土地收益受众多因素的影响。这些因素是相互作用而不是独立存在的。各种因素对土地收益影响的方向与程度不尽相同。有的因素影响土地的成本，有的影响土地的费用；有的影响因素降低土地价格，有的影响因素提高土地价格；有的影响因素对土地价格变化幅度影响很大，有的因素影响却很小。但是，随着时间与地域的不同，尤其是土地利用类型不同，那些影响较大（或较小）的因素也可能变成影响较小（或较大）的因素。
为有效而全面地识别出各种影响因素，对于因素的确定划分应遵守以下几个原则：
（1）综合性原则：影响因素要能全面衡量榆林经济开发区的现状和特点。
（2）简洁性原则：因素的涵义要比较明确，具有较好的可测量性和可理解性，易于量化和统计。
（一）调查对象的确定
由于收集土地收益影响因素的目的是为了使开发区的土地得到最大限度的收益，因此，从榆林开发区的实际情况出发，所调查的对象必须是对土地的开发、利用、管理等具有实际经验，并能从全局或重要局部分析现状和规划未来的人员。本着这个原则，此次调查的对象确定为土地、城建、计划、环保、物价、房地产开发商等部门的专家。
（二）调查方式选择
为了翔实、全面、深刻地把握影响榆林开发区土地收益的因素，必须让被调查者进行反复沟通，本文调查采用“德尔菲法”的方式进行，在将讨论意见整理汇总后，又与相关专家、领导进行了进一步的沟通与探讨。
（三）影响土地收益因素的辨识
通过对调查及访谈结果的整理和统计分析，识别出影响榆林开发区土地收益的主要因素如下所示。
（四）战略因素评价
在评价一个复杂系统的优劣时，如果仅依靠评价主体所作的定性分析和逻辑判断，而没有定量分析为依据，要对复杂系统作精确的分析是困难的，也是难以令人信服的。本文拟采用多层次分析法（AHP法）确立结构模型和判断矩阵，对影响榆林开发区土地收益的因素进行分析。
多层次分析法是美国著名数学家A.L.Saty教授在20世纪70年代提出的，是一种定性分析与定量分析相结合的方法。通过分析复杂问题包含的因素及相互关系，将问题分解为不同的因素，并将这些问题归并成为不同的层次，从而形成多层次结构。
1.评价模型的构建
（1）各因素关系确定。
根据层次分析法原理，必须确定这18项因素之间的相互关系，经与有关专家、领导共同分析讨论，最终确定了各因素之间的相互关系。
（2）建立系统可达矩阵。
（3）因素级划分。
根据已建立的可达矩阵，将因素划分成不同等级。现定义R（Pi）为因素Pi的可达集，A（Pi）为因素Pi的前因集，同时定义第0级为空集，并用L0、L1……、Lk表示从上到下的级次。则由P-L0得出的R（Pi），A（Pi）和R（Pi）∩A（Pi）。
要素18满足R（Pi）R（Pi）∩A（Pi）的条件，故要素18为第1级因素。由P-L0-L1得出的R（Pi），A（Pi）和R（Pi）∩A（Pi）所示。
要素1，4满足R（Pi）R（Pi）∩A（Pi）的条件，故要素1，4为第2级因素。由P-L0-L1-L2得出的R（Pi）、A（Pi）和R（Pi）∩A（Pi）所示。
……要素2，3，5，6，7，8，9，10，11，12，13，14，15，16，17满足R（Pi）R（Pi）∩A（Pi）的条件，故要素2，3，5，6，7，8，9，10，11，12，13，14，16，17为第3级因素。
至此，级数划分结束。
（4）建立结构模型。
（五）小结
通过解释结构模型可以看出：
影响榆林开发区土地收益的基本因素15个。其中，经济发展状况、居民收入与消费水平、物价和利率水平、交通条件、土地面积、人口密度、城市化水平、行政隶属等十项为不可控因素；征用费用、开发费用、供求关系、出让方式、地价政策五项是可控因素。要使榆林经济开发区土地收益最大化，必须从以上五个可控因素着手，深入分析其影响土地价格的本质。
