决定机理及其变化规律。因此，本节将在第2章理论分析的基础上，结合拍卖理论对价格形成的推断以及中国土地市场的现实情况，从竞买规则、竞买对象属性与竞买者特征三个方面，对招拍挂机制下地价的影响因素进行识别。为统一叫法及行文的方便，本节将招拍挂统称为竞买。
7.2.1竞买规则
1)竞买人数
拍卖理论指出，竞买人数是影响最终竞买价格的一个重要因素。本书第2章的理论分析部分给出地块的最优竞买价格随着竞买人数的增加而升高的推断，其可能的原因是：较多的竞买人数增加了较高竞买价格出现的概率，并且竞买人数的增加有助于竞买者进行竞买策略的改进，从而使竞买价格更加接近于完全竞争市场中形成的价格。在Ching和Fu对香港以及Ooi等对新加坡土地拍卖市场的相关研究中均发现，土地竞买价格与竞买人数之间表现为正相关的关系。
2)保留价格
在竞买过程中，保留价格的设定可以防止竞买人过少而导致成交价格过低的情况，有助于保证竞买的最基本收益。拍卖理论揭示，较高的保留价格对最终竞买价格具有正向影响，但过高的保留价格可能会降低竞买成功的概率。因此，保留价格的合理设定对提高竞买效率具有重要影响。已有文献对于如何在不同的拍卖机制下设定最优的保留价格进行了较多的理论探索。书中第2章理论部分的分析表明，卖方的保留价格会影响竞买者对地块的估价，进而影响最优竞买价格的形成。在土地竞买过程中，卖方保留价格的估计与竞买者对地块的估价均基于地块本身的物理属性及其区位特征。因此，在市场信息公开的情况下，二者之间应表现为正相关的关系。
3)竞买方式
Vickery的收益等价定理(Revenue Equivalence Theorem)指出，在独立私有估价且价值同分布(Independently and Identically Distribution，i.i.d.)的单物品拍卖中，不同的拍卖机制将产生同样的预期收益。但收益等价定理的推断基于很强的假设条件，将其假设条件放松后是否会得到同样的结论，是学者一直在探索的一个问题。Lusht指出，对于以收益最大化为目标的卖方而言，理论上影响其最优拍卖机制选择的因素主要有两方面，即竞买者是风险中立型还是风险厌恶型，竞买者对拍卖品的估价是独立的还是联合的。Lusht将相关文献研究的结论归为两类：对于风险中立且联合估价的竞买者而言，英式拍卖可以实现卖方收益最大化的目标；而对于风险厌恶且独立估价的竞买者而言，密封式拍卖更有利于卖方收益最大化的实现。但目前有关不同拍卖机制是否会产生同样预期收益的实证研究尚为鲜见，多数研究关注于协议和拍卖两种方式是否会产生相同的出售价格(Allen和Swisher、Dotzour等、Mayer、Lusht、Mayer)。因此，比较挂牌和招标两种不同的拍卖机制对地价形成的影响，是本书对已有研究的实证贡献。
7.2.2竞买对象的属性
竞买对象的属性决定了其内在价值，并影响着竞买者的估价。本书结合数据信息的可得性，主要从地块的物理属性和区位属性两个方面对相关影响因素进行识别。其中，地块的物理属性除了研究中经常用到的地块用途、容积率以外，还包括反映了地块的基础设施配套情况的地块开发状况——现状或腾空、三通一平、五通一平、六通一平、七通一平。
其他条件不变的情况下，地块的基础设施配套越好，地价越高。
地块的区位属性主要考虑地块到城市中心的距离和地块的可达性。
地价随着距城市中心距离的增加而衰减的趋势反映了土地的价格梯度；地块的可达性用于表征区位出行的便利程度，较好的可达性意味着较小的通勤成本或出行成本。这一成本的减小会资本化到地价中，因此，在其他条件不变的情况下，地块的可达性越好，则地价越高。
7.2.3竞买者的特征
买方特征对成交价格的影响在搜寻理论和议价模型中已经有过较多的研究，如Sirmans等以及Sirmans和Turnbull研究指出，买方特征会影响其搜寻策略，进而影响住房的销售价格；Harding等发现买方的议价能力对住房销售价格具有显着的影响。这些都是从微观结构角度研究价格决定机理的重要发现。在土地竞买过程中，竞买者的特征会通过对竞买策略的影响而导致最终竞买价格的差异。不同竞买者在市场信息获取度、资金可得性、法律地位、声誉偏好等方面的不同都会影响其竞买策略。Chicoine的实证研究发现，买方类型(个体、公司、合伙人、土地信托)对城市边缘农地的出售价格具有显着影响。Ooi等对首价格密封拍卖中地价影响因素的研究表明，相比于其他房地产企业，上市公司在土地竞买中的出价较高。
本书结合已有的研究发现与中国的实际情况，从受让方的公司属性对竞买者特征进行识别，包括是否为上市公司、是否为竞买联合体、是否为本地公司、是否有国企背景等方面。通常认为，上市公司拥有较强的融资能力和较低的资金成本，因此将支付较高的竞买价格；从投资组合的角度来看，竞买联合体具有较强的风险抵御能力，因而可能会提高竞价；房地产市场的地域性特征决定了本地公司通常会掌握更多的信息，从而更有助于其做出最优竞买决策；中国特殊的经济体制环境下，有国企背景的公司更容易获得政府的支持，在资金筹集方面具有优势，因而可能会在竞买过程中报出较高的价格。
7.3土地竞买价格决定模型的建立与实证研究
7.3.1变量筛选与描述性统计
基于第7.2节对招拍挂机制下地价影响因素的识别与分析，本书收集和整理了北京市2005-2007年的招拍挂出让地块数据，样本总量为219个，从竞买规则、地块属性和开发企业特征三个方面选取变量，构建地价决定模型进行实证研究，以揭示招拍挂机制下的地价决定机理。
相比于地块协议出让的数据，招拍挂出让的地块具有更丰富的信息。本书首先整理了基本的数据信息，包括宗地名称、宗地位置、土地总面积、规划建筑面积、交易方式、规划用途、受让单位、地块开发程度、竞买起始价(招标底价)、成交价。之后，基于宗地位置这一信息，通过GIS将数据矢量化，从而得到地块相关的距离信息，包括地块到城市中心的距离、到最近的地铁站的距离；同时基于受让方的信息，从公司主页、百度等网站上对开发企业的公司属性特征进行识别。最后，本书在已有数据信息基础上，计算得出相关的合成指标。
