4.2土地市场的发展与城市空间结构的演变
北京市共有18个行政管辖区(县)。其中，东城、西城、崇文和宣武为“内城区冶，2006年土地总面积为92.39km2，常住人口206.1万人，人口密度为22308人/km2；朝阳、海淀、丰台和石景山为“外城区冶，2006年土地总面积1275.93km2，常住人口773.6万人，人口密度为6063人/km2。于上述8个区被称为“城区冶，虽然其土地面积仅占全市的8.3%，但其常住人口数却占到北京市常住人口总数的62.0%，人口密度远超过963人/km2的全市平均水平。同时，其地区生产总值对全市GDP的贡献显着，2005年城区GDP在全市GDP中所占比重达到70.6%。该区域是本书在本章以及第4章和第5章中进行定量分析与实证研究的空间范围，也是20世纪以来北京市土地市场和房地产市场表现活跃的区域。
自1992年土地市场建立以来，大规模的土地出让为城市发展提供了基础，同时也在很大程度上改变着城市的空间形态。特别是1998年住房制度改革之后，土地市场与房地产市场的互动更为紧密，土地出让从总量和增长速度两个方面均表现出强劲的势头。这一方面说明人口和经济增长带来巨大的土地需求；另一方面也说明，随着土地市场化程度的提高，有偿出让方式成为市场参与者获得土地的主要途径，市场机制在土地资源配置方面发挥着日益重要的作用。市场需求的变化体现为不同用途地块出让量及出让比例的变化。为反映各类用地开发量随时间的变化，本研究在统计分析中将样本所跨越的时间区间均匀划分为三段，即1993-1997年、1998-2002年、2003-2007年。
为更好地了解土地市场与城市空间形态之间的互动关系，本书选择开发数量、用地价格和开发容积率三个指标来描述居住和办公两类用地开发的时空变化。其中，空间区域的划分以天安门广场为中心，划分为5km为半径的圆或圆环。
对土地的开发规模的统计结果表明，办公用地的开发集中在城市中心，且表现出随着到市中心的距离增加而减小的趋势；而居住用地的开发则集中在距离市中心10-15km的区域，特别是在最后一个时间段，离市中心10-15km区域内居住用地出现较大的增长幅度，这与冯健和周一星研究发现的人口流动趋势相吻合；2003-2007年这一时间段，单宗出让地块的平均面积增大，因此，这一时间段的土地开发规模高于1998-2002年。
从土地价格(单位楼面价)的时空分布来看，办公与居住用地均表现出价格随到城市中心距离的增加而减小的趋势，办公用地的价格梯度大于居住用地；在靠近市中心的区域，办公用地的价格优势明显；而在距离市中心10-15km范围内，办公与居住用地的价格差随时间的推移而减小。
土地开发容积率随区位的变化趋势更为明显，从中可以看出，无论是办公用地，还是居住用地，其容积率均表现出随着到市中心距离的增加而减小的趋势；对办公用地而言，这一趋势表现更为明显。地块开发容积率的变化体现了资本与土地之间的替代性，说明开发企业在地价较高的区位倾向于通过选择加大单位土地面积上的资本投入来获得较高的房地产开发回报，这是保证土地市场有效的前提条件之一。
上述现象说明，自北京市土地市场建立以来，市场机制在资源配置方面发挥出作用，土地的区位价值得到较好的显化，土地开发与市场需求之间有效互动，最终影响着城市空间结构的演变。
4.3地价空间分布的拟合与分析
在市场力量作用下，地价是一个有效描述和解释城市空间结构的指标，并在一定程度上反映了土地资源的利用效率。本节采用非参数估计的方法对地价的空间分布进行模拟，一方面检验地价对城市空间结构的解释能力，另一方面也通过二者的对比说明地价的形成是否有效体现了市场力量的作用。
4.3.1非参数估计方法在地价空间分布拟合中的应用
非参数估计是一种进行假设检验和预测的有效方法，该方法克服了由于方程形式假设有误而出现的估计结果有偏的问题，采用了更灵活的方程形式对研究对象进行估计。这种方法不需要提前假设方程的形式，而是基于数据结构来推测回归曲面(Surface)。非参数估计的目标是忽略数据的随机扰动项，尽可能保持回归曲面的曲率以获得无偏的估计。
Cleveland和Devlin提出的局部加权回归(Locally Weighted Regression)方法是在实证研究中利用非参数估计进行方程模拟和假设检验时被广泛采用的一种方法。其基本的思路是：以周边点的属性对当前的点进行估计，在进行回归时，与被估计点距离较近的点被赋予较大权重。Meese和Wallace指出，城市空间结构对“较近冶(Nearby)赋予了更形象的概念，即两点间的距离，这使得局部加权回归法在土地价格和房地产价格空间分布的估计方面得到了方便而灵活的应用。
自Cleveland和Devlin在1988年提出以来，非参数方法在分析土地价格和房地产价格的空间分布方面得到了广泛应用。Meese和Wallace将非参数估计的方法用于住房特征价格方程的估计中，Pace比较了参数估计、半参数估计和无参数估计在Hedonic定价中的差异，McMillen应用局部加权回归的非参数估计方法研究了芝加哥地价的时空分布特征以及单中心城市模型在描述城市地价空间分布的适用性，McMillen和McDonald采用非参数估计方法对城市中就业密度增加的区位进行了识别，Fu等基于非参数估计的方法对上海市地价的空间曲面进行了模拟，Parmeter，Henderson和Kumbhakar将非参数估计的方法应用于地价与地块面积关系的估计中。上述研究均对非参数估计方法进行了很好的验证。
