由于房地产的所谓升值是建立在级差地租预期增长的基础之上，而这种增长不过是房地产商给高企的房价找到一个合理的说辞。所以，一段时期的增长是可以人为地炒作出来的。
可是我们知道，暴涨之后一定是暴跌。事物的发展不是一成不变的，任何事情都是经过发生、发展并逐渐走向灭亡的。经济学家杨帆曾经说：“就跟股市似的，你们要看股市历史曲线，会发现是泡沫。连续好几年长期地使劲往上涨，完了又使劲往下跌，暴涨暴跌，这就叫泡沫，在曲线上都看得很清楚，房地产业是一种金融类型，也是如此。经济学称之为金融超调——提前超额调整，他们假定工资变动慢于金融变动。外汇市场、金融市场、商品市场联通，对外部冲击各自反应不一样。这是现代的解释，就是把金融上的泡沫纳入均衡经济学领域内。还是承认在金融领域暴涨暴跌是常态，不存在正常波动，而是大起大落。”所以，级差地租的预期增长是一定要破灭的，因为那是由各种美丽的梦构成的泡沫，这些泡沫的产生是因为房地产商们要借此取得暴利。
那么，怎样才叫级差地租的预期增长的破灭呢？
前文在讨论级差地租时已经明确，级差地租是由于土地的垄断所有，致使在土地上从事经营活动的经营者，将其所获得的超额利润，以地租形式交纳给土地所有者而形成的。在目前的中国，土地上从事经营活动的经营者就是指除房地产上之外的所有商家和企业，他们先把超额利润以购房款或租房款的形式交纳给房地产商，然后房地产商再以土地出让金的形式，将一部分超额利润上交给真正的土地所有者——国家。在这个过程里，房地产商扮演的其实是“二地主”的角色。如果在这个过程中出现了较为普遍的以下两种情况，我们就可以认为级差地租的预期增长破灭了：
1.房地产商向购房或租房的经营者收取的购房款或租金，超过了经营者所预期能赚取的超额利润。
2.国家收取的土地转让金，超过了房地产商能够上缴的预期超额利润。
从目前的情况看，第2种情况几乎不会发生，房地产商不仅隐瞒其所获得的超额利润，而且还通过银行大量贷款，从而获得国家的大量贴现。倒是第1种情况比较令人担心。尤其是在大城市的郊区，由于那里的普通商品住宅房价，大多数是根据离城区的距离和交通便利情况而定的，并没有像城区的繁华商业区那样有多年成熟的商业利润模式。大多数购房的居民是出于无奈，才选择在郊区购房的，从收入上看大多属于中低收入人群，本身购买力就不足，再加上买房贷款，购买力将进一步下降。与此同时，郊区的房价却一路攀升，与城区房价呈阶梯状分布，除经济适用房以外，郊区的房价已大部分都已成倍增长，从5年前的2000多元平方米飙升到近5000元平方米，远超过了平均增长水平。但是，郊区的消费能力，却没有如此大幅地增长。这样，就出现一些在新建商品房小区周边，底商出租率低，商业凋零的情况。这正是清楚地表明在一些地区，已经出现了房地产级差地租的预期增长的破灭。
除了看商业经营情况外，还有一种更直接的方法观察级差地租的预期增长的破灭，就是房租。一般说来房屋出租难于形成垄断，能够比较实际地反映一个地区的房屋实际需求，体现出房地产的真实价值。通过计算某一地区房租与房价的差别，能够了解这一地区的级差地租的预期增长的破灭情况。通常，根据固定资产折旧情况，再加上固定资产残值，租住一般商品住宅20年的租金累计一般就可以购买这栋住宅了。比如100万元的一栋住宅，根据我国固定资产年15%的折旧率，再加上10%的残值，不计利息，大约是折旧15年，还剩近10万元。平均每月应收房租应该是5000元，再加20个月偿还房屋残值，这样大约是应该200个月的房租可以买下这栋住宅。由于我国固定资产折旧率偏高，那么就按年7%的折旧率计算，大约是折旧32年，还剩近10万元，平均每月应收房租是2344元，再加43个月偿还房屋残值，这样大约是应该427个月的房租可以买下这栋住宅。
平均月应收房租的计算：（按年折旧率15%，不计利息计算）
计算公式是：平均月应收房租=现在房价（15×12+20）
那么，如果我们倒过来计算，通过现在房屋租金就可以计算对应的房价。
计算公式是：计算房价=（15×12+20）×月房租
以北京为例，北京2006年2月两居室（70平方米）平均住宅实际房租为1808元月。2006年第一季度商品住宅平均售价为6885元平方米，合计481950元。按国家规定年15%的折旧率计算。
平均月应收房租=481950（15×12+20）=2409.75元
计算房价=（15×12+20）×1808=361600元合计5165.7元平方米
通过房租的计算我们可以看出，2003、2004年的实际租金增长率高于应收月租，这说明当时人们完全有理由相信，房租会逐步增长达到并超过应收房租，从而实现土地价值的预期增长。那时虽然存在应收房租高于实际房租的情况，但是，通过实际房租的增长是可以弥补的，那时人们对房地产级差地租增长的预期是合理的，房地产级差地租的预期增长并没有破灭。
然而，2005年北京房价陡然升高，2005年北京市商品住宅的应收房租一下增长了34.87%。而北京商品住宅的实际平均租金在过去5年中总共才增长了27.7%，2006年虽大幅回落但仍高于同期实际房租的增长率。这足以说明北京的房地产级差地租的预期增长明显过高，严重偏离实际价值，产生了巨大的泡沫。从2005年起，对普通商品住宅是如此情形的北京来说，其房地产级差地租的预期增长宣告破灭。