但需要指出的是，非参数估计方法在方程形式的灵活性处理方面有其独特的优势，但与参数回归方法相比，非参数法也有其自身的缺陷，例如对数据较为敏感，且需要较大的数据量和计算量。因此，对该方法的运用也要结合研究的数据基础，因地制宜。
4.3.2地价空间分布的模拟结果
在1993-2007年4877宗出让地块中，招拍挂方式出让的地块占1.3%。由于招拍挂出让的地块价格与协议方式有内涵的不同，因此，不能不加区分地用于地价空间分布的模拟。考虑到地价空间分布模拟对数据量的要求，本书统一采用协议出让的地块价格。地块价格通过CPI统一调整到2005年的水平。
本书侧重于地价空间分布的模拟，不去区分区位可达性和邻里质量对地价变化的影响。因此，采用地价数据本身来描述价格在空间的波动，把价格的波动看作是区位的函数。
总体上，北京市还是呈现出明显的单中心城市形态，以天安门到建国门为核心的东三环国贸区域是成熟的商务集聚区，也是北京市地价最高的区域。
城市空间结构的分布并不是以天安门为中心对称发展的，从地价空间分布的等值线图中可以看出：北京市东西方向的发展要明显快于南北方向，南北方向等值线的分布更密一些；城市地价最高的地方在天安门的东北方向。
城市就业的分布具有明显的区域集聚效应。地价表面图的两个凸起分别印证了目前人们直觉上的两个就业中心，即作为主中心的中央商务区(CBD)和作为次中心的中关村地区。
上述模拟结果与现实判断得到较好的吻合，验证了非参数估计方法在拟合城市地价空间分布中的有效性，同时说明，基于非参数估计方法的地价空间分布可用于分析和描述城市空间结构的特征及其演变。
4.3.3地价空间分布模拟的现实应用
土地资产价值与国家财富的比例是衡量一个国家或地区房地产业与国民经济是否协调发展的重要指标，通常用“土地资产价值/GDP冶来度量。过高的比值是对房地产市场稳定发展的一种预警信号，意味着政府有必要对其进行适度调控。从国际比较来看，土地资产在国家财富中所占比例最高的是日本，在泡沫经济的最高潮，其土地资产价值为GDP的5.5倍；而该比值在美国和英国则相对稳定，一般在1左右。
我国目前尚没有对房地产资产价值进行统计计算的权威结果，这使得探索合理的方法对土地资产价值进行估算成为必要。本书基于非参数估价方法得到的地价空间曲面，可以为土地资产价值的估算提供一种新思路。
理论上，地价空间曲面所覆盖的空间体积的积分，即为土地资产的总价值。在实际计算中，可以对积分过程进行简化。在地价空间分布中，北京市城八区的范围被划分成200m伊200m的栅格，设每个栅格的地价为Pi，在此基础上计算每一栅格的土地资产价值，然后进行求和，即可得出城八区土地资产的总价值。
但考虑到城八区不是所有的土地都可以用来交易并具有市场价值，因此在积分过程中需要扣除非有效用地。在本例中，我们进行了一些简化的计算。根据北京市城市规划设计研究院对北京市2003年用地类型的统计，城八区可交易用地在全部土地面积中所占比重为43.8%。
该估算数值是假设所有的可交易土地都具有市场价值，在此基础上，可以计算得到2005年北京市城八区土地资产价值与GDP的比值为3.44，略低于沈悦和刘洪玉对2001年全国土地资产价值与GDP比例的估算值3.68。但同时，北京的土地资产价值与GDP比重已落在日本20世纪80年代以来地价高涨时土地资产价格与GDP的比值区间，因此有必要警惕土地资产价值的过高膨胀，以及由此带来的高生产成本和生活成本对城市竞争力的影响。
4.4本章小结
本章致力于对实证案例城市——北京市土地市场的发展与地价形成过程进行回顾，并基于地块交易数据的统计与分析，对北京市的土地市场与城市空间结构特征做出现实判断，为接下章节的实证研究提供信息基础。研究主要得出以下结论：
(1)自北京市土地市场建立以来，市场机制在资源配置方面发挥了作用，土地的区位价值得到较好的显化。本章对土地出让数量、地价水平以及地块容积率三个指标的分析表明：土地出让与市场需求之间形成互动，地价的空间分布符合城市经济学理论的预测，土地与资本之间表现出可替代性。这在一定程度上体现了土地市场的有效性。
(2)协议方式与招拍挂方式下地价内涵的不同归因于土地开发程度的差别与土地出让机制本身的差异。协议出让的地块基本上是毛地，而招拍挂出让的地块要求是熟地，因此，两种方式下地价水平的差异体现了土地开发程度不同而带来的开发成本的差异。但同时，协议与招拍挂两种机制本身也具有不同的地价内涵，在进行地价分析时，要对不同出让方式进行区别对待。
(3)非参数估计方法对地价空间分布的拟合与分析，较好地解释了北京市的城市空间结构特征。地价的拟合结果表明，北京市整体上仍表现为单中心的城市形态，城市的发展呈现出不对称性；城市就业活动的集聚效应明显，以天安门到建国门为核心的东三环国贸区域与海淀区的中关村区域具备了城市主次中心的特征。此外，本书将非参数估计方法应用于地价空间分布的拟合，为城市土地资产价值的估计提供了一种新的思路。
